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標(biāo)題: 買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？ [打印本頁]
作者: 希慕阿巴阿巴    時間: 2021-12-11 12:00
標(biāo)題: 買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？
樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難，二來想通過不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購房人買房。
在這種情況下，總有一些購房人，被帶到售樓處，進(jìn)去就是悶頭簽約，完全不理會旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會突然“醒悟”，問維權(quán)業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權(quán)群。這還不是個案。
去年，有個上海業(yè)主給我說，2019年他被一個中介帶到浙江買了個商鋪，這個商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個業(yè)主退房，房款都拿回來了，業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討，38個不同的中介機(jī)構(gòu)，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過中介買，有一筆購房款一定是要給中介的，一旦房子有問題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對你來說就是災(zāi)難。你想讓他們退錢，法院會認(rèn)為這些錢算購房款，要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”。可是你找開發(fā)商退房，購房本金怎么拿回來又是個問題，開發(fā)商這邊想把問題解決可能要好幾年，你找的這個中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨(dú)立銷售，沒有大機(jī)構(gòu)背書，沒有培訓(xùn)，更不會給你講誠信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動權(quán)就在你手里。

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作者: 美酒不可貪杯    時間: 2021-12-11 14:12
樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難，二來想通過不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購房人買房。
在這種情況下，總有一些購房人，被帶到售樓處，進(jìn)去就是悶頭簽約，完全不理會旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會突然“醒悟”，問維權(quán)業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權(quán)群。這還不是個案。
去年，有個上海業(yè)主給我說，2019年他被一個中介帶到浙江買了個商鋪，這個商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個業(yè)主退房，房款都拿回來了，業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討，38個不同的中介機(jī)構(gòu)，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過中介買，有一筆購房款一定是要給中介的，一旦房子有問題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對你來說就是災(zāi)難。你想讓他們退錢，法院會認(rèn)為這些錢算購房款，要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”?？墒悄阏议_發(fā)商退房，購房本金怎么拿回來又是個問題，開發(fā)商這邊想把問題解決可能要好幾年，你找的這個中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨(dú)立銷售，沒有大機(jī)構(gòu)背書，沒有培訓(xùn)，更不會給你講誠信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動權(quán)就在你手里。
作者: 咿呀咿呀喲    時間: 2021-12-11 15:56
謝邀。利益相關(guān)，hd非地產(chǎn)集團(tuán)員工。
先說結(jié)論：無論是自然到訪（也就是你說的直接去樓盤），亦或是中介帶看，大部分情況下，為了避免濫價，售樓處給到的折扣體系是一樣的，不存在哪一邊價格更低的情況。那么如何才能真正地省錢買房呢？
三個途徑：自薦、老帶新或員工推薦。
這才是買房的真正省錢的打開方式。

好了，要搞清楚上面的內(nèi)容，我們先來理清楚以下幾點(diǎn)：
1、樓盤客戶來源判定
大家看其他回答可能會看到這樣一種情況：
買房者A先找了中介B咨詢，然后又拋棄了中介B，另尋一位老業(yè)主走老帶新推薦，試圖避開中介，讓老業(yè)主推薦后，再成交之后，返還給老業(yè)主的傭金獎勵，以此達(dá)到省錢的目的。但結(jié)果是，開發(fā)商判定客戶來源屬于中介，因此買房者A無法拿到傭金返還。
所以，為什么會發(fā)生這種情況呢？
因?yàn)椋恳粋€樓盤，開發(fā)商都會制定一套非常嚴(yán)格的判客規(guī)則。
這套規(guī)則什么用處呢？敲重點(diǎn)：一是為了厘清利益分配，二是為了避免客源的混亂，防止洗客行為以及內(nèi)部腐敗。
嘿好家伙，為什么還牽扯到腐敗呢？
我打個比方，目前開發(fā)商判定客戶來源主要有三種：
1）自然到訪（也就是沒經(jīng)過任何帶看或者推薦到訪樓盤的客戶，這時候，開發(fā)商不需要對第三方支付任何傭金。）
2）中介帶看（也就是你前期咨詢過中介，中介拿到了你的信息，在某系統(tǒng)上進(jìn)行了報備和推薦，他如果不告訴你你被推薦了，你當(dāng)然是不知道的，所以也就出現(xiàn)了后面你無法走其他推薦渠道的情況。譬如鏈家、貝殼等中介，一般開發(fā)商會給他們支付3%-5%不等的傭金，也就是中間商賺差價。）
3）員工推薦或兼職經(jīng)紀(jì)人推薦（其實(shí)這就是所謂的“全員營銷”和“全民營銷”，是開發(fā)商一種“去中介化”的操作，這個營銷手段有點(diǎn)復(fù)雜，但近期一度成為開發(fā)商最為推行的一種營銷方式。不信你看看我司hd，在知乎打的廣告滿天飛，還讓你注冊兼職銷售員。就拿hd為例，按照恒房通會員等級劃分（普通會員2%、黃金2.5%、鉆石3%、至尊3.5%），會給兼職經(jīng)紀(jì)人支付2%—3.5%的傭金。這個傭金實(shí)則就是支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金，只不過換了受益人罷了。
所以，為了使利益分配不混亂，開發(fā)商一般會用多種手段去保障第一推薦人受益。
因此，前面的案例里，接受中介咨詢在先，老帶新在后，所以開發(fā)商把傭金判給了中介。
好了，厘清楚三種客戶來源后，我們來了解一下這其中的bug和debug。
開戶來源的判定以及個中滋生的腐敗，一直是開發(fā)商頭痛的問題。但是，開發(fā)商的防腐敗斗爭，從未停歇。
因此，為了防腐敗，開發(fā)商會有一套他們自己的方法。
1）明源系統(tǒng)記錄跟蹤客戶來源
若你是自然到訪，一進(jìn)樓盤，第一件事肯定是讓你登記信息，不登記就不接待你。然后他們報備在系統(tǒng)里，你就會被劃定為“自然到訪”或“案場客戶”，你的信息就會進(jìn)入“保護(hù)期”，就再也無法被其他人推薦。同理，如果你被中介或者員工推薦，都是需要登記推薦信息的，如果你被推薦了，那么其他人在一段時間內(nèi)就無法把你推薦。（保護(hù)期45天到3個月不等，有些開發(fā)商可能是永久保護(hù)，過了保護(hù)期，之前的推薦信息無效了，就可以重新被任何一方推薦）
2）攝像頭、家庭連坐、檢察系統(tǒng)和法律
前面的明源系統(tǒng)，雖說登記了信息，但其實(shí)也是有漏洞的。聰明的伙計(jì)或者中介可能就會想到了，咱們換一個手機(jī)號或者換一個買房人不就可以重新被推了了？比方說，妻子已經(jīng)自然到訪了無法被推薦了，為了被員工推薦返還傭金，所以就想用老公的信息達(dá)成推薦。
too young too simple，你能想到的，開發(fā)商肯定都能想到。
其實(shí)，只要是屬于一個家庭里，無論你是一家?guī)卓?，只要其中一個人被判定客源歸屬了，其他家庭成員走其他推薦都是無效的。
開發(fā)商是怎么堵上這個漏洞的呢？首先，一個家庭買房，如果是按揭，具備貸款條件的，大多是是夫妻倆，所以換人走推薦，實(shí)則就是夫妻倆。然后，到時候房產(chǎn)，很大可能要掛兩個人名字，只要一方有記錄了，到時候肯定會被查出來。另外，攝像頭以及接待你的置業(yè)顧問，其實(shí)都在防止你被“洗客”。
那么，如果你最后還依然想省錢買房，非要走什么員工推薦返傭。
抱歉哈哈哈，人家員工都把傭金返還給你了，人家一分錢不賺，何必陪你冒法律風(fēng)險？
你要曉得，在法律里，這種洗客行為，屬于職務(wù)侵占罪，對于輕則幾萬塊的傭金，造成的損失，是會被開發(fā)商直接送進(jìn)牢子里的。
君不見我司有許多置業(yè)顧問以及營銷總，曾經(jīng)就把自然來訪的客戶或者中介帶看的客戶，洗成兼職銷售員推薦的客戶，以此套取傭金獎勵。試想一下，一套房子大概三四萬傭金，要是這個營銷總，洗客洗夠十個，輕松就貪污了幾十萬。你說這嚴(yán)不嚴(yán)重？這一直都是開發(fā)商的紅線，向來是營銷板塊嚴(yán)厲打擊的對象。
最后，開發(fā)商內(nèi)部的檢察系統(tǒng)，也會定期對這些成交的客戶進(jìn)行回訪、復(fù)查，以核實(shí)是否被洗客（譬如讓推薦人提供聊天截圖、通話記錄）。畢竟客戶本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。
所以層層把控下，盡管還是有少部分人鋌而走險，但大方向上，客戶判定在這種嚴(yán)格規(guī)則下是得到了規(guī)范的。
（補(bǔ)充一下：現(xiàn)在開發(fā)商的攝像頭已經(jīng)升級成人臉識別攝像頭了，這是什么概念呢？就是你戴著口罩，這個攝像頭軟件也會識別出你什么時候自然到訪過過被哪個中介帶看過，從而劃分客戶來源以此判定傭金，參考以下文章）
被售樓處人臉識別拍到，買房多花30萬？有人被迫戴頭盔看房
2、如何買房才能達(dá)到省錢最優(yōu)解
重要的事情說三遍！
走員工推薦?。?！
走員工推薦！
走員工推薦！
（或者自薦、老帶新）
（有些同志可能別搞錯了，樓盤的置業(yè)顧問，是沒辦法幫你走員工推薦的，一是因?yàn)樗麄儽旧泶嬖诟瘮★L(fēng)險，二是他們很多都是外包公司的人，所以一般這里所說的員工推薦，是指非銷售崗。當(dāng)然，一旦你接觸上樓盤銷售，你很可能已經(jīng)變成自然來訪了。）
來，我們以hd為例。為什么走員工推薦更靠譜？
首先，房地產(chǎn)銷售重壓下，基本你聽過的開發(fā)商，都在推行“全員營銷”。
何為全員營銷？和全民營銷有何區(qū)別？
全員營銷的員是指員工，我司十四萬員工，就算是保潔大媽，也要跟著幫忙宣傳賣房，達(dá)成考核指標(biāo)。當(dāng)然，這個考核指標(biāo)不重，也非強(qiáng)制性，但暗中催生了一些排名和壓力，捆綁在一條船上，所以不得不如此。
至于全民營銷，就很好理解了，民就是普通群眾，任何人都可以在恒房通上注冊成為兼職銷售員。
以此類推，營銷app或小程序方面，碧桂園有鳳凰通，時代地產(chǎn)有“時代+”，融創(chuàng)有幸福通，寶能有寶房通，中梁有中梁寶等等。。。。
以恒房通、融創(chuàng)通或者時代+為例，你在小程序上搜索它，注冊之后，你就可以順著注冊成為兼職經(jīng)紀(jì)人。
這三家開發(fā)商通過自薦或者員工推薦大概可以省多少錢呢？
恒房通我是知道的，畢竟這個我比較熟，由于我等級較高，不少朋友找我走過員工推薦。按照等級劃分（普通、黃金、鉆石、至尊），是可以返還傭金2%-3.5%的。
至于融創(chuàng)通或者時代+，都太摳門，都是1%而已，但1%也是錢，自己注冊賬號自薦或者讓別人推薦，省一點(diǎn)錢還是可以的。

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以此類推，無論你以后，在哪個開發(fā)商買房，都可以先搜索一下，這個開發(fā)商是否有自己的營銷平臺，是否在搞全民營銷。
如果有，那好辦了。
1）如果不認(rèn)識相關(guān)內(nèi)部員工，可以注冊賬號自薦。
2）如果認(rèn)識并有介紹，那么也挺好，盡量找會員等級更高的推薦。譬如恒房通，你注冊新會員，一開始也只是普通會員，只有2%傭金，但你要是找鉆石或至尊，那么就是3%以上了。
那你可能會說了，找內(nèi)部員工會不會挺困難？其實(shí)不困難，因?yàn)槟阍谡宜麄兊臅r候，迫于考核壓力，他們也在找你。
例如據(jù)我在時代地產(chǎn)的朋友所說，時代地產(chǎn)要求每個員工每個季度都要推薦一個人買房，沒有達(dá)成指標(biāo)就扣錢，譬如第一季度罰2000元，后面就加倍。你說狠不狠？他們壓力大不大？
如果你擔(dān)心這里面是否有詐，怎么才能確定他們已經(jīng)把傭金返還給你呢？又或者怕他們反悔？
1）你可以讓他把傭金給你抵扣房款（前提是樓盤不限價），讓他給你出示把傭金抵扣房款的截圖，以hd為例：

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2）轉(zhuǎn)賬返還。首先，當(dāng)然，你要對這個人有信任，信的過他，傭金獎勵到賬后，他會轉(zhuǎn)賬給你。一般是在你付首付簽合同后的5個工作日內(nèi)到賬。當(dāng)然，你要是覺得人家不靠譜，那你可以讓他先給你部分獎勵，后續(xù)的到賬后補(bǔ)上，也可以讓他給你一些身份信息證明。（但其實(shí)我建議還是別這樣，一因?yàn)楹軐擂?，人家好歹是幫了你，這些錢人家沒必要圖你的，因?yàn)槟阃耆梢愿蹣翘幋蚵犑钦l推薦你的，你順藤摸瓜就可以找到這個人，他沒必要騙你錢）

至于其余的省錢方法？無外乎，磨價格，讓他給點(diǎn)贈品，譬如免兩三年物業(yè)費(fèi)、大家電、糧油卡等等。

3、個人的一點(diǎn)點(diǎn)建議（反套路操作）
如何規(guī)避自然到訪或中介咨詢對你的“鎖定”？如何核價以確保自己拿到最低價？
1）自然到訪或咨詢中介時，謹(jǐn)慎留下真實(shí)個人信息（不限于姓名或手機(jī)號、身份證后六位），這是為了讓自己留有余地，方便后面可以走員工推薦或自薦。否則，一定被判定自然到訪或者中介推薦，在保護(hù)期內(nèi)，是無法走推傭金返還通道了。
2、疫情期間，戴口罩、帽子是一個不錯的規(guī)避攝像頭的方法。
3、如果你對自然到訪、中介帶看、員工推薦三種方式問到的價格存疑，沒關(guān)系，你先選擇其中一種，然后再找親戚或朋友去實(shí)踐另一種，這樣的比價，肯定能摸出最優(yōu)解，也不怕被訛詐。但注意，在信息登記推薦上，給自己留后路。
4、很多情況下，除了限價盤，一般你不到交定金環(huán)節(jié)，開發(fā)商可能都不會給你放底價。但是，許多開發(fā)商，譬如hd，它的折扣體系是固定的，譬如基礎(chǔ)折扣、推薦折扣、購房券、去化率優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、鎖定房源抵扣多少錢等等，都是有固定折扣的，都是在一個掛牌價基礎(chǔ)上去算的。因此，找一個業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的、會算具體折扣的人給你把關(guān)，是不錯的選擇。
5、比價，你能不能感受到這個盤的價格有沒有優(yōu)惠，比價是一個重要點(diǎn)。無外乎對比周邊樓盤，對比歷史價格。很簡單，在微信搜索欄搜索一下（譬如搜 樓盤名稱+均價”）該樓盤的均價即可，會出現(xiàn)不同時間點(diǎn)里的搜索結(jié)果。也可以去貝殼或鏈家平臺，查看該樓盤底下的公告欄，也會出現(xiàn)當(dāng)時候的歷史均價。


好了，話不多說，祝大家購房愉快。
有啥問題可以點(diǎn)擊咨詢或私聊。
如果我的答案對你有用，麻煩點(diǎn)個贊喲～
基于許多小伙伴私聊咨詢我有沒有各大開發(fā)商的員工推薦渠道，剛好我的圈子里有不少屬于萬科、融創(chuàng)、碧桂園、時代、新城等朋友，如果他們剛好有考核任務(wù)，是比較樂意給做推薦的。再不濟(jì)，我也知道各大開發(fā)商的營銷平臺，怎么操作推薦我也是懂的，就是很小的地區(qū)開發(fā)商，其實(shí)也是可以檢索到該樓盤的推薦渠道的。因?yàn)槿駹I銷這個模式早就廣泛應(yīng)用在各種大小開發(fā)商了。
另一方面，正在做全員營銷的，譬如hd，員工所享受的獎勵和傭金是比較多的，為了完成考核指標(biāo)他們也是樂意推薦并返傭的。
有些迫于壓力，甚至?xí)崆敖o你墊傭，墊傭的意思就是你付了定金后，他們就會給你提前墊付傭金給你湊首付。你交了首付，他們的指標(biāo)也就達(dá)成了。
如果你不認(rèn)識這樣的內(nèi)部員工，倘若信得過我，我即可幫你一下，反正這種東西只是一種互利互惠的過程，你獲得了返傭省下了買房錢，推薦你的人達(dá)成了指標(biāo)避免了被懲罰，按道理他是對你感恩戴德的，你這也絕不是麻煩他，反而是幫了他大忙。

2021.6.6更新  
基于太多伙伴私聊我，并且說了不少被坑的情況，我來更新一下吧，避免大家繼續(xù)踩雷。
【咨詢1】：我在貝殼上找了中介，中介說可以返傭2個點(diǎn)，當(dāng)做98折算進(jìn)去給我，這靠譜嗎？
答：一切不以轉(zhuǎn)賬形式的返傭都是耍流氓，基本都是對你的忽悠。首先，他說的98折，大概率是面對所有樓盤客戶的優(yōu)惠政策，而不是給你的額外優(yōu)惠，也就是說，你就算自然到訪，也依然享受這個優(yōu)惠。其次，真正的額外優(yōu)惠，地區(qū)公司，一般要呈批到地區(qū)董事長，讓他簽名，才會有效。最后，真正的返傭，一般都是在客戶簽約后，開發(fā)商把傭金打到推薦人賬戶，這個時間一般是5天到半年不等（具體要看這個開發(fā)商的傭金結(jié)算時間），到賬后他轉(zhuǎn)賬給你，或者他為了完成績效，因?yàn)槟銈z不熟，他提前墊錢給你。這才叫返傭，其他的一切都是紙老虎！
要是許諾將傭金抵扣成折扣算進(jìn)房價，也要有抵扣的截圖證明?。?！
【咨詢2】：我在貝殼上留了姓名電話，會我在一些營銷平臺上咨詢了置業(yè)或者中介，會影響我走推薦返傭嗎？
答：必然會影響，如果你還在這些中介平臺上留了個人信息，譬如姓名電話，那基本被中介拿去備案了，這時候你已經(jīng)屬于中介帶看客戶。尤其是一些平臺，你注冊登錄后，你的個人信息是無法得到隱私保護(hù)的，你點(diǎn)進(jìn)去一個樓盤看了看，這個軟件的后臺是可以看到你的個人信息的，你的電話早就暴露了，可能轉(zhuǎn)眼他就會打電話問你是不是對這個樓盤感興趣。貝殼之類的平臺，你要看房，不必去咨詢，也不必注冊登錄，否則很有可能暴露個人信息。
【咨詢3】很多人私聊問我某某盤有沒有推薦渠道？傭金多少？
答：方法我早就教大家了，市面上99%的盤都是有推薦渠道的，但有一些暢銷盤，它不與分銷渠道合作，也不掛上營銷平臺，這種盤是不存在傭金的。因?yàn)檫@些盤，特征很明顯，不愁賣。不愁賣的盤，它是不需要犧牲利潤對外產(chǎn)生營銷費(fèi)用的。尤其是一些需要搖號才能買到的盤，你怎么能奢望它有傭金呢？
其次，許多人問我這個開發(fā)商有沒有搞全民營銷呀，我的回答是，一般那種帶著國企背景的，是不搞這套的。譬如說招商蛇口，明顯的國企，我招商蛇口的朋友說，他們就不搞這一套，他說“我們是不會有員工折扣和營銷之類的，因?yàn)檫@種屬于國有資產(chǎn)的流失”，所以，你要看到一些國企背景的開發(fā)商，多半是很難找到營銷平臺的。
就這樣，over。如有其他問題請私聊。
催更的朋友忒狠了！催更也不打賞一下！白嫖！誰有動力更新??！我都碼了幾千字了！
路過的點(diǎn)贊支持一下咯！
作者: 時光3    時間: 2021-12-11 18:35
抖音上很多人會教你進(jìn)售樓處問一些什么備案價、容積率、車位配比之類的一些專業(yè)術(shù)語，我勸你進(jìn)去別亂問，尤其是剛進(jìn)門兒，別馬上和售樓員扯這些專業(yè)術(shù)語，否則，售樓員很可能會把你當(dāng)做同行來探店
作者: 夏小沫    時間: 2021-12-11 21:02
以我多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來談，其實(shí)價格是一樣的哈。
比如今天A樓盤要開盤賣房，希望大家來關(guān)注它，買它，一般會有幾個方式：
1.媒體廣告投放，找大V站臺
2.街邊傳單、廣告牌
3.渠道中介
前兩個一般都是大部分開發(fā)商都要走的路，如果前兩個達(dá)到的效果不好，房子一樣賣不掉，開發(fā)商最后的底線一般就是簽渠道中介。
因?yàn)橹薪閹Э褪侵苯拥?strong>結(jié)果導(dǎo)向，要促成交。哪個開發(fā)商給錢多，我就幫它猛推。
所以，你可以理解成，渠道中介就是開發(fā)商的銷售成本的一種。
如果我中介帶過來的客戶，和你自然到訪的客戶價格不一樣，那中介的口碑都是負(fù)面影響。
要知道，現(xiàn)在的渠道就是開發(fā)商的“爹”，惹不起也不敢惹，一旦用過渠道就丟不掉了，因?yàn)橹薪槿硕?，賣房子巨特么猛，甭管你有多好的營銷想法，在渠道中介面前，一文不值。
所以，當(dāng)下有很多開發(fā)商被渠道中介“綁架”，就像吸毒一樣，知道有害、燒錢，一旦上癮就丟不掉。
作者: 韋微    時間: 2021-12-11 21:30
答案是：

不一定！

買房的時候，有時是通過中介買更劃算，有時候是直接在開發(fā)商那里買更便宜。
說具體點(diǎn)，就是如果通過開發(fā)商的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，或是參加老帶新的推薦活動，或是通過各種關(guān)系，能拿到切切實(shí)實(shí)的折扣，那么就一定是通過開發(fā)商買房便宜。
而中介的那些是否可以返點(diǎn)，是否返物業(yè)費(fèi)，也就都不重要了。

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如何買房才能省錢

如果開發(fā)商給中介的優(yōu)惠力度和權(quán)限很大，那么買房人通過中介，就能享受到很低的價格，那么找中介就會更優(yōu)惠；

如果開發(fā)商只是把中介作為一個渠道的分支，大部分還是靠自己的營銷團(tuán)隊(duì)，那么直接找開發(fā)商，也許可以拿到2%-3%的優(yōu)惠。

有人說，開發(fā)商會給中介額外優(yōu)惠，中介才會把客戶帶給開發(fā)商，所以從中介手里買更劃算，可以多提一點(diǎn)優(yōu)惠要求。

也有人說，正因?yàn)殚_發(fā)商需要給中介優(yōu)惠，損失了一部分利潤，所以直接去找到開發(fā)商才會便宜，可以多談下來一些價格。
但其實(shí)這些說的也對也不對，如果想要買房買得便宜，選中介還是選開發(fā)商不是重點(diǎn)，
拿到渠道費(fèi)用的購買，才是最便宜。

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什么叫做渠道費(fèi)用？


渠道費(fèi)用就是，開發(fā)商在賣房子的時候，在售價中，肯定會預(yù)留一部分的費(fèi)用，用來營銷，比如可以作為優(yōu)惠給中介，可以給自己內(nèi)部的發(fā)傳單的人員，或是直接給到消費(fèi)者，這筆費(fèi)用就叫做渠道費(fèi)用。
而如果在買房時，能獲取到這筆渠道費(fèi)用，那么這樣的買房，就會是最劃算的價格。
如何才能拿到渠道費(fèi)用？

要想拿到渠道費(fèi)用，有很多種方式：
自己成為開發(fā)商的“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，然后自己推薦家人購買。

找到開發(fā)商的內(nèi)部員工，通過內(nèi)推買房，然后和這個人分?jǐn)偼扑]傭金。

通過中介，讓中介給你“返還傭金”，雖然有的中介給得多，有的中介給得少，但都是有的，甚至有些還會為了業(yè)績、跳點(diǎn)，全部都把傭金返給你。
但以上這些，都只是理論。

事實(shí)上，
如果成為“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，也只不過是送你1萬塊錢的購物卡，或是一年的物業(yè)費(fèi)；

通過內(nèi)部員工內(nèi)推，也只有2%的傭金，還得扣掉很大比例的稅；

通過中介買房的，甚至有的中介還會前期說得好聽，但買完房給到你手上，就非常少了。
所以，通過以上方法，都是不可控的。
有人可能會想，那既然這樣，不如開發(fā)商這邊也去試試，中介也瞅瞅，兩方面都比較一下，哪個便宜在哪里買。
可道高一尺魔高一丈，開發(fā)商的人臉識別技術(shù)，超乎你想象。
之前就有人戴著頭盔去看盤的案例↓


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據(jù)內(nèi)部人士說，開發(fā)商的人臉識別會記住購房者的模樣，如果購房者是看了開發(fā)商的宣傳自己到訪看盤，這就叫做“自然到訪客戶”，如果購房者被渠道中介帶著來看盤，就是“渠道客戶”，這兩者之間的差別就是能不能享受到中介方的團(tuán)購優(yōu)惠，以及開發(fā)商也要給中介一些“傭金分成”。

同時這位內(nèi)部人士還透漏，如果是由中介帶領(lǐng)看房并且成功簽單，對于消費(fèi)者來說會有較大優(yōu)惠，有時候甚至差距會達(dá)到幾十萬元。不過，一般情況，消費(fèi)者在買房時肯定要對比好幾家，很難當(dāng)時就做決定，如果事先不知道售樓處有人臉識別系統(tǒng)，消費(fèi)者常常會與開發(fā)商和中介發(fā)生糾紛。

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買房究竟怎么買才劃算？

1、價格，是最后才考慮的東西
先去看樓盤，在看樓盤的時候，不管是通過中介還是通過開發(fā)商，都沒什么問題，不要留真實(shí)的姓名，換一個不是自己平時用的手機(jī)號，如果有人臉識別的話，就戴個帽子口罩。先看自己喜不喜歡，才是最重要的。
2、多找業(yè)內(nèi)的朋友問一問
隔行如隔山，如果能找到業(yè)內(nèi)的靠譜的朋友，好好咨詢一下，就再好不過了。比如你有朋友是在開發(fā)商工作，一層一層幫你聯(lián)系一下，找到最終的項(xiàng)目營銷經(jīng)理，爭取到底價，這樣能比之前拿到的所有優(yōu)惠，再便宜1個點(diǎn)，也是挺大的優(yōu)惠。
3、不要一開始就成交
買房子一定要多方比較，即便是你去買的時候有人剛好和你搶同一套房子，你也一定要冷靜一下，千萬不要覺得失去了這套房子就失去了全世界，都是浮云，也都是套路。說個最簡單的，聽說過開盤當(dāng)天開發(fā)商花錢找群眾演員么？
4、新房是真的可以砍價的
前面已經(jīng)說了有了渠道傭金這個東西，只要你想分，還是可以分到的，至少能少交一年的物業(yè)費(fèi)。
總之，大家在買房時，一定要利用各種關(guān)系和人脈，做好考察攻略，多方比較，最后才能以最劃算的價格買下房子。
( ??? .? ??? )?
作者: 蓉蓉    時間: 2021-12-11 23:30
沒有想到竟然會有為中介說話的時候。不過確實(shí)是找中介過去買房，有可能更劃算（注意只是可能），不過要做好風(fēng)險管控。
要回答這個問題，先扯一些別的，開發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)開發(fā)商的盈利有兩大模式：高利潤模式和高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式。
高利潤模式很好理解，開發(fā)商低價拿地、加上一些建安成本、各類費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等），高價將房子賣出去，其中的差價就是利潤。
比如 1年內(nèi)拿地1元、建安1元、各類費(fèi)用2元，房子賣了10元，凈賺6元，盆滿缽滿。
但是慢慢的，地價越漲越高，而且很多地方政府在出讓地塊時會有各種附加條件、甚至直接限價。這些都限制了開發(fā)商的利潤率，單純這個角度開發(fā)商早已告別了暴利時代。2019年上半年128家A股上市房企平均凈利率為10.5%，和同期A股整體的9.1%差不多。
同樣1年內(nèi)賣10元的房子，建安還是1元、因?yàn)楣芾硖嵘黝愘M(fèi)用1元就成，但是拿地花了5元，結(jié)果只賺了3元。
還想1年內(nèi)賺6元怎么辦，其實(shí)也很簡單，賣20元房子就行。
1年內(nèi)賣20元房子，建安2元、各項(xiàng)管理費(fèi)用2元，拿地花10元，還賺了6元
但是賣10元的房子需要4元起始資金來拿地、建安和各類費(fèi)用，20元則需要準(zhǔn)備8元起始資金。 現(xiàn)在手頭只有4元錢怎么辦？
有兩個方法，1個是借4元錢，這樣就可以撬動20元的生意了，另外一個方法就是半年內(nèi)將房子賣掉，這樣現(xiàn)金流回歸后就可以開始新一輪拿地賣房。
于是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了第二個階段，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)。負(fù)債方面A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上；周轉(zhuǎn)方面是以碧桂園為代表，號稱拿地后3個月內(nèi)開工、5個月內(nèi)開始回收資金。
好了，此處回歸問題。作為房企而言，為了高周轉(zhuǎn)犧牲利潤率是一個可以接受的策略，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)同樣可以帶來高額的利潤。表現(xiàn)在具體的銷售樓盤上就是，如果有一個渠道可以帶來大量的購房客群幫助快速去化，那么支付較高的推廣費(fèi)用是可以接受的。
所以作為中介來說，尤其是當(dāng)?shù)乇容^有影響力的大中介，是有機(jī)會從開發(fā)商那里拿到額外的推廣費(fèi)用的。而中介為了拿到更好的條件，需要保證帶客量，那么也是有可能會把這部分費(fèi)用分享給潛在購房用戶的。

說了邏輯，再說說操作層面的事情。
1、直接問是不是有優(yōu)惠（我知道你們可以做一二手聯(lián)動，你要是分一些利潤給我，我這次買房就找你了），如果沒有優(yōu)惠就自己直接去項(xiàng)目案場了，少一個參與者少一點(diǎn)麻煩
2、如果中介宣稱有優(yōu)惠，那么讓自己和家人分別跟隨中介和自行前往項(xiàng)目案場，確認(rèn)優(yōu)惠。注意一開始都不要留最終購房者的真實(shí)姓名和聯(lián)系方式，否則可能就直接鎖定為第一次登記時的來源了。
3、確定中介僅僅是一個帶客的角色，后續(xù)的服務(wù)還是由現(xiàn)場銷售來做，合同也是直接和開發(fā)商簽署，不帶中介。避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛被開發(fā)商甩鍋。

最后推一下個人專欄，有買房需求的各位歡迎關(guān)注~
二手房購買攻略
作者: 愛你么么噠    時間: 2021-12-12 01:17
怎么說呢，還是要看時間點(diǎn)。
買房的時間點(diǎn)很關(guān)鍵的內(nèi)容有些不明白，彭叔說的再直白點(diǎn)。假設(shè)你買房的時候起步是1000萬，你買完之后半年內(nèi)房價下跌了30%，后面兩年橫盤，接著又上漲了50%，你投資的這房子賺錢了嗎？1000萬的房子下跌了30%就是700萬，之后又上漲了50%，那么3年后，你的房子價值1050萬。如果你是全款，那么你不計(jì)算任何支出時，1000萬的本，賺了50萬，如果你的貸款，那么你算算你還賺什么？
我們國內(nèi)像這樣房價過山車的城市不是沒有，彭叔隨便舉幾個：
一、近期最出名的燕郊房價，最高點(diǎn)的時候3萬一平，后來跌到了1萬5，降幅了50%，那么這些在房價3萬一平時買入燕郊房產(chǎn)的人，燕郊房價從現(xiàn)在開始上漲100%，才算是到了他們剛買入的價格。
二、青島郊區(qū)的房價，2018年高位的時候1萬5到1萬8之間，現(xiàn)在跌到1萬到1萬2之間，降了30%，那么這些地方的房價，至少要上漲50%，才能回到2018年的高位。
鄭州、濟(jì)南、石家莊、天津等城市，都是這種情況，就算這些城市房價現(xiàn)在有個50%的漲幅，那些在三四年前房價最高點(diǎn)買入的人，還是賺不到錢。
買房入場的時間點(diǎn)太重要了，往長遠(yuǎn)來看，的確，房價是一直上漲的，但是，并不代表所有買房的人都是賺錢的。
說什么時候都能買房投資的人，就是瞎扯。
作者: 格格99    時間: 2021-12-12 01:34
我來爆料吧
其實(shí)價格是不會改變的，無論是你直接去售樓部還是找中介帶，價格一樣的
所有的優(yōu)惠一早就定好了的，通常什么99折98折，是開發(fā)商定的。你說要什么額外的優(yōu)惠都是屁話，要改價格的話房地產(chǎn)公司職位權(quán)限最低起碼要去到區(qū)域總才能改，你說一個中介哪里拿的優(yōu)惠價
開發(fā)商和中介一起買房叫做一二手聯(lián)動，開發(fā)商看中中介手上客戶多，中介看中開發(fā)商傭金高
行內(nèi)中介帶客戶到售樓部成交大概是3%，總房價的3%，不好賣的樓盤更高
你說開發(fā)商已經(jīng)給了這么多的傭金中介，還哪來更劃算的價格？
所以，實(shí)際上，價格一早定好了，自己直接看或者中介帶看，沒有區(qū)別
不過中介帶指向性更高，非常容易影響判斷
有回答說找中介分傭金，這個是一個好方向，所以大家去買房找中介的時候第一句可以直接說，“我知道你們做一二手聯(lián)動，傭金能不能分？”（中介朋友不要打我）
不過傭金是直接給代理公司的，比如鏈家的中介帶看成交開發(fā)商傭金是直接給到鏈家，鏈家再分給成交的中介，具體代理公司和中介分傭金各個公司不一樣
作者: 獨(dú)愛    時間: 2021-12-12 04:05
買房，到底找不找中介??？

眾人云云：城市套路多，我要回農(nóng)村。

那么買房套路多嗎？

實(shí)話實(shí)說，一點(diǎn)都不少，分分鐘把你繞進(jìn)去。

售樓處和中介哪個套路多呢？

實(shí)話實(shí)說，半斤八兩。

本著誠心誠意買房，卻像工地上綠油油的韭菜，被售樓處和中介們割了一茬又一茬。

痛定思痛，決意曝料買房過程中的那些套路，相信看完下面的內(nèi)容，絕對像「爺」一樣輕輕松松劃算買房。

嗯，廢話少說，直接上干貨！

本文概覽
一、買房要知道賣房是怎么回事
二、中介和售樓處到底誰更劃算
三、如何更劃算的找中介買房

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Part1 賣房的套路
大家都知道，賣房子無非兩撥人：售樓處和中介。無論售樓處和中介怎么賣房，對于購房者來說，只是渠道不同、花樣百出。房子還是那些房子，房源質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購買手續(xù)都一樣。
這是購房者最應(yīng)該清醒的認(rèn)知，透過現(xiàn)象看本質(zhì)。
千萬不要犯低級錯誤
中介賣的房子是不是沒有售樓處的好？
找中介買房簽合同是不是和開發(fā)商簽？
找中介買房是不是后期物業(yè)服務(wù)不保證？
找售樓處買房是不是更直接省事？
。。。。。。

統(tǒng)統(tǒng)不要懷疑

因?yàn)?，售樓處和中介只是房子銷售的渠道不同。樓盤銷售一般是一二手聯(lián)動，售樓處開發(fā)商的營銷團(tuán)隊(duì)聯(lián)合專業(yè)撮合房產(chǎn)交易的中介，開發(fā)商看上了中介的客戶資源，中介看上了開發(fā)商的高傭金，各取所需。而且，現(xiàn)在也有部分樓盤，售樓處也是直接外包給房產(chǎn)中介，那么這個命題就成了假命題，到處都是中介。

所以，我們只用關(guān)心一個問題：找誰買更劃算？

Part2 中介和售樓處到底誰更劃算

買房人都知道，時間精力、價格和購房風(fēng)險是買房的核心考量指標(biāo)。那么我們也從這三個方面來講一講哪邊買房更劃算。

-時間精力

購房者一般可以分為AB兩撥人，A類購房者愿意拿出時間精力去售樓處一一看盤，B類購房者實(shí)在沒有時間精力去售樓處看盤。那么很顯然，B類購房者很適合去找中介幫忙買房，因?yàn)橹薪榇砗脦讉€不同的樓盤，甚至是幾十上百個樓盤，中介可以根據(jù)客戶要求提供合適的樓盤，B類購房者也可以根據(jù)中介提供的眾多樓盤資料一一查看優(yōu)劣勢，從而選擇心意的房子，省時省力。而開發(fā)商的售樓處一般都是承擔(dān)一個樓盤的銷售工作，偶爾算上附近的幾個樓盤，最多也就兩三個樓盤，那么A類購房者就需要親自去不同的售樓處查看情況，而且還要求A類購房者本身有著不錯的看盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，最后自己匯總信息，篩選出合適的房子，好處是可以拿到符合需求和客觀數(shù)據(jù)的有效樓盤資料，但是費(fèi)時費(fèi)力。

所以，在時間精力方面，我們推薦購房者選擇中介，一次性了解多個樓盤的有效信息，更容易更便捷的找到滿意的房子。

-價格

根據(jù)我們大量的實(shí)地調(diào)研取證，實(shí)話實(shí)說，無論是你直接去售樓部還是找中介帶，一般兩邊價格差異不大。因?yàn)樗械膬?yōu)惠和樓盤底價在樓盤推出前開發(fā)商就已經(jīng)商定好了，中介所謂的可以拿到售樓處更優(yōu)惠的價格，也全是忽悠，因?yàn)槟阍谑蹣翘幰部梢阅玫竭@樣的優(yōu)惠價格。

但是，初次詢價和最后成交價總是存在差額，購房者也不確定最后成交價是不是開發(fā)商的底價，反正是比最開始的價格便宜不少，又有折扣又有優(yōu)惠禮包，開開心心把房買，絕大多數(shù)是這樣雙邊樂呵呵的成交現(xiàn)場。但是，我們有必要弄清楚中間的差額到底是什么，說不定下次買房可以據(jù)此拿到更低的價格呢，畢竟外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

一般售樓處是把價格尤其是能給到的打包優(yōu)惠明面上說出來，不藏著掖著，大多數(shù)也都是實(shí)實(shí)在在的低價，所以在價格上商量余地很小，省去了磨嘴皮子的功夫。

而中介貓膩就多了，他們一開始給個價，馬上拉近關(guān)系給出親情價，再磨磨嘴皮子又給出一個「實(shí)在不能再讓步，已經(jīng)是最底價」的低價，大多數(shù)購房者差不多拿到的也就是這個價格，與售樓處給的報價相差無幾，多數(shù)情況下可能更低一點(diǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商為了快速回款會給到中介一部分返點(diǎn)傭金，那么中介可以拿出一點(diǎn)點(diǎn)傭金給到客戶，那么最終報價也就比售樓處低一些，但至于是不是底價，不好說，具體情況具體分析。

驗(yàn)證方法：自己先直接聯(lián)系中介，費(fèi)一番功夫拿到各家中介能給的最低報價。然后，讓自己的朋友或家人（千萬不要自己去），去售樓處拿到他們直接透明的最低報價。最后對比一下雙方報價就知道了。

所以，在價格方面，我們還是推薦購房者選擇中介，畢竟買新房，找中介沒有中介費(fèi)！而且拿到最終報價的多數(shù)情況下，還是中介給的更低一些。

-購房風(fēng)險

前面說了，無論是售樓處還是中介，購房者要買的房源質(zhì)量及其附屬的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購買手續(xù)都是一樣的，也就不存在購房風(fēng)險的差異，可能存在一個差異：中介可以跑腿幫客戶省去不必要的手續(xù)環(huán)節(jié)，但是要簽的合同，要定的房子，合法合規(guī)一樣不少。
那么還有一個不易察覺的風(fēng)險：新房預(yù)售許可證。

去售樓處買房時，開發(fā)商可能沒有拿到許可證，但是可以拍著胸脯告訴你絕對有許可證，其實(shí)購房者是不太追究或者查出開發(fā)商到底有沒有許可證，也可能直接忽略掉這個問題。但是，一旦沒有新房預(yù)售許可證，帶來的購房風(fēng)險也就大了。

但是，作為房產(chǎn)中介，他們比我們普通購房者太懂行內(nèi)章法了，規(guī)避一切能規(guī)避的風(fēng)險是他們的看家本領(lǐng)，所以他們也不會代理沒有許可證的樓盤，否則后面遭殃的就是他們中介了。

若真的遇到新房維權(quán)的問題，那么無論買房是在售樓處還是中介，都會直面開發(fā)商，說不定中介還會一起跟著維權(quán)。

所以，在購房風(fēng)險方面，我們又一次地推薦中介，畢竟內(nèi)行人可以幫我們規(guī)避掉來自開發(fā)商的風(fēng)險，而沒有必要給自己找麻煩，畢竟中介靠本地客戶吃飯，開發(fā)商說不定可以打一槍換一炮。

Part3 如何更劃算的找中介買房

前面兩部分，我們把該說的差不多都說了，看官們可能要問了，既然你們那么推薦去找中介買房，那么該如何找他們拿到更劃算的價格呢？

那我們就打開天窗說亮話。

中介拿了開發(fā)商的返點(diǎn)傭金才替他們賣房子，那么我們就從返點(diǎn)傭金入手，直接向中介表明觀點(diǎn)：曉得你們跟開發(fā)商是一二聯(lián)動賣房子，也懂你們的規(guī)則，不然也不會直接找你們買房，通常你們可以拿開發(fā)商3個點(diǎn)返傭，分我2個點(diǎn)怎么樣？合適的話，我們爽快成交，咱都省事。

就這樣，廢話少說，直接一針見血地找中介劃算買房，畢竟2個點(diǎn)的返傭絕對是超劃算的買房價格了，即使給到1個點(diǎn)，你在售樓處也不一定能拿到，況且中介還可以幫你省下不必要的手續(xù)。

對不起，還是廢話一句：我們所說都是根據(jù)我們多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，絕對是真誠推薦中介買房，但常在河邊走哪有不濕鞋，還是勸購房者多長個心眼，規(guī)則是死的，人是活的，哪兒能砍到最便宜還是選哪，只是找中介省事省力省錢=劃算的概率最大！

好了，我們重申一下觀點(diǎn)：買房，直接找中介

貨比三家，直接找中介要返傭，砍到就是賺到。

省時省力省錢

就是中介最直白的劃算！
看那么對人對傭金有疑問，PO一張圖自己看把

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作者: 白云    時間: 2021-12-12 06:36
本人10年資深房產(chǎn)金融從業(yè)者，我來從邏輯，經(jīng)濟(jì)，人力成本的角度告訴你，為什么，要找中介
首先，這個叫“二三級聯(lián)動”
一級市場是土地市場
二級市場是新房市場
三級市場是二手房市場
你先看一張圖

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這是目前武漢，貝殼代理的新房樓盤，180多個
你首先要了解一個問題，開發(fā)商賣房子，競爭對手除了其他開發(fā)商，還有誰？
還有二手房業(yè)主
但是，二手房業(yè)主在市場上的代表人是誰？
是這個城市千千萬萬的中介
并且，再告訴你一個事，中介賣房如果能成交，一般是分“盤源方”，“客源方”的，一筆成交賺來的利潤，是要這兩方按比例分配的，不同公司的分法不同，從最低的9:1到5:5，都有，比較常見的是3:7分成，即房源方占3成利潤，客源方占7成
我為什么要告訴你這個？
因?yàn)榫蛯τ谥薪槎?，賣一套新房帶來的利潤，遠(yuǎn)高于二手房，還特么不用分盤?。ㄘ悮ぷ鳛槠脚_方會分5%左右）
而且，開發(fā)商是真有錢?。?！
就武漢而言，目前大部分公司的新房二手房成交比已經(jīng)到了3成二手房，7成新房了！
換句話說，目前沒有多少中介在市場上幫二手房業(yè)主發(fā)聲了，開發(fā)商要的也就是這個效果
這個效果是怎么達(dá)到的？
靠的就是兩個東西
1:給到足夠的返傭
2:成交難度系數(shù)低于二手房
不要覺得只要錢給夠中介都會去幫你，那不然為什么那么多高端商鋪，別墅賣不出去??？是傭金給的少嗎？是特么難度太高了啊
你得降低難度系數(shù)啊，你得實(shí)實(shí)在在的給我中介帶過去的客戶給到實(shí)惠??？
不然你當(dāng)這年頭誰不會上網(wǎng)？
誰不會打車去售樓部嗎？
另外下面是我之前寫的文章，解釋的更詳細(xì)，還從人力資源板塊做了一些解釋
另外，我這個也不能說百分之百會這樣，因?yàn)楹芏喑鞘幸灿幸恍安杷P”（就是所謂的倒掛盤）
或者有些城市是處于“房產(chǎn)調(diào)控期”，那么找中介也買不到新房
https://zhuanlan.zhihu.com/p/138306631ps：不說百分之百找中介一定會劃算，但是大概率會劃算，切絕對不會比自己去售樓部價格高
最后，歡迎點(diǎn)進(jìn)我的知乎主頁，里面有我所有的原創(chuàng)文章，全是根據(jù)自己10年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)所寫，如果有任何關(guān)于房產(chǎn)的問題，也歡迎私信我，都是免費(fèi)的，我很樂意解答任何關(guān)于房產(chǎn)的問題
作者: 吉祥三寶    時間: 2021-12-12 08:17
您好，本人身份中介。
首先大家一般都會覺得售樓部是開發(fā)商的銷售人員對吧，但有沒有想過其實(shí)售樓部都是給中介包下來了的呢？
樓盤的房子一般有二種銷售方式，一是自銷，二是外包。
自銷：正常的銷售模式，佛系一點(diǎn)的只有一支銷售團(tuán)隊(duì)，一般有二支，我見過最多的是萬科四支。自家的銷售團(tuán)隊(duì)很少有的，大部分都是聘請第三方，比如：世聯(lián)行，易居，中原，合富等。為什么說這個呢？因?yàn)槿绻袔字тN售團(tuán)隊(duì)同事代理這個樓盤，他們會有業(yè)績競爭，這時候您想要優(yōu)惠的話他們也會特別賣力。
外包：比如中介以7千一方的價格把項(xiàng)目接下來，賣高價格的部分就是自己的傭金。這時候賣房子的人都是您所說的中介。
回到主題，如果說您對區(qū)域不熟悉，到處看房可能會浪費(fèi)您時間與精力，而且看一個樓盤留一次電話，也煩。如果是找對中介的話，他可以快速和您匹配到合適的房源，并且清楚告訴您樓盤的利弊。房子沒有十全十美的，具體看您怎么權(quán)衡，如果不知道的話不防聽聽專業(yè)人士的見解。
如果說您對區(qū)域熟悉，并且鎖定了合適的小區(qū)，您有中介朋友的話可以帶上他，送他一份傭金，他有心的話會返部分給您，有錢一起賺嘛，反正是開發(fā)商的錢，不拿白不拿。如果沒有的話，自己去，銷售最后也會給底價您的，網(wǎng)簽底價早已定好，折扣的作用只是讓客戶買得開心。
不過遇到上面說的多支銷售團(tuán)隊(duì)營銷的情況，磨多一會兒可能有遇外收獲（談判方向：折扣，減去零頭，送多幾件大家電，物業(yè)管理費(fèi)，車位等），能省就省嘛。當(dāng)然，也很多爽快的客戶看中就買的，100來萬都給了，這點(diǎn)也不在乎啦。
至于說到怎么判斷銷售人員是哪方的情況，五證二書公告欄那邊會有代理團(tuán)隊(duì)的信息，包括他們的工作牌也會有顯示。如果遇到外包盤，建議您找中介談會有優(yōu)勢。


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本人做中介5年了，遇到的客戶也多，刪了我的也大把，但做到問心無愧就好了。該推薦什么樓盤給您，這樓盤有什么好與不好，您清楚了再來決定。所以我這人挺佛系的，很多時候是客戶主動約我看房。
————————————————————看到別的地方有朋友問，你們渠道團(tuán)購折扣是怎么樣的？
首先您要了解折扣就要了解銷售給您原價是怎么來的，有沒有備案，是不是根據(jù)網(wǎng)簽價來定的，還是他想寫多少就是多少，這個原價有沒有根據(jù)。
老實(shí)說，大部分售樓部的原價都是沒有根據(jù)的，特別是恒大，動不動就8折那種。
之前我朋友過杏壇恒大看房，1.9萬多的原價，折下來1.5萬多，朋友就說是不是當(dāng)他傻的，順德1.9萬多北滘都能買了，這種地方也要這么高嗎？（杏壇新盤1.3萬左右）
說白了，所謂的折扣都是包裝出來的，您們可以看看樓盤信息公告欄，上面有樓盤的備案價，一看就知道了。
好像說得有點(diǎn)多了，覺得有點(diǎn)幫助的話點(diǎn)點(diǎn)贊哈，有問題也歡迎留言。
作者: 是夢終空    時間: 2021-12-12 09:21
重復(fù)的問題，就引用之前的回答了:
買新房，反而通過中介/代理比直接去售樓處更容易拿到更多優(yōu)惠（有政府、開發(fā)商關(guān)系的另說）。
你要是直接去售樓處，屬于自來訪，開發(fā)商還是賣銷控表上的那個固定的價格，即使省了給中介代理的傭金，也不會返給客戶的。
如果開發(fā)商給自來訪的客戶報價或折扣，比給中介帶的客戶的報價低或折扣大，那客戶自然都放棄中介代理了，會打擊中介代理這類外部渠道的帶客信心，沒有中介代理再敢跟此開發(fā)商合作的。
沒關(guān)系的普通購房人，倒是可以利用現(xiàn)有的中介/代理傭金的游戲規(guī)則：
1.要返傭：必須在去售樓處看盤報備前，就跟對接你的中介或代理約定好返傭，不然威脅就找別家代理去買。一看你是懂行的人，賺點(diǎn)就行，一般銷售經(jīng)紀(jì)人個人會樂意給你大半的返傭的（非大熱的樓盤）?，F(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也得有2-3個點(diǎn)，4-6個點(diǎn)的也很普遍，去年北京亦莊甚至已經(jīng)出現(xiàn)10個點(diǎn)傭金的項(xiàng)目了。所以管中介代理要返傭，比直接跟開發(fā)商砍價靠譜的多。
2.要折扣：一般開發(fā)商會給大的一級代理/中介一定比例的折扣名額；例如98折、96折客戶幾個名額。我們可以威逼利誘，讓中介、代理跟其領(lǐng)導(dǎo)申請折扣的名額。你個人直接向開發(fā)商的銷售申請是很難拿到真正的折扣，反而代理中介更熟悉開發(fā)商的底牌，更易申請。

補(bǔ)充個之前我類似的回答：
想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則。
對于沒關(guān)系可走的普通大眾來說，非火爆行情的情況下，你可以管具體對接你的一級或者二級代理銷售人員(中介在開發(fā)商那邊也屬于代理而已)要分傭：
一般新房的銷售開發(fā)商都會找代理中介這類外部分銷渠道，成交一套分給一級代理幾個點(diǎn)作為代理費(fèi)。而一級代理商也可以再找些二級分銷，把自己傭金的7-8成收入分給二級分銷。最后往往給咱們打推銷電話的多是一級代理或者二級分銷的人。所以，最簡單的辦法就是，在到現(xiàn)場登記報備之前（這個是必須的），就跟對接你的代理銷售人員說好，返我多少傭金才走你家報備。一般你說破這個事，大家也就明白是懂行的人，返你幾萬也還ok。只適用正?；蛘咻^冷的行情時，行情火熱的時候，不加價賣房號就不錯了。
有關(guān)系的那就另說了，內(nèi)部員工和政府的關(guān)系戶能拿到你想不到的折扣。
作者: 也太    時間: 2021-12-12 09:41
以下是不動產(chǎn)以及這個行業(yè)的自我認(rèn)為的內(nèi)幕——個人的觀察到的以及所思所想
我還算新人嗎？2019年畢業(yè)，2020年4月從事房地產(chǎn)這份工作——也是我的第一份工作——到現(xiàn)在
因?yàn)樽鲞@個就是笨這了解這個行業(yè)，學(xué)習(xí)來的。不知道聽誰說的做銷售難，鍛煉人。就想著房子交易額達(dá)，且與我們息息相關(guān)，就來試試。心態(tài)一直很佛系，媽媽養(yǎng)著，我對不起媽媽。
坐標(biāo)成都——高新區(qū)
我的工作——經(jīng)歷告訴我，我們這是代理——其實(shí)也就是做新盤業(yè)務(wù)的中介
新盤的不動產(chǎn)————住宅、公寓、別墅、商鋪、寫字樓、獨(dú)棟商業(yè)體。（這個排序一般也是傭金大小的排序）
見過傭金二百多萬的商業(yè)體——也見過我自己傭金8000的公寓，自己提成（幸好當(dāng)時無底薪）能拿到傭金百分九十中的百分之五十，3000多?；貍驎r間還很漫長。還沒收入。
入行后我的
第一個不解：開發(fā)商給中介發(fā)工資——我不信和售樓部買一樣價格？

1.不動產(chǎn)類型多樣化需求不同——除了剛需住宅，一些特別神的別墅——還要是神盤搖號的那種——其他的，都是求著未來業(yè)主快去買他們的小房房。
   公寓誰來買？商鋪誰來買？寫字樓？還有那種隨便就幾千萬的獨(dú)棟商業(yè)體——誰來買呢？
2.房產(chǎn)廣告渠道受限——一個城市有那么那么多樓盤——成都公寓目前在售的就有一百好多個——我們平常在哪看到廣告呢？
    網(wǎng)絡(luò)（貝殼安居客58）——說到這另外一個小知識——這些網(wǎng)站分為二手房新房好幾個板塊。開發(fā)商的廣告在新房獨(dú)一無二。其他的都是中介發(fā)的（發(fā)在二手房領(lǐng)域）——如果大家搜索不選擇新房——直接搜索什么信息都有。——中介發(fā)這些要給平臺交錢——當(dāng)然這不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以為什么存在虛假房源呢——得吸引你嘛。
    在網(wǎng)絡(luò)上直接聯(lián)系開發(fā)商——我有這樣干過——大多數(shù)情況也是一樣的——置業(yè)顧問說加你微信——不斷地告訴你來售樓部看嘛。（其實(shí)很多中介也這樣，我可能是愣頭青把，我會做比售樓不還要詳細(xì)的筆記資料給客戶，畢竟看房好累的，懶，得之我幸失之我命吧）
    樓盤周圍——樓盤自己就會在最顯眼的地方寫號碼——擔(dān)憂區(qū)域局限性。除了附近的人，怎樣被大多數(shù)看到呢？——高架路上？電視。挺少的且效率一般
    傳單等等——一般干這些的又是中介...
開發(fā)商本來就有宣傳廣告成本——那個商品不是呢？
    所以我們新房領(lǐng)域延伸出來——就是做渠道——就是拓展客戶。
3.房產(chǎn)銷售周期+貸款
   一個樓盤銷售完的周期——一般兩年？
   有的樓盤-就一棟，有的樓盤-好激動，有的樓盤好幾期——賣好幾年的都有。
   開發(fā)商都是分批次賣——搖號的神盤也這樣——總有不好的樓層，不好的朝向，不好的戶型——分批次買有利于做好調(diào)控，以及價格調(diào)控——好把房子快快賣出去。
    按層數(shù)賣的——按單元賣——按樓棟賣的----------這牽扯另外一個問題，我們以為一個戶型賣完了，售樓部的置業(yè)顧問也告訴你，這是最后的啦不買這個小面積就沒了——可能是事實(shí)——但他也沒告訴你還有一棟沒有賣。（知乎加了嬌嬌，坐標(biāo)北京，另一個中介售樓部置業(yè)顧問都會這樣做，告訴它心儀的端戶快賣完了，嬌嬌害怕著急和我說了想飛過來，那我就去問了，還有一棟沒開呢。置業(yè)顧問知道嬌嬌的情況，也告訴我不要說。我話太多忍不住就說了。異地買房真的很辛苦的。房子是大事呀）
  而開發(fā)商貸款建造房子呀。
那種說交給中介的是不好的樓盤——唬人的。
中介代理的樓盤有——特別貴的，特別不好的，和普普通的。（就算是神盤，成都特別神的那個搖號住宅盤，都有某些黑心房源需要中介幫忙找客戶，呵呵噠，哎，就是這樣）
  不好的盤——不用解釋   。貴的盤——不用解釋。普通的盤——對于貸款的開發(fā)商能快點(diǎn)賣完是最好的。搖號盤——大多數(shù)搖號盤最后面叫做順銷，就是不需要搖號了。恒大天府半島未來城這搖號盤，要開盤了建群發(fā)給我們中介，我們瘋狂給客戶打電話告訴他們這個盤要開了要不要去看看交個資料。
   前期無中介后期有——有的最開始很有信心不需要別人結(jié)果不理想+有的可能資金有問題需要快銷一些+甚至不可抗力因素
   前期有中介后期無——中介好像不喜歡某保某利——告訴代理們，有好多房源就是給你們來銷售的，大家瘋狂宣傳——然后看著效果差不多了——你們能代理的房源只剩八個了停止合作，退群。
4.開發(fā)商看重中介的某作用
中介最重要的事——拓客——手上掌握各種意向的客戶
打電話——每個中介打一堆電話——至于這些號碼——都是買過房，去售樓部過房留下的電話號碼——別問我怎么來的——反正這些名單可以反復(fù)賣給無數(shù)人——還是很暴利的。——所以我呢一般都問我的客戶也只要前三后四，我也不想知道他們的號碼，只要不買俺會囑咐別留全號。
   我們想開發(fā)商報備——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它讓你私信全號——不懂事要了——后面知道——他會瘋狂給你客戶打電話——然后洗你客戶0.0
   打街霸——網(wǎng)絡(luò)客戶端
中介每天做的就是這個——手上有大量意向的潛在客戶——符合客戶意向的樓盤——第一時間推薦給客戶——是個力量很強(qiáng)大——就算一些優(yōu)質(zhì)的搖號住宅盤也會找中介——這波宣傳有效不虧。
  其中貝殼——和開發(fā)商簽協(xié)議收費(fèi)比其他渠道高的（貝殼是渠道之一）——很多開發(fā)商不喜歡貝殼——但人家?！劳墟溂摇陨淼臄?shù)據(jù)庫——那個意向客戶信息無與倫比——賣房的能力也很強(qiáng)。
之前看到青白江的住宅盤，肯定有優(yōu)點(diǎn)——第一天貝殼給賣出了好幾十，反正好多?！稚嫌杏?jì)劃在青白江賣房的潛在客戶呀。
綜上——這是我認(rèn)為中介存在的大致原因

第二個問題：中介有什么優(yōu)點(diǎn)，能做什么呢？

1.匹配房子——全成都那么多看著頭暈——給客戶找到最符合他要求的。（每個人情況都不一樣，自住、投資、自住過渡、交房時間，LOFT、精裝、做民宿、做長租）
2.及時獲知消息——有優(yōu)惠活動特價房——開發(fā)商都會及時發(fā)消息——讓我們通知自己的客戶
3.你的中介（怎么說呢善良還是品質(zhì)）——可以告訴你消息規(guī)避風(fēng)險。
4.異地客戶——這種異地買房(投資自住各種）——需要詳細(xì)的資料——我喜歡這種客戶?！饕蚁矚g做資料，做完有成就感。
5.投資客戶——有些初次投資的——我個人認(rèn)為中介真的該積累知識為客戶做好推薦。房子又不是衣服。
總的來說，中介和開發(fā)商是一家人（繼兄無血緣關(guān)系），彼此合作，套路滿滿。
我的小發(fā)現(xiàn)——沒有便宜的價格，只有便宜的房源
當(dāng)然不能針對所有類型樓盤——獨(dú)棟商業(yè)體，商鋪，寫字樓，很貴的大盤別墅豪宅——他們談價格空間挺大的——看諸位實(shí)力了
對于住宅公寓這些——普遍使用上面的發(fā)現(xiàn)?！≌@種房管局備案了呀，當(dāng)然也有溢價的。
我們知道一房一價——不同建面，樓層，朝向各種不啦啦，價格都不一樣。參數(shù)差的——價格一定要便宜。
去買小房房的流程——被中介開發(fā)商報了一個盤的價格——去售樓部看，置業(yè)顧問告訴我們今天有這么優(yōu)惠有按時簽約的優(yōu)惠點(diǎn)總之各種，給你算了一個價格——等到你確定要買了——對方和你說看這么有誠意賣，我手上有個點(diǎn)可放可不放我放給你，經(jīng)理有個點(diǎn)放給你?！_心開心的買房了，感覺好實(shí)惠呀，獲得了好多優(yōu)惠，原本要多少賣最后多少賣?！瑫r呢置業(yè)顧問姐姐有時候回來一句我把該放的點(diǎn)都放完了、
我三臉懵逼——就是報價和最后的成交價嘛——我們中介一般也是不知道最后的成交價，但大家彼此都知道給的是報價——出了一些什么清盤一口價房源，這個就是直接把成交價展示出來直接買。
我不理解過——前輩們說——我們中國人就是這樣——討價還價多有意思——要是直接成交價說給我們，我們大多數(shù)人人還可以講價，總之沒有享受到買賣雙方博弈的快樂就對了。
在節(jié)假日——我們經(jīng)常會看到各種優(yōu)惠活動圖片——這個國慶舉例子——看了好多個——真正存在實(shí)際優(yōu)惠的就三個（分母太少了只看了我感興趣的）——上面寫的特惠一口價房源——可能就是把成交價直接擺出來——好一些的抹掉零頭。——而我說的非實(shí)際存在的優(yōu)惠是——還有更便宜的房源沒和你說，可能有些房源還沒開出來。要這批次賣完下一批次才出來。
比如東站的泊里中心（這個樓盤挺不錯的稀有買的特別好）——之前小面積清盤——就是一口價——剩下2樓和28樓——大家都知道這兩個樓層一定最便宜——可這個樓層是所有小面積房源最后開出來的呀（要么買要么沒有）——畢竟公寓投資，大家也關(guān)注成本呀是不。
當(dāng)然也有真的特價房源——比如濱江——就一套，他自己廣告都會說就這么一套。
什么時候我們能撿漏呢——靠機(jī)緣（消息）
我知乎家的另一個客戶——我們在泊里誠意金交的特別痛苦最后沒買上
還是泊里中心——它清退了一個房源（這是我專門給置業(yè)顧問姐姐發(fā)紅包請奶茶說這是我朋友，就要最便宜的當(dāng)然別是2樓）——泊里他的套內(nèi)面積差不多——單價一口價一樣——通過建筑面積調(diào)控價格?！粜偷拿娣e在四十多平——這個清退出來的30多平（套內(nèi)面積差不多一樣，一個戶型）——68W——當(dāng)時二樓最便宜的全款也要72W，置業(yè)顧問小姐姐知道消息立馬和我說——我立馬跑過去交誠意金，當(dāng)時這個房源還沒走程序——管他先定了——最后對方又不退又退的——就把我們誠意金退回來——然后又退的時候——原業(yè)主突然去，置業(yè)顧問小姐姐立馬告訴我消息，立馬出門——三分鐘——被現(xiàn)場客戶定了0.0.0.0.0天哪
撿漏這個建筑面積小的原因是——開發(fā)商總建筑面積寶報備完了，樓都修得差不多了——又修了一個物業(yè)中心——但總建筑面積無法增加已經(jīng)確定——就把三樓的一些房源的建筑面積給減掉了——算給物業(yè)樓——變相的公攤低了——泊里是單價一樣*不一樣的建筑面積=來調(diào)控總價。
這個就是真正的特惠房源——這是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客戶
我給客戶做的微信筆記是這樣——投資自住需求不同都會有改變

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這個租售人群沒有好好分析——一般就是看周圍的學(xué)校醫(yī)院辦公人群等等——哎呀矯情了
寫這篇回答——是因?yàn)榻裉熘跬屏艘粋€回答給我，回答問題的是一位置業(yè)顧問小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介帶來的肯定貴——中介的工資要算在你的房款里。不知道的我一位售樓部的小姐姐是天使呢——中介也會被騙（我一個客戶她信任我可能我太直太莽了，告訴我我獲得的消息也可能有假的）——我們也會被置業(yè)顧問小姐姐忽悠呀。他們也想賣更貴的房源給我的客戶呀。
總之那篇回答以偏概全——寫的我們好像十惡不赦——有人就在回答中指出房管局備案價，指出有些樓盤就把每個房子的價格做成牌子放在哪——有的人說是一樣的價格。
說他們置業(yè)顧問賣一套幾千——我們一套幾萬.....——不是隨便一套房就幾萬的好嘛——開發(fā)商給的傭金點(diǎn)都不一樣好嘛。傭金是公司的我們拿提成。——當(dāng)然更重要的是一個地產(chǎn)項(xiàng)目，一個中介能賣出去一套就很不錯。售樓部幾個置業(yè)顧問呢，那么多房子可全是你們賣.........一套是幾千，可一個樓盤有幾百一千套的幾千的也有。售樓部有幾個置業(yè)顧問？？？？？？？
然后那個小姐姐回答說：我說的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售樓部有駐場的中介。
我0.0呵呵噠。那就一開始指出來呀，數(shù)清楚呀，說一堆大理論各種論證，說的頭頭是道。
緊接著說中介根本不知道樓盤的具體信息什么梯戶比不拉不拉的——我都想說普通人在貝殼這些網(wǎng)站一查就有——我做的筆記也是在開發(fā)商發(fā)給我的筆記基礎(chǔ)上做的——開放商給我們的資料呀.....
并且沒有渠道沒有駐場——那中介怎么帶客戶過來——怎么確認(rèn)客戶
呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不規(guī)范，成都大城市吧相對規(guī)范？？？？？？隨意揣測別人真是抱歉了。
開發(fā)商不結(jié)傭跑路的有——拖欠傭金的又——以各種方式查你客戶，人臉識別也用到——還想洗你客戶——當(dāng)然還是比較少的，大家是合作關(guān)系能快點(diǎn)賣出去才是王道。
本來結(jié)傭金就要好幾個月窮shi了。
順便說說這個——全款的客戶——一般先付個定金，一兩月內(nèi)（分期的就更慘了）——開發(fā)商才開始結(jié)傭金——結(jié)傭金至少一個月到賬公司——公司到了之后進(jìn)入公司財務(wù)不拉不拉的——再過一個月發(fā)提成。
                    ——按揭的——就是辦完按揭后——開始走程序結(jié)傭金剩下都一樣。遇到那些抵押產(chǎn)權(quán)的，解壓又要一到兩到三個月的，才能辦理貸款............
我的3000多的提成，什么時候才到手呀——這是我的第二單（實(shí)際上的第一單）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0
作者: 杜鵑    時間: 2021-12-12 11:04
這一期講理論，下一期講驗(yàn)證方法
作者: crystal002    時間: 2021-12-12 12:41
從業(yè)經(jīng)驗(yàn)五年，給大家揭秘一下，句句都是內(nèi)幕，句句都是干貨


其實(shí)買新房啊找中介和找售樓部差不多但也差的多

市區(qū)流量大盤不愁賣，找中介買房的價格和自己去售樓部的價格一樣，郊區(qū)的盤找中介買房的價格一定比售樓部的價格低，因?yàn)闆]有中介房子基本賣不出去。

作為和中介一起看房的好處呢，就是可以讓中介車接車送，如果選擇戶型不太會選擇呢那就是讓中介幫忙選擇，話又說回來了，如果自己不懂沒有買過房子，一定要找中介，而且是靠譜的中介，你會省下好多事情。

如果自己是第一次買房也建議不要自己去售樓部直接找售樓部，因?yàn)槟切┎缓觅u的房子，大部分都是賣給第一次買房的這些小白。

靠譜的中介會幫你避雷，比如我～
前幾天有個客戶問我：買新房不通過你們中介渠道，直接找到售樓處開發(fā)商買是不是更優(yōu)惠？
我給他舉了一個簡單的例子，我前幾天去電影院看《哪吒》，電影院買票，票價是59元，而我在美團(tuán)上買，就只要39元。關(guān)鍵兩個哪吒都是一樣的，但你看價格就差很多。同樣的，你去售樓處找開發(fā)商買房子就相當(dāng)于直接去電影院買票，沒有優(yōu)惠，而你找中介買，就相當(dāng)于美團(tuán)，能夠享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。
買新房去售樓部，除非你遇上的是該樓盤開盤，否則你能拿到的優(yōu)惠是非常有限的，經(jīng)常是磨破嘴皮子都砍不動總房款1%的優(yōu)惠。而通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你卻有可能拿到2%-4%的折扣，一般他們能拿到的都是最低折扣了。但是，很多購房者都不相信。
有這樣一位買房客戶，聽說找中介買新房更便宜，并且從開發(fā)商處拿傭金、不收購房者錢的時候是完全不相信的。內(nèi)心想，中介不賺我錢，干嘛為我服務(wù)呢？于是，就先讓朋友去了售樓部，打探好想要買的樓層能拿到的最低價。下午的時候，又通過中介經(jīng)紀(jì)人去咨詢了看上的樓層，結(jié)果發(fā)現(xiàn)售樓部的整整貴了2.8萬。當(dāng)時，客戶甚至覺得給2000中介費(fèi)都是值的，雖說羊毛出在羊身上，但是如果不是中介經(jīng)紀(jì)人帶過去，可能丟的不僅是羊毛，羊角搞不好都沒了。
那么為什么買新房通過房產(chǎn)中介比售樓部還要便宜呢？
一直以來，在大眾的觀念里買新房都應(yīng)該是去售樓部，一定能拿到更低的折扣。通過中介不僅價格方面拿不到優(yōu)惠，還會給上萬的中介費(fèi)。然而實(shí)際上，通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買新房，不僅不需要付中介費(fèi)，還能拿到比自己去售樓部更低的折扣。
很多開發(fā)商為了快速售出房子回籠資金，都會將樓盤代理給一些中介機(jī)構(gòu)，按一定的比例支付傭金。所以，房產(chǎn)中介代理一手房，不是為了從購房者那里賺傭金，而拿的開發(fā)商的服務(wù)傭金。
從房產(chǎn)中介處買過新房的人都知道，通過中介能以比開發(fā)商更便宜的價格買到新房。
對于一些比較大型的中介機(jī)構(gòu)，或者是給開發(fā)商保證金的中介機(jī)構(gòu)，開發(fā)商還會相對應(yīng)的給出低價折扣。


我是滑鐵盧之光，專注房產(chǎn)研究，為讀者把握地產(chǎn)漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實(shí)。

有什么問題和建議可以在下方留言區(qū)給我，我會一一回復(fù)的，微信公眾號「洛陽微找房」，創(chuàng)作不易，小伙伴們覺得不錯，請給個贊。如果有需要在洛陽置業(yè)，可以幫粉絲參謀買房攻略
作者: 可可微    時間: 2021-12-12 13:27
謝邀！作為曾經(jīng)在售樓處和中介工作過的我來說，先說答案：無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
中介買房和售樓處買房有什么差別？
我首先拋結(jié)論，無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
售樓處等于開發(fā)商旗艦店，中介等于開發(fā)商的分銷商

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中介買房和售樓處買房，區(qū)別在于銷售的渠道不同，商品還是一樣。售樓處等于開發(fā)商自營的旗艦店，中介等于幫開發(fā)商銷售的代理商，房源本身、房價在兩者之間區(qū)別不大。下面我針對題主的疑問一一解說:
1、房源（戶型，樓層等方面）售樓處擁有時間優(yōu)勢，信息優(yōu)勢。
開發(fā)商一般先開通售樓處渠道，接著再開通中介渠道。因此售樓處擁有時間優(yōu)勢，并且身處第一線擁有信息優(yōu)勢，可以第一時間知道房源放開，第一時間通知客戶來看房。中介有一定的時間差，但是兩者之間銷售的房源是一致的，不存在好房源留在售樓處情況。
從開發(fā)商角度，房子賣的越快越好，所以會對所有的銷售渠道放開房源。
2、價格
現(xiàn)在是信息社會，房價又是購房者關(guān)注的重點(diǎn)，開發(fā)商不可能在不同的渠道采用不同的價格，這是毀壞銷售渠道的行為，也會引起購房者的糾紛投訴，得不償失。因此無論在中介還是售樓處買房，房源銷售價格是一致的。
3、手續(xù)費(fèi)等各種費(fèi)用
開發(fā)商所有的購房費(fèi)用都是受到政府嚴(yán)格監(jiān)管的，房價也是通過物價局審批的，不能違法收取費(fèi)用，如果違法收取購房者費(fèi)用，只要一投訴肯定能要回。因此中介渠道、售樓處渠道的辦理交易過程中的費(fèi)用是一致的。
4、售后服務(wù)
售后保障和銷售渠道沒有關(guān)系的，就比如你在天貓上買的東西和線下門店買的東西，同樣會得到質(zhì)保。你申請維修維護(hù)也是直接找廠商，不會去找天貓或者線下門店。你無論從哪個渠道購買房子，最終還是要找開發(fā)商負(fù)責(zé)。所以你不要擔(dān)心從中介那里購房就沒有保障的說法。
銷售渠道責(zé)任心會比售樓處好一點(diǎn)，會協(xié)同客戶辦理買房其他流程，而售樓處會讓客戶自己去跑。

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但購房者無論從哪個渠道去購房成本都是固定的，并不會因?yàn)橹薪榍缼Э炊绊戀彿砍杀?，反而會大大減少購房時間，了解更多的項(xiàng)目信息。
開發(fā)商為什么引進(jìn)中介代理商。

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大家可能有疑惑，為什么開發(fā)商還不惜成本的引入中介渠道？
這個問題問到點(diǎn)上了。
房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售新房的情況下都是期房銷售，為了快速的回籠資金，加快業(yè)績指標(biāo)完成。
時間就是金錢，在資源共享的時代，合作共贏，中介渠道有大量的潛在客戶，手上是有一批客戶資源，三方受益。引入中介銷售渠道，也能讓中介進(jìn)行廣告宣傳，比投放廣告效果更好。
因此，購房者碰到有中介渠道的住宅項(xiàng)目，不要排斥，可以更好的詢問一些樓盤信息，使自己更了解項(xiàng)目。
總結(jié):無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
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作者: 櫻花雨    時間: 2021-12-12 14:55
謝邀。
剛好從事房地產(chǎn)行業(yè)，坐標(biāo)南京，就說一下南京的情況。
大致可以分為如下幾類：
（一）核心地段、熱門樓盤
比如河西、城南中心、燕子磯、鼓樓等優(yōu)質(zhì)地段的超熱樓盤，報名人數(shù)多，中簽率低，搶破頭都不一定能買得到的樓盤，這樣的樓盤是沒有優(yōu)惠的，畢竟開發(fā)商不會有錢不掙。這樣的樓盤再牛X的中介帶你過去也拿不了折扣的。
當(dāng)然并不是所有搖號的樓盤都沒有優(yōu)惠，拿最近的例子，江北研創(chuàng)園的月明府，去年首開在搖號售罄的情況下首開優(yōu)惠 最低仍然優(yōu)惠 10萬+，二次加推同樣優(yōu)惠力度不小。到2021年3月的第三次開盤就取消掉了所有優(yōu)惠。幾個月，漲十余萬，前兩批次上車的人捂著嘴笑······


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江畔月明府首開優(yōu)惠層次明細(xì)

（二）次優(yōu)質(zhì)地段次熱門樓盤
這樣的樓盤，開發(fā)商為了提高銷售量的去劃、加快資金的回籠，往往會采取與專業(yè)的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司合作的辦法，比如貝殼、易居、365等等以拓寬渠道，增加上客量。同時也會制定相應(yīng)的優(yōu)惠策略，也就是價格體系，比如活動期內(nèi)認(rèn)購打99折，團(tuán)購優(yōu)惠再 99折，按時簽約再99折等等。你要說這種情況下自己過去和中介帶你過去，你買到的價格是一樣嗎？答案是不一定。有的樓盤最終會按照到底的優(yōu)惠折扣給你，而有的樓盤或許你買的價格或許就會比你的鄰居高。（見下面的曬圖）


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買貴了的自訪客戶

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業(yè)主群里業(yè)主討論當(dāng)時購房優(yōu)惠問題

對于普通購房者最大的問題在于不知道折扣優(yōu)惠到底有幾層，能到底部的折扣優(yōu)惠到對是有多少？最清楚的就是置業(yè)顧問和經(jīng)紀(jì)人了。這個時候帶一位經(jīng)紀(jì)人過去陪你砍價搞優(yōu)惠是最合算的，畢竟作為居間人角色的經(jīng)紀(jì)人，他們會為了更好地促進(jìn)成交、會盡量幫客戶爭取到更直接的優(yōu)惠折扣。有些比較猶豫、難說話的客戶，經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)蚴蹣翘幵贍幦?一些禮品、物業(yè)等等，這種情況下何樂而不為？作為客戶，這是再借力使力。
（三）都市圈的樓盤
因?yàn)閲液暧^調(diào)控再加上各地區(qū)地方調(diào)控，曾經(jīng)熱門的都市圈也潮水退去，譬如環(huán)南京的寶華、和縣等房價不漲反跌，哭了當(dāng)初一大批購房人，“多年買一套，一套套多年”，這些樓盤價格就更好談了，大差不差，談得攏就可買，一成首付、首付分期都能做！
另外說幾點(diǎn)：
（1）就如同曾經(jīng)的“保險”一樣，“中介”二字因從業(yè)門檻低，人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致有一定的貶義色彩，故在看樓盤之前，自己需要對樓盤、對規(guī)劃有一定的認(rèn)知基礎(chǔ)，那樣不容易被一些不良中介帶進(jìn)坑，而更多的你和經(jīng)紀(jì)人是一種協(xié)同合作，去擇樓盤，搞定開發(fā)商價格。
（2）其次，每個樓盤營銷費(fèi)用控制占比，一般項(xiàng)目占銷售收入的2.5%+_0.5%，（市市場形勢，項(xiàng)目所在地地區(qū)差和地段差而定），別墅類豪宅占銷售收入的5+_0.5%（由于地段偏遠(yuǎn)、體量少、溢價高），代理公司以及中介的報酬就來源于營銷費(fèi)之中，不會來自客戶的房價。
END
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作者: ?有點(diǎn)    時間: 2021-12-12 17:12
這個房產(chǎn)類問題下面的最高贊居然是一個大律師，我覺得這是房產(chǎn)業(yè)的一個悲哀。
正面回答這個問題，買房自己去還是和中介去更劃算。
告訴你一個現(xiàn)實(shí)的問題，但凡品質(zhì)好的大開發(fā)商，樓盤的優(yōu)惠基本上就是定死的，有就有，沒有就沒有，有多少就是有多少。小開發(fā)商或者一些問題多的樓盤，你閉著眼殺價就行了。當(dāng)然也是有底線的，不過可能連中介也不知道底線在哪。
你能和中介去的好處就是給你講講樓盤情況，開車帶你到處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然也有要返傭的，這個不提倡，自己琢磨。
缺點(diǎn)是他可能會因?yàn)樽约旱睦娑唤?jīng)意的引導(dǎo)客戶去買他想讓客戶買的樓盤。
最終決策權(quán)在你自己手里，還是那句話，開發(fā)商好，樓盤你看上了覺得不錯，配套基本都齊全，那就基本上差不多了。



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