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標(biāo)題: 市場熱的時候，才買不到核心資產(chǎn)；市場冷的時候，核心資產(chǎn) ... [打印本頁]

作者: 妖貝聊科技 時間: 2021-12-26 13:41
標(biāo)題: 市場熱的時候，才買不到核心資產(chǎn)；市場冷的時候，核心資產(chǎn) ...
01、前言

很多人有一個問題，2021年最后兩個月想要“撿漏”買房，5年后會不會后悔？
今年樓市的金九銀十意外的“涼”，金沒有銀不來，很多城市的成交率低迷。
再加上調(diào)控一條接著一條，大房企接連爆雷翻車，讓樓市看起來似乎不是特別景氣。
但也有人認(rèn)為，這會趁著房價跌的時候撿漏入手，等漲的時候就賺了，所謂否極泰來，物極必反就是如此；
但也有人擔(dān)心，現(xiàn)在買了，萬一幾年后房價出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，會不會被深套其中？
這種擔(dān)心不無道理，而且是極有可能出現(xiàn)的，但更多地出現(xiàn)在三、四、五線城市。
從一、二線城市按照趨勢來看，是不會太受影響的。畢竟，大城市的投機(jī)性購房需求還是比較多，而且人流都會涌入有實(shí)力的一線城市或者二線省會城市。
不管是剛性需求還是投機(jī)性需求都會不少，不管什么時候買都不會有很多的影響；
但三、四線城市不一樣，這些小城市的剛性購房需求已經(jīng)趨近于飽和了，在未來5年不會有太多的剛需購房入場，購房需求的減少，房子上漲空間乏力，那房價下跌的空間也很大。

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現(xiàn)在如果不是非得要在一年內(nèi)買房，建議等一下，等到明年下半年再說。
那時候基本上收稅的事情已經(jīng)在試點(diǎn)了，怎么收、收多少的事情大致有數(shù)了。而市場也會開始消化這個調(diào)控，價格將會更趨于合理和平穩(wěn)。
在這個試點(diǎn)落地之前，出手買房，是非常盲目的。
不要管中介和中介的自媒體怎么說，他們只是想做點(diǎn)生意好過年而已，不用理會他們。
從現(xiàn)在開始，只等試點(diǎn)落地。
現(xiàn)在不少中介都開始關(guān)門店，不少中介轉(zhuǎn)行，說明未來不樂觀。
再堅(jiān)持一下，少則半年內(nèi)，多則一年內(nèi)，等試點(diǎn)落地。?
02、本月杭州只賣掉了2040套二手房

截至10月28日8點(diǎn)，本月杭州只賣掉了2040套二手房。
10月最終成交數(shù)據(jù)基本鎖定7連降，很有可能創(chuàng)下近幾年的新低。
當(dāng)市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，最先離場的一定是投資客。
去年到今年上半年，一頭沖進(jìn)奧體、未科、申花等網(wǎng)紅板塊的，有不少其實(shí)都是投資客，本質(zhì)就是一個擊鼓傳花的游戲。

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新政以后，投資客收了手，這幾個板塊的二手房出貨速度就會變慢。
而像閑林、良渚、臨平這樣的剛需板塊，本身接盤的基本上都是自住客。連相對不那么敏銳的剛需都選擇暫時不買二手房了，說明大家對于市場的預(yù)期更差了。
當(dāng)然了，8.5新政的力量不可忽視，砍掉了大量購買力。
新政砍掉的房票，除了外來投資客，基本都是來杭州不久的真剛需。前者基本上都在搖倒掛新房，或者在博弈網(wǎng)紅次新房。后者除了搖號，基本都在接盤剛需二手房。?
剛需板塊的房子都賣不出去了，說明杭州二手房行情又冷到了一個新程度。
還有一方面，從第三次集中供地的情況來看，這場關(guān)于地價之間的博弈，貌似房企贏了。
從目前公布出來第三批次供地的城市來看，各地把地價都下調(diào)了不少，比如說重慶、廣州、深圳等城市，都把地價給下調(diào)了。
之前很多人還說，地方上不會降地價，結(jié)果還是降了。就像，很多人說房東不會降價賣房一樣，實(shí)際上只要沒人買，房東熬到后來，也是會降價賣房的。
另一方面，現(xiàn)在各大城市的老破小都不好賣了，別說二線城市的老破小了，連一線城市的老破小都賣不動了。
大家都覺得這些老破小沒有了學(xué)區(qū)屬性，也可以拿來出租，多少還能換點(diǎn)錢。
但是沒有想到，出臺這個房地產(chǎn)稅之后，房租大概率是要被房地產(chǎn)稅給抵消了，到時候這些老破小就成了既無法保值，又無法收房租，最后就成了個賠錢貨。
最關(guān)鍵的還是，大家現(xiàn)在都知道了這些老破小不值錢，不然的話內(nèi)心很多人會期盼還能遇到新手小白把這些房子賣給他。
現(xiàn)在買房還是要一步到位，過去那種買個老破小，以后再換大房子，基本上沒戲了。

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房地產(chǎn)稅發(fā)酵了那么久，小龍蝦發(fā)現(xiàn)房東們最關(guān)注的不是房價跌不跌的問題，而是擔(dān)心房價以后不漲了的問題。
因?yàn)榇蠹叶贾?，房價多少就是以后的稅基是多少，所以房價不容易跌。
但是有了這個房地產(chǎn)稅以后，房價上漲的預(yù)期肯定會進(jìn)一步的削弱，到時候房價不漲，還每個月還要交著么多的房貸，還要再交稅，怎么想都覺得劃不來。
聰明人不會賺最后一個銅板的，該變現(xiàn)就變現(xiàn)。
別相信什么核心地段的房子，賣了以后就買不回來了。
小龍蝦舉兩個最典型的例子：一個是深圳，去年房價上漲的時候，好房子你根本買不到，結(jié)果現(xiàn)在好房子一大把；
另一個是首都，上半年熱的時候，很多優(yōu)質(zhì)小區(qū)房子根本沒有，可是現(xiàn)在，好房子又一大把。
只有市場熱的時候，才會買不到核心資產(chǎn)，市場冷的時候，核心資產(chǎn)多的是。
03、房價暴跌并不是好事

有些人買房，喜歡看一個城市的均價，認(rèn)為買低于城市均價的房子，自己就賺到了。
但事實(shí)可能是相反的，那些高于平均房價的高品質(zhì)房源，往往在后期上漲過程中，漲幅更大。
?假設(shè)N年前深圳房屋均價是2.5萬的時候，有些人覺得買2萬或1.5萬房子就特別開心，覺得自己賺大了。
而之后的結(jié)果則是，這些低于均價的房子，漲幅大概率小于那些當(dāng)時高于2.5萬均價的房子。
?這個道理很容易理解，一個班50名學(xué)生，某次考試全班平均分是70分（滿分100），你認(rèn)為考八九十分的人后期更容易出成績，還是考五六十分的人更容易出成績。
?北大、清華選學(xué)生，也選那些重點(diǎn)學(xué)校、重點(diǎn)班排名考前的學(xué)生，因?yàn)檫@些學(xué)生的成績高，而成績高的背后是學(xué)習(xí)力高于其他學(xué)生。

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那么問題來了，房價暴跌，是好事嗎？
之前小龍蝦就說過，房價如果暴跌可不是一件好事，你覺得房價暴跌最倒霉的人是誰？
如果房價真的暴跌了，最倒霉的不是那些富人，而是普通的老百姓，是你自己。
有錢人的房子從5000萬跌到3000萬叫財富縮水；而如果對老百姓來講，100萬的房子跌到50萬叫損失。
老百姓攢錢買房，現(xiàn)在房價下跌了，貸款也不還，天天跟銀行打官司，如果大家都不還貸款，銀行就會出現(xiàn)大面積壞賬，整個金融體系就會崩，從而影響這個社會的發(fā)展。
社會受到影響，你能不受影響？
回到樓市本身的話題，其實(shí)關(guān)于當(dāng)前的樓市，大家要有一個清晰的認(rèn)知，那就是當(dāng)房地產(chǎn)稅出來的那一刻起，就意味著土地財政的時代要慢慢的結(jié)束了。
如果說以前是吃賣新房的飯，那么以后就要更多的去吃存量房的飯了。
當(dāng)開始持存量房的飯時，持有房子的成本，就必然會增加。
而且二手房的流動性，會非常低，有可能是房東不想低價賣，也有可能是購房者數(shù)量太少了，又或者是出租房的制度更完善了，大家不愿意買房了。
最后還沒離場的大部分房東，有可能會成為真的長期房東，也賣不出去了。
以后房價的漲幅，會低于GDP的增速，換句話來說，房子能不能高價買入位保值還是個問題。
04、總結(jié)

說到房子，必然會說到貸款。
事實(shí)上，居民的杠桿率是有極限的，大家可以看到這個任澤平團(tuán)隊(duì)做的這個個人住房貸款余額和人均可支配收入的比例。

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這個圖可以很明顯的反應(yīng)出來，大家的錢都去哪里了，從2004年到2018年，我們的房貸收入比從原來的16.2%增加到了47.6%。
要知道，這還是2018年的數(shù)據(jù)，2020年房價又漲了一波，2021年上半年房價又漲了一波，那么現(xiàn)在的這個房貸收入比，應(yīng)該至少是超過50%了。
從這個明面上來看，房貸占比我們的收入，已經(jīng)達(dá)到了50%了，再加上一些人偷偷的把自己收入寫高。
但實(shí)際上沒那么高的話，房貸實(shí)際占比大家的支出應(yīng)該是更多的。
每個月收入的一半，都要還房貸，還哪來的錢消費(fèi)。

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