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標(biāo)題: 北京三環(huán)四環(huán)內(nèi)的的80年代的老房子值得入手嗎? [打印本頁]

作者: 科技閻羅 時間: 2022-1-17 04:17
標(biāo)題: 北京三環(huán)四環(huán)內(nèi)的的80年代的老房子值得入手嗎?
你這情況，和最近有個客戶很像。她的情況是，想要一個70年代的或者以前的房子，可以是2環(huán)，標(biāo)的400-500，房間可以小，甚至可以到50平以下。圈里人都知道有這么一個人，她自己問過很多家。手機(jī)里面很多中介，但是至今也沒找到合適的。
整天很愁，她想要市中心，還得雙地鐵的房子，一個字難。請饒了這些房中介吧。
老房子不推薦的幾個理由：
1）居住成本高
原值低，稅費(fèi)高。次新原值高，選錯了，轉(zhuǎn)手不會很難。80年代的老房子，到現(xiàn)在得40年了吧，小區(qū)維修成本還高。
早期的房子，家屬院頗多，雖然物業(yè)費(fèi)低，但是居住體驗不佳。小區(qū)質(zhì)量好，還行，小區(qū)質(zhì)量不好，下雨天，就是災(zāi)難。
2）危改可能大于拆遷
近期有個新聞，你可以搜下，1月13日起北京市老舊小區(qū)改造可申請?zhí)崛」e金。我曾經(jīng)做編輯的時候，盤過無錫有個老小區(qū)，當(dāng)時小區(qū)很多人都同意拆遷，鬧了好幾年，就是拆不掉。小區(qū)里面有一群人，就嫌給的錢少，不讓拆，一直沒通過。
現(xiàn)在的拆遷成本高，拆這幾個樓，未來開發(fā)商得賣多少錢。危改的可能大些。
3）學(xué)區(qū)之傷
老小區(qū)，如果是非學(xué)區(qū)，基本上教育不會太好。小區(qū)里都是老人，年輕人不來。學(xué)校怎么可能好。要是圖孩子上學(xué)的，還不如買近郊的，或者其他板塊的學(xué)區(qū)房。
老房子推薦的幾個理由：
1）老房子整改
不知道你去過北京胡同嗎？去普通人家看看，另外再去民宿看看。天差地別，享受著老北京的獨(dú)有風(fēng)味，花著少的錢。
文藝氣質(zhì)，一般喜歡老房子。因為她們動手能力強(qiáng)，可以省掉一大筆裝修費(fèi)。我認(rèn)識一個設(shè)計師，就是愛拆房子，家里的非承重墻，被她拆了好幾塊。她老公因為做了裝修隊，兩個人基本上在裝修事情上沒怎么花錢。
2）交通好
建議你看下北京遠(yuǎn)期軌交規(guī)劃，也就是2035年那版，北京市區(qū)多增加很多軌交，市中心很密集。這涉及到一個通勤時間，遠(yuǎn)郊的房子好，但是僅能通勤到某個產(chǎn)業(yè)區(qū)，不能覆蓋到大部分產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心到時候還是香餑餑，那時候改造之風(fēng)可能會盛行。
你可以去看看，幾乎90%的人都會勸你別買非學(xué)區(qū)的老破小。但是每年二手房成交，非學(xué)區(qū)老破小的成交依然有。我媳婦一句話，剛需，誰還在乎那么多。

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作者: 心會發(fā)光也會發(fā) 時間: 2022-1-17 06:05
你這情況，和最近有個客戶很像。她的情況是，想要一個70年代的或者以前的房子，可以是2環(huán)，標(biāo)的400-500，房間可以小，甚至可以到50平以下。圈里人都知道有這么一個人，她自己問過很多家。手機(jī)里面很多中介，但是至今也沒找到合適的。
整天很愁，她想要市中心，還得雙地鐵的房子，一個字難。請饒了這些房中介吧。
老房子不推薦的幾個理由：
1）居住成本高
原值低，稅費(fèi)高。次新原值高，選錯了，轉(zhuǎn)手不會很難。80年代的老房子，到現(xiàn)在得40年了吧，小區(qū)維修成本還高。
早期的房子，家屬院頗多，雖然物業(yè)費(fèi)低，但是居住體驗不佳。小區(qū)質(zhì)量好，還行，小區(qū)質(zhì)量不好，下雨天，就是災(zāi)難。
2）危改可能大于拆遷
近期有個新聞，你可以搜下，1月13日起北京市老舊小區(qū)改造可申請?zhí)崛」e金。我曾經(jīng)做編輯的時候，盤過無錫有個老小區(qū)，當(dāng)時小區(qū)很多人都同意拆遷，鬧了好幾年，就是拆不掉。小區(qū)里面有一群人，就嫌給的錢少，不讓拆，一直沒通過。
現(xiàn)在的拆遷成本高，拆這幾個樓，未來開發(fā)商得賣多少錢。危改的可能大些。
3）學(xué)區(qū)之傷
老小區(qū)，如果是非學(xué)區(qū)，基本上教育不會太好。小區(qū)里都是老人，年輕人不來。學(xué)校怎么可能好。要是圖孩子上學(xué)的，還不如買近郊的，或者其他板塊的學(xué)區(qū)房。
老房子推薦的幾個理由：
1）老房子整改
不知道你去過北京胡同嗎？去普通人家看看，另外再去民宿看看。天差地別，享受著老北京的獨(dú)有風(fēng)味，花著少的錢。
文藝氣質(zhì)，一般喜歡老房子。因為她們動手能力強(qiáng)，可以省掉一大筆裝修費(fèi)。我認(rèn)識一個設(shè)計師，就是愛拆房子，家里的非承重墻，被她拆了好幾塊。她老公因為做了裝修隊，兩個人基本上在裝修事情上沒怎么花錢。
2）交通好
建議你看下北京遠(yuǎn)期軌交規(guī)劃，也就是2035年那版，北京市區(qū)多增加很多軌交，市中心很密集。這涉及到一個通勤時間，遠(yuǎn)郊的房子好，但是僅能通勤到某個產(chǎn)業(yè)區(qū)，不能覆蓋到大部分產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心到時候還是香餑餑，那時候改造之風(fēng)可能會盛行。
你可以去看看，幾乎90%的人都會勸你別買非學(xué)區(qū)的老破小。但是每年二手房成交，非學(xué)區(qū)老破小的成交依然有。我媳婦一句話，剛需，誰還在乎那么多。

作者: restuv 時間: 2022-1-17 07:46
老破小者，又小又破又老也。
北京是一座古老的城市，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中，新城市是疊加在老城市之中相互滲透著發(fā)展的。而對于北京這座城市來說，老房子大致可以分成兩種：一種是解放前的老北京胡同，以及解放后依托四合院形成的各種各樣的大雜院，也就是平房。
第二種就是，隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，與之配套的機(jī)關(guān)院校工廠的各種家屬院和宿舍樓也是目前老房子的主要來源之一，大部分就是沒有電梯的小板樓，磚混結(jié)構(gòu)的房子居多。
其實(shí)還有一部分二十年左右房齡的房子，也就是2000年前后西方公寓式審美建設(shè)的眾多大塔樓，這些其實(shí)應(yīng)該也算是老房子，而且朝向差、戶型奇葩的房子很多，可是有電梯啊，有電梯的房子還是比沒電梯的有優(yōu)勢。
胡同里面的小平房，何止是四環(huán)里面，二環(huán)里也是有的，自己買一個四合院當(dāng)然是好的，前一陣子二十幾個億那個四合院，剛剛掛出來沒幾天就成交了，這房子自然不是普通人可以挑挑揀揀的。
大雜院里面的小平房，如果這個居住功能真的是相當(dāng)?shù)囊话?，除了絕佳的地段以外，要是附近沒有好學(xué)校的話，承受著莫名的溢價實(shí)在是沒有這個必要。九幾年的房子計算很老了，更何況是八十年代的房子。
沒電梯的小板樓存量相對更大，流動性相對好一點(diǎn)。頂樓不能要，一樓沒帶小院的視野不好采光差的不要，物業(yè)管理混亂，小區(qū)商住雜處人員雜亂的不要。
其實(shí)對于一些老小區(qū)，確實(shí)是小，可是并不破，機(jī)關(guān)單位或者是科研院校的老小區(qū)的主要人員還是原來單位的人員及其家庭成員，主流人群的素質(zhì)高的話，那小區(qū)的環(huán)境也不會差到哪里去。
如果小區(qū)業(yè)主比較團(tuán)結(jié)的話，老房子改造，外立面換裝，綠化到位，甚至是加裝電梯的話，那可就相當(dāng)?shù)牟诲e了，除了老一點(diǎn)以外，主城區(qū)的帶電梯小板樓還是相當(dāng)?shù)南愕摹?br /> 至于學(xué)區(qū)的事情，金融街、月壇甚至是廣外的小學(xué)都沒有學(xué)位了，五年以內(nèi)，東西城的教育資源依舊是相當(dāng)緊張的，以后的學(xué)區(qū)政策怎么樣，誰都說不好?，F(xiàn)在如果去買帶學(xué)區(qū)的老破小，老實(shí)說有點(diǎn)的賭的成分。
如果非要買八幾年的老破小，能買北四環(huán)的，就不要買南四環(huán)的。

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作者: 落葉84 時間: 2022-1-17 09:22
自己決定吧

作者: y001 時間: 2022-1-17 10:57
這根據(jù)自己情況，因為4環(huán)以里基本都是80年代到90年代這塊的房子，如果樓齡新價位肯定高一些，如果想新還想價位低一些那就往外走，但是這樣通勤時間會加長，，位置，樓齡，價位看看最想要的是什么

作者: 歸來 時間: 2022-1-17 12:21
三環(huán)四環(huán)內(nèi)有學(xué)區(qū)的老破小可以入手，沒學(xué)區(qū)的老破小慎入手。沒學(xué)區(qū)的老破小再轉(zhuǎn)手主要不是貸款年限短的問題，而是很難找到愿意再接盤的人。如果不為了孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)，僅僅是為了居住，有多少人愿意接盤老破小？

作者: 王京軍 時間: 2022-1-17 13:58
我買的是5環(huán)外的老房子，還可以吧，人少事少，就是貸款年限短一點(diǎn)，房子小。

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