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標題: 游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（下篇 ... [打印本頁]

作者: 毛屌屌 時間: 2022-9-11 18:32
標題: 游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（下篇 ...
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游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（下篇）
（中國房產(chǎn)將“傳家寶化”）

各位好朋友們，游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考這個系列?？偣踩?，由于寫的時間跨度超過6個月，其實，有時間的朋友，可以將三篇串起來看。
這次將前面幾篇做了后記補充，我的一些新的思考，面對新的樓市的投資調(diào)整方向，也包含在內(nèi)。

游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（上篇）
https://xueqiu.com/3366431401/109710738

游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（中篇）
https://xueqiu.com/3366431401/109745196

到今天的下篇，告一段落了。

開始寫的時候，是2017年年底，今天這篇發(fā)出的時候，半年多了。也該就這個話題做一個截止了。很多朋友催我寫，還有專門跟到我公眾號的朋友們，感謝你們的關(guān)注哈（謙和屋：qianhewu2008）~不是我不勤快，而是，寫些真實的東西，除了需要思考，還要提煉，我又是出了名的反應(yīng)慢，所以，就過了有半年了。
不幸的是，很多東西被我講中了，哎……
但是，該來的還是會來哈，且，我認為，還有一個更加重要的原因，就是投資房產(chǎn)這件事，可能會有一些變化。我想，提出一些我的淺見。

關(guān)注我久一點的朋友知道，我不大深研房地產(chǎn)細則的，尤其是宏觀政策。原因其實很簡單，一來，我現(xiàn)在不是從業(yè)人員，花太多時間了解，最后，自己買的一些物業(yè)，多10%，多20%也不會有本質(zhì)性的變化，即投入產(chǎn)出比不高。二來，我都是用自己的錢投資房地產(chǎn)，所以，我的風(fēng)格自打一開始就是長期持有，即根本性看多，那么，細則的導(dǎo)致的短期波動，其實，我也不太需要關(guān)注。三來，就是多年下來投資房地產(chǎn)的原因，有一定的概念，一定的熟悉程度了，所以，也不至于荒腔走板。
以致于，我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)驗，分享出來之后，很多朋友看得懂，看的明白，加上我羅里吧嗦的文風(fēng)，基本上，捏著鼻子咬著牙關(guān)看完的朋友，大致能不太走樣的明白我的思路，這也就夠了。我如果解讀政策，分析模棱兩可，我估計，我自己可能都看不懂了。
但是，最近一系列的政策，動作，讓我這個不太關(guān)注宏觀房地產(chǎn)層面的人，都開始關(guān)注了。所以，可以看到影響之大??！~
我先給出結(jié)論吧。隨后再詳細闡述我的淺見和思考過程。

大致上，我判斷，會在一段較長時間內(nèi)，中國的房產(chǎn)成為——傳家寶式房產(chǎn)。即，價格高位，較難買賣，較難產(chǎn)生現(xiàn)金流，產(chǎn)生持有成本。

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多年以前，房產(chǎn)中介這個活兒，是一個辛苦活兒，臟活兒，過去稱為——牙行。吃完上家吃下家。也不是什么特別令人有成就感，尊嚴感的行業(yè)。我十多年前入行的時候，就是這個樣子了，十多年后，早就跳脫出這個行業(yè)了，但是回頭看，也沒有太大的變化。本質(zhì)還是撮合買賣雙方的交易。
按理說，這么不高大上的牙行，其實，沒有理由國家層面重點關(guān)注啊，吃點中介費，提個籃子，一年賺個十幾萬，幾十萬，晚上擼個串，吃個啤酒，生活樂無邊??！~
可是，這兩年，尤其近期，國家層面，對中介竟然有了大動作，我就好好去觀察，研究了一下。
看問題，有時候要對比著看，長周期看，可能會比較準一點點。
似乎這段時間，中介產(chǎn)生了很多問題，黑心中介，虛假房源，轉(zhuǎn)款逃跑等等。我告訴你，十多年前，就是這樣，且更加離譜。我們當年發(fā)生過這么一件事。有一天，陽光明媚，大家頂著火辣辣的太陽，滿城市跑著看房源。結(jié)果，一時之間，全部同品牌中介的傳真機響了起來，滋滋滋打印出來一張圖，一位仁兄的照片，和“案發(fā)經(jīng)過”。整得跟通緝令一樣。咋回事呢？這位仁兄帶著買賣雙方去房地局過戶，買家歡天喜地，幸福生活就在眼前，賣家也是歡天喜地，今天就可以拿錢走人。當年也沒有手機銀行，微信，支付寶這樣的東西，大額支付，要么去銀行柜臺轉(zhuǎn)賬，要么拿現(xiàn)金。
那么，我們當年一般是這樣來操作的。買家派一個人在銀行柜臺，等一聲令下，買賣雙方文件進窗了，就立馬打錢，賣家立馬就可以查到。如果不熟悉這個過程，或者不放心的話呢，就帶著現(xiàn)金來。雙方簽字進窗之后，直接把一兜子現(xiàn)金遞過去。錢貨兩清。十多年前就這樣的方式，蠻蠻好，從沒出過問題。
好了，這次遇到幺蛾子了，買家?guī)еF(xiàn)金來的，一老實人，當時中介就陪著到了房地局，這個過程中呢，因為手續(xù)極其繁瑣，等待時間極長，所以，就不知道被灌了什么迷魂湯，中介方拿了這一兜子現(xiàn)金，然后，買賣雙方坐在一起話家常，聊得飛起。想來也是有緣分，在茫茫人海中，滾滾紅塵中，我咋不買別人的房子呢？咋就買了你的房子呢？我咋不賣給別人呢？就賣給了你呢？一時間，相談甚歡。覺得出了中介費，這些跑上跑下的活兒，都交給中介吧。好了，這一聊，就聊了好久，聊到中介不見了……
真的，中介就這么不見了……
這家伙拿著現(xiàn)金跑路了……
毀三觀不毀三觀？
當年真實的事情啊，就這么跑掉了！~
你看，這么嚴重的事情，十多年前就有了，還別說其他小的各種情況了，論擦邊球，哪個行業(yè)敢跳出來說自己是100%沒問題的呢？
可是，怎么現(xiàn)在就開始整頓全國中介了呢？（就在寫文章的這兩天，長沙省級D報撰文痛批長沙的中介亂像。之前就從未這么嚴厲的批評過……）
全國性的幾大中介不必說了，約談，整頓等等的！~
我在長沙，一個二三線之間游離的城市，竟然在6月份，上千家中介門店停業(yè)整頓。這在我的印象中，非常少見，甚至，幾乎沒有見過。以前北上廣有這樣的情況，二三線可是極少出現(xiàn)這樣的情況啊。
你想想，按說，中介出現(xiàn)問題，十多年前就有了，且現(xiàn)在還是越來越規(guī)范啊，咋之前都相安無事哩？
再說，這樣大規(guī)模的停業(yè)整頓，影響是多少人?。可先f人?。上萬人去集中學(xué)習(xí)，集中反省哩。這可不是小動靜啊。（新環(huán)境和中環(huán)為主，另外14家為輔。袁李要郁悶了……：（）

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我在想，為什么？
為什么？難道是因為媒體所說的，有些經(jīng)紀人無證經(jīng)營，無備案，無臺賬，未按要求保存合同等等……
到底為什么？

我前兩篇文章中，提出過幾個觀點，尤其是投資股市和投資房產(chǎn)很不同的地方，要特別注意。其中有一點就是——定價體系。

眾所周知，股票是交易所的撮合交易。一買一賣，撮合成交，價格就定了，且設(shè)置了漲跌停板。
可是，樓市呢？
完全不是這樣啊，朋友們，房產(chǎn)的價格，基本就兩種。一個是新房，開發(fā)商定價，你自己隨行就市（之前），你愿意定高就定高，只要你自己賣得出去，你愿意便宜賣就便宜賣，只要你自己覺得ok就好。
目前看來，一二線城市，開發(fā)商已經(jīng)不太能這樣干了。限價給你限定住，且不得捂盤，就是限時賣出。大概十年前，我們這里的綠城桂花城，在對面小區(qū)賣三四千一平方的時候，他就可以買六千以上。且賣得非常好，因為，綠城當年有一大票跟著開放商買房子的浙江投資者，所以，基本上沒推出多久，就賣得七七八八了，那還是2008年，2009年的房地產(chǎn)弱市的年份。
現(xiàn)在哪個開發(fā)商敢開高價？馬上約談，好好給你談?wù)勑模?br />
這一個定價體系，已經(jīng)差不多全國一二三線城市做到位了。反正就是新房不可能隨便開價，老大給你確定好利潤比例，相當于給你來料加工，你就是房地產(chǎn)界的富士康，咔咔走量吧~

朋友，有沒有覺得現(xiàn)在的新房質(zhì)量問題有點多啊……

好了，除了新房的定價系統(tǒng)，還有一個就是二手房的定價系統(tǒng)了。早幾年一線城市收緊了，一個是打擊虛假房源，一個是集中到中介巨頭，然后，老大把中介巨頭管控起來就好了，清晰得不得了！
現(xiàn)在開始，二三線，甚至三四線，也看著看著開始收緊了。

在我看來，我認為，是謀求徹底控制住定價體系，包含最后一公里。

當一套新房被建設(shè)出來，價格被控制住，當一套二手房要賣出來，價格也被控制住。那么，這意味著什么？
意味著什么？
當然，第一是意味著利國利民啊~反正就是貴了，不給賣，對不？您想，過去出了個湯城一品，搞得滿世界怨聲載道，現(xiàn)在哪家房企敢這么開價？
可是，你架不住二手房價格不受控啊。
那么就會出現(xiàn)各種套利，很多人就會通過關(guān)系拿到一手房，然后，繞開管制，在二手房市場漲價賣掉。你攔都攔不住。很多人說，可以限售啊，但是，朋友，限售可以破啊，這不就是在一個一個堵漏洞么？這種套利的事情多了去了。所謂之買到即賺到，就是這樣的情況。
好了，假設(shè)，二手房定價系統(tǒng)給你一鎖住，你想這樣操作，又會出現(xiàn)很多很多門檻給你攔住。當然，未來，還是有可能有辦法繞開，但是，畢竟又多了一道門檻啊。
你看，新房，二手房，老大全部管控住定價系統(tǒng)。高房價就被一定程度的抑制住了。（對么！~）
很多人一定拍手稱道。
但是，我個人認為，至少會有幾種情況需要再考慮。

第一，市場上的供應(yīng)量會不會大增？尤其是熱點城市，熱點地區(qū)。如果大增，就是治本了。當然，治本不行，先治標也是一個方法。總不能光看著吧！~

第二，房子質(zhì)量會到什么地步？這個最好要再斟酌。我跟你說一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分，奉化大成路一套5層樓突然倒塌了……最后沒有釀成重大傷亡。因為，那個點，小孩出門上學(xué)了，大人出門上班了，老人出門遛彎了……天佑奉化。那一天，那個時刻，我TM就在那棟樓旁邊！嚇死我了……巨響加漫天黃塵！~我心里一緊，腳下一提……朋友們，房子質(zhì)量真的很重要，你經(jīng)歷過就知道的！（那棟樓，房齡整好20年）~事后處理，相關(guān)部門是做得很棒的啊……
您看，新房定價系統(tǒng)，二手房定價系統(tǒng)，一旦被管控住之后，我可以猜想到，為民考慮的高層，一定不會讓高價房再現(xiàn)江湖。

那么，除了這個目的，還會有什么目的么？
我的淺見是，一陰一陽之謂道。
房價也就不會降下去！~

房價會被穩(wěn)定住，在一個箱體中上上下下，整體還是向上走的，但是，會緩慢，至少臺面上會緩慢向上。
理由簡直再明顯不過。
房價不驟降，銀行的資產(chǎn)就是安全的。房價由誰定？由新房以及二手房定價系統(tǒng)定。管控住這二者，房價就是不會降。鎖死了，不會降。
然后，老百姓們，安安心心還房貸，幾年一過，就緩過來了，歲月靜好……

推演一下吧，假設(shè)房價要跌。大體上分兩種情況。
一種，開發(fā)商扛不住了，折價賣。我看，很難。漲價賣你賣不了，你折價賣能賣么？扛不住了？正好，引薦中國最大的幾家房企來接你的盤。我是實實在在看到過破產(chǎn)的地產(chǎn)公司被接盤啊，打折賣，的的確確打折賣，但是，不是打折零售，是非公開定向發(fā)行。你打折零售還得了?。∧遣痪鸵鸩槐匾目只琶?？
另一種，個人要賣房，之前是，急著用錢，你就打折賣吧，折扣越大，就賣得越快。業(yè)內(nèi)稱之為筍盤。將來，我看有可能相當難打折賣了，只要控制好中介房源信息的發(fā)布，你過高的房價和過低的房價，很有可能上都上不去。你只能靠小區(qū)朋友介紹，自己親朋好友轉(zhuǎn)介紹等等來發(fā)布你的房源。這就不會引起不必要的恐慌。

然后，相關(guān)部門，再制定一些配套的指數(shù)，比如70大城市新房指數(shù)，二手房指數(shù)等等的，大家心里就會安心很多。大部分人，注意，大部分人，就會安定下來，專注于生產(chǎn)。

總之，這個房子的價格，就被穩(wěn)定住了。想不到吧，比股市可能要簡單很多。這個定價體系，完全是中國特色的定價體系。是我們獨有的，自豪不？驕傲不？
維持股市穩(wěn)定，還要高層自己的隊伍拿真金白銀出來，在市場上實實在在的買。而維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，很可能不需要花這么多錢啊。老百姓的福氣啊………………（延伸一下，關(guān)于定價體系一旦確立之后，RITS要不要了解一下？是不是可以通過大量買入RITS達到指導(dǎo)價格的部分目的呢？我瞎猜的……）

好了，我關(guān)于房產(chǎn)的定價系統(tǒng)的淺見說完了。
假設(shè)是真的，我們假設(shè)啊！
那么會怎樣？
我猜，我猜??！

房產(chǎn)會變成傳家寶。
共性如下：
第一， 傳家寶沒有金融屬性。你難以拿個乾隆花瓶之類的去抵押貸款吧？現(xiàn)在，能貸款的房子，能貸款的個人，越來越少了吧！~以前買房子，我天！~恨不能首付一成，利率五折呢~恨不能套套按揭呢！~現(xiàn)在呢？除了首套還有些搞頭，其他的住宅，再貸款，是很難的了。要我說，這才是殺手锏呢，房子去除掉投資的功能，去除掉金融屬性，靠房產(chǎn)本身的增值，面對股市，其實，是比較低的。除了北上廣深杭，能喊出名義上的15%的復(fù)合收益，其他哪個城市有？我自己8年前買的房產(chǎn)，5000左右一平米，現(xiàn)在也就是13000左右。年復(fù)合收益13%不到。如果去掉摩擦費用，11%上下的年復(fù)合收益吧。這在股市，就是正常的水準吧。如果沒有貸款，房產(chǎn)作為投資品，就不是一個好的投資。租金才多少錢啊……
第二， 傳家寶不可分割。你總不能把元青花打碎了賣吧……房子也一樣啊，你總不能拆個門去賣吧，總不能卸塊磚去賣吧~這意味著，房住不炒啊，房住不炒啊。你買個房子，就準備長期持有吧，中途沒有辦法像股票那樣，高拋低吸，拆分了賣，做T，等等。
第三， 傳家寶流動性差。都傳家寶了，你還流動？流走了，就買不回來了，對么？到另一個藏家手里，指不定什么時候重出江湖呢？房子將來很可能這樣。賣掉了，你可能終身買不回來了。因為，大家都不買賣了。您就安心住吧，別打主意了，祖上傳下來的元青花，您就安心擺著欣賞吧。
第四， 傳家寶持有成本高。之前，房產(chǎn)的持有成本是很低的。一千萬的資產(chǎn)，幾千塊一年的物業(yè)費，幫你打理得好好的。只要不裝修，十年之內(nèi)，折舊可以忽略不計了?？墒?，傳家寶就不是這個概念了，你要維護，要保安，要恒溫恒濕，等等。將來，隨著房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，很可能產(chǎn)生稅費，持有成本變高了。
我的判斷是，將來，房產(chǎn)就會呈現(xiàn)出這么一個情況，從以前的商品房，變成傳家寶房。升值了，升值了啊，從商品變成傳家寶了都…………
那么，一定有人想問如下幾個問題，我這里一并回答，提供我的淺見，供各位參考。不一定對，但是，確保真實，真誠啊~

1，你甭說別的，就說房子會不會降價！
朋友，說到這里，假設(shè)您還這么提問，咱們還怎么好好的聊天？：（我的判斷是，房價根本不會大降。都傳家寶了，誰愿意賤賣呢？呵護得不得了！便宜賣？我不賣總可以吧！

2，好好好，算你狠！你不賣？房產(chǎn)稅收死你！持有成本提高，你不賤價賣，你扛得住么你？
嗯，這個問題分兩塊答。第一，將來很可能是想賤價賣都掛不出去，或者，推不出去。您設(shè)想一個這樣的情況。假設(shè)您按照XX市二手房指數(shù)打個折，7折賣出去，除非你自己親戚朋友，不然，你總得上網(wǎng)發(fā)布消息吧，總得去外面貼個廣告吧？中介方一收到您的房源，掛上中介自己的系統(tǒng)。一來可能價格低了掛不上去，二來可能掛上去馬上軟件報警，有人來查詢情況了。一兩套可能也就罷了，同時很多套都低價出現(xiàn)在中介系統(tǒng)中，就很有可能相關(guān)主管部門過來談心了。之前的情況是，不管你掛多少錢，由于中介品牌過于繁雜，相關(guān)部門根本不知道掛了多少錢。將來，可是老大哥看著你的?。「嬖V你，你惡意做空，嚇人不？（有人問，中介自己收了，然后再根據(jù)自己的客源去推不就好了么？嗯，這種行為，將來可能變成玩火啊……）

傳家寶又不能貸款，又不好賣，你又需要用錢，咋辦？沒轍，借給別人展覽收租金吧。房子也這樣啊，這不就是房住不炒么？你往外出租啊，將來往外出租的房子肯定會增加啊。
哈哈，你看你看，扛不住了吧！終于出租了吧！
有些人，會天真的以為，租金會由于大量房源涌出來，導(dǎo)致房東相互殺價競爭，你租5000元一月，他租4000元一月，另外一個房東，一看，哇塞！這么便宜，我拼了，租2000元一月！
對這點，我持保留意見。

因為持有成本是對所有人的，成本提高了，是所有人成本提高了，反饋到房租上，應(yīng)該是全部漲價。然后，在全部漲價的前提下，再有殺價競爭。
原來，一千萬的房子，持有成本可以忽略不計。所以，要么不出租，出租嘛，隨行就市，10萬一年吧。
現(xiàn)在，所有人的持有成本變高了，那么，租金會漲到覆蓋持有成本以上再加10萬一年。然后，再出租。然后，抗得住的，依舊不出租。
話說，提升成本，導(dǎo)致售價反而降低的情況，還真是比較少見啊……

我的判斷是，租金將來會隨著房產(chǎn)稅的提升，迎來一波顯著的上漲。（甚至提前）與此同時，房價倒是會抑制住。接著，就是再來一波漫長的，對租金的管控。但是，可能會比管控房價更加難一點。

以前那種，花十來萬可以住上千萬的房子，將來可能再也看不到了。傳家寶借你展覽，你總不好意思花1塊錢來借吧？你以為我是摩拜??？

將來會出現(xiàn)，要么有些城市，有些地區(qū)，房價維持在那里，不怎么漲，不怎么跌，但是，就是沒人來租，空著，然后，持有成本增加，也不好賣，砸手里。打落牙齒肚里吞。默默關(guān)燈吃面?，F(xiàn)在很多四五線城市的買房者，將來很可能會遇到這樣的情況。四五線的房子，買了，幾年下來，賬面上也是賺錢的，但是，不好賣，或者，摩擦費用很高。然后呢，不賣吧，出租吧，發(fā)現(xiàn)好難出租出去。不租吧，還要交稅。就這樣一種尷尬的情況。

但是，熱點城市，熱點地區(qū)。租金上漲，你不租吧，后面排著隊來租。持有成本隨著租金上漲而被消化掉。

我們原以為不合理的租售比，可以通過降低房價來達到合理。最終可能會發(fā)現(xiàn)，不合理的租售比，通過上漲租金來達到合理。

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3，那么，你說，房產(chǎn)變成傳家寶了。將來怎么買賣，怎么流動？
朋友，新常態(tài)，這就是新常態(tài)，要習(xí)慣！大概十多年前，買賣房子這件事，摩擦成本是不高的，這些年，摩擦成本變得很高的。自然而然，大家都不著急買不著急賣。您就想象一下，股市不是T+1，而是T+1000，然后，交易費用不是千分之一，是百分之十。您看看，流動性會增加還是減少？
未來房產(chǎn)很可能變成這樣子。哦，不，很多地方已經(jīng)是這樣子了。限售5年，7年。交易一般的稅費不說，還有一個等同于資本利得的營業(yè)稅。
就是要你不頻繁買賣啊，要你做價值投資啊，你非得投機，多不好……（將來買房的都是價投……）
說了這么多，你準備怎么做？
嗯，我說說今天的主題，江浙滬房產(chǎn)的考察報告吧。

我說這么幾個城市。
第一，長沙。第二，杭州。第三，上海，第四，南昌。（長沙是我家鄉(xiāng)，讓我說兩句哈~）（南昌跟我隔得近哈！~）
長沙，這片熱土，我待了幾十年了。為什么眼含熱淚，是因為對腳下這片土地愛得深沉?。?br /> 我的主要房產(chǎn)在長沙。也就三瓜兩棗啊。但是，這么多年來，我特別愿意投資長沙的房產(chǎn)，一來是我有主場優(yōu)勢啊。二來就是，長沙這個城市的房產(chǎn)很有特點。尤其是早些年。

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大概十多年前吧，我去武漢，當時去做房產(chǎn)培訓(xùn)，那時候，我就問當?shù)氐纳啼佔鈶?，租金情況怎么樣，得知價格，把我驚到了，武漢那么大的地方，商鋪十多年前的租金，同類位置，幾乎只有長沙的一半左右。可見，長沙的租金多高。尤其是商鋪。
長沙有個步行街，是福建公司開發(fā)的。十多年前，賣二樓的一兩米的柜臺位置，要八萬塊。步行街一樓的位置，售價和租金都是天價。
為什么呢，因為長沙特點是非常集中。尤其是商圈非常集中。過去來說，北到五一廣場就到頭了，南到東塘也就到底了。往西不過江的，往東過不了車站路。也就是非常集中在一個不大的區(qū)域。不像武漢是三鎮(zhèn)合一。
這么集中的區(qū)域，只有五一廣場和東塘，侯家塘這幾個較大的商業(yè)區(qū)域。所以，導(dǎo)致人群集中到一個可怕。多可怕呢？大約2003年前后幾年，步行街一到過節(jié)，比春運的火車差不了多少，都是人推著人，擠著往前走。在大街上??！擠成春運啊，你就想得到人群多么集中了。

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這些年，發(fā)展很快，什么梅溪湖啊，洋湖啊，都是新造出來的，梅溪湖剛破土進車的時候，我們就去看了，超級大的地方，現(xiàn)在搞得特別漂亮。
上個月，九龍倉開業(yè)了。又是一個奇跡，人多到不得了！排著隊買一對玩偶，我的媽啊，好多人排隊啊。這個城市，充滿了鮮活的，紅塵的，扎實的味道。能讓人頗有趣味的待在這里，生生不息。

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我去了這么多城市，我感覺，類似長沙的，可能就是成都，重慶，廣州，武漢這幾個了吧。比較平衡啊，又有發(fā)展空間，又有閑暇空間。留得住肉身，放得下靈魂。誒，我是不是過于夸張和美化了一點……原諒我啊，看家鄉(xiāng)總是看得心花怒放。我愛長沙~

關(guān)鍵是！房價便宜??！朋友們，這才是重點??！在長沙，地鐵通達的地方，商業(yè)繁華的地方，10000塊以內(nèi)的二手房，15000以內(nèi)的新房，還是買得到啊，想想吧，我去浙江臺州參加偉星新材股東會的時候，臺州臨海的房價，兩三萬了啊~
全國省會城市，長沙的房價，長年累月排在倒數(shù)，和南昌，西安，拉薩，貴陽，呼和浩特等省會城市，比著爭取倒數(shù)的名次。
然而，與此同時，長沙的GDP全國26個省會城市排第6，增速排第4。
在如此高的GDP增速下，卻如此低的房價，你說長沙人民怎么不變著法兒娛樂，怎么不是中國的娛樂之都。到處玩啊~吃口味蝦啊~喝小啤酒啊~看世界杯啊~

每個長沙剛出學(xué)校的畢業(yè)生，稍微努力一點，加加班，活絡(luò)一點，每個月收入就可以買一個平方米，沒看錯，一個人，每個月都可以買一個平方米！

所以，在長沙，消費類型的生意比較好做，這也解釋了當年長沙商鋪的租金咋那么高。沒啥特別，賺了錢有余，就拿出來消費了，吃吃喝喝，愉快無邊。
請注意，2018年6月的這個房價還是2017年年初猛漲了一下，大概漲了兩成左右。擱前幾年，長沙人民更歡快。
我想，所謂的安居樂業(yè)可能就是這樣吧。（我是不是又夸張和美化了一點……）
所以，我上兩篇文章寫到長沙寫字樓出租，7%-10%的租金回報，幾乎就沒人信。您看啊，9000一平米買的5A寫字樓，2.5元左右一天的租金，超過10%的收益。扣除所有費用，裝修折舊，空窗期，7%左右的租金回報，也是妥妥的。
至于住宅，按照買入價算，沒法算了，回報比超高。就算按照現(xiàn)在的買入價，不算裝修折舊，超過銀行理財?shù)?%左右的租金回報，也是妥妥沒毛病。
無他，長沙房價便宜啊。

這就是我之前說的——房產(chǎn)投資吃三塊利潤。一塊是貸款投資的利潤。一塊是租金收益的利潤。一塊是房價漲幅的利潤。

長沙比較明顯的是，吃房價漲幅的利潤，過去十來年，都沒啥吃的，而吃租金收益的利潤，還真是挺過得去的。
這是我實踐得出來的經(jīng)驗。我們有一些房產(chǎn)，貸款沒有還完，租金就差不多收回買房的款了。一年7%-10%左右租金回報，每年上漲5%-7%，其實，十來年上下。買房的錢就回來了。
有所得就有所失。
長沙買房過去那些年，租金回報還可以，但是，房價就很一般，年化收益7%左右吧。比股市差多了。

較好的組合方法是，貸款買房，以租養(yǎng)貸，長期出租，房住不炒，安心從事生產(chǎn)活動……
不過，這兩年稍微就差一點了，主要還是房價起來了，租金水平暫時落后了一些，早幾年，租金回報低于10%的，我們幾乎都不太愿意去看……我有一朋友，買小戶型，20來萬買的，精裝，買一些租給小旅館，3萬左右一年租金回報。10%-15%的租金回報……現(xiàn)在這樣的機會沒有了，因為，限購，限貸等等一系列措施。
有朋友問我，長沙的房子能不能買？
如果是自住的話，想都不要想，挑自己能接受范圍內(nèi)最喜歡的房子。住長沙，好歡樂~
如果是投資的話，嗯，顯然值得投，吃不到房價漲幅，至少吃租金吧，可是，現(xiàn)在能買么？大多數(shù)人是買不了了……洗洗睡吧~未來等機會再看吧~值得長期觀察。
這里我多說一下，我認為，長沙武漢南昌這三個城市，將來會成為一個城市圈。尤其是長沙和武漢。原因其實一語道破，湖南，湖北，江西的省會城市，會因為高鐵等交通發(fā)達之后，截留很大一部分本省的人士。從而迅速人口大量流入。
一個省，總會有出省發(fā)展的，也總會有留在本省發(fā)展的。之前，很多人想著，我出都出自己的小縣城了，我還不往北上廣深杭跑么？現(xiàn)在，很多縣城到省會，高鐵超級快。比如，衡陽到長沙的高鐵半個來小時。那你想啊，只要長沙有工作，半小時我就可以到長沙，長沙消費水平顯著低于一線城市，那么，最后我能存下來的錢，搞不好還多一些啊。武漢，南昌都是如此。過去，湖南，湖北，江西，就是人口輸出大省?，F(xiàn)在省會截留一部分，就是多出來很大一塊人口了。這次我去武漢，南昌，都看到了城市建設(shè)非常大的變化。
所以，真的蠻值得長期觀察的。嗯，算是二線白馬股哈~

再說南昌啊~
南昌我去過好幾次了，這次是真的把我驚到了。沒想到變化能夠這么大~我把沿途拍攝的圖片發(fā)我公眾號了（謙和屋：qianhewu2008），各位朋友們可以看一看。
我印象中，南昌是一座古城，有些沉悶的古城。這次完全打碎了我固有的印象。特別漂亮，我專門去了大學(xué)區(qū)域，一個一個大學(xué)都在不遠的地方。非常美。
南昌增速真的很快。GDP是5000多億，正好是長沙的GDP的一半。但是，你猜猜增速是多少？將近14%?。x增速）！長沙和武漢增速12%多~小市值漲得快哈！~（實際增速都要低一些）
南昌，長沙，武漢這三個城市，增速真的是比較快的。有些加速上趕。你看人口增速，長沙2017年增加27萬人上下，南昌為10萬上下，武漢為12萬上下。
都是妥妥的人口凈流入。這些人，將來大部分會要在城市留下來，安居樂業(yè)的。這些人，都需要住房，要么租，要么買。十多萬，幾十萬人口新增，且，沒有意外情況的話，我看將來很長一段時間，都會維持人口的流入，因為，這三個城市都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較多元化。不是那種第一產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型，相對較穩(wěn)。

我其實最大的感覺。就是，過去一到過年，省會城市，長沙，是熱鬧得不行的。好多在外工作的人，回來了，我天，水泄不通?，F(xiàn)在好了，反過來了，過年才冷清咧~然后，非省會城市水泄不通了。一問，好多都是在省會城市工作回家過年的。
當然，我個人投資是暫時不會買南昌的。因為離長沙很近，直接買長沙就好了么。但是，自住在南昌的話，還真是不錯，人杰地靈，山清水秀！~
重點說一下，杭州，我的福地！我太太算半個杭州人了，畢業(yè)就在杭州某大型老品牌民營企業(yè)任職。我太太比我優(yōu)秀多了啊，哈，看到這里了吧，您辛苦了~給你點個贊喲~：）
我去杭州沒有三十次，估計也得二十多次了吧~有段時間，每周要去一趟杭州，來回跑，那時候，還沒有去杭州的高鐵，可辛苦了~
所以，相對來說，杭州還是比較熟悉的，好不好就不說了，滿世界都知道杭州好。
我經(jīng)常強調(diào)買房需要考慮當?shù)氐娜宋那闆r。前幾篇文章都詳細說過這個問題，因為，你不考慮人文問題，將來房子出租，出售，自住，都會有一個又一個的坑等著你。
杭州的人文情況，在全國，我想，怎么謙虛，也排在第一梯隊了！~
在很多年前，我記得，當時我和太太在筧橋那邊散步，杭州有多干凈呢，我們光著腳沿途走，走了得有二十分鐘，稍稍沖一下腳底板，就干凈了。當時杭州干凈的程度，和我后來去新加坡體會有點點類似。當然，現(xiàn)在大搞建設(shè)，就稍微差一些了。
一個保持著干凈，整潔的城市，人文一般不會太差吧~
后來，我在杭州遇到的人，事，物，都感覺非常棒。怎么說呢，這里的人，相對而言，是一種溫婉，純粹的人，不太咋咋呼呼，相對較為內(nèi)斂，內(nèi)秀。我接觸過好多杭州的朋友，有體制內(nèi)干部，有企業(yè)家，有普通白領(lǐng)，和他們聊天，最大的感覺就是都很純粹，想著自己的事業(yè)，想著自己的目標，想著自己的路，不太有那種想干一番驚天動地事業(yè)的表達，更多的表達是比較務(wù)實的，今天怎么做，明天怎么做，后天怎么做。也就是，比較心里有譜，心里有定見，不著急八火，不慌不忙。大致這種感覺。
我有位前輩朋友，是體制內(nèi)的干部，和他聊天很有趣，有次請他和他太太去西湖一家餐廳吃飯，我印象深刻極了，他們結(jié)婚得有三十年了吧，太太是南京人，一口吳儂軟語風(fēng)格的普通話，聽起來特別有意思。我就向他請教，怎么保持長久而安定的婚姻。聊了好久，總結(jié)一句話，先生多讓讓老婆。
你說有趣不有趣？他特別喜歡攝影，后來把他的作品發(fā)給我看，好家伙，那水平，專業(yè)級別的啊~除了攝影這個愛好，工作之余還有什么愛好呢？在杭州濱江那邊，有一些酒吧，老板請他過去，他就會在樓上的包廂，鋪開文房四寶，沒看錯啊，文房四寶啊，筆墨紙硯啊，樓下放著強勁的音樂——讓我們搖起來，后面的朋友，讓我看到你的雙手，喲喲喲~然后，樓上的包廂，燃起裊裊檀香，這位前輩揮毫潑墨。有意思不？和他接觸下來，就覺得，生活特別純粹，沒有那么多需要操心需要撓頭的事情，安心做好工作，閑暇之余，好好去玩自己喜歡的愛好。
還有位企業(yè)界的前輩，大部分杭州人都認識，我們每年要去老人家家里拜年，我每次去就請教她，怎么看事業(yè)，怎么看世界。她就和我們講她當年的故事，商場上的，各個領(lǐng)域的，然后過年她全家和后代子孫輩的都來了，我就聆聽著她怎么悉心教導(dǎo)后輩子孫。印象很深刻！那時候我們還沒有生小孩，所以當下沒有感覺，現(xiàn)在我們有小孩了，時時回味，覺得真是字字珠璣。她有獨到的，特別的教育方式，教出來的二代，三代，很優(yōu)秀。
很典型的帶五年，扶五年，看五年。前面五年，讓后代在公司，熟悉點點滴滴，后來，一起共事，手把手教導(dǎo)，最后，退居二線，看著后代獨立長大。實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，然后交棒之后，企業(yè)再度煥發(fā)青春。
當年，對我的震撼是很大的。我?guī)缀蹙褪悄菐啄瓴趴紤]終身事業(yè)選擇的問題，才慢慢考慮后代的問題。
這里多說幾句啊，因為，我之前所有接觸的教育，幾乎沒有“終身學(xué)習(xí)，終身工作”這個選項。我們從小就是看著自己父輩們，在一個單位，安安心心干到退休，然后，享受各種福利待遇，小孩子嘛，培養(yǎng)到大學(xué)，就讓他們獨立。我之前接觸的都是這樣的人生軌跡。所以，根本沒有想那么多。
后來看到世界之后，才知道，對某類型人來說，是沒有退休這么一個選項的。
她老人家早就財務(wù)自由幾十輩子了。有次從她畫室出來，她手朝南面一指，再朝北面一指，說：你看，這里所有的門面，房子，都是我的。錢嘛，我自己用用是夠用的了。主要還是要想著國家，想著企業(yè)。
就這樣，七十多歲，還在關(guān)注投入自己的事業(yè)。我太太當年是她的秘書，說早上五點鐘，她就起來工作了。我天~
當2018年我開始系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)巴菲特投資體系的時候，在幾十封巴菲特致股東的信中間，分明就看到了這位前輩的美國版——B夫人。
那幾次下來，的的確確對我人生觀有巨大的改變。從此，我大致上接受了終身學(xué)習(xí)，終身工作的理念。
由于要終身學(xué)習(xí)，終身工作，所以，怎么著，也得選一個自己喜歡的吧，所以，才有了后來我職業(yè)做投資這件事了。

當財務(wù)自由之后，你是不是還會繼續(xù)充滿干勁的從事現(xiàn)在的工作。如果是的話，那么，恭喜你，老天爺已經(jīng)給了你最好的禮物了。

真的好純粹，我接觸過的杭州的朋友們，幾乎都是這樣，好多年下來，不忙不慌，都在安心琢磨，打磨自己的事業(yè)，然后，閑暇之余，有自己的愛好，自得其樂。
所以，這樣的城市，不管是投資，出租，自住，都是極好的選擇。
杭州的房子，您不考慮一下么？
我真的蠻喜歡杭州的。未來要選，肯定是選項之一。就是太貴了……杭州濱江的房子，尤其是核心地區(qū)的，價格都奔著上海和北京的價格去了。七八萬！~杭州藏富于民啊……
杭州錢江附近，蕭山北，主城區(qū)，湘湖……太多地方可以選了，以后有機會慢慢挑吧~

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最后說一下上海吧~
說上海的人就太多太多了，各路專家，前輩。無論怎么論，也輪不到我后生晚輩獻丑了。我僅說說我的個人體會。
由于工作的原因，上海我也是去了幾十次了。
第一次去上海的時候，弄了個大烏龍，當時參加一個會議，定虹橋機場落地的機票，開開心心準備出發(fā)，到機場早了，發(fā)現(xiàn)要等幾個小時，干脆改簽，提前去上海吧，要公司行政幫我網(wǎng)上操作一下。好家伙，提前到上海了，結(jié)果，到了浦東機場，下飛機我就蒙圈了……我竟然不知道上海有兩個機場！你看看，當年我多么無知，沒有常識！~
上海，就是大！~兩個機場，都是大機場！~
每年都有幾個會議在上海的大展覽中心，大會議場。每年都要去幾次。后來就越來越熟悉了，也能熟練的坐上地鐵到處跑了~
我很喜歡上海。
在上海，有各國的人，信息交流非常充分。而且，上海是老錢較多的地方，老錢階層讓這座城市比較規(guī)矩，比較規(guī)范。
很多人說上海消費高。當然，消費肯定是高。但是，幾乎這么多次下來，我在上海的消費，很少有被騙的經(jīng)歷，貴是貴，但是，一分錢一分貨，擺在明處。
這個對我來說，感覺就很好。我記得，每次去上海，一有時間，就要去一家很老很老的店，差不多也有四十來年了，專門做“蟹宴”的，就是大閘蟹各種烹飪方法，好過癮，比如說，我們吃大閘蟹，是蒸幾只，然后一個一個爪子，慢慢磕，一個一個蟹黃，慢慢吃。這家店呢，是一次弄幾十只蟹腿，都幫你剝好，整在一個小盤子里面，一次端上來。幾十只蟹的蟹黃，一次剝好，整一盤，好過癮??！~店面非常非常小，經(jīng)常是我們坐一桌，然后用一個屏風(fēng)擋著，隔壁就是另一桌，好多日本人來吃，嘰里呱啦講日語~比較貴，但是，不亂搞，實實在在。

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多年前，我在某海島城市，看到有人點魚，眼睛剛和缸里的魚對上眼，還沒來得及確認眼神，好家伙，老板就撈出來，啪一下，摔地上，不吃也得吃，結(jié)賬，謝謝，六千六~你說郁悶不郁悶！~更別說大蝦按一只一只賣的那種了。
上海這種情況比較少，至少我從來沒有遇到過。
在一個比較講規(guī)矩的城市，你投資，生活，總是比較省心的，對嗎？
我在上海也有一些朋友，當然，大眾對上海人的偏見，的確我也遇到過，當年一些和我們公司打交道的供應(yīng)鏈公司，剛起步的時候，派車來接我們，那時候，奧迪剛上市A8，我們還不知道有這么個車，以為是A6，上車還夸人家，哇，你們這A6可真寬敞啊……
還有用奔馳R來接我們的。
注意啊，這是剛開始的時候啊，可重視我們了。我們當然也投桃報李了。
過了兩年，他們發(fā)展起來了，做得很好了，好家伙，再接我們的車就是別克商務(wù)艙了……
因為，他們要核算成本的。A8去接外商的人了……
呃……好受傷~
不過，這個算瑕不掩瑜。我倒是覺得，喜歡算計沒有什么錯誤，我們價投不就喜歡核算各個標的，然后擇性價比高的買么？上海價投多啊~~
但凡一個城市，講規(guī)矩，哪怕規(guī)矩是在商言商的規(guī)矩，我也覺得，投資在這里有保障，不害怕，長期看來，風(fēng)險是比較低的。
你投資，利息低，不怕，你可以討價還價，實在不行，你可以不投嘛！~
怕什么呢？你想賺利息，他琢磨你的本金，這才可怕呢！~（話說，陸家嘴一度P2P瀟灑的消失在茫茫人海之后，導(dǎo)致那里的寫字樓租金暴跌……）
無論如何，倘若你打算在財富的大船上需要有房產(chǎn)作為一塊壓艙石，上海絕對可以成為重要選項之一。在某種程度上，可能比北京更加合適。真的。
上海么，我自己很喜歡陸家嘴啊，浦東新區(qū)啊，這些地方。但是，覺得好貴啊……
據(jù)說，塘橋，新江灣，海寧路這些地方還行……
總之，上?？梢蚤L期觀察，現(xiàn)在是極難買進去了。但是，未來呢，會不會出現(xiàn)機會呢？先觀察吧~

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好了，朋友們，這個系列大致說完了。等未來看過珠三角，環(huán)北京等地之后，再寫新的系列吧。
我稍微做一下總結(jié)吧。

各位看我這個系列，其實，很少講到具體的區(qū)域，具體的樓盤。這是什么原因呢？
因為，我不想一葉障目不見泰山。
買房這件事，大致會有兩個目的，一個目的就是自己住。
那么，自己住，我一向都是建議所有問我的朋友，在可以接受范圍內(nèi)，選擇自己最喜歡的房子。且，我自己就是這樣實踐的。生活是自己的，多少錢都換不來。我見過很多買房自己住的人，過于考慮房產(chǎn)的投資屬性，硬要買在一個升值潛力大的地方，然后，每天通勤時間巨長無比，五到十年的青春，有無數(shù)個小時，在地鐵上，輕軌上，車輛上，耗去了激情，耗去了歲月。很多人不理解，說，你胡吹吧，每天通勤來回算3小時吧，這才多少時間??？
看來，有的人，并不知道時間的力量！
每天3小時，你知道意味著什么么？
假設(shè)每天要通勤3小時，這其中，可是有一個半小時是高效率時間，最黃金的早上的時間。這一個半小時，可以影響整天的工作效率。而晚上那一個半小時，可以影響整天的休息效率。你兩個效率都差，那差出來的距離，就是一道鴻溝了……
2014年，有一年左右，我的通勤時間要算起來，至少3小時，我做的第一件事，就是搬到公司里住。每周日晚上，我太太和我住在公司的套房，然后第二天我再工作，她再回家。我連炊具都搬過去了。
每天可以省出來3小時，一年多出來1000多小時。
十年下來，就是一萬多小時，足夠你在絕大部分領(lǐng)域，成為至少接近專家級別的人了。

很多人高估了自己短期的能力，卻低估了長期的累積。

買房自住，尤其是年輕人買房自住，真的選擇一個適合自己的房子，各方各面考慮，適合自己事業(yè)發(fā)展的房子。不要太考慮投資屬性。
我也看過想買房自住的同時，還能多升值一些，結(jié)果，買一個很差的小區(qū)，隨后，家里來賊啊，鄰居吵架啊，等等一系列的問題。疲憊得不得了。很影響職場發(fā)展的啊，朋友，這個帳，沒法精確計算的啊。

買房另一個目的，才到投資。
論到投資屬性，我是覺得，除非生長在三四五線那種過于偏僻的城市，不然，最好的選擇，一定是自己的主場，至少，也要是自己的省會城市吧。
因為，作為自己熟悉的城市，比較能夠避開一些坑，一些雷區(qū)。即有足夠的容錯空間。不至于剛準備大展手腳，就掉到坑里，等爬出來，輕舟已過萬重山了。
我開始職業(yè)做投資的時候，就是用幾十萬開始學(xué)習(xí)的。當時打算是，全部虧完，幾十萬也不至于損失很大。前面兩三年是強制我自己控制總量的。當然，這讓我錯過了2014年年底牛市的那一波行情。可是，這對一生的事業(yè)來說，又有什么關(guān)系呢？
買房投資也是一樣的，選擇自己熟悉的城市，意味著風(fēng)險可控，反正一輩子怎么都要買房吧，且大多數(shù)人，不止買一次房，不信，你看看自己親朋好友們，是不是只買一次房？如果一輩子都要和房子打交道，那著急什么呢？多累積一些經(jīng)驗不好么？
如果自己在熟悉的城市，主場的地方，都有一些房產(chǎn)了，且還準備繼續(xù)投資房產(chǎn)，才需要跨區(qū)域投資。那么，我認為，首選不應(yīng)該是跨國。應(yīng)該先跨省。原因其實很簡單，就是法律法規(guī)的問題。這個差別可是能出大問題的啊。
有些國家出租是不能漲租金的，不能趕租客走的，不清楚的話，賠死去！~
至少跨省投資幾次之后，才敢說嘗試跨國吧。（土豪以及國外人脈豐富的朋友自然除外了啊~）
那么，跨省投資，我個人大致會重點考慮如下幾個地區(qū)。
長三角地區(qū)，珠三角地區(qū)，中部地區(qū)。
這幾個地方，足夠足夠深耕了，太足夠了……
以我個人來說，長沙當然是首選，因為我的家鄉(xiāng)就是長沙哈。然后，我會重點看杭州，上海，蘇州，這三個城市。最終，可能挑一個城市，好好看，慢慢看。
屆時買了的話，再來和好朋友們分享。

這就是規(guī)劃，就是戰(zhàn)略的設(shè)定。戰(zhàn)略的設(shè)定是需要很久很久的，需要考慮很多因素，需要實地考察，需要整盤考量，需要結(jié)合自己實際情況。可以說，每個人自己的戰(zhàn)略都是不同的。沒有一套戰(zhàn)略同時適應(yīng)很多人的。

戰(zhàn)略一旦定出來，大的方向，就不要改變了。隨后就是配套資源，研究戰(zhàn)術(shù)，等等。
買房這件事，我想，在看得見的將來，絕大部分人，終其一生，至少都將打交道幾次。不管是買還是賣。

這一點，不像股票，很多人，終身可以不買賣股票，沒有股票賬戶，卻也可以活的很好。然而，終身沒有買過房，卻能過得很好的，目前看來，我身邊還沒有發(fā)現(xiàn)這樣的朋友。
由于房子的價值很高，對于很多家庭來說，占比非常大，這里面差個10%-20%，可能就是很大一筆錢，那么，為了這么大的數(shù)額，其實，也值得交幾個懂行的朋友，然后，好好琢磨，核算，學(xué)習(xí)。我現(xiàn)實生活中發(fā)現(xiàn)，很多朋友花大量的時間淘寶選擇產(chǎn)品，對比價格，買水果買菜恨不能還半小時價格。可是，到了總金額幾百萬上千萬的房產(chǎn)的選擇上面，卻很茫然，一個坑進去，一輩子省下的菜錢水果錢全沒了……這不能不說是一種深深的遺憾啊……

中國的新房市場，越到后面，會越集中在幾大巨頭手中，高層大部分政策，傾向都是希望房企加快蓋房子給老百姓，不管是稅收政策還是實際行政調(diào)控，都是趕著房企快速提供房產(chǎn)出來。講真的，無論怎么說，我們是應(yīng)該感恩的。過去房子是不貴，但是，很多人卻不愿意面對全部的真相。
過去是兩種選擇，一種選擇是不貴的房子，一種選擇是沒有房子。我小時候，住的父親的單位房，房子很便宜，但是，居住條件很差，還不一定有份，你得排隊等著。
現(xiàn)在房子很貴，但是，要說整體的選擇。現(xiàn)在是兩個選擇，一個是很貴，一個是可以租，可以買便宜的城市，總之，有得選。之前是沒得選。
幾億人，住房問題，從無到有，不過二十來年時間，我們不應(yīng)該感恩么？
當然，我也理解，最好房子能像寬帶，空氣，水一樣，又多，又好，又便宜。我也想這樣啊。
可是，任何美好的理想，總還是需要一步一步抵達的，是嗎？
地球幾十億年，才有水，空氣，自然資源。寬帶，互聯(lián)網(wǎng)，大幾十年，才到今天這個樣子。憑什么房子不到二十年，就能夠又便宜，又好，又多呢？這需要一個過程，我們恰巧在這個過程之中。我當然相信，未來房產(chǎn)會像水，空氣，陽光一樣成為民生必需品，但是，需要一定的時間，對嗎？

未來，A股市場，有三種房企，我想，會活得比較好。
一種就是巨頭房企，尤其是快速提供房子的巨頭房企，因為，完完全全響應(yīng)契合國家的方向，讓老百姓有房子住。全社會都會支持。當然，快了，自然需要犧牲一定的質(zhì)量，但是，還是要相信他們啊，然后，自己買房子的時候，多多留心相應(yīng)的質(zhì)量指標啊。：）

還有一種就是特色房企，什么小鎮(zhèn)型的啊，旅游型的啊，高端型的啊，用特色做出一系列小而美的產(chǎn)品。我想，也會有一眾粉絲，必定可以活得長久，活得滋潤。

還有一種就是資源型房企，比如大央企，有巨大的資金優(yōu)勢，政策優(yōu)勢，即成本端穩(wěn)固，高層保駕護航，能夠立得住。再比如，就是每個城市當?shù)氐睦吓品科?，等同于地頭蛇，總有他能生存的方法，深耕，精耕自己這一畝三分地，也能活得特別滋潤。

最近，房企的股票跌得很厲害。中國恒大是我自己重倉的股票之一。我也談一下我的看法。
我個人認為，大概率是看好的。
有種聲音是，中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了。我個人持保留意見。這里面不存在一個房地產(chǎn)的單個主體，怎么可能去綁架中國經(jīng)濟呢？只能說，中國經(jīng)濟很大一部分被房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)所影響。
那按照這個邏輯，任何一個國家，都有一兩個主要行業(yè)，對國家經(jīng)濟影響非常大。（美國被硅谷和華爾街綁架了？日本被制造業(yè)綁架了？）
這不是必然情況么？

在我看來，中國房產(chǎn)還有旺盛的需求。但是，會嚴重分化。

人會不停地在幾大城市群聚集。然后，像攤大餅一樣，這些重點城市，會不斷的造房子，買房子，租房子。
這個可不可逆，比如，政策出臺做引導(dǎo)？
我個人認為長期看，不可逆。

因為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨著比較優(yōu)勢的急劇下降，會越來越?jīng)]有辦法提供發(fā)展空間。比如，這些年我去鄉(xiāng)鎮(zhèn)，感覺最大的就是，年輕人越來越少。
為什么說比較優(yōu)勢急劇下降呢？是因為，多年前，我去鄉(xiāng)鎮(zhèn)時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有的，比如，小賣部，學(xué)校，醫(yī)院，菜場等等，和老百姓生活密切相關(guān)的東西，和城市差距沒有驚天動地的差別。鄉(xiāng)鎮(zhèn)是小賣部，城市就是沿街門臉。鄉(xiāng)鎮(zhèn)是鎮(zhèn)學(xué)校，學(xué)統(tǒng)一教材，城市最多環(huán)境好一點，老師好一點，補點課。醫(yī)院不用說了，小病，鄉(xiāng)鎮(zhèn)赤腳醫(yī)生，診所就解決了，大病自己去城里醫(yī)院。菜場？鄉(xiāng)里的還好一些，打農(nóng)藥的才運到城里去哩~
現(xiàn)在這個比較優(yōu)勢差別就巨大巨大了。
城市有mall，一整棟，購物，餐飲，游樂，全部都在一棟樓里面，各種玩意兒。和國際接軌。學(xué)校不必說，民營資本進來之后，各種補習(xí)班，各種課外班，興趣班。醫(yī)院也是一樣，還可以有整形醫(yī)院哩。買菜，城市有巨大巨大的超市，什么都有，國外的也有。
好了，這一下，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，但凡能走出去，就回不去了。
朋友，您想想，您現(xiàn)在看著大屏幕液晶顯示器，您還能回過頭再看20寸的顯像管彩電么？您現(xiàn)在用著蘋果X，您還用得回諾基亞么？
然后，當這種情況匯聚成網(wǎng)之后，這個網(wǎng)，就一年一年的打撈新增人口，網(wǎng)進來了，就留下來了。

城市，就這樣，一去不回頭的越來越大。
政策能影響么？短時間能，長期來看，不能。

因為，現(xiàn)在北京不讓進了，那么，我一山里娃，我就貼著北京，不行我去天津，半小時也能到北京，周末可以去北京玩。對不對？我這代人不是北京戶口，我下一代人還有希望，對不對？

這個是不可逆的，發(fā)展進程無法開倒車。

那么，房子的需求，就是剛性的，硬邦邦的。
這些房子必定是新造出來的，由哪些房企造出來？大致就是我剛才列舉的那三種情況。這個行業(yè)，在我看的見的將來，沒有意外情況，總量不會有巨大變化的。因為，人口流動的速度，按照群體來看，是可以預(yù)測，比較穩(wěn)定的。
其實，巨頭的房企，每年的新增客戶，是有保底的，相對穩(wěn)妥的。這一點，不會像高科技公司，來一個斷崖式下跌。這是我第一個判斷。
其次，就是客單價。
那么，回到最初我的定價體系的描述。我認為，不會暴漲，不會暴跌，會在一個箱體內(nèi)，逐步向上。
然而，會嚴重分化。
不深耕，精耕，重點做幾大城市群的巨頭房企，我個人持保守態(tài)度。
重點深耕，精耕幾大城市群的巨頭房企，我個人比較看好。
有人說，城市化進程已經(jīng)告一段落了。我想，其實應(yīng)該去鄉(xiāng)鎮(zhèn)實地走訪一下，就會有深切的體會。這種比較差距的巨大現(xiàn)實，會令人印象深刻。
中國的新增人口沒有大幅上漲了。可是，中國的老人卻越來越長壽了。且拜科技發(fā)展所賜，大概率將來會越來越長壽，那么，實際上，房產(chǎn)的需求，還是增加的。中國老人不可能批量化進養(yǎng)老院的，很難很難，這是文化基因的原因，沒有幾代人，想都不要想。
基本上，我的判斷就是以上這些了。期待未來的驗證。
關(guān)于江浙滬的房產(chǎn)考察的報告，告一段落了。希望我啰里啰嗦的文章，沒有讓各位失望太多。

各位朋友，江湖再見。

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