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標(biāo)題: 樓市解讀：為什么政策頻出，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情卻沒有熱火 ... [打印本頁(yè)]
作者: ★小梁帶你玩手機(jī)★    時(shí)間: 2022-10-1 19:36
標(biāo)題: 樓市解讀：為什么政策頻出，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情卻沒有熱火 ...
01、前言

二手房業(yè)主的好日子到了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，新房萎縮和市場(chǎng)分化都將利好二手房。
最近，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入了黑鐵時(shí)代，正縮表出清，這會(huì)是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。
“如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)?！?strong>他說，日本的案例經(jīng)驗(yàn)表明，這個(gè)階段不能再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清。
這個(gè)過程中，行業(yè)規(guī)模會(huì)開始萎縮、市場(chǎng)分化也會(huì)越來越明顯。

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萬(wàn)科認(rèn)為，新房的規(guī)模會(huì)萎縮，市場(chǎng)分化會(huì)越來越明顯。小龍蝦認(rèn)為，“背水一戰(zhàn)”是針對(duì)房企而言，房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，利空新房和房企，利好二手房業(yè)主。
新房萎縮對(duì)二手房市場(chǎng)是利好，購(gòu)房需求不會(huì)消失，而是會(huì)集中到二手房市場(chǎng)上，市場(chǎng)分化也利好優(yōu)質(zhì)的二手房，因?yàn)槎址康囟伪刃路績(jī)?yōu)質(zhì)，長(zhǎng)期跑贏通貨膨脹不是大問題。
縮表，即收縮資產(chǎn)負(fù)債表，因?yàn)橘Y產(chǎn)和負(fù)債同增同減，但結(jié)合宏觀環(huán)境尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，萬(wàn)科是為了降低負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而降低融資成本。
出清，是通過加快資產(chǎn)的優(yōu)化配置，加快銷售的進(jìn)度，加快不良資產(chǎn)的整合，實(shí)現(xiàn)供求平衡。
縮表是財(cái)務(wù)目標(biāo)，出清是實(shí)現(xiàn)手段，兩者目的相同，是一而二、二而一的關(guān)系。企業(yè)存在的目的，就是獲取利潤(rùn)，不以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)都是耍流氓。
縮表出清是為了更好的盈利，發(fā)展更健康、走得更遠(yuǎn)，這個(gè)也是當(dāng)下龍頭房企萬(wàn)科給同行的示范。
02、投資不到套現(xiàn)離場(chǎng)，都不能輕言是賺了還是虧了

當(dāng)房?jī)r(jià)要下跌前，一般就是當(dāng)?shù)貥鞘凶罨鸬臅r(shí)候，幾乎當(dāng)?shù)囟紱]有人認(rèn)為房?jī)r(jià)要下跌的時(shí)候，恰巧這個(gè)時(shí)候地方房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)到來之時(shí)。
這個(gè)規(guī)律幾乎人人都知道，但是大家卻又屢次被這個(gè)規(guī)律給左右，就是屬于大家都知道，但是大家又都避不開。
比如說，在2021年1月份的深圳，當(dāng)時(shí)連網(wǎng)上幾乎沒有房產(chǎn)專家敢說2021年深圳房?jī)r(jià)不上漲了。
而且那個(gè)時(shí)候，深圳樓市也是紅火的時(shí)候，但隨機(jī)出現(xiàn)的事情大家就都知道了，深圳房?jī)r(jià)陷入了長(zhǎng)期盤整。
有的人會(huì)說既然都知道了這個(gè)規(guī)律，那么當(dāng)大家都看跌的時(shí)候，就是這個(gè)地方房?jī)r(jià)要上漲的時(shí)候；
這么簡(jiǎn)單的話，操作起來幾乎是不可能的，還是拿深圳舉例，你想想，在2020年底上車買在深圳的人，他們會(huì)甘心別人買房就賺了，他們買房就虧了嗎？
你讓他們看跌房?jī)r(jià)，根本不可能，除非真的深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)走勢(shì)非常明顯了才行。


                               
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所以當(dāng)一個(gè)投資市場(chǎng)，所有人都看漲的時(shí)候，就是這個(gè)地方最危險(xiǎn)的時(shí)候，西安也可以舉例，在2018年西安房?jī)r(jià)最火的時(shí)候，很多人喊出西安房?jī)r(jià)3年破5萬(wàn)，結(jié)果2019年西安房?jī)r(jià)就跌了。
要知道，2020年到2021年西安房?jī)r(jià)大漲，很多人又喊出了西安房?jī)r(jià)3年破5萬(wàn)，結(jié)果西安房?jī)r(jià)就又跌了。
如果一個(gè)人在房子里面賺了錢，但是他在看到后期房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)人還在持續(xù)投資房產(chǎn)時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他的錢始終在樓市之中。
因?yàn)楫?dāng)他在樓市中獲利后，他還是會(huì)繼續(xù)買房子，錢就一直沒出來。
比如說，他初始一套房300萬(wàn)，貸款200萬(wàn)，后來上漲到了600萬(wàn)，他把這600萬(wàn)的房子賣了，獲得利潤(rùn)400萬(wàn)；
于是又去買了套1200萬(wàn)的房子，你看著他盈利了，但他其實(shí)一直都是在負(fù)債著的，他的錢還是在樓市；
結(jié)果當(dāng)這套1200萬(wàn)的房子出現(xiàn)問題，房?jī)r(jià)突然下跌了30%，都不用跌一半，只用跌30%，那么他之前賺到的錢和他自己的本金就都虧光了。
這就是，為什么很多人會(huì)把自己以前靠運(yùn)氣賺來的錢再虧出去。隨著他的投資標(biāo)的物價(jià)格越高，他連本都輸?shù)舻母怕示蜁?huì)越大。
而現(xiàn)在的樓市，就是這么一個(gè)分化的樓市，隨便和過去一樣買買買，他肯定會(huì)把自己以前賺來錢給虧完。
投資這玩意，不到套現(xiàn)離場(chǎng)的時(shí)候，都不能輕言說自己是賺了還是虧了。


                               
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另一方面，溫和性通貨膨脹并不可怕，因?yàn)樵谕ㄘ浥蛎浀臅r(shí)候，大家的工資都是在上漲的，物價(jià)也漲、工資也漲，大家生活質(zhì)量也不會(huì)有什么太大變化，但是通貨膨脹成為了滯漲的時(shí)候，大家就很痛苦了。
那個(gè)時(shí)候物價(jià)上漲，工資不漲，賺的錢越來越少，開銷卻越來越大。
以前還有很高的儲(chǔ)蓄率，也就是俗稱的家中有糧、心中不慌；而現(xiàn)在，面對(duì)高房?jī)r(jià)的時(shí)候，大家都背上了那么高的房貸，存款對(duì)于普通人來說，已經(jīng)是一個(gè)奢望了。
從2018年之后高位買房的人，這批人他們和2016年之前買房的人還不一樣，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)低，后面多少還能存點(diǎn)；
而2018年之后是房?jī)r(jià)高點(diǎn)，房貸基本上占比月收入一半，這部分人是最累的，也是最危險(xiǎn)的。
如果說國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)真的很不小心的出現(xiàn)了明顯下跌，那么在2018年到2023年這五年買房的人，就會(huì)類似于日本90年代買房人一樣。


                               
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事實(shí)上，過去的那些認(rèn)為房?jī)r(jià)要上漲的原因放到現(xiàn)在，已經(jīng)過時(shí)了、不能用了。
過去那些在樓市中賺到錢的人，大部分都是靠著時(shí)代發(fā)展的紅利，但是現(xiàn)在這種紅利消失了，以后也不可能再出現(xiàn)了，當(dāng)初這些人靠運(yùn)氣賺來的錢，現(xiàn)在多半又要再虧回去。
過去是全國(guó)房?jī)r(jià)都在上漲的風(fēng)口，這個(gè)時(shí)候就算是頭豬，也能飛起來。
所以，你看現(xiàn)在那么多房產(chǎn)專家，有多少是有真材實(shí)料的，大部分都是靠著前幾年的全國(guó)房?jī)r(jià)普漲而混起來的。
現(xiàn)在大家還跟著他們一起炒房的話，有可能結(jié)果怎么虧都不知道。
很多人不明白，他們這些賺到錢的人會(huì)怎么把錢虧出去。
道理也很簡(jiǎn)單，如果你把樓市看著一個(gè)投資的場(chǎng)地，他們的房子就是投資品，在投資品沒有離開場(chǎng)地變現(xiàn)的時(shí)候，這個(gè)投資品的收益都只是賬面上的收益，并不是真正的收益。
現(xiàn)在一套房升值了兩三倍，看似賺錢了，但實(shí)際上這套房所產(chǎn)生的價(jià)值還在樓市之中，并沒有提現(xiàn)出來，只要錢還在樓市里面，錢就不是你的錢。
03、二手房指導(dǎo)價(jià)還是有效的

就目前而言，調(diào)控樓市是很難，但是卻不得不做。
就像明知道地方上對(duì)土地財(cái)政依賴性非常大，但是高層還是出臺(tái)了三條紅線，控制房企瘋搶拿地，同時(shí)又給地方上制定的集中供地，并且要求溢價(jià)率不能高，強(qiáng)行的給土拍市場(chǎng)降溫。
這些，都是非常有效的政策，阻力非常大，但是卻都出臺(tái)了。
還有各地的二手房指導(dǎo)價(jià)，這是直接把二手房?jī)r(jià)都給控制起來了，二手房指導(dǎo)價(jià)是直接把二手房市場(chǎng)的熱度給壓低下來的有效手段。
目前出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)深圳、寧波、成都等城市，都出現(xiàn)了明顯降溫，深圳是出臺(tái)比較高的，所以降溫的是算比較厲害的。



                               
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從這些，都能看出二手房指導(dǎo)價(jià)還是有效的。
樓市調(diào)控很難，但是卻不得不調(diào)控，不是因?yàn)橄胝{(diào)控，而是真的被逼的沒辦法了。
后臺(tái)有很多粉絲問，2022年房?jī)r(jià)，會(huì)跌嗎？
有人說會(huì)，畢竟房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲，整體房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)2021年下半年局面，開發(fā)商為了回籠資金，還是會(huì)選擇繼續(xù)降價(jià)銷售房產(chǎn)。
有人說，春節(jié)過后房地產(chǎn)開始逐步的回暖，房貸利率開始下調(diào)，加快放款速度，各大城市出臺(tái)相關(guān)的政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。
各大機(jī)構(gòu)對(duì)2022年進(jìn)行了預(yù)測(cè)，整體的房?jī)r(jià)會(huì)處于平穩(wěn)的狀態(tài)，并不會(huì)出現(xiàn)大漲或者大跌。


                               
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不得不說，認(rèn)為開征房產(chǎn)地稅能夠抑制房?jī)r(jià)，那是幼稚。
決定一樣?xùn)|西價(jià)格走勢(shì)的，永遠(yuǎn)都是它們的供求關(guān)系。
供不應(yīng)求，漲價(jià)；供大于求，跌價(jià)。
房子可以再生，土地不可再生。所以，觀察房地產(chǎn)走向的一個(gè)窗口，是潛在的土地供應(yīng)能力。
從這個(gè)窗口望出去，可以得出兩個(gè)結(jié)論：一個(gè)結(jié)論是，土地供給潛力巨大；一個(gè)結(jié)論是，土地供應(yīng)已近枯竭。
前一個(gè)結(jié)論，指的是二線以下特別是三四五線的小城市。這些城市，數(shù)量龐大、資源聚集能力弱、人口逐漸流失。
相對(duì)于它們的需求，土地可以超量供應(yīng)，房子肯定只多不缺。
后一個(gè)結(jié)論，指的是一線和超一線的大城市。它們已經(jīng)在過去的幾十年吸納了大量的人口，今后還會(huì)有巨量的人口想往里面鉆。而它們的土地存量在一天天減少，無法像過去那樣向市場(chǎng)提供大量的土地，房子只缺不多。
同時(shí)，在人口向大城市匯聚的大趨勢(shì)下，很多中小城市的存量住房，將逐漸失去它的市場(chǎng)意義，即使再跌價(jià)，也不會(huì)有多少人感興趣。
這樣的案例城市，已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。所以，以全國(guó)住宅總量來預(yù)測(cè)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是有很大缺陷的。那些蓋在鄉(xiāng)村的自建房，其中的大多數(shù)，就更沒有市場(chǎng)價(jià)值了。
歸納一下，如果你住在中小城市，除了個(gè)別的緊挨著大城市的地方外，作為投資，就別買房了。如果是自住，最好過一段時(shí)間再說。
至于北上等一線超一線的大城市，今后房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。整體來說，晚買不如早買。因?yàn)樗€會(huì)有巨量的購(gòu)買者。
至于房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是因?yàn)榭抠u土地已難以為繼，轉(zhuǎn)到向房子征稅而已，與抑制房?jī)r(jià)沒有多少關(guān)系。

04、總結(jié)

為什么政策頻出，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻沒有熱火？
房地產(chǎn)和基建都能拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但兩者最大的不同在于，基建很難傳導(dǎo)到居民消費(fèi)，而房地產(chǎn)卻能通過一兩個(gè)環(huán)節(jié)，高效率傳導(dǎo)到居民消費(fèi)，并能像核武器一樣，突然廣泛殺傷力強(qiáng)。
一頓操作猛如虎，定睛一看二百五。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)，“房住不炒”之下，層層加碼，“限購(gòu)限貸”先是傷害剛需為代表的居民消費(fèi)，“三道紅線”的騷操作傷害了開發(fā)商，現(xiàn)在更是傷害到了合作商和銀行。
而且，這都是“合法性傷害”——能做到這一步也真的是不容易。

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結(jié)果就是，不但沒人炒房，而且全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)喪失信心，形成了下跌的預(yù)期。
哪怕是普通人也知道，破壞美好事物容易，再行建設(shè)很難。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)就是如此，救市政策如同春藥，但市場(chǎng)卻依舊“性冷淡”！這也難怪，信心的喪失是很難逆轉(zhuǎn)。
當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商如同驚弓之鳥，又像秋后寒蟬，真的是經(jīng)不起恐嚇和折騰了。
因此，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)信心的關(guān)鍵之一，“肉食者”不要再騷操作，而是穩(wěn)定各方，逐漸修復(fù)信心，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)上的眾多主體活下去。



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