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標(biāo)題: 個(gè)人購(gòu)買二手房的一些經(jīng)驗(yàn)（坐標(biāo)：天津） [打印本頁(yè)]
作者: ¤科技獸¤    時(shí)間: 2023-3-15 04:28
標(biāo)題: 個(gè)人購(gòu)買二手房的一些經(jīng)驗(yàn)（坐標(biāo)：天津）
上次寫完2018年天津市買房記（點(diǎn)擊下面鏈接）之后，已經(jīng)過(guò)去五年了。
今年年后房市又迎來(lái)一個(gè)小高峰，又有不少人踏上了買房選房的路程，我也總結(jié)了一些購(gòu)買二手房的血淚經(jīng)驗(yàn)、避坑指南，希望對(duì)人有所幫助。
五年前我第一次買二手房，而且還是異地買房，踩過(guò)了不少坑，積累了血淚教訓(xùn)。作為買房來(lái)自住，本篇咱不說(shuō)溢價(jià)還是折價(jià)的事兒，只說(shuō)說(shuō)具體的買房選擇上有哪些坑可以避。
對(duì)咱普通人來(lái)講買房是件大事，話說(shuō)難事作于易，大事作于細(xì)。以下從教育、地段、戶型、樓層等等幾個(gè)方面展開說(shuō)我本人這幾年的一些經(jīng)驗(yàn)和感悟。（有些只限于天津這個(gè)城市，其他地方的具體情況我也了解不多，如需要請(qǐng)謹(jǐn)慎借鑒?。?br /> 1） 教育水平

作為曾經(jīng)北漂中的普通一員，總體上我當(dāng)初是奔著在天津安居樂(lè)業(yè)過(guò)來(lái)的，孩子的教育只是其中一部分不是全部。但無(wú)法否認(rèn)的是孩子教育始終是重要的一部分。
這幾年孩子在一個(gè)普小，結(jié)合自己的體驗(yàn)和一些別的樣本的觀察，最重要的體悟：天津的小學(xué)、初中（非中考階段）確實(shí)學(xué)生應(yīng)試學(xué)業(yè)壓力要小很多。
那種以為天津的教育好是好在義務(wù)階段老師非常盡心于傳統(tǒng)應(yīng)試的，如果是奔著這個(gè)來(lái)，是會(huì)比較失望的。天津也不是像北京那樣有什么高端的素質(zhì)教育（GDP、政府投入上不去，公立不可能搞燒錢的素質(zhì)教育），但是第一，學(xué)校減輕了學(xué)業(yè)的壓力，具體就是不重視成績(jī)和考試，課后沒(méi)啥作業(yè)（中考階段另說(shuō)，這個(gè)沒(méi)壓力主要是針對(duì)義務(wù)教育沒(méi)有中考?jí)毫Φ臅r(shí)候，比如小學(xué)和初一二）。第二，素質(zhì)課程一些副課音體美勞科技是按規(guī)定都開了的，并且一般不會(huì)被占用。而且學(xué)校比較重視孩子的心理健康，學(xué)校有專門的心理老師，每周都有心理健康課，每期家長(zhǎng)會(huì)第一件強(qiáng)調(diào)的就是孩子的心理健康。
這些的結(jié)果來(lái)看呢，應(yīng)試能力沒(méi)有三四線城市小縣城的好，其他方面比如素養(yǎng)、習(xí)慣不太好去比較，但一個(gè)比較具體的結(jié)果——據(jù)我觀察班里同學(xué)的近視比例相對(duì)較低，這幾年來(lái)雖然很多時(shí)間在網(wǎng)課，欣慰的是我們家孩子到現(xiàn)在還沒(méi)有近視，而我認(rèn)識(shí)的幾個(gè)在其他地方的同齡同學(xué)，幾乎全部在小學(xué)四年級(jí)前已經(jīng)近視。這點(diǎn)我覺(jué)得略有些欣慰，畢竟近視是個(gè)不可逆的身體的損傷。雖然近視與否與個(gè)體身體差異有關(guān)，但我覺(jué)得多多少少跟學(xué)業(yè)壓力、作業(yè)量、戶外活動(dòng)有點(diǎn)關(guān)系吧。
我們?cè)僬f(shuō)具體的成績(jī)。
小學(xué)成績(jī)不說(shuō)了，小升初搖號(hào)后，學(xué)業(yè)成績(jī)的區(qū)分性大幅下降。學(xué)習(xí)習(xí)慣之類的信息很難去公開搜集到，也無(wú)法比較。
初中來(lái)講，私校的成績(jī)比公辦校好很多。就拿中考來(lái)講，私立學(xué)校的成績(jī)要甩公辦一條街。但以前存在私立學(xué)校掐尖（2020年開始才是公民同搖），而2023年這屆中考成績(jī)是公民同搖的第一屆。我們拭目以待今年的中考成績(jī)吧。

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2022年南開區(qū)初三一?？荚噷W(xué)校排名（來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

總之，不同學(xué)校之間教育的差距是有的。但在國(guó)家下決心努力讓教育資源更加平衡后，學(xué)校的差別趨于減小，而更多的是同學(xué)和同學(xué)家庭的差別。
小時(shí)候孩子自我意識(shí)薄弱，父母、老師這些權(quán)威對(duì)孩子影響比較大，越是長(zhǎng)大，孩子自我意識(shí)越發(fā)強(qiáng)大，各方面更加接近的同輩對(duì)于孩子的影響會(huì)越來(lái)越大。所以選高年級(jí)學(xué)校我覺(jué)得從一定意義上來(lái)說(shuō)其實(shí)選的是同學(xué)，選的是同學(xué)的家庭。常言說(shuō)，百萬(wàn)買房，千萬(wàn)買鄰。一般對(duì)于學(xué)校教育比較重視的家長(zhǎng)對(duì)整體的教育，包括家庭教育都會(huì)比較重視、投入比較多，這是一個(gè)容易被我們忽視的方面但其實(shí)是更重要的方面。
2） 地段

離中心城區(qū)越近，地段越貴，一個(gè)城市的核心地段大家都知道，在天津上三區(qū)、下三區(qū)一般也都被認(rèn)可，在這個(gè)基礎(chǔ)上，還要注意，在天津這樣的大城市，城市快速路、河流呀這些地理屏障也是重要的價(jià)格分界線，因?yàn)槌鞘写罅?，這些明顯分界線的作用就會(huì)凸顯，所以我發(fā)現(xiàn)，在天津一些主干道、快速路和河流兩邊，距離上看著很近，但房產(chǎn)價(jià)格卻會(huì)差不少。
我們買房子，買的不只是鋼筋水泥，而更多是配套，那配套最重要的是學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、交通等等。購(gòu)物中心和交通道路更好建，學(xué)校、醫(yī)院實(shí)體也好建，但是學(xué)校、醫(yī)院這些公共服務(wù)場(chǎng)所，硬件永遠(yuǎn)不是第一位的，服務(wù)的人員才是第一位的，而軟的東西比硬的更難照搬復(fù)制，更需要積累，所以中心地段貴，更多是貴在看不見(jiàn)的無(wú)形的東西，貴在那些人，同樣是學(xué)校、醫(yī)院，新建的再漂亮再寬敞，我們最看重的不還是里頭的老師、醫(yī)生的水平嘛！所以，有些人認(rèn)為配套終究好起來(lái)，沒(méi)錯(cuò)，是會(huì)好起來(lái)，但是專業(yè)人員積淀需要的時(shí)間會(huì)比你想象得更久。
3） 戶型

朝向的話，要注意跟很多地方不同，這里的房子很多都不是正南正北的，因?yàn)樘旖虺抢锖佣啵ㄓ泻：印⒈边\(yùn)河、南運(yùn)河、津河、子牙河等等），所以路網(wǎng)很多都是隨著河流的方向，有很多房子也自然隨著街道和河流的方向。所以房子有了所謂的金角、銀角、銅角。金角是指朝向東南的，銀角是朝向西南的，銅角是東北，最差自然就是西北了。建議去看房的時(shí)候打開手機(jī)上的指南針測(cè)測(cè)具體房子的朝向，自己現(xiàn)場(chǎng)測(cè)比啥都靠譜。
老房子的戶型大多沒(méi)有新房和次新房的好。老房子大多是臥室大，廳小，衛(wèi)生間小。有的客廳是暗廳，大部分都還沒(méi)有餐廳。但是天津老房子，有個(gè)特點(diǎn)，很多廚房都會(huì)帶陽(yáng)臺(tái)，所以有不少習(xí)慣把灶臺(tái)改在陽(yáng)臺(tái)，然后原廚房會(huì)作為餐廳或者儲(chǔ)物間，有的不改灶臺(tái)而是把陽(yáng)臺(tái)當(dāng)做儲(chǔ)物間，這對(duì)于老小區(qū)小戶型是普遍做法，對(duì)于普通家庭我覺(jué)得也是挺好的，這也是老小區(qū)早期普遍建未封閉陽(yáng)臺(tái)遺留下來(lái)的好處，空間的利用率是相當(dāng)高的。

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灶臺(tái)改在陽(yáng)臺(tái)的老房子

老房子小戶型的有些衛(wèi)生間小于2平甚至不到1平的，如果后期沒(méi)有改造重裝過(guò)就很難做到干濕分離，甚至有部分小到都裝不下馬桶。
老房子的客廳不少是暗廳（窗戶留給臥室了，只能是客廳暗了），所有有一些為了客廳能有一些自然光采光，會(huì)把某個(gè)臥室的門做成半透光的玻璃門。
4） 樓層

天津的老房子大部分都是5\6\7層高的，大部分都沒(méi)有電梯。跟電梯小高樓不一樣，基本上中低層最受歡迎，頂層價(jià)格會(huì)低很多，而且相對(duì)不是那么好賣。所以適合預(yù)算有限的剛需，記住要低買，因?yàn)橘u的時(shí)候就知道高樓層不降價(jià)是很難賣的。
就老房子來(lái)講，首先看某小區(qū)均價(jià)，再看單個(gè)的房子，如果比均價(jià)低或者跟均價(jià)差不多，基本上都是高層（因?yàn)楹脴菍拥钠骄幼r(shí)間會(huì)長(zhǎng)，不會(huì)老賣），而中低層的每平米單價(jià)要比高層高出不少，少的兩三千，多的四五千五六千的也有。所以如果想買好樓層，價(jià)格一般會(huì)比均價(jià)要高一些，均價(jià)或者均價(jià)以下很難買到好樓層。
5） 樓齡

在城六區(qū)樓齡二三十年的很多，三四十年的也不少。對(duì)我來(lái)講，兩千年以后的就算次新房了，這在城六區(qū)不占多數(shù)，兩千年年以后的房不僅單價(jià)要上去不少，而且后來(lái)建的房子一般面積也大，高層得房率低，很少有五六十平的兩居，所以總價(jià)也會(huì)更高。
6） 產(chǎn)權(quán)

在天津這種城市化比較早的地方買房還有一個(gè)地方要注意——產(chǎn)權(quán)。
房子不全都是商品房產(chǎn)權(quán)，而是還有很多公產(chǎn)和企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。首先，無(wú)論什么公產(chǎn)還是企業(yè)產(chǎn)，據(jù)我了解跟能否落戶、上學(xué)無(wú)關(guān)，也就是買了公產(chǎn)和企業(yè)產(chǎn)的房子，是可以落戶和上學(xué)的。
公產(chǎn)顧名思義，產(chǎn)權(quán)是公家的，買的時(shí)候不可以貸款要全款。但很多公產(chǎn)是可以買產(chǎn)權(quán)的（企業(yè)產(chǎn)也不能貸款，一般不可以買產(chǎn)權(quán)），而且不貴，據(jù)中介說(shuō)，一居買產(chǎn)權(quán)一兩萬(wàn)，兩居兩三萬(wàn)。那為什么那么多售房人沒(méi)有買產(chǎn)權(quán)嗎，據(jù)說(shuō)是因?yàn)榉孔佑袉?wèn)題了，比如漏水了可以找房管站來(lái)修，而私產(chǎn)就要自己掏錢房管站是不管的。
公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)的會(huì)相對(duì)便宜一些，但缺點(diǎn)有兩個(gè)，一是不能貸款，二是公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)拆遷或者國(guó)家征收土地時(shí)補(bǔ)償會(huì)少。

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不同產(chǎn)權(quán)類型比較

7） 中介選擇

（這塊可能會(huì)得罪很多中介，中介輕拍）
最重要記住中介只是一個(gè)工具，不趁手了就換、就扔，不要對(duì)中介抱有什么感情，不要不好意思，人的所有的情感都盡量少擱到中介上（不僅房產(chǎn)中介，所有的中介掮客都一樣）。如果遇到不合適的不靠譜的能力差的果斷扔果斷換，遇到能力強(qiáng)的中介，請(qǐng)人吃飯送禮賠笑臉上趕著也要黏著。買房是大事，好的中介跟不合格中介帶給你的東西，可能會(huì)影響你很久，會(huì)在你今后住在房子的每一天都會(huì)影響到。
具體到不同的中介，會(huì)在不同階段有不同的用處，根據(jù)自己的需求選就好了，不要讓自己為難，自己才是最主要的。
選什么中介跟你自己的需求、所處的階段有關(guān)系，這個(gè)就不展開細(xì)說(shuō)了。
綜合考慮到以上這些因素后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)人每個(gè)家庭還是會(huì)有自己不一樣的選擇，那就是底層價(jià)值觀的差異了。比如有的人認(rèn)為學(xué)校教育很重要，有的人認(rèn)為愛(ài)孩子也不能虧待自己，有的人喜歡出門就是煙火氣，有的人對(duì)獨(dú)處的空間很有要求。這些都沒(méi)有錯(cuò)，只是每個(gè)家庭的資源、目標(biāo)、方向不同，所以要根據(jù)自己的需求來(lái)。
但是我依舊覺(jué)得有幾個(gè)需求是值得注意的：
1） 人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)
老齡人口數(shù)量越來(lái)越多，新出生人口數(shù)量越來(lái)越少。
人口可能會(huì)向大城市集中。大城市可能會(huì)向核心地段集中。
這在短期內(nèi)似乎是無(wú)法改變的趨勢(shì)。
2） 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
經(jīng)濟(jì)下行成為常態(tài)，與歐美國(guó)家明里暗里的斗爭(zhēng)會(huì)持續(xù)很多年。
雖然我抱著對(duì)自己國(guó)家的信心，但是短期內(nèi)有時(shí)會(huì)比較難。
對(duì)于普通人來(lái)講，機(jī)會(huì)是沒(méi)有以前多的。
所以消費(fèi)的總體是收斂、而選擇韜光養(yǎng)晦修煉自己，等待機(jī)會(huì)。
另外我想說(shuō)的一點(diǎn)，買房是件大事，大事是最能檢驗(yàn)?zāi)愕募彝サ臅r(shí)候。無(wú)論結(jié)婚、生病、買房、生子，這些人生的重要時(shí)刻，都能檢驗(yàn)?zāi)愕募彝リP(guān)系的質(zhì)量。同樣，家庭關(guān)系的質(zhì)量也能影響你的重大決定。好的家庭，遇到重大決定時(shí)，會(huì)充分坦誠(chéng)地溝通，會(huì)互相考慮每個(gè)家庭成員的需求，會(huì)尊重每個(gè)人的意見(jiàn)，如果決策失誤，也盡量避免互相指責(zé)、抱怨。而不好的家庭會(huì)因?yàn)槿^并沒(méi)有統(tǒng)一，在這時(shí)候爆發(fā)出激烈的沖突，充滿人身攻擊，去希望別人改變順從自己，而忽視掉對(duì)方的感受，甚至嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成永久的精神創(chuàng)傷。
但怎么說(shuō)呢，該來(lái)的終究會(huì)來(lái)，這是一個(gè)機(jī)會(huì)，去重新審視自己的家庭，看到問(wèn)題才有可能長(zhǎng)大。
畢竟，人這一輩子，在玩三個(gè)球，身體、工作（做事）、親密關(guān)系。三個(gè)球中如果三個(gè)球都能玩得轉(zhuǎn)那是人生贏家，如果有兩個(gè)球正常一個(gè)球掉落那還可以勉強(qiáng)維持，如果兩個(gè)球掉落，一個(gè)球在手那就是非常危險(xiǎn)的了。
我們經(jīng)常看重身體、看重工作，容易忽視親密關(guān)系的重要性。但是經(jīng)歷過(guò)的人會(huì)明白，親密關(guān)系的重要性不亞于身體和工作。所以在面臨重大決定時(shí)，對(duì)親密關(guān)系的考驗(yàn)何嘗不是一個(gè)調(diào)整和長(zhǎng)大的機(jī)會(huì)。

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