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標(biāo)題: 深圳二手房市場數(shù)據(jù)分析 [打印本頁]
作者: ¤科技獸¤    時間: 2023-3-28 12:38
標(biāo)題: 深圳二手房市場數(shù)據(jù)分析
本文是基于Excel進行數(shù)據(jù)清洗和利用tableau進行深圳二手房市場可視化數(shù)據(jù)分析。
分析思路：
1.提出問題
2.數(shù)據(jù)理解
3.數(shù)據(jù)處理與清洗
4.各區(qū)市場整體概覽
5.二手房維度分析
6.總結(jié)

一、提出問題

1.希望了解目前深圳各區(qū)二手房的數(shù)量、總價和單價情況，以及探索與各區(qū)GDP有無關(guān)聯(lián)；
2.希望了解深圳二手房總體價格趨勢；
3.希望了解深圳二手房的特點，及探索一些關(guān)鍵指標(biāo)與價格的關(guān)系。

(, 下載次數(shù): 137)
二、數(shù)據(jù)理解

1.數(shù)據(jù)獲取
2020年3月5日，爬蟲獲取的鏈家深圳二手房房源信息，總共包括18906條記錄，11個字段。
2.字段注解
area ：行政區(qū)
Title：房源信息標(biāo)題
Community：小區(qū)
Position：地段位置
Tax：稅率相關(guān)
total_price：總價
unit_price：單價
hourseType：戶型
hourseSize：面積
Direction：房間朝向
Fitment：裝修
三、數(shù)據(jù)處理與清洗（Excel)

數(shù)據(jù)處理與清洗前先復(fù)制一份數(shù)據(jù)，保留數(shù)據(jù)的完整性，備用。
1.刪除重復(fù)值
對數(shù)據(jù)集序號這個唯一標(biāo)識進行去重，結(jié)果顯示沒有重復(fù)值

(, 下載次數(shù): 113)
2.處理缺失值
對數(shù)據(jù)集序號這個唯一標(biāo)識進行空值查詢，結(jié)果顯示沒有空值

(, 下載次數(shù): 120)
3.一致化處理
3.1 增加“year”列：對原有“tax”列做處理
IF(F2="房本滿五年","滿五年房","未滿五年房")

(, 下載次數(shù): 124)
3.2 分列處理房間朝向

(, 下載次數(shù): 135)
3.3 常規(guī)類型改成數(shù)值類型，方便后續(xù)計算分析；刪除無關(guān)分析的列
按照以上步驟，處理和清洗好的數(shù)據(jù)如下：

(, 下載次數(shù): 144)
將數(shù)據(jù)導(dǎo)入tableau進行可視化分析。
四、各區(qū)市場整體概覽

1.各區(qū)房源數(shù)量分布

(, 下載次數(shù): 121)
總體來看，深圳二手房市場可謂相當(dāng)活躍，可能是因為鏈家網(wǎng)站數(shù)據(jù)限制的原因，福田區(qū)、龍崗區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)同時擁有最多的房源，龍崗作為唯一的關(guān)外地區(qū)，二手房市場也是相當(dāng)?shù)幕钴S；其次是龍華區(qū)，與寶安區(qū)數(shù)量基本持平；接著是鹽田區(qū)和坪山區(qū)，坪山區(qū)作為正式成立不久的地區(qū)，正在進行大拆大建的進程中，二手房數(shù)量最少也能理解。
1.1這里還可以深入探討一下二手房數(shù)量是否與GDP高低相關(guān)？
在網(wǎng)上找到剛剛發(fā)布不久的深圳2019全年GDP排名：

(, 下載次數(shù): 149)
GDP排名：南山、龍崗、福田、寶安、龍華、羅湖、光明、坪山、鹽田
房源排名：南山、龍崗、福田、羅湖、龍華、寶安、鹽田、坪山、光明（鏈家無房源）
將數(shù)據(jù)制成表導(dǎo)入tableau，與原表按照字段“area”鏈接后進行下一步處理。
先觀察散點圖：

(, 下載次數(shù): 142)
有點像對數(shù)函數(shù)，可以先嘗試一下對數(shù)函數(shù)

(, 下載次數(shù): 137)
二手房數(shù)量 = 1054.07*ln(GDP) + -5890.8
R平方=0.804266（模型好像還不錯）
R平方(決定系數(shù))：也稱為判定系數(shù)、擬合優(yōu)度。決定系數(shù)反應(yīng)了y的波動有多少百分比能被x的波動所描述，即表征依變數(shù)Y的變異中有多少百分比,可由控制的自變數(shù)X來解釋。
R平方為回歸平方和與總離差平方和的比值，這一比例越大越好，模型越精確，回歸效果越顯著。R平方介于0~1之間，越接近1，回歸擬合效果越好，一般認(rèn)為超過0.8的模型擬合優(yōu)度比較高。
結(jié)論：
該處二手房數(shù)量與GDP的R平方計算出來為0.804266，回歸擬合效果較好，自變量對因變量的解釋程度較高，可靠性高。（數(shù)據(jù)量不夠多，存在偏差情況，圖形僅供參考）
2.各區(qū)二手房市場均價

(, 下載次數(shù): 118)
南山區(qū)的二手房平均房價高達(dá)92000+元/平方，最少的坪山區(qū)也達(dá)到了35000+元/平方，看完這個數(shù)據(jù)，弱弱的小編我默不作聲了。。。
3.各區(qū)二手房總價分布箱線圖

(, 下載次數(shù): 145)
從箱線圖可以看出，深圳各區(qū)超過最大值的異常值都不少，說明深圳的房價極端分布，高端建筑很多。各區(qū)的中位數(shù)都超過了300W，其中南山、福田、龍華、寶安的中位數(shù)已經(jīng)超過500W?？磥硐朐谏钲谫I個二手房，還有漫長的路要走。一手房那就更不敢想了。
4. 各區(qū)二手房單價分布箱線圖

(, 下載次數(shù): 140)
同樣，各區(qū)二手房單價的異常值也很多，各區(qū)的中位數(shù)都超過了35000元/平方，各位且行且珍惜吧。
五、二手房市場分析

1.二手房價格整體概覽
1.1 總價格分布

(, 下載次數(shù): 116)
1000W以下的房子幾乎占了90%
最左邊豎線為下四分位線：328W；
中間豎線為中位數(shù)：633W;
最右邊為上四分位線：1298W;
平均值：687W;
最小值：24W;
最大值：8800W（招商華僑城曦城五期，600平方，單價14K，太壕了）。
1.2 單價分布

(, 下載次數(shù): 127)
房源單價集中在30K-90K元/平方之間
最左邊豎線為下四分位線：46442元/平方；
中間豎線為中位數(shù)：60548元/平方;
最右邊為上四分位線：79898元/平方;
平均值：64893元/平方;
最小值：506元/平方；
最大值：225635元/平方（金茂禮都，31平方，總價720W，真是寸土寸金?。?。
2.二手房特點分析
2.1 戶型分析

(, 下載次數(shù): 136)
3室2廳的戶型是最多的，符合中國人偏好3室的特點；其次是“2室1廳”，在老房子中也是很普遍。
3房2廳平均面積有102.80平方，單價中位數(shù)56494元/平方，總價中位數(shù)545萬。
2.2 面積分布

(, 下載次數(shù): 157)
50-100平方的房源占了一半的數(shù)量，房源的面積基本在150平方以下。
最大的房源面積來自寶安區(qū)的弘雅花園第二期，共計10871平方（真的嗎？真是壕無人性，小編瑟瑟發(fā)抖ing）此處原數(shù)據(jù)集大概率有誤，因為單價才506元/平方；
最小的房源面積13.15平方；中位數(shù)88.26平方；平均值100.62平方。
2.3 朝向分布

(, 下載次數(shù): 124)
朝南、東南、北的房源是最多的，中國人自古講究房屋坐北向南，無論風(fēng)水還是居住舒適程度，這都會促使居民選擇這一類房子，也同樣促使開發(fā)商盡量開發(fā)朝南、朝北的房子。
2.4 地段分布

(, 下載次數(shù): 122)
龍崗區(qū)的龍崗中心城是房源數(shù)量最多的地段，其次還有寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、龍華區(qū)的龍華中心和觀瀾、鹽田區(qū)的沙頭角；

(, 下載次數(shù): 129)
總價（中位數(shù)）最高的地段是寶安區(qū)的曦城，其次還有南山區(qū)的紅樹灣和深圳灣、福田區(qū)的香蜜湖和百花；

(, 下載次數(shù): 136)
單價（中位數(shù)）最高的地段是南山區(qū)的深圳灣，其次還有福田區(qū)的百花和香蜜湖，南山區(qū)的紅樹灣，寶安區(qū)的寶安中心。
綜合來講，房源數(shù)量最多的地段是龍崗區(qū)、寶安區(qū)和龍華區(qū)，房源較多的地段，價格相對而言會便宜一些；而無論是總價和單價，最多的地區(qū)都是南山區(qū)、福田區(qū)和寶安區(qū)，這和近年來深圳南山、福田、寶安大力發(fā)展高新科技企業(yè)、吸納高層次人才是密切相關(guān)的。
那為什么龍崗中心城的房源數(shù)量最多呢？
首先，龍崗中心城是龍崗區(qū)的CBD地段，而龍崗區(qū)的房源是全市最多的地區(qū)之一，因此龍崗中心城的房源數(shù)量可觀；
其次，近年來龍崗區(qū)雖然是關(guān)外地區(qū)，但發(fā)展勢頭迅猛，GDP接連超過寶安、福田，直逼南山，在經(jīng)濟、人才、建設(shè)、娛樂等多方面絲毫不落下風(fēng)，常駐人口逐年上升，預(yù)計還會有更多的房源；
再者，龍崗作為深圳市地域面積最大的一個區(qū)域，擁有大量的土地資源，再加上有地鐵和密集公路網(wǎng)的優(yōu)越交通條件，所以龍崗中心城將會更加完善更加宜居。
總之，龍崗潛力無限。
2.5 裝修分布

(, 下載次數(shù): 134)

上圖是各區(qū)不同裝修類型房源數(shù)量；下圖是不同裝修類型房源與單價和總價的關(guān)系

在深圳二手房市場中，各區(qū)的精裝房占了絕大多數(shù)，毛坯房的數(shù)量極少，且兩者的價格都比較高；而簡裝房的單價和總價更低一些。
2.6 房齡分布

(, 下載次數(shù): 105)

圖中的數(shù)字代表各區(qū)該房齡單價的中位數(shù)

a.超過五年的房源占比高；
b.像坪山剛成立不久的地區(qū)，房子大多比較新；
c.從數(shù)據(jù)可以看出，老房子和新房子的單價并沒有太大差異，也就是說，房齡并不是造成房子單價差異的原因，這可能是和深圳地少人多，房地產(chǎn)市場一直處于飽滿的狀態(tài)有關(guān)。
六、總結(jié)

1.從區(qū)域來看，福田區(qū)、龍崗區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)的二手房房源最多，房源數(shù)量與各區(qū)GDP呈現(xiàn)出某種對數(shù)關(guān)系；南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)的均價位列前三甲，其主要原因是這些地方房價普遍價高再加上大量的異常值，進一步拉高了價格；此外，各區(qū)房源總價中位數(shù)均超過了300W，單價中位數(shù)均超過了35000元/平方；
2.從具體的地段上看，龍崗區(qū)的龍崗中心城是房源數(shù)量最多的地段，其次還有寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、龍華區(qū)的龍華中心和觀瀾，這些地段的房源多價格也相對較低，其中龍崗區(qū)的龍崗中心城共有763套房源，總價中位數(shù)390W，單價中位數(shù)38015元/平方。
3.從二手房市場整體來看，絕大部分房源總價在1500W以下，中位數(shù)633W，平均值687W，范圍從24W到8800W;房源單價集中在30K-90K元/平方，中位數(shù)60548元/平方，平均值64893元/平方，范圍從506元/平方到225635元/平方。
4.從二手房特點來看，3室2廳戶型的房源數(shù)量最多，其次是2室1廳；朝南房數(shù)量最多，其次是朝東南和朝北房；超過一半房源面積在50平方-100平方之間；精裝房占了絕大多數(shù)，毛坯房的數(shù)量極少且這兩者的價格都比較高，而簡裝房的單價和總價更低一些；除坪山外，老房子（超過五年）的數(shù)量都要比新房子（少于5年）多，老房子和新房子的單價并無太大區(qū)別。

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作者: 盛莊    時間: 2023-3-28 13:45
hi 我對于你爬下來的數(shù)據(jù)非常感興趣，我覺得可以再增加一些指標(biāo)，例如地鐵口、學(xué)區(qū)等數(shù)據(jù)也許會有一些更有趣的發(fā)現(xiàn)。您這邊方便一起交流一下嗎？我私信你我的微信。
作者: 熊孩子    時間: 2023-3-28 14:59
方便給一下數(shù)據(jù)嗎



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