愛鋒貝

標題: 說句實話，上海二手房市場，沒有你想象的那么好 [打印本頁]

作者: 妖貝聊科技 時間: 2023-4-3 14:03
標題: 說句實話，上海二手房市場，沒有你想象的那么好
導語
通常來說，上海新房市場上買房的有三種心態(tài)：
一是明確自己是炒房，就是要掙錢；
二是明確自己房住不炒，就是不想折騰；

三是內心搖擺，自住和投資之間舉棋不定。
這其中，最怕的就是有第三種心態(tài)，而這也恰恰是大部分人的購房心態(tài)。
尤其是剛需，本來自己都有了明確的需求，正考慮通勤距離是否合適，小孩上學是否方便，房子的戶型是不是喜歡呢......
但在偶然間刷了幾條短視頻，看了幾則“長篇大論”，知道了買房還能賺錢！
于是“反思”：自己的想法是不是淺薄了？眼光是不是短淺了？開始思緒紛亂，滿腦子都想著倒掛。如果你也是這樣，那可以醒醒了。
這里面的門道沒你想象的那么簡單，五年后你手里的二手房，也未必好賣。未必好賣的原因
為什么說這幾年的新房，你拿到手之后，，五年后你手里的二手房，也未必好賣的原因是什么嗎？其實我們都可以大膽的想想一下
首先：為什么會產生倒掛。很多優(yōu)質的一手新房為什么會有和二手房相差很多？這個大家心理都很明白，那就是ZF行為，因為是ZF限價，導致價格比二手房便宜，有些網(wǎng)紅樓盤比二手房低五六萬一個平方，您想想看看，那肯定有會很多人去賣掉手里房的去打新，因為一套房子搖號搖中了，那就是躺著賺幾百萬，甚至上千萬。
其次：倒掛之后帶來的影響是什么？因為ZF限價，不是你開發(fā)商想賣多少錢就可以賣多少錢的，是通過ZF部門進行備案之后，然后通過進行搖號，搖號是由公證處公證的，那么這些開發(fā)商沒有利潤了，或者說利潤很低
最后：開發(fā)商沒有利潤或者利潤減少，那么帶來什么影響，前段時間，我?guī)Э蛻羧タ幢淘频哪硞€二手房的樓盤，因為那個業(yè)主當時就是搖號搖中了碧云板塊的某一個網(wǎng)紅樓盤，但是我們去看房的時候，業(yè)主就在跟我這個客戶抱怨，說樓盤都是偷工減料，簡直是豆腐渣工程，精裝交付的基本上都要全部敲掉重新裝等等。所以說這幾年的新房，等您賣掉的時候，未必好賣。房屋質量，小區(qū)品質你能競爭的過嗎？
二手市場困局
最近，我身邊有位老鄉(xiāng)在張羅著出掉手里的二手房。房子在康橋，114㎡三房，小區(qū)環(huán)境漂亮，周邊有地鐵有學校，但無電梯，小區(qū)非人車分流，周邊老破小多。房子201年買入，總價在200多萬買進，，現(xiàn)在預期售價在740w-760w。
房源掛牌將近一年，中間雖然也有不少帶看，但各種原因，最后還是不了了之。

曾有一組意向高的，但只能出價710w，同事當然是不樂意的，心想自己的房子怎么也不至于被砍掉30w吧。這就是交易思維上的困局，其實在外人眼里，這個房子怎么看都是賺的，
只是房東不甘心，想利益最大化。因為賣房的房東都想賣的高一點，買飯的人都想賣的便宜一點，在當下的樓市，又不是特別景氣，你不降價，我就不買，我大不了再換一套，買方也不是非你這套房子不可的。
現(xiàn)在不管是新房還是二手房，數(shù)量都在增加，他們有了更多的選擇，出手就會更加謹慎。
2月份，上海二手房市場迎來一波小高潮，成交量超1.93萬套，環(huán)比增幅達到了52%，同比增幅達到了140%。

上海樓市3月二手的成交數(shù)據(jù)出來了。2.3萬套，繼續(xù)傲視全國。同時也創(chuàng)造了近3年的最高成交量，2月成交了1.93萬套，3月成交了2.3萬套。
這其中，實際成交價格基本以300萬~500萬元以的‘老破小’為主，可見剛需群體是交主力軍。
某些大V天天在唱衰老破小，難道你們這些大V天天不看數(shù)據(jù)的，500萬以下的價格占市場成交70%。所以別瞧不起老破小，它們有絕對的價格優(yōu)勢。

除了卷價格，還要卷質量。那些交易起來特別干脆的改善型二手房，一定是同板塊中的佼佼者，沒有明顯的缺陷。
別被牽鼻子因為上海新房限價，一二手倒掛明顯，很多剛需購房者像是患上了“投資”焦慮癥：將房子的金融屬性看得比自住屬性還重。這就有點偏離正常方向了。你一定要搞清楚，你是為了住還是投資，投資那就另當別論了。作為當下買房的你，你一定要搞清楚，搞明白，房價普漲時代已經過去。以前上海外環(huán)外的房價可能是1w/㎡，而現(xiàn)在最高能達到7w/㎡，隨著地段越好，其中的漲幅跨度也會越高。最早在上海買房的那批人，是趕上了時代紅利，當時的他們可能壓根沒想過現(xiàn)在的房價能這么高。我們天天跟房東打交道，很多業(yè)主都說，我要是早知道上海房價能長這么高，0幾年的時候我就應該多買個幾套。幾乎沒有一個不這么說的。房價的飆升一方面代表著咱大上海經濟繁榮了，是好事。但另一方面，也抬高了置業(yè)上海的門檻。所以上海新房限價了，因為總要等等后面的大多數(shù)，縮短中間的距離。所以，以前的十年和接下來的十年不可同日而語。其次，以后的二手房是產品市場而非限價市場。沒有足夠的預算卻要奔著高倒掛的新房，一定程度上，是要犧牲住區(qū)品質的。越是成熟的板塊，存量的二手房基數(shù)就越大，板塊內部本身的競爭就越激烈。這種情況下，你的房子以后會有多少競爭力？總結與分析

樓市的漲跌變幻莫測，陰晴不定，它由未來三到五年的預期決定。這種預期不僅包括人口、土地、政策、還包括貨幣、在地文化、經濟環(huán)境、高層想法等等諸多不確定的動態(tài)因素。絕不是只看眼前的趨勢，跟一時的風就能實現(xiàn)資產“彎道超車”的。那剛需自住什么時候能買呢？有需要想買就買。又該怎么買？理性梳理購房需求，學會取舍，并且看淡倒掛。

-----------------------------

歡迎光臨愛鋒貝 (http://m.7gfy2te7.cn/)