2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)注定玄幻，
作為從業(yè)者，我們始終需要對(duì)市場(chǎng)保持敬畏；
作為客戶，我們同樣需要保持理性；
動(dòng)輒大幾百萬上千萬的花費(fèi)，
以及建立美好家庭的愿望，
也希望最終都可以得到市場(chǎng)和房企的尊重。 Part One / 研究背景
Part Two / 研究目的
北京市轄區(qū)范圍分布較廣，面積足足有1.64萬平方公里，1個(gè)北京≈8.42個(gè)深圳≈2.5個(gè)上海≈2.2個(gè)廣州≈1.4個(gè)天津。如果嘗試把北京東南西北各個(gè)板塊在同一維度進(jìn)行拉通比較，這個(gè)過程是非常繁瑣的，難度也比較大。
由于北京房?jī)r(jià)總價(jià)門檻上升的越來越高，目前剛需剛改客戶基本是全城選房的狀態(tài)。因此，板塊間的排序就尤為重要，可以在買房時(shí)針對(duì)板塊間質(zhì)素進(jìn)行更合理的比較和篩選。
本文將帶您發(fā)掘北京板塊價(jià)格洼地，尋求性價(jià)比更高的居住板塊。希望購房者可以充分節(jié)約6個(gè)錢包，省下錢來好好生活。 徹底解決買房的三個(gè)痛點(diǎn)：性價(jià)比（省錢）！效率 （省事）！安心 （省心）！
Part Three / 研究范圍
本文依據(jù)行政劃分、歷史成交量及規(guī)劃等因素，將北京朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)10個(gè)區(qū)域110個(gè)板塊的客觀質(zhì)素進(jìn)行了拉通梳理。
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北京板塊示意圖
Part Four / 研究思路 第一步：結(jié)合現(xiàn)狀、規(guī)劃利好因素（包含板塊面積、建筑風(fēng)貌、教育數(shù)量、交通情況等15個(gè)指標(biāo)因素），對(duì)110個(gè)板塊進(jìn)行客觀質(zhì)素賦分（現(xiàn)狀分值、未來分值、差值）；
依據(jù)板塊細(xì)分評(píng)級(jí)方法，將同能級(jí)板塊歸類，110個(gè)板塊可歸類為6個(gè)能級(jí)板塊，已知前4個(gè)能級(jí)板塊進(jìn)入安全度較高； 第二步：依據(jù)各板塊二手房均價(jià)差異，將同價(jià)格段板塊歸類，再進(jìn)行差值（未來-現(xiàn)狀）從大到小排序。若差值相同，則現(xiàn)狀分值越高排序越靠前； 第三步：篩選同價(jià)格段內(nèi)板塊排名前50%、具備利好差值（差值≠0）且板塊二手房?jī)r(jià)格相對(duì)更低的板塊，同時(shí)板塊現(xiàn)狀能級(jí)需要位于前4能級(jí)； 第四步：篩選出產(chǎn)業(yè)+教育、教育+交通、交通+產(chǎn)業(yè)三個(gè)組合因素差值（未來-現(xiàn)狀）排名前10%板塊，同時(shí)取三個(gè)組合因素全集； 第五步：綜合第三步、第四步結(jié)果，得出最終重點(diǎn)關(guān)注板塊。 板塊質(zhì)素賦分是所有研究的基礎(chǔ)，也是耗時(shí)最長(zhǎng)的部分，前前后后歷經(jīng)約1年的時(shí)間。在這期間，對(duì)指標(biāo)選取、度量等各方面進(jìn)行了多次嘗試和優(yōu)化，并力爭(zhēng)窮盡搜集110個(gè)板塊現(xiàn)狀、未來規(guī)劃，最終建立起合理的板塊指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，也將這10個(gè)區(qū)域110個(gè)板塊板塊價(jià)值徹底拉通排序。
此處省略板塊能級(jí)細(xì)分評(píng)價(jià)方法等介紹。在上述計(jì)算步驟中，我主觀將產(chǎn)業(yè)、教育、交通三個(gè)因素作為購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素，同時(shí)假設(shè)這三個(gè)因素的權(quán)重是相同的。其實(shí)不同的購房者在買房時(shí)肯定會(huì)產(chǎn)生不同的需求和見解，因?yàn)槊總€(gè)人所關(guān)注因素的權(quán)重是不同的，因此價(jià)值板塊構(gòu)成排序也將隨之發(fā)生變化，這也就是常說的“仁者見仁，智者見智”。
Part Five / 研究結(jié)論
話不多說，我們直接來看干貨。
本文依據(jù)篩選規(guī)則，從10個(gè)區(qū)域110個(gè)板塊中篩選出25個(gè)板塊，全市東南西北方向都有分布。分區(qū)來看，包括通州區(qū)4個(gè)、大亦莊1個(gè)、朝陽區(qū)5個(gè)、順義區(qū)3個(gè)、昌平區(qū)1個(gè)、海淀區(qū)4個(gè)、石景山區(qū)1個(gè)、豐臺(tái)區(qū)3個(gè)、大興區(qū)2個(gè)、房山區(qū)1個(gè)。
圖示左上角表格對(duì)2021年各板塊二手房均價(jià)所處的范圍進(jìn)行了劃分。色塊顏色越深，代表該板塊的二手房均價(jià)越高。