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標(biāo)題: 隨便聊聊上海未來(lái)二手房的價(jià)格趨勢(shì) [打印本頁(yè)]
作者: 數(shù)碼桃桃    時(shí)間: 2023-4-13 19:09
標(biāo)題: 隨便聊聊上海未來(lái)二手房的價(jià)格趨勢(shì)
1）二手房?jī)r(jià)主要分為剛需（500w以內(nèi)）、剛改（500-1000w）、改善（1000-2000w）、輕奢（2000-3000w）、豪宅（3000w以上。
有些人說(shuō)3000w也不算豪宅，說(shuō)的也對(duì)，但也沒(méi)必要糾結(jié)）幾個(gè)檔次，每個(gè)檔次里面都有舊房、新房、小房、大房、市區(qū)房、近郊房、遠(yuǎn)郊房。


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2）就目前的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，有個(gè)板塊總價(jià)上限概念（不含別墅產(chǎn)品）。
首先，板塊內(nèi)的房子要突破板塊總價(jià)上限成交非常困難，比如某些區(qū)域的板塊總價(jià)上限是3000萬(wàn)，如果房?jī)r(jià)已經(jīng)接近板塊上限，不論房子新舊、大小，短期內(nèi)基本都不會(huì)有上漲空間，一定要謹(jǐn)慎入手超過(guò)板塊上限的房子，這代表了整個(gè)區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力水平，至于每個(gè)板塊的板塊上限在哪里，大家認(rèn)知可能不一樣，給大家一個(gè)參考方法，綠皮成交價(jià)選擇區(qū)域，查找你認(rèn)為的上限以上的房子，看有沒(méi)有，有多少套。
比如大寧板塊，我認(rèn)為的板塊上限是2500萬(wàn)，然后搜了一下，綠皮歷史上沒(méi)有2500萬(wàn)以上的成交記錄，2000萬(wàn)以上成交記錄為12套，占板塊成交總數(shù)的千分之4，此方法大致可以判斷出區(qū)域板塊總價(jià)上限。

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所以說(shuō)第一個(gè)結(jié)論：超過(guò)區(qū)域板塊總價(jià)上限的房子掛牌價(jià)后續(xù)必然是跌的。
像大寧板塊超過(guò)2500萬(wàn)以上的房子就別考慮了，看看其他板塊吧。
就算新房最好也別買(mǎi)。另外每個(gè)小區(qū)的總價(jià)上限也可以參照此方法，盡量不要去買(mǎi)超過(guò)歷史成交價(jià)的房子（購(gòu)買(mǎi)價(jià)也不要超過(guò)最高歷史單價(jià)），過(guò)去幾年如果小區(qū)掛牌價(jià)格漲上來(lái)了，但卻沒(méi)有成交或者只有一兩套成交說(shuō)明市場(chǎng)不認(rèn)可，不要盲目去接盤(pán)。


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3）第二，老破房（95年前的老公房）不論大小，從投資角度空間都很小了，市中心老破大里面的多層板式三房，如果樓層、戶型還可以，總價(jià)能接受的情況下，可以考慮，至少能滿足未來(lái)居住需求，而且這部分房源也算區(qū)域稀缺。
其他老破房都不用考慮了，未來(lái)大概率長(zhǎng)期滯漲或者陰跌走勢(shì)。

4）第三，2000以后的商品房，一房盡量不要買(mǎi)了。
受限于面積，未來(lái)也不會(huì)有什么漲幅空間，而且也很難出手，需求不多。
兩房總價(jià)高于1000萬(wàn)，除非是非常好的小區(qū)，不然也盡量不要入手，不然未來(lái)大概率長(zhǎng)期站崗。上面兩個(gè)品類，未來(lái)也是大概率滯漲。


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5）第四，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)1500萬(wàn)以上的二手房。除非是比較新的次新或者比較好的老商品房小區(qū)的四房，尤其要關(guān)注小區(qū)車位情況，買(mǎi)此類房子，不論新舊，一定要帶產(chǎn)權(quán)車位，尤其是1500-2000w這個(gè)區(qū)間，這個(gè)價(jià)位的二手房，如果小區(qū)停車?yán)щy又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)車位，未來(lái)出手會(huì)非常困難，基本不會(huì)有人接盤(pán)，都不是跌價(jià)的問(wèn)題了。


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6）每個(gè)檔次的趨勢(shì)及購(gòu)買(mǎi)建議（未來(lái)2～3年）
剛需房，無(wú)論什么時(shí)候都可以買(mǎi)，未來(lái)漲跌都不會(huì)太多，建議近郊區(qū)商品房（不買(mǎi)遠(yuǎn)郊尤其遠(yuǎn)郊無(wú)產(chǎn)業(yè)）或者市區(qū)老破小，或者選擇租房。
剛改房，未來(lái)大部分二手大概率陰跌，建議優(yōu)先考慮新房，或者市中心多層老一點(diǎn)的三房。
改善房，未來(lái)大部分二手持續(xù)陰跌，優(yōu)先買(mǎi)新房，次新房，二手買(mǎi)撿漏房，前提必須有車位，盡量買(mǎi)三房及以上戶型，小區(qū)不能太破。
輕奢和豪宅盤(pán)不做評(píng)論。
補(bǔ)充一句：上海樓市下一次行情要等股市牛市起來(lái)以后了，股市起不來(lái)，房子行情不會(huì)好。而且只涉及部分品類，普漲比較難了。

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