愛鋒貝

標(biāo)題: 我再說一次，不要公積金組合貸！ [打印本頁]
作者: 劉丹    時間: 2023-4-10 06:26
標(biāo)題: 我再說一次，不要公積金組合貸！
小白的購房之旅，路途坎坷，放在面前總有那么幾座大山難以跨越。

那是啥，在敲動你心？


切，還不是諸如：

我是選等額本息，還是等額本金呢？純商業(yè)貸款呢，還是公積金組合貸呢？


關(guān)于前者，我早就撰文寫了《求求你們不要再糾結(jié)還貸問題了》。

而公積金組合貸，卻仍舊如同緊箍咒一般，緊緊地纏繞著無數(shù)人，無數(shù)人為了這組合貸，前赴后繼，要不然對不起自己含辛茹苦交了那么久的公積金。

公積金省錢嗎？

當(dāng)然省錢。畢竟利率擺在這，低至首套房3.25%。


目前首套商業(yè)貸款首套大概在5%，LPR+30bp上下。


兩者一對比，公積金足足低了一半有多。你說不誘惑，那是不可能的。


很多人在買房這件事上，都是希望一分一毫算計得清清楚楚，翻來覆去去追問哪個銀行房貸利率最低，哪種方式最低，利率能低5個bp，他們可以兩眼發(fā)光般像是撿到大寶貝。

然而這個所謂的寶貝，不過封頂最多一百萬。

毫不夸張地說，你對一百萬的態(tài)度，就是你對公積金貸款的態(tài)度。


而這個一百萬，是夫妻雙方合并換來的，一人申請，實際只有60w。

沒錯，換一只單身狗而論，你執(zhí)著公積金，其實就是跪舔60w。

這還是2015年10月后的政策。

在這之前，一人只有50w，夫妻合計只有80w。五年都要過去了，公積金也不過是每人漲了10w而已，約合20%漲幅，相信我，未來也不會大漲幅。

但是房價卻是足足翻倍了！


你過去買一套房子200w，能夠申請80w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款140w里面大頭，57.1%。


但現(xiàn)在這套房子400w，能夠申請100w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款280w里面小頭，35.7%。

未來假設(shè)這套房子800w了，能夠申請120w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款560w小小頭，21.4%。


公積金的邊際效用是逐級遞減的。


本來就是蚊子肉，然后越來越像蚊子折翅斷腳后的肉。


但你分分鐘會給這折斷翅膀斷胳膊斷腿的蚊子拖死你整個房貸使用效率。

還不如一巴掌拍死了省事。


當(dāng)一個人能夠從全局去建立樓市思維的時候，他就不會僅僅在意這一百、幾十萬的小貸款了，這個時候，才叫做真正踏入房產(chǎn)投資的門檻。（注意，沒看到這個強調(diào)房產(chǎn)投資，就別往下看了，免得你們難過。）


各位，千萬別揀了芝麻丟了西瓜。

還是慢慢捋清楚吧。

再次強調(diào)，公積金貸款的確省錢。能省大多數(shù)人肉眼可見的錢。

現(xiàn)在來看看到底是怎么個肉眼可見的省錢。

我們已經(jīng)知道了等額本息要永遠(yuǎn)優(yōu)于等額本金，不懂往上拉文再看。


那么公積金貸款自然是優(yōu)選等額本息還款的了，這個不做贅言。

廣州目前只有一手房可以做公積金三十年貸款（開發(fā)商愿意做的前提），那我們以夫妻100w計算，分別以3.25%和5%計算公積金貸款和商業(yè)貸款等額本息，大概可得列表：


(, 下載次數(shù): 309)

其中公積金利息三十年合計56.67w。

而商業(yè)貸款三十年利息合計93.25w。

兩者93.25-56.67=36.58w。

哇靠，你們要高潮了！


新房三十年公積金貸款竟然能省下36w元利息，兄弟姐妹，何樂不為。

然而這個總利息前提是你三十年內(nèi)一直不提前還款。

而按照一套新房，目前兩年等收樓，出證一個月到一年皆不等，那加上新證兩年限售限析產(chǎn)，我們就粗略認(rèn)為至少持有五年，五年才是一個投資新房的最基本的小周期。


我們可再得一列表：

(, 下載次數(shù): 295)

這意味著你買新房，五年，一百萬的公積金貸款比一百萬的商業(yè)貸款，節(jié)省了8.6w。


攤分下來約等于1.72%的年化收益率，還是比余額寶要好的。


這就是蚊子肉。你說蚊子肉也是肉，我也無法反駁。


但你為了這蚊子肉，你知道損失了多少嗎？


你兩夫妻聯(lián)名買新房，聯(lián)名用公積金貸款，聯(lián)名毀掉了首貸資格，聯(lián)名放棄了騰名額。自2019年，廣州公積金貸款記錄也將作為房貸記錄，補錄上征信。

在這個本應(yīng)置換的可能會風(fēng)起云涌的五年期間，一個公積金貸款，毀掉你可能的翻身機會。


而這也僅僅是建立在房貸利率是5%這樣的歷史相對高峰之下。


商貸利率越下行，公積金貸款省得越少，意味著越貴。

這是新房肉眼可見的省錢。犧牲的是五年以上的捆綁，你們析產(chǎn)脫身不得，置換難度系數(shù)增加不少。


那二手房又如何呢？


二手房公積金貸款也是肉眼可見的省錢，但這是建立在更大的交易犧牲之上的，最后再表。


廣州公積金中心對二手房公積金貸款要求：



還是以目前3.25%公積金二十年貸款100w、首套商業(yè)貸三十年5%計算（公積金貸款20年的同時，商業(yè)銀行可以貸款30年），可得下表：

(, 下載次數(shù): 306)

公積金著數(shù)嗎？

在整整三十年的時光里，這意味著公積金貸款能夠有年化14%的收益，只有當(dāng)你有高于此的理財收益時候，商業(yè)三十年貸款才顯得更劃算。

我們把商業(yè)貸款降低到4.65%（當(dāng)前LPR）來再算一遍。

(, 下載次數(shù): 299)

公積金貸款年化收益依舊有10%，世界仍舊很美好。

當(dāng)這套二手房五年期你要截斷或者賣房的時候，那跟三十年有何不同，請看下圖：

(, 下載次數(shù): 331)

這個圖表看起來更是迷人，五年期截斷，三十年等額本息跟公積金貸款二十年等額本息相比：

即使在LPR不加點，即4.65%的利率，后者比公積金差額內(nèi)部收益約等于53%的回報才能保本。

如果是當(dāng)下5%的利率，意味著后者比公積金差額收益必需81%的回報才能保本。


只要你買二手房，想在五年期內(nèi)拋售房子，只要利率還沒有強勢下跌到4.65%甚至更低，或者是回到以前基準(zhǔn)利率85折水平，無論怎么看，公積金貸款都是肉眼可見的最優(yōu)解。

既然數(shù)學(xué)上都赤裸裸表明了公積金組合貸是省錢的了，那為什么星佬你標(biāo)題還要如此標(biāo)新立異，大放厥詞？


竟然不建議我們公積金組合貸！


你丫的是欠揍對吧，阻住大家省錢發(fā)達么？！


非也非也。

我已經(jīng)很明明白白地說了：公積金貸款的確是肉眼可見的省錢。


但那只對一無所知的小白，墊墊腳只為買一套房去省點數(shù)字上的錢而已。


就房產(chǎn)投資而言，特別是希望能夠有效率地用好我們每一分首付資金的人來說，公積金就是個雞肋。


它省錢，但省的不過都是小錢，特別是房價越來越高的當(dāng)下。


而肉眼不可見的背后的耗錢不省事，才是小白們往往無視看不見的。

我們不要為了區(qū)區(qū)一百萬貸款蠅頭小利，就放棄了一整片森林。


公積金組合貸款其實很貴的，但這個貴很隱形，非專業(yè)投資者，不易發(fā)現(xiàn)。

上文說到廣州對二手房公積金貸款有更苛刻的要求，其實還隱藏了幾條：


這最直接后果就是杜絕更多資金不多的朋友無法墊墊腳上車到更好的房子了。


公積金中心系統(tǒng)評估價往往是偏低的，甚至有可能比你房子的市場成交價更低，而銀行評估一旦特別高評，中心就會認(rèn)定你存在高評交易，審批不通過（即使事實上你這是真實成交價）。


這往往發(fā)生在市場開始火熱，成交一套緊接一套，價格上漲而評估價沒跟上的情況下。而公積金中心的評估系統(tǒng)更新又要比銀行+評估公司的組合更來得遲緩。


該死。

更該死的是，這個系統(tǒng)評估價只能在你網(wǎng)簽后去中心遞件才能獲知，若不幸你的房子近期成交過快，價格上漲，公積金中心的評估價遠(yuǎn)沒跟上，那你就倒霉了。

你只能退回來重新更改網(wǎng)簽合同，重新走流程，你的實際首付要增加了。你的上家可能因為組合貸耽誤了他的置換計劃，或者是因為首付款需要監(jiān)管9成，賣家不能提前急用部分款項而發(fā)飆了。

你所有交易的折騰其實都是燒錢的。


而且我們再次強調(diào)，絕對不建議買房下兩個人的名字，夫妻為了達到滿額100w貸款，而必須強制兩個人申請公積金貸款，從而強制下兩個人名字。這都會為后續(xù)置換房子埋下隱患。

即使是新征信下，共借人也有可能上征信記錄，然而目前來看，仍舊沒實現(xiàn)，也可能不上溯，但你一旦主動為了一百萬用了夫妻公積金貸款，那當(dāng)即就會上征信，而你要置換房子，都將會徒添更多煩惱。

那最后的問題了，公積金到底適合什么人呢？


純公積金貸款在廣州也買不到什么房子，而別以為你只買一個200w上下的房子，公積金貸款占比大，那不用白不用了吧。


我們建議，能不能用還是不要用，我們通過銀行內(nèi)部評估，往往能夠做到200w的房子實際首付低于三成的可能，公積金將一切成為泡沫。省下目前手上的錢，比省未來的錢的更有價值。

公積金最佳的做法有且只有一個：


那就是申請商業(yè)貸款買房之后，去申請全額提取。

拿著現(xiàn)金，等于你手上又多了錢。而你公積金賬戶，又會持續(xù)的每月入賬。

這樣不香嗎？

用得著為了區(qū)區(qū)一百萬貸款去斷兩人后路？

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作者: Me520    時間: 2023-4-10 08:06
總結(jié)下來，商業(yè)貸來錢快，低首付，因為你買房是為了炒房，根本不打算長期持有，所以公積金低利息對你沒有用。
這都是建立在房價繼續(xù)暴漲的基礎(chǔ)上，作者加油
作者: 明明白白我的心    時間: 2023-4-10 09:11
前言不搭后語，邏輯矛盾。一邊說等額本息優(yōu)于等額本金，一邊假設(shè)要提前還貸，就問你如果打算5年內(nèi)還清，那這5年里是選多還利息的等額本息，還是多還本金的等額本金。
作者: 薄荷之夏    時間: 2023-4-10 10:12
青光眼吧
作者: 雷動塔    時間: 2023-4-10 11:21
通篇不知道在說什么，毫無邏輯，就為了可憐的流量？
作者: 戰(zhàn)國時代    時間: 2023-4-10 12:30
以后房價翻倍是肉眼可見的嗎
作者: 'll開心    時間: 2023-4-10 14:03
可以。
作者: 山里男人    時間: 2023-4-10 15:42
是。
作者: 海飛師    時間: 2023-4-10 16:52
得出來結(jié)論公積金弊大于利，公積金是蠅頭小利了？
作者: 開心快樂97    時間: 2023-4-10 18:40
公積金住房貸款占整個住房貸款比例20-28%，除了專業(yè)炒房的[不是他不想用，壓根用不了]，你算的表格銀行的客戶經(jīng)理算的門門清。沒有住房公積金貸款外支撐樓市的底層，樓市還轉(zhuǎn)的動嗎，不用公積金貸款，全部按照商業(yè)銀行貸款，銀行有這么多放貸指標(biāo)嗎[思考]
作者: 夏先森    時間: 2023-4-10 20:31
答主片面了，公積金上限并不是100，也并非必須兩人才能達到，至于提前還款都和普通商貸一樣??！建議還是加上些限定條件吧！
作者: 海洋89    時間: 2023-4-10 22:02
你以為人人都能拿出100W啊，大部分人買房是剛需，是為了住，而不是投資
作者: 蘭花    時間: 2023-4-10 23:43
有個誤區(qū)，你買二套房的時候還不知道啥時候呢，公積金那時候還能不能用來貸款又是回事。
作者: ywk7208073    時間: 2023-4-11 01:22
公積金貸款100萬比純商貸每月少還近2000的房貸，要人家每月多出2000塊，這錢你出嗎
作者: 快樂40    時間: 2023-4-11 02:33
我們這公積金貸款不算貸
作者: 曉紅米    時間: 2023-4-11 04:25
純商貸就不算貸款了？二套的時候還算首套？
作者: 十年笑    時間: 2023-4-11 05:47
是不是應(yīng)該說是房地產(chǎn)從業(yè)者和商業(yè)貸款那些事呢？
作者: 流年似水    時間: 2023-4-11 07:27
公積金可以提前還款??！為了流量也不能胡謅啊
作者: 來生愿做づduo    時間: 2023-4-11 09:02
都說的是個啥啊，到底核心描述的什么沒整清楚，這玩意推我干啥，我自住大概率七八年內(nèi)不換的，公積金年少交2萬不香么
作者: 李寧    時間: 2023-4-11 10:32
毫無邏輯
作者: 念安利    時間: 2023-4-11 12:17
沒看懂，字?jǐn)?shù)很多，語言和邏輯還有上升空間。



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