買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？

白云

本人10年資深房產(chǎn)金融從業(yè)者，我來從邏輯，經(jīng)濟(jì)，人力成本的角度告訴你，為什么，要找中介
首先，這個(gè)叫“二三級(jí)聯(lián)動(dòng)”
一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)
二級(jí)市場(chǎng)是新房市場(chǎng)
三級(jí)市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)
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這是目前武漢，貝殼代理的新房樓盤，180多個(gè)
你首先要了解一個(gè)問題，開發(fā)商賣房子，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手除了其他開發(fā)商，還有誰？
還有二手房業(yè)主
但是，二手房業(yè)主在市場(chǎng)上的代表人是誰？
是這個(gè)城市千千萬萬的中介
并且，再告訴你一個(gè)事，中介賣房如果能成交，一般是分“盤源方”，“客源方”的，一筆成交賺來的利潤，是要這兩方按比例分配的，不同公司的分法不同，從最低的9:1到5:5，都有，比較常見的是3:7分成，即房源方占3成利潤，客源方占7成
我為什么要告訴你這個(gè)？
因?yàn)榫蛯?duì)于中介而言，賣一套新房帶來的利潤，遠(yuǎn)高于二手房，還特么不用分盤?。ㄘ悮ぷ鳛槠脚_(tái)方會(huì)分5%左右）
而且，開發(fā)商是真有錢?。?！
就武漢而言，目前大部分公司的新房二手房成交比已經(jīng)到了3成二手房，7成新房了！
換句話說，目前沒有多少中介在市場(chǎng)上幫二手房業(yè)主發(fā)聲了，開發(fā)商要的也就是這個(gè)效果
這個(gè)效果是怎么達(dá)到的？
靠的就是兩個(gè)東西
1:給到足夠的返傭
2:成交難度系數(shù)低于二手房
不要覺得只要錢給夠中介都會(huì)去幫你，那不然為什么那么多高端商鋪，別墅賣不出去?。渴莻蚪鸾o的少嗎？是特么難度太高了啊
你得降低難度系數(shù)啊，你得實(shí)實(shí)在在的給我中介帶過去的客戶給到實(shí)惠?。?br /> 不然你當(dāng)這年頭誰不會(huì)上網(wǎng)？
誰不會(huì)打車去售樓部嗎？
另外下面是我之前寫的文章，解釋的更詳細(xì)，還從人力資源板塊做了一些解釋
另外，我這個(gè)也不能說百分之百會(huì)這樣，因?yàn)楹芏喑鞘幸灿幸恍安杷P”（就是所謂的倒掛盤）
或者有些城市是處于“房產(chǎn)調(diào)控期”，那么找中介也買不到新房
https://zhuanlan.zhihu.com/p/138306631ps：不說百分之百找中介一定會(huì)劃算，但是大概率會(huì)劃算，切絕對(duì)不會(huì)比自己去售樓部?jī)r(jià)格高
最后，歡迎點(diǎn)進(jìn)我的知乎主頁，里面有我所有的原創(chuàng)文章，全是根據(jù)自己10年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)所寫，如果有任何關(guān)于房產(chǎn)的問題，也歡迎私信我，都是免費(fèi)的，我很樂意解答任何關(guān)于房產(chǎn)的問題

吉祥三寶

您好，本人身份中介。
首先大家一般都會(huì)覺得售樓部是開發(fā)商的銷售人員對(duì)吧，但有沒有想過其實(shí)售樓部都是給中介包下來了的呢？
樓盤的房子一般有二種銷售方式，一是自銷，二是外包。
自銷：正常的銷售模式，佛系一點(diǎn)的只有一支銷售團(tuán)隊(duì)，一般有二支，我見過最多的是萬科四支。自家的銷售團(tuán)隊(duì)很少有的，大部分都是聘請(qǐng)第三方，比如：世聯(lián)行，易居，中原，合富等。為什么說這個(gè)呢？因?yàn)槿绻袔字тN售團(tuán)隊(duì)同事代理這個(gè)樓盤，他們會(huì)有業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)，這時(shí)候您想要優(yōu)惠的話他們也會(huì)特別賣力。
外包：比如中介以7千一方的價(jià)格把項(xiàng)目接下來，賣高價(jià)格的部分就是自己的傭金。這時(shí)候賣房子的人都是您所說的中介。
回到主題，如果說您對(duì)區(qū)域不熟悉，到處看房可能會(huì)浪費(fèi)您時(shí)間與精力，而且看一個(gè)樓盤留一次電話，也煩。如果是找對(duì)中介的話，他可以快速和您匹配到合適的房源，并且清楚告訴您樓盤的利弊。房子沒有十全十美的，具體看您怎么權(quán)衡，如果不知道的話不防聽聽專業(yè)人士的見解。
如果說您對(duì)區(qū)域熟悉，并且鎖定了合適的小區(qū)，您有中介朋友的話可以帶上他，送他一份傭金，他有心的話會(huì)返部分給您，有錢一起賺嘛，反正是開發(fā)商的錢，不拿白不拿。如果沒有的話，自己去，銷售最后也會(huì)給底價(jià)您的，網(wǎng)簽底價(jià)早已定好，折扣的作用只是讓客戶買得開心。
不過遇到上面說的多支銷售團(tuán)隊(duì)營銷的情況，磨多一會(huì)兒可能有遇外收獲（談判方向：折扣，減去零頭，送多幾件大家電，物業(yè)管理費(fèi)，車位等），能省就省嘛。當(dāng)然，也很多爽快的客戶看中就買的，100來萬都給了，這點(diǎn)也不在乎啦。
至于說到怎么判斷銷售人員是哪方的情況，五證二書公告欄那邊會(huì)有代理團(tuán)隊(duì)的信息，包括他們的工作牌也會(huì)有顯示。如果遇到外包盤，建議您找中介談會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

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本人做中介5年了，遇到的客戶也多，刪了我的也大把，但做到問心無愧就好了。該推薦什么樓盤給您，這樓盤有什么好與不好，您清楚了再來決定。所以我這人挺佛系的，很多時(shí)候是客戶主動(dòng)約我看房。
————————————————————看到別的地方有朋友問，你們渠道團(tuán)購折扣是怎么樣的？
首先您要了解折扣就要了解銷售給您原價(jià)是怎么來的，有沒有備案，是不是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)來定的，還是他想寫多少就是多少，這個(gè)原價(jià)有沒有根據(jù)。
老實(shí)說，大部分售樓部的原價(jià)都是沒有根據(jù)的，特別是恒大，動(dòng)不動(dòng)就8折那種。
之前我朋友過杏壇恒大看房，1.9萬多的原價(jià)，折下來1.5萬多，朋友就說是不是當(dāng)他傻的，順德1.9萬多北滘都能買了，這種地方也要這么高嗎？（杏壇新盤1.3萬左右）
說白了，所謂的折扣都是包裝出來的，您們可以看看樓盤信息公告欄，上面有樓盤的備案價(jià)，一看就知道了。
好像說得有點(diǎn)多了，覺得有點(diǎn)幫助的話點(diǎn)點(diǎn)贊哈，有問題也歡迎留言。

是夢(mèng)終空

重復(fù)的問題，就引用之前的回答了:
買新房，反而通過中介/代理比直接去售樓處更容易拿到更多優(yōu)惠（有政府、開發(fā)商關(guān)系的另說）。
你要是直接去售樓處，屬于自來訪，開發(fā)商還是賣銷控表上的那個(gè)固定的價(jià)格，即使省了給中介代理的傭金，也不會(huì)返給客戶的。
如果開發(fā)商給自來訪的客戶報(bào)價(jià)或折扣，比給中介帶的客戶的報(bào)價(jià)低或折扣大，那客戶自然都放棄中介代理了，會(huì)打擊中介代理這類外部渠道的帶客信心，沒有中介代理再敢跟此開發(fā)商合作的。
沒關(guān)系的普通購房人，倒是可以利用現(xiàn)有的中介/代理傭金的游戲規(guī)則：
1.要返傭：必須在去售樓處看盤報(bào)備前，就跟對(duì)接你的中介或代理約定好返傭，不然威脅就找別家代理去買。一看你是懂行的人，賺點(diǎn)就行，一般銷售經(jīng)紀(jì)人個(gè)人會(huì)樂意給你大半的返傭的（非大熱的樓盤）?，F(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也得有2-3個(gè)點(diǎn)，4-6個(gè)點(diǎn)的也很普遍，去年北京亦莊甚至已經(jīng)出現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)傭金的項(xiàng)目了。所以管中介代理要返傭，比直接跟開發(fā)商砍價(jià)靠譜的多。
2.要折扣：一般開發(fā)商會(huì)給大的一級(jí)代理/中介一定比例的折扣名額；例如98折、96折客戶幾個(gè)名額。我們可以威逼利誘，讓中介、代理跟其領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)折扣的名額。你個(gè)人直接向開發(fā)商的銷售申請(qǐng)是很難拿到真正的折扣，反而代理中介更熟悉開發(fā)商的底牌，更易申請(qǐng)。

補(bǔ)充個(gè)之前我類似的回答：
想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則。
對(duì)于沒關(guān)系可走的普通大眾來說，非火爆行情的情況下，你可以管具體對(duì)接你的一級(jí)或者二級(jí)代理銷售人員(中介在開發(fā)商那邊也屬于代理而已)要分傭：
一般新房的銷售開發(fā)商都會(huì)找代理中介這類外部分銷渠道，成交一套分給一級(jí)代理幾個(gè)點(diǎn)作為代理費(fèi)。而一級(jí)代理商也可以再找些二級(jí)分銷，把自己傭金的7-8成收入分給二級(jí)分銷。最后往往給咱們打推銷電話的多是一級(jí)代理或者二級(jí)分銷的人。所以，最簡(jiǎn)單的辦法就是，在到現(xiàn)場(chǎng)登記報(bào)備之前（這個(gè)是必須的），就跟對(duì)接你的代理銷售人員說好，返我多少傭金才走你家報(bào)備。一般你說破這個(gè)事，大家也就明白是懂行的人，返你幾萬也還ok。只適用正?；蛘咻^冷的行情時(shí)，行情火熱的時(shí)候，不加價(jià)賣房號(hào)就不錯(cuò)了。
有關(guān)系的那就另說了，內(nèi)部員工和政府的關(guān)系戶能拿到你想不到的折扣。

也太

以下是不動(dòng)產(chǎn)以及這個(gè)行業(yè)的自我認(rèn)為的內(nèi)幕——個(gè)人的觀察到的以及所思所想
我還算新人嗎？2019年畢業(yè)，2020年4月從事房地產(chǎn)這份工作——也是我的第一份工作——到現(xiàn)在
因?yàn)樽鲞@個(gè)就是笨這了解這個(gè)行業(yè)，學(xué)習(xí)來的。不知道聽誰說的做銷售難，鍛煉人。就想著房子交易額達(dá)，且與我們息息相關(guān)，就來試試。心態(tài)一直很佛系，媽媽養(yǎng)著，我對(duì)不起媽媽。
坐標(biāo)成都——高新區(qū)
我的工作——經(jīng)歷告訴我，我們這是代理——其實(shí)也就是做新盤業(yè)務(wù)的中介
新盤的不動(dòng)產(chǎn)————住宅、公寓、別墅、商鋪、寫字樓、獨(dú)棟商業(yè)體。（這個(gè)排序一般也是傭金大小的排序）
見過傭金二百多萬的商業(yè)體——也見過我自己傭金8000的公寓，自己提成（幸好當(dāng)時(shí)無底薪）能拿到傭金百分九十中的百分之五十，3000多?；貍驎r(shí)間還很漫長。還沒收入。
入行后我的
第一個(gè)不解：開發(fā)商給中介發(fā)工資——我不信和售樓部買一樣價(jià)格？

1.不動(dòng)產(chǎn)類型多樣化需求不同——除了剛需住宅，一些特別神的別墅——還要是神盤搖號(hào)的那種——其他的，都是求著未來業(yè)主快去買他們的小房房。
   公寓誰來買？商鋪誰來買？寫字樓？還有那種隨便就幾千萬的獨(dú)棟商業(yè)體——誰來買呢？
2.房產(chǎn)廣告渠道受限——一個(gè)城市有那么那么多樓盤——成都公寓目前在售的就有一百好多個(gè)——我們平常在哪看到廣告呢？
    網(wǎng)絡(luò)（貝殼安居客58）——說到這另外一個(gè)小知識(shí)——這些網(wǎng)站分為二手房新房好幾個(gè)板塊。開發(fā)商的廣告在新房獨(dú)一無二。其他的都是中介發(fā)的（發(fā)在二手房領(lǐng)域）——如果大家搜索不選擇新房——直接搜索什么信息都有。——中介發(fā)這些要給平臺(tái)交錢——當(dāng)然這不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以為什么存在虛假房源呢——得吸引你嘛。
    在網(wǎng)絡(luò)上直接聯(lián)系開發(fā)商——我有這樣干過——大多數(shù)情況也是一樣的——置業(yè)顧問說加你微信——不斷地告訴你來售樓部看嘛。（其實(shí)很多中介也這樣，我可能是愣頭青把，我會(huì)做比售樓不還要詳細(xì)的筆記資料給客戶，畢竟看房好累的，懶，得之我幸失之我命吧）
    樓盤周圍——樓盤自己就會(huì)在最顯眼的地方寫號(hào)碼——擔(dān)憂區(qū)域局限性。除了附近的人，怎樣被大多數(shù)看到呢？——高架路上？電視。挺少的且效率一般
    傳單等等——一般干這些的又是中介...
開發(fā)商本來就有宣傳廣告成本——那個(gè)商品不是呢？
    所以我們新房領(lǐng)域延伸出來——就是做渠道——就是拓展客戶。
3.房產(chǎn)銷售周期+貸款
   一個(gè)樓盤銷售完的周期——一般兩年？
   有的樓盤-就一棟，有的樓盤-好激動(dòng)，有的樓盤好幾期——賣好幾年的都有。
   開發(fā)商都是分批次賣——搖號(hào)的神盤也這樣——總有不好的樓層，不好的朝向，不好的戶型——分批次買有利于做好調(diào)控，以及價(jià)格調(diào)控——好把房子快快賣出去。
    按層數(shù)賣的——按單元賣——按樓棟賣的----------這牽扯另外一個(gè)問題，我們以為一個(gè)戶型賣完了，售樓部的置業(yè)顧問也告訴你，這是最后的啦不買這個(gè)小面積就沒了——可能是事實(shí)——但他也沒告訴你還有一棟沒有賣。（知乎加了嬌嬌，坐標(biāo)北京，另一個(gè)中介售樓部置業(yè)顧問都會(huì)這樣做，告訴它心儀的端戶快賣完了，嬌嬌害怕著急和我說了想飛過來，那我就去問了，還有一棟沒開呢。置業(yè)顧問知道嬌嬌的情況，也告訴我不要說。我話太多忍不住就說了。異地買房真的很辛苦的。房子是大事呀）
  而開發(fā)商貸款建造房子呀。
那種說交給中介的是不好的樓盤——唬人的。
中介代理的樓盤有——特別貴的，特別不好的，和普普通的。（就算是神盤，成都特別神的那個(gè)搖號(hào)住宅盤，都有某些黑心房源需要中介幫忙找客戶，呵呵噠，哎，就是這樣）
  不好的盤——不用解釋   。貴的盤——不用解釋。普通的盤——對(duì)于貸款的開發(fā)商能快點(diǎn)賣完是最好的。搖號(hào)盤——大多數(shù)搖號(hào)盤最后面叫做順銷，就是不需要搖號(hào)了。恒大天府半島未來城這搖號(hào)盤，要開盤了建群發(fā)給我們中介，我們瘋狂給客戶打電話告訴他們這個(gè)盤要開了要不要去看看交個(gè)資料。
   前期無中介后期有——有的最開始很有信心不需要?jiǎng)e人結(jié)果不理想+有的可能資金有問題需要快銷一些+甚至不可抗力因素
   前期有中介后期無——中介好像不喜歡某保某利——告訴代理們，有好多房源就是給你們來銷售的，大家瘋狂宣傳——然后看著效果差不多了——你們能代理的房源只剩八個(gè)了停止合作，退群。
4.開發(fā)商看重中介的某作用
中介最重要的事——拓客——手上掌握各種意向的客戶
打電話——每個(gè)中介打一堆電話——至于這些號(hào)碼——都是買過房，去售樓部過房留下的電話號(hào)碼——?jiǎng)e問我怎么來的——反正這些名單可以反復(fù)賣給無數(shù)人——還是很暴利的?！晕夷匾话愣紗栁业目蛻粢仓灰叭笏?，我也不想知道他們的號(hào)碼，只要不買俺會(huì)囑咐別留全號(hào)。
   我們想開發(fā)商報(bào)備——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它讓你私信全號(hào)——不懂事要了——后面知道——他會(huì)瘋狂給你客戶打電話——然后洗你客戶0.0
   打街霸——網(wǎng)絡(luò)客戶端
中介每天做的就是這個(gè)——手上有大量意向的潛在客戶——符合客戶意向的樓盤——第一時(shí)間推薦給客戶——是個(gè)力量很強(qiáng)大——就算一些優(yōu)質(zhì)的搖號(hào)住宅盤也會(huì)找中介——這波宣傳有效不虧。
  其中貝殼——和開發(fā)商簽協(xié)議收費(fèi)比其他渠道高的（貝殼是渠道之一）——很多開發(fā)商不喜歡貝殼——但人家?！劳墟溂摇陨淼臄?shù)據(jù)庫——那個(gè)意向客戶信息無與倫比——賣房的能力也很強(qiáng)。
之前看到青白江的住宅盤，肯定有優(yōu)點(diǎn)——第一天貝殼給賣出了好幾十，反正好多?！稚嫌杏?jì)劃在青白江賣房的潛在客戶呀。
綜上——這是我認(rèn)為中介存在的大致原因

第二個(gè)問題：中介有什么優(yōu)點(diǎn)，能做什么呢？

1.匹配房子——全成都那么多看著頭暈——給客戶找到最符合他要求的。（每個(gè)人情況都不一樣，自住、投資、自住過渡、交房時(shí)間，LOFT、精裝、做民宿、做長租）
2.及時(shí)獲知消息——有優(yōu)惠活動(dòng)特價(jià)房——開發(fā)商都會(huì)及時(shí)發(fā)消息——讓我們通知自己的客戶
3.你的中介（怎么說呢善良還是品質(zhì)）——可以告訴你消息規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
4.異地客戶——這種異地買房(投資自住各種）——需要詳細(xì)的資料——我喜歡這種客戶?！饕蚁矚g做資料，做完有成就感。
5.投資客戶——有些初次投資的——我個(gè)人認(rèn)為中介真的該積累知識(shí)為客戶做好推薦。房子又不是衣服。
總的來說，中介和開發(fā)商是一家人（繼兄無血緣關(guān)系），彼此合作，套路滿滿。
我的小發(fā)現(xiàn)——沒有便宜的價(jià)格，只有便宜的房源
當(dāng)然不能針對(duì)所有類型樓盤——獨(dú)棟商業(yè)體，商鋪，寫字樓，很貴的大盤別墅豪宅——他們談價(jià)格空間挺大的——看諸位實(shí)力了
對(duì)于住宅公寓這些——普遍使用上面的發(fā)現(xiàn)?！≌@種房管局備案了呀，當(dāng)然也有溢價(jià)的。
我們知道一房一價(jià)——不同建面，樓層，朝向各種不啦啦，價(jià)格都不一樣。參數(shù)差的——價(jià)格一定要便宜。
去買小房房的流程——被中介開發(fā)商報(bào)了一個(gè)盤的價(jià)格——去售樓部看，置業(yè)顧問告訴我們今天有這么優(yōu)惠有按時(shí)簽約的優(yōu)惠點(diǎn)總之各種，給你算了一個(gè)價(jià)格——等到你確定要買了——對(duì)方和你說看這么有誠意賣，我手上有個(gè)點(diǎn)可放可不放我放給你，經(jīng)理有個(gè)點(diǎn)放給你?！_心開心的買房了，感覺好實(shí)惠呀，獲得了好多優(yōu)惠，原本要多少賣最后多少賣?！瑫r(shí)呢置業(yè)顧問姐姐有時(shí)候回來一句我把該放的點(diǎn)都放完了、
我三臉懵逼——就是報(bào)價(jià)和最后的成交價(jià)嘛——我們中介一般也是不知道最后的成交價(jià)，但大家彼此都知道給的是報(bào)價(jià)——出了一些什么清盤一口價(jià)房源，這個(gè)就是直接把成交價(jià)展示出來直接買。
我不理解過——前輩們說——我們中國人就是這樣——討價(jià)還價(jià)多有意思——要是直接成交價(jià)說給我們，我們大多數(shù)人人還可以講價(jià)，總之沒有享受到買賣雙方博弈的快樂就對(duì)了。
在節(jié)假日——我們經(jīng)常會(huì)看到各種優(yōu)惠活動(dòng)圖片——這個(gè)國慶舉例子——看了好多個(gè)——真正存在實(shí)際優(yōu)惠的就三個(gè)（分母太少了只看了我感興趣的）——上面寫的特惠一口價(jià)房源——可能就是把成交價(jià)直接擺出來——好一些的抹掉零頭。——而我說的非實(shí)際存在的優(yōu)惠是——還有更便宜的房源沒和你說，可能有些房源還沒開出來。要這批次賣完下一批次才出來。
比如東站的泊里中心（這個(gè)樓盤挺不錯(cuò)的稀有買的特別好）——之前小面積清盤——就是一口價(jià)——剩下2樓和28樓——大家都知道這兩個(gè)樓層一定最便宜——可這個(gè)樓層是所有小面積房源最后開出來的呀（要么買要么沒有）——畢竟公寓投資，大家也關(guān)注成本呀是不。
當(dāng)然也有真的特價(jià)房源——比如濱江——就一套，他自己廣告都會(huì)說就這么一套。
什么時(shí)候我們能撿漏呢——靠機(jī)緣（消息）
我知乎家的另一個(gè)客戶——我們?cè)诓蠢镎\意金交的特別痛苦最后沒買上
還是泊里中心——它清退了一個(gè)房源（這是我專門給置業(yè)顧問姐姐發(fā)紅包請(qǐng)奶茶說這是我朋友，就要最便宜的當(dāng)然別是2樓）——泊里他的套內(nèi)面積差不多——單價(jià)一口價(jià)一樣——通過建筑面積調(diào)控價(jià)格?！粜偷拿娣e在四十多平——這個(gè)清退出來的30多平（套內(nèi)面積差不多一樣，一個(gè)戶型）——68W——當(dāng)時(shí)二樓最便宜的全款也要72W，置業(yè)顧問小姐姐知道消息立馬和我說——我立馬跑過去交誠意金，當(dāng)時(shí)這個(gè)房源還沒走程序——管他先定了——最后對(duì)方又不退又退的——就把我們誠意金退回來——然后又退的時(shí)候——原業(yè)主突然去，置業(yè)顧問小姐姐立馬告訴我消息，立馬出門——三分鐘——被現(xiàn)場(chǎng)客戶定了0.0.0.0.0天哪
撿漏這個(gè)建筑面積小的原因是——開發(fā)商總建筑面積寶報(bào)備完了，樓都修得差不多了——又修了一個(gè)物業(yè)中心——但總建筑面積無法增加已經(jīng)確定——就把三樓的一些房源的建筑面積給減掉了——算給物業(yè)樓——變相的公攤低了——泊里是單價(jià)一樣*不一樣的建筑面積=來調(diào)控總價(jià)。
這個(gè)就是真正的特惠房源——這是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客戶
我給客戶做的微信筆記是這樣——投資自住需求不同都會(huì)有改變

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這個(gè)租售人群沒有好好分析——一般就是看周圍的學(xué)校醫(yī)院辦公人群等等——哎呀矯情了
寫這篇回答——是因?yàn)榻裉熘跬屏艘粋€(gè)回答給我，回答問題的是一位置業(yè)顧問小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介帶來的肯定貴——中介的工資要算在你的房款里。不知道的我一位售樓部的小姐姐是天使呢——中介也會(huì)被騙（我一個(gè)客戶她信任我可能我太直太莽了，告訴我我獲得的消息也可能有假的）——我們也會(huì)被置業(yè)顧問小姐姐忽悠呀。他們也想賣更貴的房源給我的客戶呀。
總之那篇回答以偏概全——寫的我們好像十惡不赦——有人就在回答中指出房管局備案價(jià)，指出有些樓盤就把每個(gè)房子的價(jià)格做成牌子放在哪——有的人說是一樣的價(jià)格。
說他們置業(yè)顧問賣一套幾千——我們一套幾萬.....——不是隨便一套房就幾萬的好嘛——開發(fā)商給的傭金點(diǎn)都不一樣好嘛。傭金是公司的我們拿提成?！?dāng)然更重要的是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)中介能賣出去一套就很不錯(cuò)。售樓部幾個(gè)置業(yè)顧問呢，那么多房子可全是你們賣.........一套是幾千，可一個(gè)樓盤有幾百一千套的幾千的也有。售樓部有幾個(gè)置業(yè)顧問？？？？？？？
然后那個(gè)小姐姐回答說：我說的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售樓部有駐場(chǎng)的中介。
我0.0呵呵噠。那就一開始指出來呀，數(shù)清楚呀，說一堆大理論各種論證，說的頭頭是道。
緊接著說中介根本不知道樓盤的具體信息什么梯戶比不拉不拉的——我都想說普通人在貝殼這些網(wǎng)站一查就有——我做的筆記也是在開發(fā)商發(fā)給我的筆記基礎(chǔ)上做的——開放商給我們的資料呀.....
并且沒有渠道沒有駐場(chǎng)——那中介怎么帶客戶過來——怎么確認(rèn)客戶
呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不規(guī)范，成都大城市吧相對(duì)規(guī)范？？？？？？隨意揣測(cè)別人真是抱歉了。
開發(fā)商不結(jié)傭跑路的有——拖欠傭金的又——以各種方式查你客戶，人臉識(shí)別也用到——還想洗你客戶——當(dāng)然還是比較少的，大家是合作關(guān)系能快點(diǎn)賣出去才是王道。
本來結(jié)傭金就要好幾個(gè)月窮shi了。
順便說說這個(gè)——全款的客戶——一般先付個(gè)定金，一兩月內(nèi)（分期的就更慘了）——開發(fā)商才開始結(jié)傭金——結(jié)傭金至少一個(gè)月到賬公司——公司到了之后進(jìn)入公司財(cái)務(wù)不拉不拉的——再過一個(gè)月發(fā)提成。
                    ——按揭的——就是辦完按揭后——開始走程序結(jié)傭金剩下都一樣。遇到那些抵押產(chǎn)權(quán)的，解壓又要一到兩到三個(gè)月的，才能辦理貸款............
我的3000多的提成，什么時(shí)候才到手呀——這是我的第二單（實(shí)際上的第一單）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0

杜鵑

這一期講理論，下一期講驗(yàn)證方法

crystal002

從業(yè)經(jīng)驗(yàn)五年，給大家揭秘一下，句句都是內(nèi)幕，句句都是干貨


其實(shí)買新房啊找中介和找售樓部差不多但也差的多

市區(qū)流量大盤不愁賣，找中介買房的價(jià)格和自己去售樓部的價(jià)格一樣，郊區(qū)的盤找中介買房的價(jià)格一定比售樓部的價(jià)格低，因?yàn)闆]有中介房子基本賣不出去。

作為和中介一起看房的好處呢，就是可以讓中介車接車送，如果選擇戶型不太會(huì)選擇呢那就是讓中介幫忙選擇，話又說回來了，如果自己不懂沒有買過房子，一定要找中介，而且是靠譜的中介，你會(huì)省下好多事情。

如果自己是第一次買房也建議不要自己去售樓部直接找售樓部，因?yàn)槟切┎缓觅u的房子，大部分都是賣給第一次買房的這些小白。

靠譜的中介會(huì)幫你避雷，比如我～
前幾天有個(gè)客戶問我：買新房不通過你們中介渠道，直接找到售樓處開發(fā)商買是不是更優(yōu)惠？
我給他舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我前幾天去電影院看《哪吒》，電影院買票，票價(jià)是59元，而我在美團(tuán)上買，就只要39元。關(guān)鍵兩個(gè)哪吒都是一樣的，但你看價(jià)格就差很多。同樣的，你去售樓處找開發(fā)商買房子就相當(dāng)于直接去電影院買票，沒有優(yōu)惠，而你找中介買，就相當(dāng)于美團(tuán)，能夠享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。
買新房去售樓部，除非你遇上的是該樓盤開盤，否則你能拿到的優(yōu)惠是非常有限的，經(jīng)常是磨破嘴皮子都砍不動(dòng)總房款1%的優(yōu)惠。而通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你卻有可能拿到2%-4%的折扣，一般他們能拿到的都是最低折扣了。但是，很多購房者都不相信。
有這樣一位買房客戶，聽說找中介買新房更便宜，并且從開發(fā)商處拿傭金、不收購房者錢的時(shí)候是完全不相信的。內(nèi)心想，中介不賺我錢，干嘛為我服務(wù)呢？于是，就先讓朋友去了售樓部，打探好想要買的樓層能拿到的最低價(jià)。下午的時(shí)候，又通過中介經(jīng)紀(jì)人去咨詢了看上的樓層，結(jié)果發(fā)現(xiàn)售樓部的整整貴了2.8萬。當(dāng)時(shí)，客戶甚至覺得給2000中介費(fèi)都是值的，雖說羊毛出在羊身上，但是如果不是中介經(jīng)紀(jì)人帶過去，可能丟的不僅是羊毛，羊角搞不好都沒了。
那么為什么買新房通過房產(chǎn)中介比售樓部還要便宜呢？
一直以來，在大眾的觀念里買新房都應(yīng)該是去售樓部，一定能拿到更低的折扣。通過中介不僅價(jià)格方面拿不到優(yōu)惠，還會(huì)給上萬的中介費(fèi)。然而實(shí)際上，通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買新房，不僅不需要付中介費(fèi)，還能拿到比自己去售樓部更低的折扣。
很多開發(fā)商為了快速售出房子回籠資金，都會(huì)將樓盤代理給一些中介機(jī)構(gòu)，按一定的比例支付傭金。所以，房產(chǎn)中介代理一手房，不是為了從購房者那里賺傭金，而拿的開發(fā)商的服務(wù)傭金。
從房產(chǎn)中介處買過新房的人都知道，通過中介能以比開發(fā)商更便宜的價(jià)格買到新房。
對(duì)于一些比較大型的中介機(jī)構(gòu)，或者是給開發(fā)商保證金的中介機(jī)構(gòu)，開發(fā)商還會(huì)相對(duì)應(yīng)的給出低價(jià)折扣。


我是滑鐵盧之光，專注房產(chǎn)研究，為讀者把握地產(chǎn)漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實(shí)。

有什么問題和建議可以在下方留言區(qū)給我，我會(huì)一一回復(fù)的，微信公眾號(hào)「洛陽微找房」，創(chuàng)作不易，小伙伴們覺得不錯(cuò)，請(qǐng)給個(gè)贊。如果有需要在洛陽置業(yè)，可以幫粉絲參謀買房攻略

可可微

謝邀！作為曾經(jīng)在售樓處和中介工作過的我來說，先說答案：無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對(duì)于購房者而言無論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
中介買房和售樓處買房有什么差別？
我首先拋結(jié)論，無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對(duì)于購房者而言無論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
售樓處等于開發(fā)商旗艦店，中介等于開發(fā)商的分銷商

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中介買房和售樓處買房，區(qū)別在于銷售的渠道不同，商品還是一樣。售樓處等于開發(fā)商自營的旗艦店，中介等于幫開發(fā)商銷售的代理商，房源本身、房?jī)r(jià)在兩者之間區(qū)別不大。下面我針對(duì)題主的疑問一一解說:
1、房源（戶型，樓層等方面）售樓處擁有時(shí)間優(yōu)勢(shì)，信息優(yōu)勢(shì)。
開發(fā)商一般先開通售樓處渠道，接著再開通中介渠道。因此售樓處擁有時(shí)間優(yōu)勢(shì)，并且身處第一線擁有信息優(yōu)勢(shì)，可以第一時(shí)間知道房源放開，第一時(shí)間通知客戶來看房。中介有一定的時(shí)間差，但是兩者之間銷售的房源是一致的，不存在好房源留在售樓處情況。
從開發(fā)商角度，房子賣的越快越好，所以會(huì)對(duì)所有的銷售渠道放開房源。
2、價(jià)格
現(xiàn)在是信息社會(huì)，房?jī)r(jià)又是購房者關(guān)注的重點(diǎn)，開發(fā)商不可能在不同的渠道采用不同的價(jià)格，這是毀壞銷售渠道的行為，也會(huì)引起購房者的糾紛投訴，得不償失。因此無論在中介還是售樓處買房，房源銷售價(jià)格是一致的。
3、手續(xù)費(fèi)等各種費(fèi)用
開發(fā)商所有的購房費(fèi)用都是受到政府嚴(yán)格監(jiān)管的，房?jī)r(jià)也是通過物價(jià)局審批的，不能違法收取費(fèi)用，如果違法收取購房者費(fèi)用，只要一投訴肯定能要回。因此中介渠道、售樓處渠道的辦理交易過程中的費(fèi)用是一致的。
4、售后服務(wù)
售后保障和銷售渠道沒有關(guān)系的，就比如你在天貓上買的東西和線下門店買的東西，同樣會(huì)得到質(zhì)保。你申請(qǐng)維修維護(hù)也是直接找廠商，不會(huì)去找天貓或者線下門店。你無論從哪個(gè)渠道購買房子，最終還是要找開發(fā)商負(fù)責(zé)。所以你不要擔(dān)心從中介那里購房就沒有保障的說法。
銷售渠道責(zé)任心會(huì)比售樓處好一點(diǎn)，會(huì)協(xié)同客戶辦理買房其他流程，而售樓處會(huì)讓客戶自己去跑。

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但購房者無論從哪個(gè)渠道去購房成本都是固定的，并不會(huì)因?yàn)橹薪榍缼Э炊绊戀彿砍杀荆炊鴷?huì)大大減少購房時(shí)間，了解更多的項(xiàng)目信息。
開發(fā)商為什么引進(jìn)中介代理商。

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大家可能有疑惑，為什么開發(fā)商還不惜成本的引入中介渠道？
這個(gè)問題問到點(diǎn)上了。
房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售新房的情況下都是期房銷售，為了快速的回籠資金，加快業(yè)績(jī)指標(biāo)完成。
時(shí)間就是金錢，在資源共享的時(shí)代，合作共贏，中介渠道有大量的潛在客戶，手上是有一批客戶資源，三方受益。引入中介銷售渠道，也能讓中介進(jìn)行廣告宣傳，比投放廣告效果更好。
因此，購房者碰到有中介渠道的住宅項(xiàng)目，不要排斥，可以更好的詢問一些樓盤信息，使自己更了解項(xiàng)目。
總結(jié):無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對(duì)于購房者而言無論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
打字不易，點(diǎn)贊支持一下撒~

櫻花雨

謝邀。
剛好從事房地產(chǎn)行業(yè)，坐標(biāo)南京，就說一下南京的情況。
大致可以分為如下幾類：
（一）核心地段、熱門樓盤
比如河西、城南中心、燕子磯、鼓樓等優(yōu)質(zhì)地段的超熱樓盤，報(bào)名人數(shù)多，中簽率低，搶破頭都不一定能買得到的樓盤，這樣的樓盤是沒有優(yōu)惠的，畢竟開發(fā)商不會(huì)有錢不掙。這樣的樓盤再牛X的中介帶你過去也拿不了折扣的。
當(dāng)然并不是所有搖號(hào)的樓盤都沒有優(yōu)惠，拿最近的例子，江北研創(chuàng)園的月明府，去年首開在搖號(hào)售罄的情況下首開優(yōu)惠 最低仍然優(yōu)惠 10萬+，二次加推同樣優(yōu)惠力度不小。到2021年3月的第三次開盤就取消掉了所有優(yōu)惠。幾個(gè)月，漲十余萬，前兩批次上車的人捂著嘴笑······

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江畔月明府首開優(yōu)惠層次明細(xì)

（二）次優(yōu)質(zhì)地段次熱門樓盤
這樣的樓盤，開發(fā)商為了提高銷售量的去劃、加快資金的回籠，往往會(huì)采取與專業(yè)的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司合作的辦法，比如貝殼、易居、365等等以拓寬渠道，增加上客量。同時(shí)也會(huì)制定相應(yīng)的優(yōu)惠策略，也就是價(jià)格體系，比如活動(dòng)期內(nèi)認(rèn)購打99折，團(tuán)購優(yōu)惠再 99折，按時(shí)簽約再99折等等。你要說這種情況下自己過去和中介帶你過去，你買到的價(jià)格是一樣嗎？答案是不一定。有的樓盤最終會(huì)按照到底的優(yōu)惠折扣給你，而有的樓盤或許你買的價(jià)格或許就會(huì)比你的鄰居高。（見下面的曬圖）

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買貴了的自訪客戶

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業(yè)主群里業(yè)主討論當(dāng)時(shí)購房?jī)?yōu)惠問題

對(duì)于普通購房者最大的問題在于不知道折扣優(yōu)惠到底有幾層，能到底部的折扣優(yōu)惠到對(duì)是有多少？最清楚的就是置業(yè)顧問和經(jīng)紀(jì)人了。這個(gè)時(shí)候帶一位經(jīng)紀(jì)人過去陪你砍價(jià)搞優(yōu)惠是最合算的，畢竟作為居間人角色的經(jīng)紀(jì)人，他們會(huì)為了更好地促進(jìn)成交、會(huì)盡量幫客戶爭(zhēng)取到更直接的優(yōu)惠折扣。有些比較猶豫、難說話的客戶，經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)蚴蹣翘幵贍?zhēng)取 一些禮品、物業(yè)等等，這種情況下何樂而不為？作為客戶，這是再借力使力。
（三）都市圈的樓盤
因?yàn)閲液暧^調(diào)控再加上各地區(qū)地方調(diào)控，曾經(jīng)熱門的都市圈也潮水退去，譬如環(huán)南京的寶華、和縣等房?jī)r(jià)不漲反跌，哭了當(dāng)初一大批購房人，“多年買一套，一套套多年”，這些樓盤價(jià)格就更好談了，大差不差，談得攏就可買，一成首付、首付分期都能做！
另外說幾點(diǎn)：
（1）就如同曾經(jīng)的“保險(xiǎn)”一樣，“中介”二字因從業(yè)門檻低，人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致有一定的貶義色彩，故在看樓盤之前，自己需要對(duì)樓盤、對(duì)規(guī)劃有一定的認(rèn)知基礎(chǔ)，那樣不容易被一些不良中介帶進(jìn)坑，而更多的你和經(jīng)紀(jì)人是一種協(xié)同合作，去擇樓盤，搞定開發(fā)商價(jià)格。
（2）其次，每個(gè)樓盤營銷費(fèi)用控制占比，一般項(xiàng)目占銷售收入的2.5%+_0.5%，（市市場(chǎng)形勢(shì)，項(xiàng)目所在地地區(qū)差和地段差而定），別墅類豪宅占銷售收入的5+_0.5%（由于地段偏遠(yuǎn)、體量少、溢價(jià)高），代理公司以及中介的報(bào)酬就來源于營銷費(fèi)之中，不會(huì)來自客戶的房?jī)r(jià)。
END
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?有點(diǎn)

這個(gè)房產(chǎn)類問題下面的最高贊居然是一個(gè)大律師，我覺得這是房產(chǎn)業(yè)的一個(gè)悲哀。
正面回答這個(gè)問題，買房自己去還是和中介去更劃算。
告訴你一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，但凡品質(zhì)好的大開發(fā)商，樓盤的優(yōu)惠基本上就是定死的，有就有，沒有就沒有，有多少就是有多少。小開發(fā)商或者一些問題多的樓盤，你閉著眼殺價(jià)就行了。當(dāng)然也是有底線的，不過可能連中介也不知道底線在哪。
你能和中介去的好處就是給你講講樓盤情況，開車帶你到處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然也有要返傭的，這個(gè)不提倡，自己琢磨。
缺點(diǎn)是他可能會(huì)因?yàn)樽约旱睦娑唤?jīng)意的引導(dǎo)客戶去買他想讓客戶買的樓盤。
最終決策權(quán)在你自己手里，還是那句話，開發(fā)商好，樓盤你看上了覺得不錯(cuò)，配套基本都齊全，那就基本上差不多了。