買(mǎi)二手房需謹(jǐn)慎！這份超全避坑指南，買(mǎi)房前必看

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買(mǎi)房是大事，稍不謹(jǐn)慎可能就被坑了。買(mǎi)二手房有哪些坑要注意呢？
一、房屋證件不齊全的坑
房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是證明房屋所有權(quán)的唯一憑證。即使買(mǎi)方按照合同約定交納了購(gòu)房款，并已住進(jìn)購(gòu)買(mǎi)房屋，如果沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，依舊會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。比方說(shuō)房屋所有權(quán)人一房二賣(mài)、因房屋所有權(quán)人有其他債務(wù)糾紛被法院查封等情況。除此之外沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)也會(huì)影響后續(xù)房屋買(mǎi)賣(mài)、貸款、戶口遷移等情況。

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【律師建議】在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)需要核實(shí)房屋有沒(méi)有被抵押，如果有抵押交易前首先要滌除全部的抵押權(quán)。還需要查詢房屋是否有被法院查封的情況，如果房子被法院查封，后續(xù)可能會(huì)存在無(wú)法辦理過(guò)戶登記的情況。
二、房屋設(shè)立居住權(quán)的坑
自2021年1月1日起實(shí)施的《民法典》增設(shè)了一個(gè)居住權(quán)制度，即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，自居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。對(duì)于設(shè)有居住權(quán)的房子，只要居住權(quán)期限未到，及時(shí)購(gòu)買(mǎi)了房屋也無(wú)權(quán)將居住權(quán)人趕走。

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【律師建議】購(gòu)買(mǎi)二手房屋時(shí)，一定要查清楚房屋上是否登記了居住權(quán)，可以到當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)查詢。
三、房屋出售前已出租的坑
根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律規(guī)則，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果房屋出售前已經(jīng)被出租，購(gòu)房者即使在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記以后，也存在不能入住或正常使用的可能。

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【律師建議】在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)可讓賣(mài)家在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中承諾該房屋未出租給他人，若違反該承諾的，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同或者要求賣(mài)家承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
四、房屋學(xué)區(qū)名額已使用的坑
不少人為了小孩上學(xué)去購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，除了充分了解當(dāng)?shù)厝雽W(xué)政策外，購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)詢問(wèn)房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能。戶口已遷走、但學(xué)位仍被占用的情況偶有發(fā)生。

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【律師建議】買(mǎi)賣(mài)雙方可在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上注明學(xué)位是否占用，違反該約定的，購(gòu)房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任。
五、購(gòu)房后前戶主不遷走戶口的坑
購(gòu)買(mǎi)二手房前戶主未遷走戶口，無(wú)法遷入新戶口。

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【律師建議】在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)戶口問(wèn)題明確約定辦理戶口遷移的具體時(shí)間，并設(shè)定違約金，如果賣(mài)方不能在期限內(nèi)遷走戶口的話，需要對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
六、二手房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)的坑
在二手房交易中，購(gòu)買(mǎi)方和出賣(mài)方各自承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。一般情況購(gòu)買(mǎi)方需要繳納契稅、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)；出賣(mài)方需要繳納交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、個(gè)人所得稅；

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實(shí)踐中一般都約定由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)全部的稅費(fèi)，如果沒(méi)有約定稅費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，則應(yīng)根據(jù)上述的承擔(dān)項(xiàng)目，分別承擔(dān)。
【律師建議】為避免發(fā)生不愉快，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)具體約定稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。

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