買二手房需謹慎！這份超全避坑指南，買房前必看

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買房是大事，稍不謹慎可能就被坑了。買二手房有哪些坑要注意呢？
一、房屋證件不齊全的坑
房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋所有權(quán)的唯一憑證。即使買方按照合同約定交納了購房款，并已住進購買房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，依舊會承擔一定的法律風險。比方說房屋所有權(quán)人一房二賣、因房屋所有權(quán)人有其他債務(wù)糾紛被法院查封等情況。除此之外沒有及時辦理過戶手續(xù)也會影響后續(xù)房屋買賣、貸款、戶口遷移等情況。

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【律師建議】在購買房屋時需要核實房屋有沒有被抵押，如果有抵押交易前首先要滌除全部的抵押權(quán)。還需要查詢房屋是否有被法院查封的情況，如果房子被法院查封，后續(xù)可能會存在無法辦理過戶登記的情況。
二、房屋設(shè)立居住權(quán)的坑
自2021年1月1日起實施的《民法典》增設(shè)了一個居住權(quán)制度，即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)自登記時設(shè)立，自居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時消滅。對于設(shè)有居住權(quán)的房子，只要居住權(quán)期限未到，及時購買了房屋也無權(quán)將居住權(quán)人趕走。

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【律師建議】購買二手房屋時，一定要查清楚房屋上是否登記了居住權(quán)，可以到當?shù)胤课莸怯洐C構(gòu)查詢。
三、房屋出售前已出租的坑
根據(jù)“買賣不破租賃”的法律規(guī)則，購房者在購買房屋之前，應(yīng)當調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果房屋出售前已經(jīng)被出租，購房者即使在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記以后，也存在不能入住或正常使用的可能。

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【律師建議】在購買二手房時可讓賣家在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人，若違反該承諾的，購房者有權(quán)要求解除合同或者要求賣家承擔相應(yīng)的違約責任。
四、房屋學區(qū)名額已使用的坑
不少人為了小孩上學去購買學區(qū)房，除了充分了解當?shù)厝雽W政策外，購房者在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當仔細詢問房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學區(qū)功能。戶口已遷走、但學位仍被占用的情況偶有發(fā)生。

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【律師建議】買賣雙方可在房屋買賣合同上注明學位是否占用，違反該約定的，購房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔因其違約而產(chǎn)生的違約責任。
五、購房后前戶主不遷走戶口的坑
購買二手房前戶主未遷走戶口，無法遷入新戶口。

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【律師建議】在簽訂房屋買賣合同時，對戶口問題明確約定辦理戶口遷移的具體時間，并設(shè)定違約金，如果賣方不能在期限內(nèi)遷走戶口的話，需要對購房者承擔相應(yīng)的違約責任。
六、二手房買賣稅費的坑
在二手房交易中，購買方和出賣方各自承擔相應(yīng)的稅費。一般情況購買方需要繳納契稅、交易服務(wù)費、印花稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費；出賣方需要繳納交易服務(wù)費、印花稅、個人所得稅；

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實踐中一般都約定由購買方承擔全部的稅費，如果沒有約定稅費應(yīng)由誰承擔，則應(yīng)根據(jù)上述的承擔項目，分別承擔。
【律師建議】為避免發(fā)生不愉快，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同中應(yīng)具體約定稅費由誰承擔。

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