期房如何買(mǎi)才能不入坑，牢記這5條避坑指南

美曼科技

買(mǎi)房了么，期房還是現(xiàn)房？

收房了么？

收啦。恭喜你，完美避坑。

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01

最近，房貸市場(chǎng)利率下調(diào)，部分城市首付比例下調(diào)，購(gòu)買(mǎi)資格放寬，二孩三孩家庭每平政府補(bǔ)帖200元。

6月27日浙江出臺(tái)新規(guī)：三孩家庭購(gòu)買(mǎi)首套自住房，公積金首貸額度可上浮兩成。

以上，無(wú)不刺激購(gòu)房者，仿佛在吶喊，別等了，上車吧，買(mǎi)房吧。

前有恒大，后有泰禾。爛尾樓盤(pán)已波及數(shù)10萬(wàn)+業(yè)主。

房產(chǎn)暴雷，誰(shuí)也不想用6個(gè)錢(qián)包湊齊的首付變?yōu)闋€尾樓。

最近，綠地也雷了，它可是房地產(chǎn)第一家國(guó)企，世界500強(qiáng)企業(yè)，TOP10 房企，咋也暴雷了。

5月27日，綠地發(fā)布公告：擬對(duì)GRNLGR 6.75 06/25/22進(jìn)行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集，內(nèi)容包括延長(zhǎng)到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據(jù)上市狀態(tài)的契約。

是的，沒(méi)錯(cuò)。綠地也還不上錢(qián)了！

泰禾、恒大等一大批房地產(chǎn)暴雷，無(wú)法交房，大家對(duì)房產(chǎn)的信心也一度銳減。

現(xiàn)在還能買(mǎi)期房么？

新房買(mǎi)房大多為期房，期房一般首付后 2-3年后交付。

疫情大環(huán)境下，延期也情有可原，但延期交房的最嚴(yán)重情況便是爛尾。

別以為封頂就能交房，爛尾的開(kāi)始便是封頂。

02

一旦遇到了開(kāi)發(fā)商延期交房，作為業(yè)主，如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？

① 延期交房，確認(rèn)是否有通知
官方文件明確指出：因疫情防控造成的工程延期復(fù)工或停工，應(yīng)合理順延工期。

如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)通知，同樣要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

故，有無(wú)收到通知，很關(guān)鍵。

延遲交房，這是發(fā)生率最高的一類糾紛。一般來(lái)說(shuō)，延期交房會(huì)有兩種情況：

一是非開(kāi)發(fā)商原因

一般表現(xiàn)為施工手續(xù)的辦理拖延、配套設(shè)施的建設(shè)滯后等。這類延期通常很快就能處理完畢，不會(huì)帶來(lái)太大的麻煩，不用過(guò)分擔(dān)心。

如遇到這種情況，可要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任即可。

二是開(kāi)發(fā)商自身原因

這是需要重點(diǎn)關(guān)注的。

開(kāi)發(fā)商自身原因不外乎是資金鏈斷裂和規(guī)劃建設(shè)不符合規(guī)定。

資金鏈斷裂很有可能導(dǎo)致整個(gè)樓盤(pán)爛尾，規(guī)劃建設(shè)不符合規(guī)定則可能導(dǎo)致五證不齊。

五證，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

如果出現(xiàn)這種情況，不是只論違約金就可以解決了的，應(yīng)該要考慮退房或者解除合同了。

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能否退也需要根據(jù)合同判定，合同中如果有延期交付超過(guò)多少日可以退房的表述，那么直接按合同提供證據(jù)即可。

如果合同中沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，那就可以考慮直接解除合同。

② 選開(kāi)發(fā)商，不再只以規(guī)模資歷而論

都說(shuō)要選大的，排名靠前的，口碑好的開(kāi)發(fā)商。沒(méi)確，以前是這樣。

但隨著恒大，綠地暴雷，首選頭部開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)房定律也需要被重新定義。

背景調(diào)查不可少。

通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)或天眼查、企查查等平臺(tái)了解開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息，并盡可能選擇知名國(guó)企或者大型民企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

買(mǎi)房前，一定要確認(rèn)一下開(kāi)發(fā)商的背景，比如負(fù)債情況、有無(wú)債務(wù)違約、有無(wú)項(xiàng)目停工維權(quán)、財(cái)務(wù)是否正常，有無(wú)勞務(wù)糾紛等等。

確認(rèn)五證是否齊全。《預(yù)售許可證》是合法買(mǎi)賣(mài)的第一步?？赏ㄟ^(guò)查詢當(dāng)?shù)爻鞘蟹慨a(chǎn)局網(wǎng)站。

證件齊全，我們也要特別查看《商品房銷售許可證》的預(yù)售范圍，上面會(huì)列明該項(xiàng)目可銷售樓棟，確認(rèn)所買(mǎi)樓棟號(hào)是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

最后確認(rèn)房產(chǎn)是否處于可售狀態(tài)，避免出現(xiàn)一房多賣(mài)或是無(wú)法過(guò)戶。

③ 優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤(pán)

盡量選擇收房周期短的房產(chǎn)，或二手清水房。雖然都是期房，時(shí)間短點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)低些。已建好的樓盤(pán)，樓間距，層高，戶型已固定，主體大體已固定，比起沙盤(pán)的美化，會(huì)讓你清醒很多。

相較于開(kāi)盤(pán)，房型，樓層，房號(hào)可能稍差點(diǎn)，價(jià)格可能稍貴點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)低，拿房快。

④ 重要信息記入合同或協(xié)議

口頭承諾并不算數(shù)，銷售人員為賣(mài)房可能向您做了很多口頭承諾，什么學(xué)區(qū)哦，綠化哦，車位占比哦，容積率，萬(wàn)一將來(lái)開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)，那就尷尬了，重要事項(xiàng)，必須白紙黑字的寫(xiě)進(jìn)合同里。

無(wú)論是否會(huì)產(chǎn)生糾紛，保存證據(jù)的意識(shí)一定要有，比如和開(kāi)發(fā)商的聊天記錄、包括但不限于微信，短信，電話溝通錄音，開(kāi)發(fā)商發(fā)的廣告宣傳資料等內(nèi)容，一定要做好留存，避免開(kāi)發(fā)商翻臉不認(rèn)賬。

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?圖源 隨手記-我的買(mǎi)房賬本

盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)，提前攢錢(qián)，買(mǎi)下心儀的房產(chǎn)，也可利用賬本備注欄，記錄相關(guān)的信息，使用拍照功能上傳相關(guān)的溝通信息，實(shí)時(shí)備份。

在簽約之前，及時(shí)與對(duì)方溝通存在的疑問(wèn)，把協(xié)商好的內(nèi)容體現(xiàn)在雙方簽約的合同中，千萬(wàn)別被開(kāi)發(fā)商或者中介口頭信息忽悠。

開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)助如合同，也需要深入研究，不能疏忽。

在簽約之后，至少每個(gè)月關(guān)注一次房產(chǎn)的進(jìn)度，不可就只等收房。一般房產(chǎn)公司公眾號(hào)每月也會(huì)匯報(bào)建筑進(jìn)度。

利用隨手記模板提醒功能，設(shè)置模板，每月固定時(shí)間提醒一次，方便又省事。

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同樣，每月首付后，還房貸每月固定轉(zhuǎn)帳或支出一筆，也可用模板設(shè)置提醒，設(shè)置添加到日歷每月定時(shí)到期自動(dòng)記一筆，點(diǎn)擊確認(rèn)直接入賬。

生活中高頻率的記賬，設(shè)置好常規(guī)支出金額，比如公交出行來(lái)回4元。早晚餐，每月固定的工資收入，每月固定支出的房租，水電費(fèi)，手機(jī)通訊費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)。均可以設(shè)置模板自動(dòng)入賬，省心，減少重復(fù)輸入。

⑤ 實(shí)物與開(kāi)發(fā)商宣傳不符

多看平面圖，項(xiàng)目規(guī)劃圖，整體平面圖，少看沙盤(pán)，少看裝修效果圖。

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沙盤(pán)，效果圖不會(huì)顯示垃圾站，沙盤(pán)僅供參考。

購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，一定要注意，樓盤(pán)是否在規(guī)劃的學(xué)校之類，不要只聽(tīng)銷售人員一面之詞，后期因?yàn)閷W(xué)籍問(wèn)題不能入學(xué)，幾十上百萬(wàn)的房款不是一小筆。一般政府在交付后才會(huì)劃學(xué)區(qū)，二手房也得注意，學(xué)位占用問(wèn)題，一戶一學(xué)位提前確認(rèn)清楚。

最后，愿大家買(mǎi)好房，記好賬，攢錢(qián)多一點(diǎn)，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)，房貸少一點(diǎn)，房產(chǎn)貴一點(diǎn)。

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