期房如何買才能不入坑，牢記這5條避坑指南

美曼科技

買房了么，期房還是現(xiàn)房？

收房了么？

收啦。恭喜你，完美避坑。

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01

最近，房貸市場利率下調(diào)，部分城市首付比例下調(diào)，購買資格放寬，二孩三孩家庭每平政府補帖200元。

6月27日浙江出臺新規(guī)：三孩家庭購買首套自住房，公積金首貸額度可上浮兩成。

以上，無不刺激購房者，仿佛在吶喊，別等了，上車吧，買房吧。

前有恒大，后有泰禾。爛尾樓盤已波及數(shù)10萬+業(yè)主。

房產(chǎn)暴雷，誰也不想用6個錢包湊齊的首付變?yōu)闋€尾樓。

最近，綠地也雷了，它可是房地產(chǎn)第一家國企，世界500強企業(yè)，TOP10 房企，咋也暴雷了。

5月27日，綠地發(fā)布公告：擬對GRNLGR 6.75 06/25/22進行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集，內(nèi)容包括延長到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據(jù)上市狀態(tài)的契約。

是的，沒錯。綠地也還不上錢了！

泰禾、恒大等一大批房地產(chǎn)暴雷，無法交房，大家對房產(chǎn)的信心也一度銳減。

現(xiàn)在還能買期房么？

新房買房大多為期房，期房一般首付后 2-3年后交付。

疫情大環(huán)境下，延期也情有可原，但延期交房的最嚴重情況便是爛尾。

別以為封頂就能交房，爛尾的開始便是封頂。

02

一旦遇到了開發(fā)商延期交房，作為業(yè)主，如何維護自己的權(quán)利呢？

① 延期交房，確認是否有通知
官方文件明確指出：因疫情防控造成的工程延期復工或停工，應(yīng)合理順延工期。

如果開發(fā)商沒有及時通知，同樣要承擔過錯責任。

故，有無收到通知，很關(guān)鍵。

延遲交房，這是發(fā)生率最高的一類糾紛。一般來說，延期交房會有兩種情況：

一是非開發(fā)商原因

一般表現(xiàn)為施工手續(xù)的辦理拖延、配套設(shè)施的建設(shè)滯后等。這類延期通常很快就能處理完畢，不會帶來太大的麻煩，不用過分擔心。

如遇到這種情況，可要求開發(fā)商按照合同約定承擔相應(yīng)的違約責任即可。

二是開發(fā)商自身原因

這是需要重點關(guān)注的。

開發(fā)商自身原因不外乎是資金鏈斷裂和規(guī)劃建設(shè)不符合規(guī)定。

資金鏈斷裂很有可能導致整個樓盤爛尾，規(guī)劃建設(shè)不符合規(guī)定則可能導致五證不齊。

五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

如果出現(xiàn)這種情況，不是只論違約金就可以解決了的，應(yīng)該要考慮退房或者解除合同了。

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能否退也需要根據(jù)合同判定，合同中如果有延期交付超過多少日可以退房的表述，那么直接按合同提供證據(jù)即可。

如果合同中沒有相關(guān)規(guī)定，那就可以考慮直接解除合同。

② 選開發(fā)商，不再只以規(guī)模資歷而論

都說要選大的，排名靠前的，口碑好的開發(fā)商。沒確，以前是這樣。

但隨著恒大，綠地暴雷，首選頭部開發(fā)商的買房定律也需要被重新定義。

背景調(diào)查不可少。

通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)或天眼查、企查查等平臺了解開發(fā)商的相關(guān)信息，并盡可能選擇知名國企或者大型民企開發(fā)的樓盤。

買房前，一定要確認一下開發(fā)商的背景，比如負債情況、有無債務(wù)違約、有無項目停工維權(quán)、財務(wù)是否正常，有無勞務(wù)糾紛等等。

確認五證是否齊全?！额A(yù)售許可證》是合法買賣的第一步?？赏ㄟ^查詢當?shù)爻鞘蟹慨a(chǎn)局網(wǎng)站。

證件齊全，我們也要特別查看《商品房銷售許可證》的預(yù)售范圍，上面會列明該項目可銷售樓棟，確認所買樓棟號是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

最后確認房產(chǎn)是否處于可售狀態(tài)，避免出現(xiàn)一房多賣或是無法過戶。

③ 優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房樓盤

盡量選擇收房周期短的房產(chǎn)，或二手清水房。雖然都是期房，時間短點風險低些。已建好的樓盤，樓間距，層高，戶型已固定，主體大體已固定，比起沙盤的美化，會讓你清醒很多。

相較于開盤，房型，樓層，房號可能稍差點，價格可能稍貴點，但風險低，拿房快。

④ 重要信息記入合同或協(xié)議

口頭承諾并不算數(shù)，銷售人員為賣房可能向您做了很多口頭承諾，什么學區(qū)哦，綠化哦，車位占比哦，容積率，萬一將來開發(fā)商不承認，那就尷尬了，重要事項，必須白紙黑字的寫進合同里。

無論是否會產(chǎn)生糾紛，保存證據(jù)的意識一定要有，比如和開發(fā)商的聊天記錄、包括但不限于微信，短信，電話溝通錄音，開發(fā)商發(fā)的廣告宣傳資料等內(nèi)容，一定要做好留存，避免開發(fā)商翻臉不認賬。

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?圖源 隨手記-我的買房賬本

盤點資產(chǎn)，提前攢錢，買下心儀的房產(chǎn)，也可利用賬本備注欄，記錄相關(guān)的信息，使用拍照功能上傳相關(guān)的溝通信息，實時備份。

在簽約之前，及時與對方溝通存在的疑問，把協(xié)商好的內(nèi)容體現(xiàn)在雙方簽約的合同中，千萬別被開發(fā)商或者中介口頭信息忽悠。

開發(fā)商的補充協(xié)助如合同，也需要深入研究，不能疏忽。

在簽約之后，至少每個月關(guān)注一次房產(chǎn)的進度，不可就只等收房。一般房產(chǎn)公司公眾號每月也會匯報建筑進度。

利用隨手記模板提醒功能，設(shè)置模板，每月固定時間提醒一次，方便又省事。

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同樣，每月首付后，還房貸每月固定轉(zhuǎn)帳或支出一筆，也可用模板設(shè)置提醒，設(shè)置添加到日歷每月定時到期自動記一筆，點擊確認直接入賬。

生活中高頻率的記賬，設(shè)置好常規(guī)支出金額，比如公交出行來回4元。早晚餐，每月固定的工資收入，每月固定支出的房租，水電費，手機通訊費，網(wǎng)費。均可以設(shè)置模板自動入賬，省心，減少重復輸入。

⑤ 實物與開發(fā)商宣傳不符

多看平面圖，項目規(guī)劃圖，整體平面圖，少看沙盤，少看裝修效果圖。

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沙盤，效果圖不會顯示垃圾站，沙盤僅供參考。

購買學區(qū)房，一定要注意，樓盤是否在規(guī)劃的學校之類，不要只聽銷售人員一面之詞，后期因為學籍問題不能入學，幾十上百萬的房款不是一小筆。一般政府在交付后才會劃學區(qū)，二手房也得注意，學位占用問題，一戶一學位提前確認清楚。

最后，愿大家買好房，記好賬，攢錢多一點，房價低一點，房貸少一點，房產(chǎn)貴一點。

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