深圳二手房，跌破指導價了！

科技Party

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8月15號，南山科技園的一套華潤城潤府二期230㎡的二手房源低于指導價的價格掛網(wǎng)。
價格是2480萬，比指導價2508萬少了28萬！

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華潤城一戰(zhàn)成名是2018年9月，潤府三期開盤，銷售價8萬5，但是一二期的二手當時成交價已經(jīng)10萬5，有2萬的明顯價差。
這是深圳第一個價差嚴重倒掛的新盤，潤三2萬價差引發(fā)了巨大的新聞熱度，從全城熱議到全城搖號，華潤城一戰(zhàn)成名，成了網(wǎng)紅盤搖號的鼻祖。從此以后，只要沾上潤府兩個字，大家想到的就是空手套白狼，買到就賺500萬。
潤四開盤時，一二三期目前的掛盤價17-20萬，成交價18萬左右，和潤四13萬2的均價相比，有4萬8的價差，最小97平米也有500萬的倒掛，最大207平米戶型倒掛將近1000萬，還有什么錢比這掙的更容易?
但是現(xiàn)在，華潤城已經(jīng)跌落神壇了，神盤也成為歷史了。
華潤城潤府二期成為首個“搖旗吶喊”低于指導價出售的二手房。
2020年的高峰去售價3420萬/套，到現(xiàn)在的2480萬/套，940萬憑空消失！關鍵還賣不出去。
華潤城潤府二期并不是個例。
那些曾經(jīng)大熱的打新網(wǎng)紅盤曾經(jīng)都是投資客的重災區(qū)，現(xiàn)在深圳樓市冰封，就有投資客低于指導價搶跑了。
同時，也說明深圳市場冷得連接盤俠都沒有，尤其是潤系列。
打新的時候不管不顧，戶型使用率低、價格卻高得離譜，豪宅客戶看不上，剛需客戶買不起，不降價咋辦呢。
深圳參考價又變相提高了首付，不降賣不出啊！
如果說這套潤二低于指導價是個例，那么深圳市跌幅前50的二手房成交樓盤中，潤二以同比期跌幅38.6%的幅度，跌進深圳二手跌幅榜排進前十。

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房價下跌都是從無到有，從0到1，撕開了口子就是時間問題了?，F(xiàn)在二手房想要快速銷售，沒有什么好法子，只能降價，因為，你不降低，就有別人降。
再來看看現(xiàn)在成交的法拍房，其成交價格均低于指導價了。

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關鍵是低于指導價還流拍。
21宗法拍房就有9宗流拍。有一個還是二拍流拍。
而成交的法拍房是12宗，9宗低于指導價,3宗略高于指導價。
還有前海網(wǎng)紅盤諾德假日花園被曝出價格大跌，2020年最火爆的時候諾德假日花園48平的戶型，最高成交單價達到了17萬/平。
而現(xiàn)在，48平戶型的成交單價降到了13萬/平，直接蒸發(fā)200萬！
再看一次這張’深圳降幅表’，直面深圳的慘淡二手樓市。

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這些跌幅數(shù)據(jù)告訴大家：

業(yè)主：要想出售，就得割肉，例如寶安南路的鴻翔花園，相比2021年成交價格跌幅達-57.3%。

客戶：在跌跌不休的預期下，買房總希望價格更低，總希望更筍的項目出現(xiàn)，這種心態(tài)讓接盤俠變得更少。

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深圳樓市的下跌并不是個例，而是普遍現(xiàn)象。
尤其體現(xiàn)在學區(qū)房上。
龍華龍悅居，傳奇樓盤，學區(qū)是四大的名校深圳外國語龍華校區(qū)，九年一貫制。
作為13年最后一批入市的經(jīng)濟適用房，龍悅居在19年年底正逢深圳取消豪宅稅的好機遇，從此一飛沖天，一天一價！
拿到房產(chǎn)證后身價暴漲20倍，僅僅一年時間，一套60平的小房子，最高峰的成交均價750萬+，掛盤價最高峰更是高達800萬，要知道這套房子購入時也才30萬出頭。

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如今，龍悅居又從神壇跌下，直接降到450W，比指導價還要低近80萬。

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還有八卦嶺宿舍28平的小房子因為名校曾兩年間房價暴漲近1.5倍，售價高達428萬，今年同戶型的成交價直接暴跌至190萬，直接“腰斬”。
百花片區(qū)老牌名校學區(qū)就更不用說了。以前是一提學區(qū)房，誰人不知百花強。
現(xiàn)在是一提學區(qū)跌，誰人不曉百花涼。
百花長城大廈也在低于指導價出售，從高峰期的15萬+/平，回落到10萬/平，更是跌穿指導價！

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長城大廈，最具代表性的老舊小區(qū)之一，同時也是擁有深圳最頂級的學位資源，帶有百花小學、深實驗初中雙學位。
同樣還有福田號稱百花+實驗雙學區(qū)的的金茂禮都，46平的小戶型最高成交價1380萬，今年的成交價只有最高峰的46%，630萬。
跌得一半都沒有。
再來看看六大學區(qū)片區(qū)的情況。
寶安中學片區(qū)、羅湖深中片區(qū)二手成交價跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區(qū)此前價格來計算，單價跌幅都超過1萬元/平方米。
掛牌價跌幅較大的片區(qū)是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起步。南二外、深高北、寶安中學片區(qū)的業(yè)主報價也有不同程度的下調(diào)。目前僅香蜜湖掛牌價維持穩(wěn)定。

學區(qū)房價下跌似乎成了一個普遍現(xiàn)象，而低于指導價也開始冒頭。

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不僅如此，連深圳核心地帶的南山純水岸都跌了。
純水岸，老牌頂級豪宅區(qū)。作為深圳最早期的豪宅領軍者，歷經(jīng)了十七年的風雨漂泊，是目前深圳南山中心規(guī)模最大，密度最低的純大戶型高端社區(qū)，是深圳豪宅代表的一張名片。
2020年純水岸對外報價是15萬至18萬一平，現(xiàn)在參考價是9萬一平。

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今年成交的純水岸7期，其成交單價是9.6萬/平米元，僅比指導價高6/平米千元。

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現(xiàn)在的深圳樓市，已經(jīng)沒有什么豪宅與剛需分化下跌的邏輯，也沒有什么大廈和花園檔次下跌區(qū)分，降價，貼著指導價走成為普遍現(xiàn)象。

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其實分區(qū)來看，各區(qū)跌法各不相同。
南山區(qū)跌的比較平均，除了幾個打新盤比較嚴重的，其余跌幅基本都在12-18%這個區(qū)間。
福田區(qū)主要跌的是學區(qū)房，普遍跌幅都在20%以上，但中心區(qū)周邊的樓盤跌幅較小。
寶安區(qū)，跌幅明顯超標。2019年前海擴容的炒作之風盛行，那時漲的快，現(xiàn)在跌的也快。
羅湖區(qū)跌幅明顯小于全市跌幅，10-13%。2019漲幅沒怎么帶上羅湖，現(xiàn)在的影響也不太。
龍崗區(qū)是學區(qū)房跌的多，老破小跌的少，看來還是剛需多啊。
龍華區(qū)是整體都在跌，平均跌幅15%。
這輪樓市下跌，也是房子價值的驗金石，讓大家看到配套、人口、教育有確實支持的區(qū)域和品類，還是堅挺。
短期看，深圳二手房的慘淡毋庸置疑。在國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)里，深圳也是一線城市里唯一一個新建和二手成交量、價格同比、環(huán)比都在下跌的城市。
年初還有粉絲留言買不到指導價的二手房，時隔6個月，已經(jīng)有二手房有跌破指導價的了。
接下來，如果沒有松綁動作，深圳二手還會低迷、地價、低頻。
為啥這么說？四個原因。
首先就是二手房指導價。
今年全國樓市都不好過，已經(jīng)有超過260個省市出臺松綁政策，13個城市都取消了二手房參考價。
一線城市中，只有深圳靜悄悄。
指導價直接掐住了深圳二手樓市的喉嚨。想買二手房就意味著多出一些首付，過大的經(jīng)濟壓力也成功的嚇退一些人。
在指導價這道緊箍咒下，二手成交量一直處于低位，曾經(jīng)過熱的深圳樓市正在經(jīng)歷獲利回吐。
第二個就是投資客割肉離場。
仔細觀察深圳市場就可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房價下跌嚴重的大多都是之前‘炒’得嚴重的樓盤。
那時華潤城潤府的一炮打響，數(shù)以萬計的投資客向深圳奔涌而來，接著就是瘋狂買房，瘋狂搖號，畢竟買到就是賺到，少則幾十萬，多則幾百萬，來錢快的活兒誰不想做？
只是沒料到會有今天，或者說今天來的這樣快。房子還沒脫手就跌了。資金周轉不過來。
那怎么辦？
割肉唄。
你割我也割，價格就下來了。
隨之而來的是二手房掛牌量的持續(xù)增長。截至2022年前8個月，全市二手掛牌約9.7萬套，環(huán)比增長10%。雖說統(tǒng)計數(shù)據(jù)含重復套數(shù)，但也能看出放盤量逐漸攀升。

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如此看來，深圳的二手房掛牌量增長速度還沒有停下的趨勢。
未來短期內(nèi)二手房只會越來越多。這對于深圳樓市而言，無異于雪上加霜。
第三個原因就是教育政策的改革讓學區(qū)房優(yōu)勢開始動搖。
一方面，深圳在2021年開始擬立法推行大學區(qū)政策，未來買學區(qū)房也不一定能申請到名校學位。
另一方面，官方正在加大建設學校的投資力度，并且大力推進集團化辦學。未來深圳學校之間的師資力量差距也將縮小。
當學區(qū)房優(yōu)勢不再明顯，之前炒起來的價格也就有點虛幻了，當下正在擠出學區(qū)二字帶來的泡沫。

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最后是人口流失。
深圳今年疫情不斷，程度時大時小，因為人口流動較大且緊挨香港的原因，盡管很多人每天24小時或者48小時核算續(xù)命，該封的時候還是封。
在疫情最嚴重的8月份，可以看到地鐵里拿著行李提著大包小包的頻率明顯變多。
要知道在過去40年，深圳人口是爆發(fā)式增長的。深圳統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2019年的1343萬人，四十年漲了43倍。而2021年深圳人口1756萬（七普數(shù)據(jù)），新增人口僅4.78萬（深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），增速明顯降低。
深圳這種年輕人的城市，一旦人口增長速度下降，樓市還是影響的。
總而言之：疫情不散，經(jīng)濟還未大幅回暖。各行各業(yè)都在咬起牙，渡過難關，樓市也不例外。
從現(xiàn)在的情況看，深圳不可能放寬限購和指導價，這也預示著在短期內(nèi)，深圳的二手房還會繼續(xù)下跌。
風一吹，泡沫就會逐漸散去。
只是不知道，這風能吹多久呢。

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秀出自我

漲吧，現(xiàn)在不太想買，再漲就幫我決定不買。沒人接手，有錢人自己玩去吧。為啥年輕人增速慢了，懂得都懂。

淺倉@

別說什么幾百萬憑空消失，只有高位買入的虧，高位脫手的賺，而沒有買賣，持房待漲的，只是坐了過山車，并沒有什么損失，別有出門沒撿錢就是虧了的想法，所有用邊際定價的投資品都是這樣，心態(tài)很重要

可愛的熊

對啊，我妹的孩子高中讀的廣東省實，就讀省實的孩子好多非富即貴的人家，家長聚會上討論的最多的就是哪兒哪兒投資房產(chǎn)，各個手里握著三兩套甚至更多的。。。但是，握個幾年，總要出手的吧？那幾十層的高樓破舊后能等到拆遷嗎？顯然不能，最后還是要涌進市場找接盤的吧？