樓市解讀：為什么政策頻出，而房地產市場的行情卻沒有熱火 ...

★小梁帶你玩手機★

01、前言

二手房業(yè)主的好日子到了，因為房地產已經進入黑鐵時代，新房萎縮和市場分化都將利好二手房。
最近，萬科集團董事會郁亮表示，房地產行業(yè)已經入了黑鐵時代，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。
“如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)?！?strong>他說，日本的案例經驗表明，這個階段不能再心存幻想，必須要快速、堅決出清。
這個過程中，行業(yè)規(guī)模會開始萎縮、市場分化也會越來越明顯。

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萬科認為，新房的規(guī)模會萎縮，市場分化會越來越明顯。小龍蝦認為，“背水一戰(zhàn)”是針對房企而言，房地產進入黑鐵時代，利空新房和房企，利好二手房業(yè)主。
新房萎縮對二手房市場是利好，購房需求不會消失，而是會集中到二手房市場上，市場分化也利好優(yōu)質的二手房，因為二手房地段比新房優(yōu)質，長期跑贏通貨膨脹不是大問題。
縮表，即收縮資產負債表，因為資產和負債同增同減，但結合宏觀環(huán)境尤其是房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，萬科是為了降低負債規(guī)模，進而降低融資成本。
出清，是通過加快資產的優(yōu)化配置，加快銷售的進度，加快不良資產的整合，實現(xiàn)供求平衡。
縮表是財務目標，出清是實現(xiàn)手段，兩者目的相同，是一而二、二而一的關系。企業(yè)存在的目的，就是獲取利潤，不以盈利為目的的經營都是耍流氓。
縮表出清是為了更好的盈利，發(fā)展更健康、走得更遠，這個也是當下龍頭房企萬科給同行的示范。
02、投資不到套現(xiàn)離場，都不能輕言是賺了還是虧了

當房價要下跌前，一般就是當?shù)貥鞘凶罨鸬臅r候，幾乎當?shù)囟紱]有人認為房價要下跌的時候，恰巧這個時候地方房價的拐點到來之時。
這個規(guī)律幾乎人人都知道，但是大家卻又屢次被這個規(guī)律給左右，就是屬于大家都知道，但是大家又都避不開。
比如說，在2021年1月份的深圳，當時連網上幾乎沒有房產專家敢說2021年深圳房價不上漲了。
而且那個時候，深圳樓市也是紅火的時候，但隨機出現(xiàn)的事情大家就都知道了，深圳房價陷入了長期盤整。
有的人會說既然都知道了這個規(guī)律，那么當大家都看跌的時候，就是這個地方房價要上漲的時候；
這么簡單的話，操作起來幾乎是不可能的，還是拿深圳舉例，你想想，在2020年底上車買在深圳的人，他們會甘心別人買房就賺了，他們買房就虧了嗎？
你讓他們看跌房價，根本不可能，除非真的深圳房價已經走勢非常明顯了才行。

                               
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所以當一個投資市場，所有人都看漲的時候，就是這個地方最危險的時候，西安也可以舉例，在2018年西安房價最火的時候，很多人喊出西安房價3年破5萬，結果2019年西安房價就跌了。
要知道，2020年到2021年西安房價大漲，很多人又喊出了西安房價3年破5萬，結果西安房價就又跌了。
如果一個人在房子里面賺了錢，但是他在看到后期房價上漲，這個人還在持續(xù)投資房產時，你會發(fā)現(xiàn)他的錢始終在樓市之中。
因為當他在樓市中獲利后，他還是會繼續(xù)買房子，錢就一直沒出來。
比如說，他初始一套房300萬，貸款200萬，后來上漲到了600萬，他把這600萬的房子賣了，獲得利潤400萬；
于是又去買了套1200萬的房子，你看著他盈利了，但他其實一直都是在負債著的，他的錢還是在樓市；
結果當這套1200萬的房子出現(xiàn)問題，房價突然下跌了30%，都不用跌一半，只用跌30%，那么他之前賺到的錢和他自己的本金就都虧光了。
這就是，為什么很多人會把自己以前靠運氣賺來的錢再虧出去。隨著他的投資標的物價格越高，他連本都輸?shù)舻母怕示蜁酱蟆?br /> 而現(xiàn)在的樓市，就是這么一個分化的樓市，隨便和過去一樣買買買，他肯定會把自己以前賺來錢給虧完。
投資這玩意，不到套現(xiàn)離場的時候，都不能輕言說自己是賺了還是虧了。

                               
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另一方面，溫和性通貨膨脹并不可怕，因為在通貨膨脹的時候，大家的工資都是在上漲的，物價也漲、工資也漲，大家生活質量也不會有什么太大變化，但是通貨膨脹成為了滯漲的時候，大家就很痛苦了。
那個時候物價上漲，工資不漲，賺的錢越來越少，開銷卻越來越大。
以前還有很高的儲蓄率，也就是俗稱的家中有糧、心中不慌；而現(xiàn)在，面對高房價的時候，大家都背上了那么高的房貸，存款對于普通人來說，已經是一個奢望了。
從2018年之后高位買房的人，這批人他們和2016年之前買房的人還不一樣，那個時候房價低，后面多少還能存點；
而2018年之后是房價高點，房貸基本上占比月收入一半，這部分人是最累的，也是最危險的。
如果說國內房價真的很不小心的出現(xiàn)了明顯下跌，那么在2018年到2023年這五年買房的人，就會類似于日本90年代買房人一樣。

                               
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事實上，過去的那些認為房價要上漲的原因放到現(xiàn)在，已經過時了、不能用了。
過去那些在樓市中賺到錢的人，大部分都是靠著時代發(fā)展的紅利，但是現(xiàn)在這種紅利消失了，以后也不可能再出現(xiàn)了，當初這些人靠運氣賺來的錢，現(xiàn)在多半又要再虧回去。
過去是全國房價都在上漲的風口，這個時候就算是頭豬，也能飛起來。
所以，你看現(xiàn)在那么多房產專家，有多少是有真材實料的，大部分都是靠著前幾年的全國房價普漲而混起來的。
現(xiàn)在大家還跟著他們一起炒房的話，有可能結果怎么虧都不知道。
很多人不明白，他們這些賺到錢的人會怎么把錢虧出去。
道理也很簡單，如果你把樓市看著一個投資的場地，他們的房子就是投資品，在投資品沒有離開場地變現(xiàn)的時候，這個投資品的收益都只是賬面上的收益，并不是真正的收益。
現(xiàn)在一套房升值了兩三倍，看似賺錢了，但實際上這套房所產生的價值還在樓市之中，并沒有提現(xiàn)出來，只要錢還在樓市里面，錢就不是你的錢。
03、二手房指導價還是有效的

就目前而言，調控樓市是很難，但是卻不得不做。
就像明知道地方上對土地財政依賴性非常大，但是高層還是出臺了三條紅線，控制房企瘋搶拿地，同時又給地方上制定的集中供地，并且要求溢價率不能高，強行的給土拍市場降溫。
這些，都是非常有效的政策，阻力非常大，但是卻都出臺了。
還有各地的二手房指導價，這是直接把二手房價都給控制起來了，二手房指導價是直接把二手房市場的熱度給壓低下來的有效手段。
目前出臺二手房指導價深圳、寧波、成都等城市，都出現(xiàn)了明顯降溫，深圳是出臺比較高的，所以降溫的是算比較厲害的。

                               
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從這些，都能看出二手房指導價還是有效的。
樓市調控很難，但是卻不得不調控，不是因為想調控，而是真的被逼的沒辦法了。
后臺有很多粉絲問，2022年房價，會跌嗎？
有人說會，畢竟房價不可能永遠上漲，整體房價會延續(xù)2021年下半年局面，開發(fā)商為了回籠資金，還是會選擇繼續(xù)降價銷售房產。
有人說，春節(jié)過后房地產開始逐步的回暖，房貸利率開始下調，加快放款速度，各大城市出臺相關的政策，推動房地產市場成交量回暖。
各大機構對2022年進行了預測，整體的房價會處于平穩(wěn)的狀態(tài)，并不會出現(xiàn)大漲或者大跌。

                               
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不得不說，認為開征房產地稅能夠抑制房價，那是幼稚。
決定一樣東西價格走勢的，永遠都是它們的供求關系。
供不應求，漲價；供大于求，跌價。
房子可以再生，土地不可再生。所以，觀察房地產走向的一個窗口，是潛在的土地供應能力。
從這個窗口望出去，可以得出兩個結論：一個結論是，土地供給潛力巨大；一個結論是，土地供應已近枯竭。
前一個結論，指的是二線以下特別是三四五線的小城市。這些城市，數(shù)量龐大、資源聚集能力弱、人口逐漸流失。
相對于它們的需求，土地可以超量供應，房子肯定只多不缺。
后一個結論，指的是一線和超一線的大城市。它們已經在過去的幾十年吸納了大量的人口，今后還會有巨量的人口想往里面鉆。而它們的土地存量在一天天減少，無法像過去那樣向市場提供大量的土地，房子只缺不多。
同時，在人口向大城市匯聚的大趨勢下，很多中小城市的存量住房，將逐漸失去它的市場意義，即使再跌價，也不會有多少人感興趣。
這樣的案例城市，已經陸續(xù)出現(xiàn)。所以，以全國住宅總量來預測今后的房地產市場，是有很大缺陷的。那些蓋在鄉(xiāng)村的自建房，其中的大多數(shù)，就更沒有市場價值了。
歸納一下，如果你住在中小城市，除了個別的緊挨著大城市的地方外，作為投資，就別買房了。如果是自住，最好過一段時間再說。
至于北上等一線超一線的大城市，今后房價肯定會上漲。整體來說，晚買不如早買。因為它還會有巨量的購買者。
至于房地產稅，實際上是因為靠賣土地已難以為繼，轉到向房子征稅而已，與抑制房價沒有多少關系。

04、總結

為什么政策頻出，而房地產市場卻沒有熱火？
房地產和基建都能拉動內需，進而帶動經濟增長，但兩者最大的不同在于，基建很難傳導到居民消費，而房地產卻能通過一兩個環(huán)節(jié)，高效率傳導到居民消費，并能像核武器一樣，突然廣泛殺傷力強。
一頓操作猛如虎，定睛一看二百五。
現(xiàn)在的房地產，“房住不炒”之下，層層加碼，“限購限貸”先是傷害剛需為代表的居民消費，“三道紅線”的騷操作傷害了開發(fā)商，現(xiàn)在更是傷害到了合作商和銀行。
而且，這都是“合法性傷害”——能做到這一步也真的是不容易。

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結果就是，不但沒人炒房，而且全社會對房地產喪失信心，形成了下跌的預期。
哪怕是普通人也知道，破壞美好事物容易，再行建設很難。
現(xiàn)在的房地產行業(yè)就是如此，救市政策如同春藥，但市場卻依舊“性冷淡”！這也難怪，信心的喪失是很難逆轉。
當下的房地產行業(yè)，開發(fā)商如同驚弓之鳥，又像秋后寒蟬，真的是經不起恐嚇和折騰了。
因此，當下地產行業(yè)恢復信心的關鍵之一，“肉食者”不要再騷操作，而是穩(wěn)定各方，逐漸修復信心，才能讓房地產市場上的眾多主體活下去。



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