大灣區(qū)哪些城市房價(jià)跌得厲害

搬磚他大哥

沒想到吧，去年還此起彼伏漲得歡快的大灣區(qū)，今年已經(jīng)跌麻了。
先看深圳，市場目前徹底涼了，房價(jià)已經(jīng)跌了。
這兩天深圳有個(gè)盤，叫招商璽家園，說是600多套房子，三千多人搶，然后搶了16個(gè)小時(shí)搶光了。于是有種說法是，深圳有錢人還是多，深圳豪宅市場又要起來了。
這明顯就是中介帶節(jié)奏的，誤導(dǎo)一些不太了解市場的人。3000多人搶600套房子，還搶到夜里10點(diǎn)多，這能叫火嗎？
互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，沒人記得“5000萬蹲”了嗎？
目前深圳樓市的真相是，核心區(qū)域的房子，跌了10-20%，部分網(wǎng)紅盤，跌了30-40%。非核心區(qū)跌的也很慘，跌了也沒人問。

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8月二手成交量才2000套，9月也好不到哪里去，到現(xiàn)在才成交1400多套。
目前二手房市場已經(jīng)不是買賣雙方的博弈期，而急賣業(yè)主單方面的降價(jià)，但還不太好買的局面。買房人還在等更大尺度的降價(jià)。

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新房市場打新熱不再。選擇多，有折扣，不看積分。

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很多人看著是不是可心動。但深圳現(xiàn)在購房資格還是比較難弄。
1、深戶，連續(xù)繳納3年社保。
2、非深戶，連續(xù)繳納5年社保。
3、夫妻離異，2年內(nèi)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名」，則另一方自離婚之日起3年內(nèi)不能買房。
所以深圳市場想要起來，除非限購放松，否則啥救市政策都是白給。
總的來說，如果你目前有深圳購房資格，可以多看看二手房。
資金有限，想上車的，可選光明，剛需、剛改自住的，可選龍華。資金量大的，可選南山、福田。
如果想投資的，能忍的，也可以選擇福田、南山核心地段二手房，或者前海蛇口的倒掛新盤。
再看廣州，房價(jià)正在回調(diào)了，想要買房的先等等。
二手房方面，光看不買成了大趨勢。
比如番禺的萬科歐泊，1000+次，三個(gè)月卻只成交了9套。
還有熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)盤開始出現(xiàn)價(jià)格踩踏。比如黃埔科學(xué)城的萬科東薈城，8月底其掛牌量是341套。掛的多了，著急賣的就多，價(jià)格就撐不住了。
目前廣州7成盤源下調(diào)報(bào)價(jià)，業(yè)主信心在下降。尤其是天河、黃埔筍盤頻出，而番禺、從化、增城跌慘了。

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新房去化率已經(jīng)跌到31%了。有些遠(yuǎn)郊新區(qū)更慘，出現(xiàn)一些新盤周銷售0套的情況。
總之，無論是開發(fā)商，還是二手房業(yè)主，想要賣房都挺難的。
廣州算是政策放松很積極的城市，入戶門檻降低、限貸政策放松等等，可是沒什么用。
但廣州1800萬多人口，公認(rèn)的一線城市。如果你能耐得住寂寞，想做時(shí)間的朋友，現(xiàn)在也不是不能買廣州，有幾點(diǎn)建議——
1、天河、黃埔這些已經(jīng)大漲的板塊，建議投資再等等，剛需改善，還要多看看，對比對比，總之不要太著急，畢竟價(jià)格還在回調(diào)。
2、不買增城、花都、從化。
2、不買亞運(yùn)村、汽車小鎮(zhèn)、白云湖、白鵝潭、創(chuàng)新灣。
3、不買周期太長的南沙、知識城。
4、不建議選擇衰退型地段，荔灣、越秀、番禺的老城區(qū)。
5、如果是改善置換，最好還是沿江向東，在科學(xué)城上車，在天河?xùn)|升階，在天河公園置換，在珠江新城終置。
再看珠海，市場調(diào)整中。
珠海很有意思的一點(diǎn)是，是上一輪最后上漲的城市之一。截至去年年中，漲幅20-50%。
也是目前大灣區(qū)核心城市回調(diào)最溫和的城市。目前整體回落5-15%。
也就是說，珠海是目前大灣區(qū)里面房價(jià)波動最小的城市。
這說明珠海的宜居屬性，在國內(nèi)度假、養(yǎng)老、過冬居住需求一直都是很強(qiáng)勁。
還有就是珠海處于粵港澳大灣區(qū)核心位置，在粵港澳城市中屬于第二梯隊(duì)。
城市價(jià)值在長三、珠三核心城市群內(nèi)是占有一席之地的。
珠海也是購房政策最友好，門檻最低的城市之一。
珠海不限購，首套 2 成，二套首付 3 成，老人接力貸也非常寬松。
總的來說珠海是一個(gè)兼顧自住和投資的均好型城市。它不適合暴擊，但永遠(yuǎn)有需求，是珠三角自住加投資兼顧的第一選擇。
需要注意一點(diǎn)的是，珠海市場不大，但坑挺多的。
比如很多人都看好的橫琴，目前價(jià)格五六萬，純投資來說同價(jià)位其它城市有更好的選擇，比如廣州。
比如金灣，是珠海全力打造的城市副中心，但金灣太大了，有價(jià)值的也只有金灣航空新城板塊，還是偏自住的。
比如斗門，要啥啥沒有，又偏房又多，不推薦。
在珠海，想要兼顧自住和投資的話，唐家灣北圍第一選擇。
有產(chǎn)業(yè)，有配套，有交通，未來還有深珠通道的加持。
所以這也是小編一直推薦珠海的原因，一直推薦珠海北圍的原因。
再看東莞，價(jià)格開始內(nèi)卷了。
在去年8、9月份高點(diǎn)的時(shí)候，以松山湖的房價(jià)沖到8萬+，比深圳龍崗還貴。
因此，東莞上一輪確實(shí)漲的比深圳猛。
目前新房市場，銷售疲軟，叫好不叫座，看似很火，但成交很差，明顯是動力不足。
二手房市場，同比、環(huán)比，大部分片區(qū)價(jià)格都下滑了。尤其是主城區(qū)價(jià)格回調(diào)最明顯。
但是東莞畢竟是緊鄰深圳，萬億GDP，千萬人口，人口密度僅次于深圳，并且在大灣區(qū)僅次于深圳完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。如果你能耐得住寂寞，想做時(shí)間的朋友，現(xiàn)在也不是不能是買東莞，有幾點(diǎn)建議——
1、城區(qū)、松山湖的二手筍盤可關(guān)注。
2、大松山湖板塊比如大朗、寮步新盤可以考慮盤。
3、濱海灣新區(qū)的在售項(xiàng)目不多，整體就是價(jià)格太貴，不算是好選擇。
4、不要買臨深、北部、東部、東北部。
5、從板塊價(jià)值看，大松山湖>南城東城>長安>虎門萬江莞城>其它。
6、松山湖大區(qū)域板塊價(jià)值，松山湖核心>大朗>寮步>大嶺山。
接著看佛山，整體價(jià)格也在回調(diào)。
上一輪佛山因?yàn)樾刨J政策突然收緊，行情被打斷。所以上一輪上漲明顯的主要是禪城、順德和南海的優(yōu)質(zhì)片區(qū)，以及東部臨廣的千燈湖、陳村等板塊，而西部片區(qū)的基本沒動。
目前板塊價(jià)格回調(diào)明顯也是這些板塊。西部片區(qū)市場依然比較冷。
總的來說，佛山比較分散，樓市分化明顯，漲幅也是嚴(yán)重分化，選籌特別重要，佛山的經(jīng)濟(jì)重心在東部，發(fā)展主軸是臨廣一條線。
綜上，佛山的建議就很簡單，能跌的就能漲，因此買房還是要選禪城、順德和南海的優(yōu)質(zhì)片區(qū)，以及臨廣片區(qū)性價(jià)比高的，比如北滘、三山等。
接著看中山，部分區(qū)域房價(jià)下跌厲害。
中山是強(qiáng)概念的城市，房子供應(yīng)量大、產(chǎn)業(yè)沒跟上、買房投資客居多。
尤其以依靠深中通道，被炒的爆火馬鞍島最典型。規(guī)劃高大上，但目前說實(shí)話實(shí)際什么都沒有，沒有現(xiàn)有配套支撐，所以房價(jià)上面跌的算最厲害的一個(gè)區(qū)。
當(dāng)然，中山的地理位置是大灣區(qū)里面最有優(yōu)勢的區(qū)域，還需要5年以上的時(shí)機(jī)沉淀才能看到翠亨新區(qū)的價(jià)值所在，而且中山地塊比較小容易發(fā)展。
中山城市價(jià)值還行，市區(qū)配套完善，本地人主要買主城區(qū)相比房價(jià)上面跌幅不大，像凱茵新城片區(qū)，東區(qū)紫馬嶺片區(qū)，東區(qū)博愛七路遠(yuǎn)洋城片區(qū)，西區(qū)彩虹片區(qū)整體來說是沒有跌的意思。
其他的像火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)（馬鞍島、南朗）等區(qū)域主要投資客戶居多，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)配套沒跟上，目前算是跌幅最大。但考慮投資周期在5年以上還是可以買的！
惠州，跌得很慘。
投資客被套，二手流通差，房子賣不出去，這是惠州樓市的基本面。
總的概括起來就是，地多房子多，人少經(jīng)濟(jì)差。

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臨深片區(qū)借深圳擴(kuò)容、14號地鐵延長線、海景旅居的概念被炒了一輪又一輪，炒的人盡皆知，買了就被坑。
惠州還是城市價(jià)值不行，本地人地緣自住選惠城區(qū)，不要碰惠陽。
總的來說，深圳市場暫時(shí)已經(jīng)徹底涼了，房價(jià)已經(jīng)開始跌了。
廣州房價(jià)正在回調(diào)，不宜追高。
東莞價(jià)格也開始內(nèi)卷了，二手房開始回調(diào)。
佛山局部回調(diào)幅度很大，謹(jǐn)慎選擇。
惠州房子太多地塊太大人口不集中，大灣區(qū)城市里面降價(jià)最厲害的城市。坑多肉少，自住大于投資。
中山買房得看區(qū)域選擇，剛需自住最好買主城區(qū)不但保值配套還完善，短期投資客戶不建議買馬鞍島、火炬開發(fā)區(qū)。
珠海也在回調(diào)，但市場波動不大。
以上就是目前大灣區(qū)樓市基本情況。這同樣也是當(dāng)下全國樓市的基本面。

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于是當(dāng)下樓市觀望情緒很濃。市場一直在底部徘徊，什么時(shí)候是個(gè)頭兒啊。
而另一方面，樓市卻正在發(fā)生巨變。像北京、上海這樣的一線也就只有一兩家民企參與土拍。
表面看是不是很慘，地賣不出了，民企不拿地了。

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但結(jié)果是各大城市供應(yīng)大幅度的減少，且主要的供應(yīng)都被城投拿了。
再過一兩年，樓市的基本格局就是城投+國央企壟斷市場供應(yīng)，一定程度上也就壟斷了價(jià)格。
那么價(jià)格是由什么決定呢？供應(yīng)決定，供應(yīng)越少，越貴。
也就這一兩年的事，要么一部分民企倒下，慢慢淡出市場，要么一部分民企由國企部分或者全部持股，國企成為實(shí)質(zhì)的控制人。要么一部分民企就主要做代建，不參與拿地了。
可能就在不久后的某一天，突然之間，市場上就幾乎沒有民企的聲音了，大家喜聞樂見的降價(jià)攪局的促銷也沒有了。
有的只是愛買不買。反正不多。
或許現(xiàn)在對比2019、2020年確實(shí)不算是好的買房時(shí)間點(diǎn)。但對比將來可能是最好的時(shí)間點(diǎn)了。
至少現(xiàn)在房企還降價(jià)，供應(yīng)還多，可選項(xiàng)目多，一兩年后就不一定了。
也就這一兩年，房價(jià)管控會進(jìn)入新紀(jì)元。我們將要面臨什么？不知道。只覺脊背發(fā)涼。
智者畏因，愚者畏果。聽懂的自然懂得，無需更多言語。
那么站在2022年的10月，長線看，珠三角地區(qū)的核心城市核心板塊品質(zhì)房源依然是最佳的選擇，比如深圳、廣州、東莞、珠海、中山、佛山。
這其中，珠海上一輪沒有大漲，因此當(dāng)下也沒有大幅回調(diào)的壓力，且目前購買門檻低、信貸政策友好，可以作為重點(diǎn)關(guān)注城市之一。
珠海的宜居性，決定了珠海是目前國內(nèi)過冬、養(yǎng)老、旅居+投資幾乎是比其他幾個(gè)城市選擇大。
從區(qū)位看，占據(jù)珠江西岸，與港澳兩大特別行政區(qū)和深圳共同組成“特區(qū)之環(huán)”，以不到上海+蘇州三分之一的土地面積，創(chuàng)造了近6萬億的GDP，全國第一。
從經(jīng)濟(jì)看，珠海人均GDP全國第六；城市資金增長率僅次于深圳。人口持續(xù)正增長，2018-2020連續(xù)三年增幅全國第一。
目前小編在珠海推薦項(xiàng)目是，唐家灣北圍的華潤置地廣場，并推國慶購房優(yōu)惠活動單價(jià)2.2萬一平起，包含車接車送。
申明：國慶期間購買中山、珠海所有樓盤者，凡是通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系到小編去樓盤購房，除了開發(fā)商合同成交底價(jià)之外，小編再額外返點(diǎn)客戶成交總價(jià)的2至3個(gè)點(diǎn)折現(xiàn)返還客戶，跟我去要比您自己上門買便宜幾萬。有興趣意向者加小編：huan1993201
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