10年才能賣、占首貸名額！6折的深圳人才房“香不香”？

數(shù)碼筆記

深圳樓市大招來了。

前天，首批可售人才房名單和細則公布。

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來源：深圳市住房和建設局

6折買新房，深戶本科社保三年就能申請，還不用輪候排隊，門檻可以說是相當?shù)土恕?br />
4422套房，6個樓盤，住鑒局一次性給大家分析清楚，看看哪個是真香。

但要提醒大家的是，買人才房同樣也占首貸首套名額，10年后想要取得完整產(chǎn)權還得補稅。

具體請往下看。

6折購入人才房，該怎么選？


作為首批可售人才房，可以說是一出來就吸引了大家的注意力。

6個房源4422套一起供應，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套，和周邊樓盤對比直接打了6折。

除了位于光明的華僑城九樾廣場外，其他均為毛坯交付。

同時華僑城九樾廣場也是交付時間最快的樓盤，2023年6月即可交付。

最晚時間交付的，從現(xiàn)在起需等上2年多。

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住鑒局按區(qū)位、價格等維度，總結了這次人才房最值得關注的排序參考：

星河開市客環(huán)球商業(yè)中心>安居鴻棲臺=華僑城九樾廣場>安居玥龍苑=安居顥龍苑>安居君蘭灣府

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1、星河開市客環(huán)球商業(yè)中心（Costco）

星河開市客環(huán)球商業(yè)中心，位于龍華紅山板塊，本次配售房源共1068套，預計于2025年毛坯交付，均價為4.49萬/平。

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星河開市客環(huán)球商業(yè)中心位于龍華最繁華的紅山片區(qū)，周邊的樓盤有中海聞華里、龍光玖悅臺、卓越皇后道、卓越柏奕府、深鐵瓏境，居住氛圍濃厚。

其中最新開盤的是中海聞華里，今年7月開盤均價為7.36萬/平；

另外還有今年8月龍華紅山新拍的三塊地，兩塊限價7.24萬/平，一塊限價7.3萬/平，都比去年中海聞華里的限價高。

星河開市客環(huán)球商業(yè)中心人才房4.49萬/平的均價，等于是直接打了個6折。

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交通出行上，根據(jù)地圖測距，項目距離上塘地鐵站步行約1公里、與紅山地鐵站步行距離約1.1公里。

如果需要購物，下樓就能直達Costco華南首家旗艦賣場。

作為在美國最大的連鎖會員制倉儲量販店，Costco在2019年于上海開設了大陸第一間分店。

開業(yè)當天，由于人太多，交通崩了、超市商品被搶光了，僅開業(yè)5小時Costco就不得不臨時宣布暫停營業(yè)，還上了一波熱搜。

除了開設Costco華南首家旗艦賣場，星河開市客環(huán)球商業(yè)中心還將配套高端零售、辦公樓宇、高級酒店等規(guī)劃項目，之后將會成為整個片區(qū)最高端的綜合體項目。

4.49萬/平的價格可以買在這么好的地段，真的很香！

2、安居鴻棲臺

安居鴻棲臺，位于寶安尖崗山片區(qū)，位于鳳鳴水岸對面，邊上還有萬科都會四季、越秀和樾府等樓盤。

而這些樓盤中價格最低的是鳳鳴水岸，鳳鳴水岸75平3房總價在510-590萬，也就是單價6.8萬/平起。

安居鴻棲臺4.29萬/平的價格，直接6折，以超級剛需的價格買入了曾經(jīng)的豪宅區(qū)。

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來源：深圳市住房和建設局

以前尖崗山片區(qū)內主打低容積率的大戶型平層及別墅產(chǎn)品，生態(tài)環(huán)境好，但對剛需來說，居住并不方便。

但是現(xiàn)在尖崗山的剛需配套也上來了。

除了在建的華潤雪花啤酒總部基地（雪花科創(chuàng)城）的啤酒小鎮(zhèn)，現(xiàn)在尖崗山片區(qū)內在建的新盤也基本自帶底層商鋪，可以滿足生活需要。

今年9月新開了南科大學附屬中學寶安學校。地鐵除了已經(jīng)開通的5號線，12號南寶線也預計在今年內開通。

3、華僑城九樾廣場

華僑城九樾廣場位于光明科學城板塊，地理位置也很不錯。

項目就在6號線科學公園地鐵口旁，還緊挨著規(guī)劃中的科學城體育中心和學府公園。

隔壁就是網(wǎng)紅盤華潤璽云著，2020年開盤直接日光，當時均價是5萬/平。

現(xiàn)在華僑城九樾廣場人才房3.01萬/平，6折的價格直接買在網(wǎng)紅盤隔壁。

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來源：深圳市住房和建設局

早在今年7月份，華僑城九樾廣場就在其公眾號發(fā)布了人才房預約看房服務，但僅開放1天時間，由于場面太過火爆，加上受疫情控制等原因，就被迫“喊?！绷恕?br />
現(xiàn)在項目基本是現(xiàn)樓，符合購房條件、想實地看房的，可以先在深圳市住房和建設局網(wǎng)站填報申請信息，之后就可以預約看房了。

4、安居玥龍苑、安居顥龍苑

安居玥龍苑和安居顥龍苑的條件差不多，均價都是2.31萬/平，兩個樓盤的距離也僅僅隔了500米。

這兩個樓盤與其說是位于龍崗寶龍，但實際上已經(jīng)挨著坪山了，地理位置較偏，周邊工業(yè)園較多。

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來源：深圳市住房和建設局

如果只是選2房戶型，在這兩個樓盤中，我會更傾向距離14號線寶龍站更近的安居玥龍苑，距離為800米，而且項目還自帶2500平的商業(yè)。

如果要選3房戶型，那就只能選擇安居顥龍苑，不過數(shù)量也不多，只有88套。

5、安居君蘭灣府

安居君蘭灣府是這次最便宜的樓盤，2萬/平。

按照首付3成算，40多萬就能買到71平2房。

但位置也最偏的，在最東邊的大鵬壩光，基本去到深圳其他任何一個區(qū)公共交通都要1個小時以上。

看來大概率要靠壩光國際生物谷的人才消化，周邊沒有商品房，已建成的銀葉灣府和紅豆灣府均為安居項目，此外還有大量待建地塊。

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來源：深圳市住房和建設局

不過人家是正兒八經(jīng)的海景房，直線距離400米?；A配套也有，比如小學、體育中心、公園等等。

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來源：百度地圖

買人才房，真的香嗎？


此次深圳首批可售人才房與之前安居房、公租房最大的不同之處，是門檻的降低。

單身居民年滿35周歲，深戶本科+3年社保即有資格申請認購。

不用像之前安居房一樣，不僅要進行排位輪候，還不知道要等到什么時候。

人才房只要符合申請條件，就可以進行申請，通過公證搖號方式按順序選房。

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來源：深圳市住房和建設局

1、價格真的劃算嗎？

人才房最大的吸引力就是：房價。

按照規(guī)定，人才住房的租售價格為市價的60%左右。

想想現(xiàn)在深圳的房價，6折即可買房，真的很香！

那購房手續(xù)和普通商品房相同嗎?

從購房須知上可以看到，購房者可以通過一次性付款和按揭付款買房。

我撥通了住建局的電話進行詢問，得到的答案是：人才房按揭付款買房的手續(xù)和普通商品房相同。

可以用公積金貸款，利率與普通商品房相同；人才房首付政策和普通商品房一樣，并且同樣占據(jù)首房首貸名額。

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來源：深圳市住房和建設局

而且區(qū)位選擇上，可售型人才房要比以往的安居房好得多。

目前深圳新建項目一般都會要求配建保障房，地段好的商品房往往配的是可售型人才房，兩者享受的公共配套都是一樣的，比如園林、停車費、物業(yè)等等。

未來你會看到越來越多網(wǎng)紅盤，有原價的商品房，也有6折的人才房。

住鑒局根據(jù)深圳市2021年公共住房建設籌集項目表，挑選了一些地段不錯的人才房，感興趣的可以后臺私聊獲取。

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2、人才房能賣嗎？要補差價嗎？

按照規(guī)定，人才房購房人的不動產(chǎn)權證書登記為安居型商品房。

簽訂買賣合同滿10年的，才可按照屆時安居型商品房取得完全產(chǎn)權的相關政策規(guī)定，申請取得住房完全產(chǎn)權。

用大白話講，就是買到人才房后的10年內，房子除了還房貸和居住之外，是沒有任何金融屬性的，不可用來抵押貸款。

買到人才房后10年后，如果想要拿來轉手賣出，得先根據(jù)到時候的政策規(guī)定，補齊差價、補齊增值稅，才能取得房子的完整產(chǎn)權，之后才能轉手出讓。

屆時安居型商品房取得完全產(chǎn)權的政策規(guī)定是怎樣的？

沒有人知道。因為最早一批安居到現(xiàn)在還沒有滿10年，還沒有具體的細則。

大概要補多少差價呢？

如果借鑒安居房的政策，根據(jù)2018年9月29日發(fā)布的《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易辦法》明確補差價的方式：

經(jīng)濟適用住房權利人申請取得完全產(chǎn)權或者上市交易應當按照一定比例向政府繳納增值收益。

假設你145萬買了套安居房，10年后根據(jù)市場估價，安居房價格漲到了400萬，那么你需要繳納的增值收益=（400-145）*50%-稅費（預估1萬）=126萬

也就是說，市場估價直接決定了要補差價的大小。

目前安居房的市場估價，由不動產(chǎn)評估中心進行評估。

有媒體統(tǒng)計了安居房的市場估價，大部分是比實際成交價要低的，大約是周邊二手房價的35-40%。

但之后的人才房市場估價如何規(guī)定？是否會比周邊二手房價高？依舊是未知數(shù)。

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來源：網(wǎng)絡

3、買人才房香不香？要分情況看。

對于買不起深圳房子的人，真的很香。

從本質上看，人才房是給本來買不起深圳的人，一個可以用低價買到房子的機會，而且還不用輪候。

就按此次單價最低的君蘭灣府來說，最小面積71平，單價2.05萬，總價也才145萬。

按3成首付算，43萬就可以買入深圳。

如果沒有人才房，拿著43萬的首付，在深圳可能一輩子都買不到房。

十年后，不管是補差價再置換，還是留著自己住，對于現(xiàn)在預算不夠的購房者來說，都是賺了的。

對于本來就買得起深圳房子、想把人才房當投資的人，那還是算了。

不能抵押貸款，沒有任何金融屬性可言，這樣的房子，在很多買房子帶“投資屬性”的人眼里，無疑是在打造一個盲盒，還要等上十年才能知道收益的大小、或者是沒有收益。

4、一點提醒

雖說之后保障房條件會越來越好，但一分錢一分貨，保障房充其量也就是剛需品質，并不適合改善家庭。

從面積上看，此次人才房的戶型為66-89平的2-3房，如果不是領軍人才，必須是4人及以上家庭才能申請三房戶型。

二孩家庭，或者是家里有老人的，居住空間就不是特別充足。

不管是人才房還是安居房，面積段都是偏小的。

以這批人才房為例，戶型都是69-89平，10年后將會有大批拿到完整產(chǎn)權的同類房源流入二手市場。

而參考市場主流需求面積段（3-4房為主），相比普通商品房，人才房在流通性上并不占優(yōu)勢。

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來源：深圳商報

再者，人才房和商品房相比，產(chǎn)品標準也會低一些。

此次配售的6個人才樓房中，除華僑城九樾廣場帶裝修外，其他樓盤都是毛坯交付。

如果是對居住、品質、設計等方面有更高要求的改善，恐怕并不適合。

而且人才房未來的升值空間也很難跑贏普通商品房，如果抱有投資心態(tài)，這邊的建議是請出門左拐。

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星河開市客環(huán)球商業(yè)中心人才房 來源：深圳市住房和建設局

你會去買人才房嗎？歡迎來評論區(qū)和我一起討論。

詳細內容可以查看住建局人才房配售通告：

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來源：深圳市住房和建設局

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套餐小二

作者寫的真不錯，挺全面的，點贊點贊[贊同]

邁克爾～海香

先撿個人才房，再搞個二套商品房[酷]

獨愛

買了這種人才房還可以買商品房是吧，按二套房算首付吧？還有，可以出租嗎？

兔兔跑腿

可以出租，這個沒法管