深圳各區(qū)二手房市場行情（10月上）

論壇管理

今天收集了一些10月上半月的深圳二手房成交數(shù)據(jù)，周期是10月1日至10月15日。
01 南山

登錄/注冊后可看大圖

寶能城，大學(xué)城標(biāo)桿盤，92平高贈送四房，1000萬成交。雖然表格里只抓了一條，但在這個(gè)價(jià)位附近，寶能城已經(jīng)連續(xù)成交了四五套房子了。就目前來說，這可能是南山千萬左右四房性價(jià)比最高的地方，建議買家多加關(guān)注。
諾德假日，前海南網(wǎng)紅小區(qū)，48平小兩房555萬成交。比指導(dǎo)價(jià)略高30萬左右，這也是這個(gè)戶型近兩年來的歷史低價(jià)。這套房子高樓層朝西，有月亮灣大道噪音困擾，自住舒適度只能算一般。但同樣價(jià)格在南山找小兩房，很多競品也有這樣那樣的問題。而買家如果需要學(xué)位，需要社區(qū)花園，那諾德的優(yōu)勢依然很大。
天驕華庭，后海大社區(qū)，160平四房2100萬成交。天驕華庭在后海不是熱盤，但也不算冷。最新賣的這套單價(jià)13萬多，價(jià)格表現(xiàn)意外的堅(jiān)挺，相比高峰期降價(jià)不多。以目前行情來說，這套房我認(rèn)為是買貴了，同樣價(jià)格，看看招商海月或者蔚藍(lán)海岸，有一些性價(jià)比更高的房源，我比較傾向于認(rèn)為買家看得不多，沒有仔細(xì)做對比。

02福田

登錄/注冊后可看大圖

皇庭世紀(jì)，福田中心區(qū)上車盤，單價(jià)9萬左右。皇庭世紀(jì)成交量依然一騎絕塵。這個(gè)小區(qū)近中心區(qū)，戶型實(shí)用，又沒有學(xué)位帶來的高溢價(jià)，對福田剛需上車來說可謂非常友好。在近兩個(gè)月行情二次滑坡的同時(shí)，皇庭世紀(jì)依然穩(wěn)在近9萬的價(jià)格且周周有成交，可見片區(qū)買家托底能力之強(qiáng)。
寶樹臺，華強(qiáng)北學(xué)位次新小戶型，32平單間380萬左右。因?yàn)樽饨鸶撸瑢W(xué)位強(qiáng)，樓齡又次新，寶樹臺小戶型上半年剛出時(shí)，成交非?；馃帷Ｋ?2平單間，當(dāng)時(shí)一度賣到480萬的高位，而最近同戶型成交已經(jīng)下探到了380萬左右。
如果從22年開年以來開始算，寶樹臺算是跌得最慘烈的小區(qū)之一，且目前還沒有穩(wěn)住的趨勢。這個(gè)盤比較適合當(dāng)前居住穩(wěn)定，需要一個(gè)二套學(xué)位小房子的買家。如果你的目的就是這個(gè)，我建議再觀望一下。

03 羅湖

登錄/注冊后可看大圖

沒有特別眼前一亮的存在。
超指導(dǎo)價(jià)一列，羅湖已經(jīng)大半都是藍(lán)色的了。換言之，接近乃至低于指導(dǎo)價(jià)在羅湖買房，目前已經(jīng)屬于一個(gè)常態(tài)現(xiàn)象。
當(dāng)然這也不是因?yàn)榱_湖跌得多，只是因?yàn)榱_湖泡沫少，指導(dǎo)價(jià)定得相對高而已。目前羅湖的房子，對周圍上班自住的家庭來說，性價(jià)比是很高的，有些房子甚至被低估了。
但羅湖投資屬性差，對深圳樓市參與者來說，也幾乎是一件形成共識的事情。就算性價(jià)比高，就算被低估了，也沒用，共識的力量是可怕的。
同樣的情形，其實(shí)也發(fā)生在一些公寓和雙拼房身上，有機(jī)會再嘮，這里不額外展開了。

04寶安

登錄/注冊后可看大圖

寶安就屬于和羅湖對立的反例，在寶安，找接近乃至低于指導(dǎo)價(jià)的房子，依然還是比較困難。
上半個(gè)月，寶安單價(jià)賣得最貴的，是新安的中糧天悅壹號，89平三房成交價(jià)1136萬。
在新安，寶中學(xué)位這一片的房子，因?yàn)樵?jīng)單價(jià)沖得過高，在208后成交一直非常慘淡。中糧天悅壹號雖然品質(zhì)很好，但也免不了被買家拿起大砍刀一頓狂砍。比如這套房子掛盤價(jià)1230萬，被硬生生砍了100萬。
但即便如此，這個(gè)價(jià)格我依然認(rèn)為貴了，這個(gè)價(jià)格一定不是底。勤誠達(dá)、中糧、中洲、華聯(lián)城市等等這些寶中學(xué)位次新盤，未來還有進(jìn)一步下行的空間。要知道，同樣的價(jià)格稍加小幾十萬，在蛇口也能買到育才學(xué)位的次新三房。
而寶中這邊，鴻榮源尚都，片區(qū)二線盤，116平三房成交價(jià)1145萬。尚都單價(jià)也跌破10萬了，寶中的降價(jià)潮和全市一樣，由舊及新，由北及南。寶中的10萬單價(jià)線，最早是在寶體一線，現(xiàn)在已經(jīng)推進(jìn)到區(qū)政府附近了。尚都業(yè)主妥協(xié)之后，下一個(gè)多半得輪到天悅龍庭，甚至宏發(fā)領(lǐng)域。

05龍華

登錄/注冊后可看大圖

• 熙園山院，梅林關(guān)豪宅，200平成交價(jià)2450萬。
  
• 星河丹堤，梅林關(guān)豪宅，274平成交價(jià)2100萬。
  

梅林關(guān)口遍地開花，但卻幾家歡喜幾家愁。熙園山院和星河丹堤，作為龍華豪宅天花板，意外地賣得不錯(cuò)。顯然，在投資客都已退場的現(xiàn)在，自住家庭并不在乎什么錯(cuò)配不錯(cuò)配，面積大環(huán)境好住得舒服，就足夠打動這批龍華本土豪客了。

• 中航天逸，紅山二線盤，89平三房753萬。
  
• 港鐵天頌，上塘標(biāo)桿盤，89平三房608萬。
  

另一邊的紅山上塘，目前的成交價(jià)，比開年時(shí)候又跌了50萬左右。這一片面臨新房的強(qiáng)勢擠壓，二手業(yè)主一直都不好過。新房只要還在售一天，跌下去的價(jià)格就極難回彈，買家若能逮到一個(gè)急賣的業(yè)主，我建議開價(jià)直接往指導(dǎo)價(jià)去開，最后很可能會有驚喜。

06其他

登錄/注冊后可看大圖

登錄/注冊后可看大圖

不了解就不置喙了。
總的來說，目前行情下的急賣業(yè)主，心態(tài)放得比過去兩年任何時(shí)候都低，幾乎任何片區(qū)都有業(yè)主在砸盤，很多房子的性價(jià)比已經(jīng)超越了新房。
上半年，我還在勸大家多打新，而現(xiàn)在，去二手市場勤淘筍，對買家來說可能是更好的策略。

最后是一些數(shù)據(jù)tips。

• 成交來源主要是部分大中介機(jī)構(gòu)。至于更多的小中介/私單/代辦等等數(shù)據(jù)，收集困難，表中沒有。
  
• 列表包含少數(shù)公寓、商辦、宿舍等特殊性質(zhì)物業(yè)，如要參考，注意甄別。
  
• 部分雙拼房源的成交會被拆成兩條記錄，將兩條記錄的價(jià)格相加即可。
  

最后祝大家買房順利，希望能對你們有用。

-----------------------------