貴陽買二手房的經(jīng)驗分享（商+公積金）

數(shù)碼筆記

買二手房的流程說明

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買二手房的流程圖

貴陽買二手房的 流程圖如上所示，總共10個步驟，下面一一說一下每個步驟具體內容，
*以下所有的信息都是以買方角度呈現(xiàn)，流程是商貸+公積金
簽訂房屋買賣合同：
簽訂房屋買賣合同是指雙方達成購買意向后進行簽訂。地點：中介公司，買賣雙方在中介的見證下簽訂。一般都是價格談妥了才去簽，在簽的這個環(huán)節(jié)還可以有講價的機會，我這個賣方在去之前態(tài)度很明確少于她說的數(shù)，都不用去簽了，簽合同時我還是抓住了機會繼續(xù)砍價，中介也給我說了一般都還可以再砍個1，2千，無奈這個賣主太難啃了，我把我家最會談判的都帶上了還是無果，賣方除了價格不能降之外，說是留下電器、幫找對象等，就是一分不少。最后我們還在價格上加了6元，主要就是嫌整整齊齊的不好聽，大家都討個好彩頭。這個環(huán)節(jié)的事項如下：

• 買方付定金，定金交一點就行，只要賣方無特殊要求，太高了也可以找中介去談。
  
• 繼續(xù)砍價，能少一點是一點，反正可以用盡各種手段
  
• 定金的收據(jù)要收好，交完首付后用戶退還定金
  
• 需要和賣方定好，哪些東西留下，哪些帶走，買家會在中介陪同下確認不帶走的作為附件，作為交房時的憑證（我當時就沒在意，讓中介去處理，結果交房時房東把東西全帶走）
  
• 約定交房時間（我的是貸款全部到賬才交房）
  

買賣雙方準備按揭貸款材料：
買方需要準備的材料

• 收入證明：收入證明會影響貸款的額度
  
• 征信報告：去銀行打印即可
  
• 銀行流水：佐證收入證明
  
• 身份證
  
• 戶口本
  

注意：提交資料越快審核就越快，就能越快進入下一個環(huán)節(jié)。尤其商貸+公積金的，銀行和公積金都要審核，時間本來就拉的長。
到銀行面簽按揭合同：
銀行面簽就是買賣雙方去銀行簽訂貸款合同，我是公積金組合貸的，銀行只能是從公積金合作的銀行里面選擇一個。不用的銀行有不同的貸款要求，同樣的利率也不一樣。當時是選擇了利率最低的農行，這個也是中介告知的。原本利率是5.65，存一筆20000存一個月后錢可取出，利率可到5.45，最后去簽的時候有讓我買了一個理財保險，連續(xù)買5年5000/年的保險，利率降到5.35。在銀行面簽的整個過程啥都不知道，也不知道怎么問，反正就是一直不停的簽字，唯一有記憶的是讓我面對攝像頭讀自動買保險承諾書。晚上回家后才后知后覺問保險是否可以退，你就會發(fā)現(xiàn)幫你辦理貸款的人也不怎么熱情了。
*貸款這里利率這些的我至今也每搞懂，中介也講不明白，反正不明不白的就會覺得有貓膩。
銀行審批通過：
審批通過如果是組合貸的，是需要公積金、銀行都審核通過才算通過。兩邊的審核進度不一樣，我這里銀行的審核快一點，銀行說是從審核到下款大約15天左右，公積金的審核大約是一個月。整個過程中買方是看不到審核進度的，我一直追問中介也是打馬虎眼。
過戶：
審核通過后就是過戶，中介里還有很多分工，不同階段都是不同的人帶你去辦理。過戶環(huán)節(jié)需要交契稅，也是提前準備好，還有工本費好像是40塊錢。后續(xù)是中介去幫你取證，組合貸的還需要拿證去銀行做抵押。
取證：
一本第二天就可以拿到新的房產證了，這個時候需要催促一下中介，因為他們會選擇方便時候再去取，這個會影響進度。取證后會把證送去公積金做抵押。
辦理抵押登記手續(xù)：
抵押這個過程是中介去辦理的。銀行在公積金有辦事處，抵押需要他們雙方出具合同。辦理完成后就是漫長的等待。
取證：
抵押辦完后，買方可以去去房產證，又是另外的人幫你辦理，就是在買房是需要不斷對接不同的人。拿到房產證后就是等待銀行放款了。
回到銀行：
這個過程不需要買方做啥，等待即可。
放款：
組合貸的兩邊放款不一樣。商貸的一般一個月就到賬，公積金的講不好需要排隊。如果商貸的先放了就需要先償還商貸部分的貸款。我剛好趕上政策公積金在一個月內放款，速度還可以。

以上是買房流程中買方需要做的事情，下面說一下流程外需要注意的事項。
買二手房選擇靠譜中介很重要

1、謹慎選擇中介
選擇中介很重，靠譜的中介會幫你操辦完所有事情，而且把事情放在心上。我選的中介是熟人推薦的，除了看房時候熱情一點，后續(xù)整個流程中基本每幫個忙，甚至還打馬虎眼，有點氣人。
2、如何跟中介談價
我的中介是熟人推薦的，一開始就談好價格2個點。這個還是熟人的價格，中介的反饋也是低于2個點他們上不了系統(tǒng)。中介費最高3個點。
其實中介還可以返點的形式的，上系統(tǒng)的是2個點，他可以到手后再返點錢給你，我親戚他們返5000的都有。這就說明熟人中介也不怎么便宜，寧愿找不熟的撕破臉也沒關系。
買二房需要注意的其他事情

1、能否走公積金
看房時就問好中介，也要很房東確認一下。公積金的流程慢，很多中介會催促你走商貸或者是盡量不提起。但是公積金的利率才3.25。我走公積金就是我自己去跟房東爭取的，說到這里真的要吐槽一下我選的中介，還是熟人中介，真的有點垃圾。還催促我用商貸，呵呵呵....
2、確認房東要帶走的東西
這個東西主要看你想不想要哪些東西。當時那些家電我是想要的，但是去確認的時候我是委托中介去的，結果中介也沒去，讓房東把要帶走的發(fā)群里。反正除了微信記錄外也沒有記錄在案。交房時房東把家電家私和講價時說好留下的全部帶走了。其實我也不想要打算全部換新的，就是他們的行為還挺讓人生氣的。
3、交房時注意事項
交房一定要帶上中介，讓他去把物業(yè)切割全部做好。我這邊就是有個熟人中介，交房他還不打算來，他住的比較遠，我強烈要求他在場，他也來了，但是辦理物業(yè)那些的還是我去辦的，他真的一點沒幫忙。可能還覺得我事多。我很不爽的就是交了20000的中介費，問點進度還跟個大爺一樣。
4、銀行貸款時多問
我選的是優(yōu)居的中介，是個小中介。買房的所有進度是看不到的，我只能是在群里不斷的問，中介的相應速度也超慢，還會用銀行流程、政策這些的來搪塞我。我后面直接問的銀行，根本沒有那么回事，足見這個中介是有多么的不走心。
經(jīng)驗總結

1、熟人中介不靠譜。不要找熟人中介，有些熟人真的不太靠譜。還賣了個大人情。找大一點的中介公司。我推薦一個靠譜的德佑的，真的非?？孔V，我朋友的就是他們操辦的。真實沒有對比就沒有傷害。
2、二手房里面的家電家具清點還是正是一點，白紙黑字寫清楚。按規(guī)則辦事。
3、貸款利率可以多了解一下，不要簽的糊里糊涂的。
4、能走公積金就走公積金，利率是真的香。

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