第1批新房周邊二手房價解讀：未來能賣多少錢？

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大家好，我是火箭哥。
買房是一門科學(xué)，我來帶你入門：火箭哥用科學(xué)買房理念幫你買到合適好房。
以下是正文：

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今天是周末，趁著第1批新房的熱度和大家聊聊近期的二手房行情——
最近2023年一批次新房上會，我們重點(diǎn)關(guān)注一下一批次新房里熱門的寶山共富&共康板塊，浦東唐鎮(zhèn)板塊、和楊浦東外灘板塊；這些板塊分別對應(yīng)的新房是：
1.華發(fā)四季河濱，預(yù)計單價6.56萬
2.華發(fā)唐鎮(zhèn)項目，預(yù)計單價7.06萬
3.海玥天匯，預(yù)計單價11.5萬
4.虹橋嘉悅府，預(yù)計單價5.8萬
根據(jù)最近的成交價格，火箭哥會全面分析板塊內(nèi)目前的成交價格，以期幫助大家了解目前板塊的現(xiàn)狀和行情，在第1批新房的選擇中幫助大家更好決策——
第1批的這些新房，周邊二手房到底賣多少錢？

01“華發(fā)四季河濱”

華發(fā)項目雖然行政劃分上屬于顧村，但實(shí)際距離共康板塊更近——
寶山共富板塊位于中外環(huán)間，1號線直達(dá)大寧，由富長路分為東西兩大區(qū)塊，東區(qū)塊靠近地鐵1號線，以共富新村老房為主；西區(qū)塊靠近大場機(jī)場，以次新動遷+商品房為主，其中融創(chuàng)玉蘭公館和央璽是唯二兩個商品房小區(qū)。

從近期成交看，融創(chuàng)玉蘭公館的成交行情在7.3萬元/平左右，央璽近期無成交，不過2021年6月也是行情高點(diǎn)，成交單價在7.1萬：

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綜合來看，一街之隔的小區(qū)賣價在7.3萬左右（不含稅費(fèi)、中介費(fèi)等摩擦成本），可以作為參考。
實(shí)際上，共富的商品房小區(qū)品質(zhì)非常不錯，和板塊本身定位甚至有點(diǎn)格格不入——
比如融創(chuàng)玉蘭公館，采用法式園林風(fēng)格，并且擁有300米長的中央景觀帶，建筑1至2層外立面用的是卡拉麥里金干掛石材，還有近2000平的會所，是板塊標(biāo)桿樓盤：

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作為對比，華發(fā)四季河濱同樣配套有泳池會所，在不折算樓齡的情況下兩者的價格其實(shí)可以直接對標(biāo)。

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華發(fā)四季河濱今天已經(jīng)開放展廳，實(shí)際到訪人數(shù)不少，項目還是很有熱度的：

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作為2023年一批次新房上市，高層均價預(yù)計為6萬/平，參考7-7.5萬的次新二手房成交價，倒掛率在20%左右。

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根據(jù)最新消息，項目預(yù)計2月底開放樣板房、3月初正式認(rèn)購，總計推出約350套房源——
目前官方戶型圖已經(jīng)正式發(fā)布，此次主力為約91平高層三房、另有約60余套疊加別墅產(chǎn)品：
建面約91平三房

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上述高層項目戶型主力總計預(yù)計550萬級，而同步也將推出疊加別墅產(chǎn)品，預(yù)計總價在800萬左右：
建面約121平下疊四房

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建面約103平上疊三房

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02 “華發(fā)唐鎮(zhèn)”
作為2號線沿線、張江延伸的熱門板塊，浦東唐鎮(zhèn)一直都是浦東高分聚集地——
除了浦發(fā)虹灣之外，華僑城純水岸以及浦發(fā)唐城都在70分級別，基本也可以作為華發(fā)項目的參考：

近期，唐鎮(zhèn)核心區(qū)的二手房成交不多，像“唐鎮(zhèn)三兄弟”之一的浦發(fā)羅蘭翡麗上個月成交一套96平小三房，單價9.7萬，另外去年12月還成交一套118平三房，建面單價10.1萬
更靠近唐鎮(zhèn)地鐵站的綠城玉蘭花園、綠城玉蘭公館是唐鎮(zhèn)的標(biāo)桿商品房小區(qū)，干掛石材外立面，綠城品質(zhì)，近期成交價在10-11萬，而123平這套由于是大面積兩房，因此單價低一些在8.5萬/平（不滿五稅費(fèi)高）。

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而在唐鎮(zhèn)，華發(fā)半島華庭將作為一批次新房上市，聯(lián)動價7.06萬，綠城的品質(zhì)較高所以參考性不大，對比唐鎮(zhèn)三兄弟的仁恒東郊以及浦發(fā)羅蘭翡麗等9.5-10萬元的次新二手房成交價較為合理；
同時，因為華發(fā)項目距離地鐵站更近、樓齡也更新，個人判斷會比仁恒東郊等略高一些，二手價格參考為10-10.5萬10-10.5萬，倒掛率在約45%

目前，項目已經(jīng)對外開放展廳，大家可以去長泰廣場了解：

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項目官方戶型圖也同步曝光，分為99平三房和130平四房2個面積段：

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項目距離地鐵站大約在600米的步行距離，這是浦東難得的真地鐵房：

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對比第1批新房中的800萬級競品，綜合單價、配套以及自身產(chǎn)品等要素，華發(fā)半島華庭是浦東同批次中的熱門選擇，值得期待。

03 “海玥天匯”
最后來看看楊浦的東外灘，一線濱江區(qū)域暫時房子不多，成交主要集中在江浦公園、周家嘴路附近——
這里也是和樾天匯&海玥天匯可以直接參考的價格。
其中，圣驪河濱苑近期成交價在10-11.5萬/平，由于是2009年的房子，價格稍低。
保利香檳苑的房齡則是2014年，因此非低樓層單價達(dá)到了14萬左右，同樣比較新的華發(fā)公館也有13萬：

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參考周邊情況，我們可以得到這樣一張楊浦內(nèi)環(huán)次新價格地圖：

第1批次內(nèi)環(huán)內(nèi)，目前確認(rèn)的僅有海玥天匯成功過會，項目僅有184套房源，高分的可能性非常大——
很少人注意到，海玥天匯的容積率僅為2.0，是近年來通過土拍出讓的內(nèi)環(huán)地塊中容積率最低的土地，主力為14層小高層，對比動輒24-33層的東外灘高層二手房，優(yōu)勢明顯。

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在此之外，海玥天匯和周邊另外3個新房項目將會形成一個成片開發(fā)的全新社區(qū)，占地總規(guī)模超17萬方、建筑總體量超過40萬方，而且都是大牌開發(fā)商，形成規(guī)模效應(yīng)：

這在未來的二手市場，是其他板塊無法比擬的巨大優(yōu)勢，可以直接參照的就是瑞虹、碧云和聯(lián)洋。
結(jié)合小高層、周邊環(huán)境，以及100平左右三房的戶型優(yōu)勢，海玥天匯對比周邊13-14萬一平的二手次新，有一定溢價空間。
以聯(lián)動價11.5萬為基礎(chǔ)，二手房成交價有機(jī)會沖擊15萬，則倒掛率在30%左右。
項目最低8層，此次90平三房戶型就在最前排的5號樓：
建面約90平三房
預(yù)計總價1000萬起
主力99平三房兩衛(wèi)也是標(biāo)準(zhǔn)的南北通透戶型，一梯兩戶沒有消防連廊是一大賣點(diǎn)：
建面約99平三房兩衛(wèi)
預(yù)計約1150萬：

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04 “虹橋嘉悅府”
南翔一直在新房領(lǐng)域不是特別熱門的項目，但實(shí)際這里的倒掛比大家想象得要高——
嘉定南翔實(shí)際分為3個片區(qū)，都是圍繞湖泊建設(shè)，目前留云湖和銀翔湖建設(shè)已經(jīng)基本完成，成交價在2022年8-9月在7.5萬上下：

目前，整個南翔的價格有一定回落，但依舊維持在7萬以上水平：

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對比之下，云翔湖板塊同樣也是新房成片社區(qū)，虹橋嘉悅府和虹橋璀璨領(lǐng)峯周邊未來還將有近20塊住宅用地出讓——

板塊還在發(fā)展階段，雖然區(qū)位發(fā)展相對留云湖等片區(qū)之后，但未來會有10年以上的樓齡優(yōu)勢，長期來看價差會被拉平；
但就目前來看，當(dāng)房子交付后的價格預(yù)計會在6.5萬左右，可以作為參考。
看到項目自身，自帶的約1800平泳池會所將是區(qū)域內(nèi)的差異化亮點(diǎn)，這也是南翔或者嘉定整個區(qū)域內(nèi)難得一見的配置：

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虹橋嘉悅府采用高層+疊加的搭配設(shè)計，主力將是高層88-105平的三房戶型、搭配部分120-145平疊加別墅產(chǎn)品：

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建面約88平三房

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建面約99平三房

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建面約105平三房
橫廳設(shè)計加分

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在南翔片區(qū)，千萬級別的疊加別墅相對更為受到青睞——
建面約120平三房三衛(wèi)上疊

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建面約140平四房三衛(wèi)中疊

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其實(shí)還是有點(diǎn)擔(dān)心，現(xiàn)在的倒掛，以后會怎么樣？主要還是對房價未來的看法。如果市區(qū)抗跌，那郊倒掛多也不能去