二手房購(gòu)買(mǎi)流程及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

劉丹

買(mǎi)房無(wú)從下手？全文親身體驗(yàn)，干貨滿滿，拿走不謝~~~
10月11日更新，收藏是點(diǎn)贊的5倍多了。看到好文章，隨手一個(gè)贊，讓更多朋友看到，買(mǎi)房不再踩坑受欺騙。為方便大家，小編特意整理了一下，公眾號(hào)「學(xué)習(xí)苑地」回復(fù)二手房，即可獲取最新完整電子版。
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目 錄

"">1 了解房源信息
2 實(shí)地考察看房，確定購(gòu)房意向
2.1 看房時(shí)間
2.1.1 白天
2.2.2 .晚上
2.2 房屋自身情況
2.2.1 結(jié)構(gòu)
2.2.2 朝向
2.2.3 樓層
2.2.4 質(zhì)量
2.2.5 面積
2.2.6 房齡
2.3 房屋周邊狀況
3 產(chǎn)權(quán)調(diào)查，與房主商議合同細(xì)節(jié)
3.1 看房產(chǎn)證
3.2 看土地證
3.3 去房管局核實(shí)相關(guān)情況
3.4 看房子是否在租
3.5 近期是否會(huì)拆遷
3.6 物管費(fèi)用是否拖欠
3.7 戶口遷移問(wèn)題
4 價(jià)格談判
5 簽訂買(mǎi)賣合同
5.1 合同的建立
5.2 約定付款方式
5.3 確定交房細(xì)節(jié)
5.4 明確違約責(zé)任
6 辦理貸款手續(xù)、支付首款
7 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房屋交接
8 領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸
附件1：二手房交易稅費(fèi)一覽表
附件2：房屋買(mǎi)賣合同（樣本）
1. 了解房源信息

1、可以先買(mǎi)個(gè)手機(jī)號(hào)碼，以免后期各種裝修、貸款、家具等電話騷擾，待房屋買(mǎi)定后注銷該號(hào)碼。
2、謹(jǐn)慎選擇中介，盡量看中介選房源，而不是看房源選擇中介。
3、如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要事先問(wèn)清楚。一定要在買(mǎi)房之前和中介算好所有的費(fèi)用（包括中介費(fèi)、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)），讓中介列個(gè)單子，每項(xiàng)寫(xiě)清楚，再簽名保證不會(huì)產(chǎn)生其他費(fèi)用，可以補(bǔ)充一條：本費(fèi)用已包含所有中介應(yīng)該收取的費(fèi)用，包括按揭服務(wù)費(fèi)等，除本費(fèi)用以外再也不向中介交其他費(fèi)用，并寫(xiě)入合同內(nèi)。
4、和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)是簽完合同付一部分，過(guò)戶后付一部分，以免太早付完錢(qián)，中介就不管事了。每次付完款記得要發(fā)票。
5、如采用按揭，不要怕麻煩，最好自己找銀行貸款，謹(jǐn)慎中介提供的貸款服務(wù)。
6、網(wǎng)上的房?jī)r(jià)不可信，除了鏈家在線，其他網(wǎng)站上多數(shù)房的標(biāo)價(jià)都比實(shí)際價(jià)格低不少。
7、小經(jīng)驗(yàn)，可以稍微分辨一下鏈家在線上的房子是否還處于正常出售狀態(tài)，就是參考這套房的“帶看記錄”，如果是最近幾天還有中介帶著去看房，那應(yīng)該是還沒(méi)賣掉，且房主誠(chéng)意賣。
8、當(dāng)中介收取見(jiàn)房主的“意向金”時(shí)，千萬(wàn)不要給，因?yàn)椴还芙徊唤灰庀蚪?，他們的目的還是要促成交易的。
9、關(guān)于如何砍中介費(fèi)：
a、盡量晚砍價(jià)，不到交中介費(fèi)前，這事千萬(wàn)別提?？硟r(jià)就是在剝削經(jīng)紀(jì)人的收入，最早他就知道你的想法，中介用心程度肯定會(huì)下降。
b、砍價(jià)的關(guān)鍵是聯(lián)系上業(yè)主。如果不是簽了獨(dú)家合同的房源，一旦聯(lián)系上業(yè)主，就意味著你們倆有跳到其他中介的可能性，雖然是不道德的行為，但確實(shí)會(huì)給中介壓力。
c、一分錢(qián)一份服務(wù)，不要把中介費(fèi)砍得太低。即使你可以把中介費(fèi)砍到很低，那么在后續(xù)的服務(wù)里，經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在服務(wù)上把這個(gè)錢(qián)找回來(lái)。
10、選經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候一定要“貨比三家”，比如在鏈家看中一套房源，一定要去至少3家不同的鏈家門(mén)店去找各店經(jīng)紀(jì)人咨詢這套房源，交流中就能很輕松的判斷出哪個(gè)經(jīng)紀(jì)人最靠譜。
11、中介一般會(huì)先帶你看幾套不咋樣的房子，然后再帶你看一兩套條件稍好的房子，然后就開(kāi)始鼓動(dòng)你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿態(tài)。如果你不挑剔，中介的下限會(huì)越來(lái)越低，給你不好的房源，浪費(fèi)你的時(shí)間。做好和中介打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，中介投入的時(shí)間成本越多，越是會(huì)提供好房源給你。

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總結(jié)一下：1、盡量選擇大中介公司，如鏈家、中原等；2、看房不交誠(chéng)意金；3、控制預(yù)算，不聽(tīng)中介忽悠；4、先談中介費(fèi)再看房。


2 實(shí)地考察看房，確定購(gòu)房意向
看房時(shí)注意，不在選房因素內(nèi)的房子不要看，超過(guò)價(jià)格預(yù)期的房子不要看，不然真的很浪費(fèi)時(shí)間和精力。
2.1 看房時(shí)間
2.1.1 白天
白天可以看出來(lái)一個(gè)房子光線是不是好，朝向、樓層、房屋間距基本就能確定一個(gè)房子光線問(wèn)題了。
2.2.2 .晚上
晚上可以看出來(lái)一個(gè)房子吵不吵，有的房子臨街，一定要看看臥室晚上是不是會(huì)很吵。有的房子臨街，但是樓層很高，房子不會(huì)很吵。晚上看房時(shí)可以下載一個(gè)“噪聲監(jiān)測(cè)”手機(jī)APP，去的時(shí)候測(cè)一下房子噪聲。
注：作為居住用房，可參考城市1類環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)值，即白天不超過(guò)55分貝，夜間不超過(guò)45分貝。
2.2 房屋自身情況
如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

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2.2.1 結(jié)構(gòu)
查看房屋原始戶型圖，對(duì)比房屋的目前狀況，看看是否有改動(dòng)過(guò)的地方。比如是否敲掉了承重墻，是否存在違建等。
看下房屋的戶型布局是否合理，各個(gè)功能分區(qū)是否明顯，各個(gè)功能分區(qū)的面積大小及尺寸是否合適，是否明廚明衛(wèi)等（帶有窗戶的衛(wèi)生間和廚房，采光通風(fēng)好）。
2.2.2 朝向
朝向直接影響房屋的采光和通風(fēng)，最好南北通透（房屋坐北朝南，南北都有窗戶，采光通風(fēng)良好），客廳和主臥的朝向，以朝南為宜。衛(wèi)生間、廚房的朝向無(wú)特別的講究，但是要有窗戶，不能是暗間。
房屋朝向優(yōu)劣順序 ：正南＞東南＞東＞西南＞北＞西

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其次，涉及“風(fēng)水”問(wèn)題，注意以下幾點(diǎn)：
（1）臨馬路的房子，正門(mén)不能對(duì)著路口，正對(duì)著路口的房子不要買(mǎi)；
（2）小區(qū)中間的房子，如果大門(mén)正對(duì)著小區(qū)出入口，最好也不要買(mǎi)；
（3）房子大門(mén)不能正對(duì)著樓梯或者電梯門(mén)，正對(duì)著樓梯或者電梯的不要買(mǎi)；
（4）判斷房屋是否為“兇宅”，可以多打聽(tīng)小區(qū)鄰居、保安、清潔工等，也可以網(wǎng)上多查查，看看業(yè)主群，論壇。
2.2.3 樓層
高層住宅一般是兩頭便宜，中間貴。樓層越低，價(jià)格越便宜；樓層越高，價(jià)格越貴，到一定高度后，樓層越高，價(jià)格也會(huì)越來(lái)越便宜。
一般來(lái)說(shuō)，多層：3>4>5>2>1>6>7（有金三銀四，七上八下之說(shuō)），電梯房：中高層>頂層>底層。
各樓層優(yōu)缺點(diǎn)比較：

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2.2.4 質(zhì)量
實(shí)地看房時(shí)，看看房屋的墻上有無(wú)水漬等漏水的痕跡；看墻面、地面有無(wú)起殼、開(kāi)裂的情況；用小錘子輕敲地面和墻面，看看是否有空鼓的現(xiàn)象；檢查門(mén)窗的五金是否生銹，開(kāi)關(guān)門(mén)、窗是否靈活；檢查各個(gè)下水管是否有堵塞的現(xiàn)象；試下房屋的隔音效果如何。
2.2.5 面積
實(shí)地測(cè)量房屋面積，是否和房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證上記載的一致，不能有較大出入。
2.2.6 房齡
買(mǎi)二手房盡量別買(mǎi)房齡超過(guò)10年的。因?yàn)楝F(xiàn)在發(fā)展太快了，房齡大的房屋，周邊沒(méi)有多少停車位，小區(qū)素質(zhì)參差不齊，沒(méi)什么花園和休閑環(huán)境，而且未來(lái)增幅空間也相對(duì)較小。
2.3 房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。
特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。
3 產(chǎn)權(quán)調(diào)查，與房主商議合同細(xì)節(jié)
3.1 看房產(chǎn)證
（1）有無(wú)房產(chǎn)證。沒(méi)有的直接PASS，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)查冊(cè)的過(guò)程一般都由中介操作，查冊(cè)紙如下圖所示，記得有兩張，第二張畫(huà)圈部分重點(diǎn)注意，代表該房屋無(wú)抵押，產(chǎn)權(quán)清晰。

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（2）看房主名字。賣方必須是房主，對(duì)照房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致。有些房屋有多個(gè)共有人，如夫妻共有、繼承人共有的，那就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣合同。只和其中一個(gè)或幾個(gè)簽定的合同是無(wú)效的。
（3）看房屋是否正在貸款。有的房子是貸款購(gòu)買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。
3.2 看土地證
有些房子土地的使用性質(zhì)是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意。土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，房主就對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。
劃撥地的房，能無(wú)限期使用（政府不收回的話），但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會(huì)把這塊算到房?jī)r(jià)里，由買(mǎi)家承擔(dān)。
3.3 去房管局核實(shí)相關(guān)情況
可以在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房（需繳納土地轉(zhuǎn)讓金）、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買(mǎi)賣合同與政策、法律沖突。
3.4 看房子是否在租
我國(guó)認(rèn)可“買(mǎi)賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗先成立的租賃合同。其次，租客有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果看中的房子有租客一定要拿到租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面承諾。
3.5 近期是否會(huì)拆遷
如果會(huì)，就是自己賺到了，現(xiàn)在是有拆有賺。謹(jǐn)慎選擇棚戶區(qū)房屋（棚戶區(qū)一般居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差），近幾年國(guó)家在大力開(kāi)展舊城改造工程，但一定要了解清楚是否為改造范圍。
3.6 物管費(fèi)用是否拖欠
部分房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)額不小的費(fèi)用。如果不知情就買(mǎi)了，可能就要承擔(dān)全部費(fèi)用。新房一般就沒(méi)這些問(wèn)題，以下是需要注意的一些費(fèi)用：
（1）水費(fèi)
要問(wèn)賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
（2）電費(fèi)
不像水費(fèi)那么簡(jiǎn)單。除了向房東要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)，最好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等（原房主可能改裝電表，這樣新房主就會(huì)被罰款）。
（3）煤氣費(fèi)
同上，這些都要辦好過(guò)戶。
（4）電話、寬帶、有線電視等
一般讓原房主遷走，把自己原來(lái)的號(hào)碼遷來(lái)。
（5）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用
去物業(yè)公司問(wèn)，有無(wú)欠費(fèi)，還有過(guò)戶相關(guān)事項(xiàng)。
3.7 戶口遷移問(wèn)題
買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒(méi)達(dá)到，那房子就買(mǎi)虧了。
因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)（街道、居委會(huì)、派出所等）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問(wèn)題在合同里寫(xiě)清楚。

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4. 價(jià)格談判
房子看滿意了，千萬(wàn)別在上家面前表現(xiàn)出滿意、想買(mǎi)的樣子。要盡量挑毛病，這不好、那不好，就說(shuō)不好的地方?；厝ズ蟾薪檎劊屗麊?wèn)上家價(jià)格。跟中介說(shuō)錢(qián)不夠，講自己困難，讓他幫忙談?wù)剝r(jià)格，要求優(yōu)惠一點(diǎn)。
然后就看中介的水平了，要搞幾個(gè)回合的，上家出一個(gè)價(jià)，你出一個(gè)價(jià)的，慢慢談。不要急，慢慢等兩天。如果你很強(qiáng)勢(shì)，不肯讓步，中介就會(huì)幫你了，如果上家也強(qiáng)勢(shì)的不得了，那么中介就會(huì)把自己的利益讓出來(lái)，他會(huì)少收中介費(fèi)，也要做買(mǎi)賣的。所以記住，一定要強(qiáng)勢(shì)，別輕易自己主動(dòng)加價(jià)。
5. 簽訂買(mǎi)賣合同

5.1 合同的建立

房管局大多會(huì)提供二手房買(mǎi)賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買(mǎi)房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成最后的統(tǒng)一。
作為買(mǎi)方，一定要仔細(xì)讀條款，然后選擇對(duì)自己有利的條款。特別是一些懲罰條款。
（1）定金比例。一般定金比例是5%左右，簽約的時(shí)候就要交。而且一定要從自己名字的卡打到業(yè)主名字的卡，轉(zhuǎn)賬的時(shí)候備注好，是購(gòu)房定金。
（2）罰息。這個(gè)很重要，對(duì)于如果不能按時(shí)付首付款有兩種選擇，一種算直接違約，按成交價(jià)的20%賠償。一種是算每天的利息，按很低的利息付給賣方。建議買(mǎi)方選擇后一種。
（3）交房時(shí)間。一般都會(huì)寫(xiě)賣方收到尾款后的3天內(nèi)交房，這個(gè)根據(jù)實(shí)際時(shí)間來(lái)。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)當(dāng)然越早越好。
（4）補(bǔ)充條款。合同最后可以寫(xiě)一些補(bǔ)充內(nèi)容的，如跟賣方協(xié)商好了一些東西，比如他的家電家具哪些要留下來(lái)的，一定要寫(xiě)清楚備注，以及其他對(duì)自己有利的條款，不要口頭約定，要寫(xiě)在合同里。只有合同里寫(xiě)進(jìn)來(lái)的東西對(duì)自己才有保障。
5.2 約定付款方式

有一次性付款和按揭付款兩種方式，根據(jù)自身情況進(jìn)行選擇。建議就算有實(shí)力，也請(qǐng)選后者，因?yàn)榉抠J利息低。不過(guò)最近因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，很多上銀行在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行了10%～20%的上浮，所以應(yīng)根據(jù)自身理財(cái)情況進(jìn)行選擇。
5.3 確定交房細(xì)節(jié)

（1）交房的時(shí)間和條件
時(shí)間好約定，條件可以提哪些？比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等。
（2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等
上面提過(guò)了，要求房東提供最后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。
（3）過(guò)戶
①時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣合同登記和過(guò)戶的時(shí)間。
②費(fèi)用：過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里約定好。
二手房交易稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢(qián)）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買(mǎi)方負(fù)責(zé)契稅。
前幾年都是賣方市場(chǎng)，不少買(mǎi)方為了搶房，都主動(dòng)承擔(dān)了所有稅費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)那么夸張了，才會(huì)開(kāi)始注意具體誰(shuí)負(fù)責(zé)。還有一種情況是，事先談好，以房?jī)r(jià)讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫(xiě)交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，同時(shí)房?jī)r(jià)低了稅費(fèi)也可以少交幾百塊。
③上證的人數(shù)：現(xiàn)確定房產(chǎn)證上要寫(xiě)哪幾個(gè)人的名字，如果要加，購(gòu)買(mǎi)時(shí)就一起寫(xiě)上，以后再加，會(huì)麻煩很多。
④戶口遷出：購(gòu)買(mǎi)時(shí)就約定好賣方戶口遷出的時(shí)限，并寫(xiě)入合同。
5.4 明確違約責(zé)任

這事真常有，如果合同簽完，原房主突然發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)飆升了?。?！要你退房了。所以買(mǎi)房時(shí)就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：
（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）。
（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。
6. 辦理貸款手續(xù)、支付首款

1.從賬面上看，等額本金的還款額要比等額本息少，但是還是推薦等額本息的還款方式。
2.考慮到我國(guó)現(xiàn)在的通貨膨脹，貸款就是賺的。因?yàn)楝F(xiàn)在的錢(qián)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)值錢(qián)于未來(lái)的錢(qián)，所以不要提前還款。
7. 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交接

1.過(guò)戶階段。記得要先辦過(guò)戶手續(xù)再轉(zhuǎn)賬給業(yè)主，同時(shí)要保留所有的收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證。
2.交房當(dāng)天記得更換鎖芯。
8 領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸

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件2：房屋買(mǎi)賣合同（樣本）
甲方(賣方)：______________身份證件號(hào)碼：____________________________
乙方(買(mǎi)方)：______________身份證件號(hào)碼：____________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買(mǎi)賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
　　第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(一)座落于___________ ________ ，建筑面積為_(kāi)_____ 平方米；套內(nèi)建筑面積_______ 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米；
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為_(kāi)______________ （附件一） ;
(三) 房屋平面圖及其四至見(jiàn)房產(chǎn)證;
　　該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
　　該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
　　出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、地下室、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。房屋及附屬設(shè)施見(jiàn)清單（附件二）
　　第二條 甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
　　第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
　　按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋單價(jià)為人民幣每平方米_______元，總金額人民幣_(tái)_______ 元整;房?jī)r(jià)款的支付方式__________、支付時(shí)間為_(kāi)__________：
　　乙方在____年___月____日前付給甲方定金(人民幣)，(大寫(xiě)) 元，(小寫(xiě))_________________元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國(guó)合同法》條款的調(diào)整。
　　上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。
　　第四條房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方：
　　第一期：在_______________________________________，付人民幣_(tái)______萬(wàn)元;
　　第二期：在房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之日付款__________萬(wàn)元。 ;
　　第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_(tái)______萬(wàn)元。
以上款項(xiàng)，由乙方直接通過(guò)轉(zhuǎn)帳或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人銀行帳號(hào)（銀行帳號(hào)見(jiàn)附件三）。每次收到款項(xiàng)后三日內(nèi)甲方應(yīng)當(dāng)開(kāi)具收據(jù)給乙方。如甲方三日內(nèi)未開(kāi)具體要求收據(jù)的，則乙方憑其持有的銀行開(kāi)出的轉(zhuǎn)帳憑證或者存入憑證作為付款的有效證明。
　　第五條
1、甲、乙雙方定于__________正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
2、雙方定于________________前向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
3、甲方應(yīng)在_____________前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
　　第六條　甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。
　　第七條 甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。
　　在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過(guò)戶登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。
　　該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：
　　該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
　　該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由_________承擔(dān) 。
　　除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由__________ 甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān) 。
　第八條 乙方違約責(zé)任：
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。
   2、如果乙方有其他嚴(yán)重違約行為的，則乙方已經(jīng)支付的定金歸甲方所有，甲方有權(quán)解除合同，乙方其他已經(jīng)支付的款項(xiàng)退還給乙方。
第九條、甲方違約責(zé)任：
1、除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第三條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過(guò)__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。
   2、如甲方在合同生效后，有其他違約行為，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方，同時(shí)，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同；如果確定無(wú)法繼續(xù)履行的，甲方還應(yīng)當(dāng)賠償乙方實(shí)際損失。
第十條 甲方承諾并保證：
1、其為本合同項(xiàng)下房屋的合法所有權(quán)人，其有完全的權(quán)利處分該房屋并完全有權(quán)簽署本房屋轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)協(xié)議文件。
2、本合同項(xiàng)下房屋不存在任何限制或者影響本次轉(zhuǎn)讓的情形，包括但不限于查封、凍結(jié)、抵押、共有人反對(duì)（如有）等情況。
3、甲方保證沒(méi)有與任何第三人簽署轉(zhuǎn)讓房屋的合同，并保證在本合同簽署后，及時(shí)辦理有關(guān)將房屋過(guò)戶到乙方名下的相關(guān)手續(xù)。
4、在本合同約定的時(shí)間內(nèi)，甲方及時(shí)辦理完畢房屋過(guò)戶手續(xù)，不得無(wú)故拖延。甲方在   
（明確的日期或者時(shí)間）前沒(méi)有辦妥過(guò)戶手續(xù)的，愿意承擔(dān)違約責(zé)任，且乙方有權(quán)依法申請(qǐng)辦法強(qiáng)制過(guò)戶手續(xù)。
　　第十一條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時(shí)間。
　　第十二條　該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
　　第十二條　該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：
1 甲方應(yīng)繳清自交房之日之前的物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等一切與該房屋相關(guān)的費(fèi)用。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無(wú)關(guān)。
2 甲方向乙方提交房屋全套鑰匙，雙方共同清查確認(rèn)電、水、煤氣等度數(shù)。
3 甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理物業(yè)管理的相關(guān)入戶手續(xù)。
4 甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣、有線電視、通訊等相關(guān)的更名手續(xù)。
5 甲方應(yīng)向乙方提供房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費(fèi)押金等相關(guān)收據(jù)。
6 甲方應(yīng)向乙方提供附屬設(shè)施的設(shè)備發(fā)票及保修卡。附屬設(shè)施見(jiàn)清單（附件二）
　　第十四條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。
　　第十五條　甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄 。
　　第十六條 本合同一式____________份。其中甲方留執(zhí)____份，乙方留執(zhí)_______份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
　　第十七條　本合同自甲乙雙方簽訂之日自_______之日起生效。　　

甲方(簽章)：　　　　　　　　　　　　　 乙方(簽章)：

　　地　址：　　　　　　　　　　　　　 地　址：

　　現(xiàn)住址：　　　　　　　　　　　　　　　現(xiàn)住址：

　　聯(lián)系電話：　　　　　　　　　　　　 聯(lián)系電話：

　　簽約日期：　　　　　　　 簽約日期：
附件一：房產(chǎn)證復(fù)印件
（建議乙方在簽署合同前要求對(duì)方提供甲方的房產(chǎn)證原件查驗(yàn)，并查看有無(wú)抵押登記，并共同到房管部門(mén)以甲方的名義查詢?cè)摲课萦袩o(wú)司法查封）
附件二：
房屋及附屬設(shè)施清單
主要是載明房屋的現(xiàn)有狀況及附屬設(shè)施、一并轉(zhuǎn)讓的室內(nèi)物品等）
附件三
甲方提供的銀行帳戶
（通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳或者存款到其指定的本人銀行帳號(hào)方式比支付現(xiàn)金方式要更安全一些）。

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fjxb

國(guó)內(nèi)國(guó)外皆可參考！

想法是你

長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)了，感謝！

甜甜圈

好復(fù)雜哦。智商不夠用了

左手嘚·幸福

太過(guò)分了，18年的答案，都不評(píng)論下，答案幫你們省下的錢(qián)，你們良心不會(huì)痛嘛。先馬再看。

仔仔棒

謝謝支持

布丁8

醍醐灌頂！贊一下

美惠

很贊！提醒了很多小細(xì)節(jié)！

少年不懂愛(ài)

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凱歌

干貨滿滿，贊