買二手房需要注意什么？

小米搞機員

買二手房需要注意什么？
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女飛賊

分享一些二手房的干貨技巧。

以后計劃買房的，建議收藏，最近要買房賣房的，至少需要仔細閱讀三遍以上，最好能逐條背誦。

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買二手房的風(fēng)險只有兩點：一是錢付了，沒拿到房，二是房子拿到了，但是兇宅或者有其它糾紛和質(zhì)量問題。

所以，看房時一定要親自弄清楚房東為啥賣房，決不能只聽中介瞎忽悠。是置換、瓜分遺產(chǎn)、移民，還是房子有產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量問題，最好當(dāng)面問房東，側(cè)面問鄰居，并多方考證。這是買二手房極為重要的一個環(huán)節(jié)，切勿疏忽。

我這次買房過程中遇到一套奇葩房產(chǎn)，房子本身不錯，就是背景極其復(fù)雜。

這套房子里有8個戶口，產(chǎn)權(quán)人是一對半路二婚老夫妻，各自帶著自己的子女和孫子孫女入戶，另外還有一個關(guān)系很好的樓上鄰居朋友的女兒在戶口本上，為的是讀這里的名校。產(chǎn)權(quán)上老頭子占60%，老阿姨占40%。老頭子的兒子在上海郊區(qū)出車禍后急需賠償金，所以故意掛低價賣房，而老阿姨的女兒不同意低價賣房。樓上鄰居女兒才上中班，還有一年才能如愿入讀名校，不希望提前賣房。急需救命錢的兒子將周邊中介全部掛遍，并聲稱價格還有很大下浮空間，這套房子他自己做主可以收定金，家里人全部可以搞定，但其實他根本不是產(chǎn)權(quán)人。

這套高性價比的學(xué)區(qū)房就這樣迎來了一波又一波的看房客。這套房子的背景，我比很多中介都清楚，因為我從幾家不同中介處得到只字片語的信息后匯總下來，才得以掌握這套糾紛房的全貌。

這套房子誰買誰倒霉，付出去的錢絕對是打水漂。昧著良心給客戶推薦這套房子的中介，職業(yè)生涯也長不了。

其實，我給你們講這個故事就是想告誡大家：一定要搞清楚房東賣房的目的，有家庭矛盾和財產(chǎn)分割的房子絕對不能買。圖便宜有僥幸心理，說明你還沒有被坑過。

另外一點更為重要，只跟一個中介看房買房的小白，是最高危的人群。因為這個中介肯告訴你的，就是你以為的全部真相！

2

超過10天都沒有賣掉的筍盤，絕對不是筍盤，而百分之百是個坑。當(dāng)中介告訴你有一套房型好、樓層好、裝修好、小區(qū)好、學(xué)區(qū)好的房子，價格還極為便宜的房子的時候，如果這套房子已經(jīng)超過10天還沒有賣掉，那它一定是存在著不為人知的內(nèi)幕和缺陷。

因為在二手房圈子里，高手如林，真正的筍盤根本不會輪到你來撿。除非你有幸是第一時間知道這套房子的人，否則絕不會有漏網(wǎng)之魚。這時候才是考驗?zāi)隳芊窬珳首R別和把握機會的時刻。

當(dāng)一套性價比非常高的房子超過10天沒有賣掉的時候，你要做的是千萬不要被面前的這個中介忽悠，千萬不能只聽他的一面之詞，因為他的唯一目的就是避重就輕，掩蓋房子的缺陷和內(nèi)幕，催成交易。

這時，你應(yīng)該至少從另外的兩個中介那里側(cè)面打聽下這套房子的內(nèi)幕。因為中介之間都有競爭關(guān)系，他們非常樂意告訴你這套房子的全部真相。最后匯總下三家中介的全部信息，這樣你就可以還原這套房子的本來面目了。

3

付定金買房前，切記要到房產(chǎn)交易中心查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況。房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)糾紛，一目了然。

買二手房首先要學(xué)會的就是這點，最重要也最簡單，但是卻最致命。

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付定金可以慢，可以多權(quán)衡利弊。但是一旦付了定金，所有的時間節(jié)點全部都要往前趕，因為調(diào)控政策的出臺都是按照網(wǎng)簽、貸款申請、放款、出產(chǎn)證為時間點的。

比如，2016年3月25日零點之前網(wǎng)簽的，非滬籍繳2年社保就可以在上海買房，而3月25日之后網(wǎng)簽的，必須繳滿5年才有購房資格。

再比如，4月30日，北京西城區(qū)教委發(fā)文規(guī)定：自2020年7月31日后新取得房產(chǎn)證的，全部以多校劃片的方式入學(xué)。而之前取得房產(chǎn)證的，仍然執(zhí)行單校劃片，對口重點學(xué)校直接入學(xué)。

另外，在一線城市中，北京、廣州規(guī)定離婚一年內(nèi)買房按照二套房提高首付，深圳離婚兩年內(nèi)買房首付7成。但是唯獨上海目前仍然沒有出臺任何限制離婚買房的政策。未來是否會出，沒人可以預(yù)測。但是假如出臺，一定是規(guī)定幾月幾號之后離婚的，給予相應(yīng)限制。

所以，在政策出臺前，你網(wǎng)簽了就合法，沒網(wǎng)簽就非法，在貸款收緊前，你放款了就合法，沒放款就非法。在限售執(zhí)行前，你拿到產(chǎn)證就合算，沒拿到產(chǎn)證就完蛋。

所以，很多時候，差一天就是差一輩子！沒有經(jīng)歷的人，絕對體會不到這句話的真締！

5

買房或者賣房，簽定金協(xié)議和網(wǎng)簽合同時，務(wù)必要提前一天拿到合同范本，按照自己的意愿和計劃寫好，填好，然后再讓中介打印出來。

拖到簽署協(xié)議的最后時間，再給你的上家或者下家查看，給他思考的時間越短越好。并且讓中介配合你告訴他，這套協(xié)議都是固定條款、固定內(nèi)容，不是你自己寫的。修改其中任何一條都要經(jīng)過你自己的同意才行。

總之，你的目的很明確，就是讓你的對手盡可能多的按照你的意愿來簽署協(xié)議。

6

賣房掛牌要全面開花，周邊大小中介全部要掛。切記不要獨家委托給任何一家中介。

沒有其它中介的參與和競爭，獨家委托的中介就會當(dāng)你的家，被他們牽著鼻子走不算，還很可能被吃差價。所有客戶的報價都從獨家委托中介那里得到，這時你就已經(jīng)很被動，接下來就是你挨宰的時候。

沒有競爭和監(jiān)督，就一定會有腐敗，這個道理千古不變。

7

買房遷戶口是非常重要的事情，尤其對于買學(xué)區(qū)房的人來說，更是性命攸關(guān)。

在上海，假如你買的房子，房東戶口始終不肯遷出，那么逾期30天之后，可以由派出所進行強遷至公共戶或者另外的產(chǎn)權(quán)房。

假如強遷無法完成，那么下家拿著新房產(chǎn)證也可以重新另立一本戶口本，同時，派出所會鎖定原房東的戶口，只出不進。

也就是說，同一套房子可以有兩個戶口本，分別對應(yīng)兩家人。對于買學(xué)區(qū)房的人來說，至少讀書不會受到影響。

8

目前大多數(shù)銀行，都會查詢首付款來源，防止首付貸和信貸資源流入樓市。

你的首付款越早進入你的賬戶越好，付首付時，這筆錢絕不能是當(dāng)天別人轉(zhuǎn)賬給你的，否則銀行會深查。

另外，對于買房來說，首付款來源于父母是最安全最穩(wěn)妥的。可憐天下父母心，買房是父母永遠逃不掉的責(zé)任。

萬變不離其宗，你父母是你買房的堅實后盾。

9

按揭買房之前，不要刷大額信用卡，不要分期，不要辦理消費貸、信用貸、經(jīng)營貸。否則會影響你的按揭貸款通過率和降低可貸額度。

征信報告自己不要查詢太多次，不需要堅決不查，網(wǎng)上和銀行都不要查。否則貸款銀行會擔(dān)心你缺錢，到處找錢，到處借債，按揭可能就批不下來。

10

買房網(wǎng)簽后，不要立刻付首付。網(wǎng)簽第二天馬上到按揭銀行申請貸款。在銀行初審沒有問題之后，再付首付給房東。

銀行初審時只需要提供買賣合同、身份證、結(jié)婚證、戶口本等必要材料，首付款支付憑證和收入證明可以后補。所以，在銀行給你初步審核貸款資質(zhì)和可貸額度時，先不要付首付，等銀行初審沒有問題后，你再付大額首付。

這樣做的好處就是：萬一你征信有問題或者其他原因?qū)е沦J款審批不通過或者審批的額度太低，你可以趕緊換銀行或者籌首付，或者延長合同付款周期，最差也可以毀約解除合同，大不了賠個定金。

而假如你大額首付已經(jīng)付掉了，你就完全被動了。錢在別人手里，你就失去了談判的主動權(quán)，成了最弱勢的一方。一旦貸款出問題造成違約，就得承擔(dān)高額違約金，首付就很難要的回來。

11

離婚后產(chǎn)證去配偶名字出的新產(chǎn)證，增值稅和個稅征收時間起點還是按照當(dāng)年買進的時間點算起。

比如說你們夫妻的房子是滿五唯一普通住房，個稅、增值稅都是0。但是假如你們剛剛離婚去掉一方名字新出產(chǎn)證才一個月，那么還是按照滿五唯一計算，個稅、增值稅仍然是0。

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有抵押或者按揭的房子，并且產(chǎn)證上是夫妻雙方的名字，如果要去掉一方名字，必須拿離婚證和離婚協(xié)議書（寫明房產(chǎn)和未償還貸款歸誰）先到銀行辦理抵押變更，再到不動產(chǎn)交易中心去名字。

對于沒有抵押或者按揭的房子，產(chǎn)證要去夫妻一方名字的話，拿結(jié)婚證或者離婚證都可以直接去交易中心辦理。

對于有婚前房產(chǎn)的夫妻來說，拿結(jié)婚證就可以在產(chǎn)證上直接加配偶名字。

夫妻之間去名字和加名字沒有任何稅費，不存在買賣和贈與關(guān)系，只有10元工本費。

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繼承或者受贈來的房子要賣掉，需要滿五唯一才能免除個稅（差額20%）。

滿五年指的是父母當(dāng)年買進到現(xiàn)在你賣出的時間是否滿五年，唯一與否是看這套房產(chǎn)是否是你名下唯一住房。差額20%指的是，你父母當(dāng)年買進時和現(xiàn)在你賣出時的差價*20%。很顯然，這個個稅金額非常之大。

當(dāng)然了，假如你婚姻破裂，房子都被前妻拐跑了，這套繼承或受贈的房子就會變成你的唯一住房，免征個稅也就理所應(yīng)當(dāng)。差額20%可不是小數(shù)字哦。

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買房時稅費一定要各自承擔(dān)?，F(xiàn)在房東賣房都要求到手價，所有稅費都讓下家承擔(dān)。

買房有契稅，賣房有個稅、增值稅，商住公寓還有土地增值稅和房產(chǎn)稅，公司持有的住宅有增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。繼承和受贈的房產(chǎn)，不是滿五唯一的話，還有差額20%的個稅。買房的稅太單一，賣房的稅卻可以復(fù)雜到?jīng)]人能夠算的清，除了交易中心。

所以，買房簽協(xié)議時務(wù)必要求上下家稅費各自支付，或者將你愿意承擔(dān)的上家的稅直接加在總價里，否則，到過戶繳稅的那一刻，房東突然多出來大額稅費讓你支付，你就會知道啥叫絕望。但假如你是賣房的房東，把所有稅費都推給下家才是專業(yè)的表現(xiàn)。

15

2020年1月19日，新版征信系統(tǒng)已經(jīng)上線，但是直到目前為止，新版征信系統(tǒng)還沒有顯示“共同借款人”信息，因為央行還沒有要求各銀行報送。至于何時啟動不得而知。

也就是說，屬于參貸人而不屬于主貸人的配偶，如果現(xiàn)在離婚的話，在新版征信報告上是仍然看不到任何貸款記錄的。沒有貸款記錄就意味著可以首房首貸。

目前，假如純商貸的話，銀行只看征信報告。只要征信報告沒有房貸記錄，就是首貸，即使你曾經(jīng)參貸過公積金好幾次。因為銀行無法獲取公積金還貸的具體記錄。

但如果要組合貸的話，公積金中心能看到你曾經(jīng)主貸和參貸公積金的情況，公積金貸款就會按照二套計算，那么商貸也就算二套了。

以上政策也許會成為個別炒房客鉆空子的途徑，希望央行可以盡早把這個漏洞補上。

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在各個城市里，鏈家的中介費都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，實際上這3%都是下家承擔(dān)。假如是買1000萬的房子，單單中介費就要30萬。而且鏈家的中介費基本不打折，能搞到9.5折就很不錯了。

所以，假如你和鏈家中介看房，看中的房子一定要牢記詳細的地址和門牌號碼。那么接下來，你可以把這單生意交給自己熟悉的中介來做。對于白白送上門的生意，他給你中介費打5折是應(yīng)該的。這樣的話，同樣買1000萬的房子，中介費就能省下15-20萬。

當(dāng)然了，我不是教大家跳單，只是說中介之間也應(yīng)該有公平競爭，沒有任何政策規(guī)定，和哪家中介看房，就必須在哪家中介成交。中介費也應(yīng)該是競爭力的一種表現(xiàn)。

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鏈家中介費全行業(yè)最高，上下家總共收取3%，而其它大牌連鎖中介總共只收取2%。

因為鏈家必須要從上家那里收取1%的中介費，所以會導(dǎo)致同一套房源，最終的成交價在鏈家至少會比其它中介高出1%以上，因為上家要的是到手實價。

所以，在二手房業(yè)內(nèi)有個說法是，如果你要賣房，建議選擇鏈家，因為可以給你賣個高價；而如果你要買房，最好別選鏈家，因為代價太大。

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鏈家內(nèi)部電腦系統(tǒng)里有大量的剛剛掛牌但是沒有上線到外網(wǎng)的房源，另外還有剛剛成交但是沒有在外網(wǎng)顯示的房源。

你跟鏈家中介混熟了之后，可以定期到他電腦里查看這些內(nèi)部信息。這樣你就可以第一時間得到剛掛牌的優(yōu)質(zhì)房源信息，而且可以知道最近幾天成交的每套房子的實際價格是多少。

只有充分掌握這些信息，你才能精準把握樓市行情，買到別人買不到的高性價比房子。

19

在各個城市中，鏈家是規(guī)模最大也是市場占有率最大的。當(dāng)然對買房者來說，鏈家也是最不友好的。這里我指的不是態(tài)度而是費用。

鏈家公司內(nèi)部規(guī)定：掛牌價和成交價差距超過一定比例，就會扣業(yè)務(wù)員的提成。說的直白點就是，鏈家會鼓勵業(yè)務(wù)員按照掛牌價成交。

所以，一方面業(yè)務(wù)員會在開始時盡量讓房東掛低價，另一方面，一旦房東掛牌后，業(yè)務(wù)員們就不會幫下家去努力砍價，因為他們要保證掛牌價和成交價盡可能的接近，這樣才不會被扣錢。

所以，很多時候，不是房東不降價，而是中介在中間作梗讓你高價買進。

20

每個帶你看房的中介，你都不能放過。除了看房，你必須從他那里獲得關(guān)于房票、貸款、稅費的技巧和知識。

即使你不一定在他那里成交，也要通過他和銀行信貸員建立聯(lián)系，或者和他店里的負責(zé)簽合同的法務(wù)，和負責(zé)交易的管家聯(lián)系上。

這些人都是整個房產(chǎn)買賣行業(yè)里對政策最最熟悉、最最精通的一批人。他們對市場的把握和對政策的操作技巧，堪比大神，遠遠勝過網(wǎng)絡(luò)大V和磚家。很多看似無解的政策和制度，在他們那里都是小兒科，都能找到化解的渠道。多和他們接觸，你的實戰(zhàn)經(jīng)驗會突飛猛進。

切記，帶看小哥是水平最差的，經(jīng)驗最少的，他們除了帶看大多不懂政策，不懂信貸，不懂操作細節(jié)。他們的作用只有兩個：一是新出好房源第一時間通知你，二是幫你建立關(guān)系網(wǎng)。

21

看房前，切記重新買個手機號，重新申請個微信號，作為買房專用，一定不要把工作生活的手機號和微信號給中介，否則未來5-10年你將永無安寧之日。

直到現(xiàn)在，我還是會收到中介電話，問我10年前就早已賣掉的房子現(xiàn)在方不方便看房。

當(dāng)然，對于中介小哥的這種騷擾，大家還是要盡量理解。因為在二手房市場中，至少有20%的房源是他們通過頻繁的電話挖掘出來的。

22

買賣二手房過程中，你最大的幫手和阻礙都是中介。高手一定是最善于拉攏中介幫自己跑腿，幫自己砍價，給自己提供獨家信息的人。你可以通過中介費打折多少，中介費如何分期，房屋總價砍價提成，紅包等形式威逼利誘中介人員。

只有當(dāng)中介全身心的傾向于你這邊，你才能在整個過程中得到主動權(quán)和最大的利益。記住，和中介談感情是SB，中介心里只有利益。

以上經(jīng)驗都是純?nèi)巳獾姆e累。且看且珍惜。
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悠閑伊人

二手房買房砍價完美教程（讓您少花幾十萬買房）


先說結(jié)論：二手房買賣的談判，其實就是上下家利益的博弈，誰強勢誰更有策略誰就占有優(yōu)勢，謹記“底牌不能亮，籌碼是武器”的原則，在爭取自己利益的同時還需要作出些許讓步才能達到共贏。

最近剛在上海買房，經(jīng)歷的辛苦的挑房買房等斗智斗勇的環(huán)節(jié)和請教了很多房地產(chǎn)的前輩經(jīng)驗，深有體會，一味的強勢和不讓步，只有在特殊時期才會奏效，希望大家在保護自身權(quán)益的時候，也能換位思考，和氣生財。
利益不是僅僅只能靠掠奪才能得來的，策略才是最有用的武器。
希望大家都可以在2018年里使用有效的策略買到性價比高的房子和賣出一個好價錢。

買 房 立 場

房產(chǎn)市場有一句名言：“沒有滿意的房子，只有滿意的價格”。就是說，房子沒有十全十美的，一定有你不滿意的缺陷，而價格只要足夠低，再大的缺陷都不是缺陷。這說明，價格對買房人來說永遠是第一決定要素。只有在自己能承受的范圍之內(nèi)才存在房子好壞之分。所以，房價能夠砍掉多少，是房屋性價比高不高的重要衡量。
是否能買到性價比高的滿意的房子，和看房數(shù)量有很大關(guān)系，在看過幾十套房子后，從中挑選自己硬件最滿意的房子，接下來就是砍價談判了，砍價需要按照兩個步奏來完成：面談之前和面談。
一、在面談之前

1、帶家人二次看房。

在第一次看房比較滿意之后，務(wù)必要再復(fù)看一次，當(dāng)然我在攻略三里也說過原因，這里不再重復(fù)。而這一次切記不能還是同樣的人去看，而是要帶一個沒有看過房子的人看。如果是同樣的人復(fù)看，比如上次你一個人，這次還是一個人看，那么，上家就會認定你非常滿意房子，一定會買，房價就會咬死不降。所以一定要帶個家人去看，這次的主要目的就是演戲給上家看。即使家人對房子很滿意，也千萬不能表現(xiàn)出來，而是要當(dāng)著上家的面，挑房子的各種毛病缺陷，表現(xiàn)出很不滿意的樣子，還可以演出和你鬧矛盾不開心的戲，這時你也要表現(xiàn)的相當(dāng)尷尬才行?？赐旰?，順便讓你家人當(dāng)面問問上家房價多少，有多少下降空間。這樣做的好處就是，即帶家人復(fù)看了房子，又打擊了上家的自信心，為今后砍價做鋪墊，同時還能摸清楚房價是否有下降空間。
2、電話戰(zhàn)術(shù)。

為了方便解釋，以下以上海市區(qū)掛牌價500萬滿2年不滿5年的非普通住房舉例說明。這套房子賣家會產(chǎn)生差額5.6%的增值稅估10萬元，個稅2%10萬元，中介費1%5萬元，共25萬元；下家購買二套房為契稅3%15萬元，中介費1%5萬元，共20萬元。上家要求500萬到手價，下家需要承擔(dān)共計45萬元稅費。
當(dāng)你看中房子后，心里應(yīng)該有一個成交的心理最高價位，就是降到多少錢你可以馬上付定金。這個一定要清楚，而且絕對不能告訴中介，只能放在自己內(nèi)心最深處，比如說這個心理最高價為480萬稅費各付，也就是相對于上家的455萬到手價。然后，你告訴中介一個比455萬低很多的價格比如425萬，只要不是特別離譜特別外行的價格就好，就說是你的購買價格，只要上家可以降到這個價，我馬上買，然后讓中介在3天之內(nèi)反復(fù)多次打電話和上家砍價，至少一天2個電話，讓他告訴上家，你基本滿意他的房子，就是價格太高，你最多出到425萬，當(dāng)然這個會被上家罵的，不要緊，就是要讓他氣急敗壞。第二天讓中介再打電話，就說中介通過和你一天的溝通和勸說，你同意再漲5萬就是430萬買他房子，來試探上家的態(tài)度，他一定還是會罵人，第三天，再讓中介打電話，說中介經(jīng)理都出面協(xié)調(diào)了，好說歹說，上到宏觀政策，下到感情投資，你終于最后讓一口價，同意再加5萬435萬，已經(jīng)到極限了，再來看上家的態(tài)度，當(dāng)然他基本上不會同意，不用急，這只是第一步。
這樣做的好處就是，讓上家感覺自己房子掛牌價太高了，只有降價才能賣掉。另外，讓上家看到中介的努力和下家你的誠意，僅僅是因為房價高，才無法成交，即時上家的掛牌價并不高，而且你也覺得合理，那也不能馬上就出那個價買，因為這樣的話，上家會覺得賣便宜了，賣虧了，都沒人還價就賣掉了，反而容易造成上家跳價，到頭來吃虧的是自己。
3、付意向金。

如果你的最高心理價位455萬到手和上家掛牌價500萬到手相差很大時，用付意向金的方法可以比較準確的刺探出上家的真實低價。比如，你可以取5萬元現(xiàn)金作為意向金給中介，并寫好定金協(xié)議，上家沒有簽署前叫意向金協(xié)議，一旦上家簽字收錢就變成定金協(xié)議了，就具備法律效力了。此時，你意向金的價格務(wù)必要低些，比如還是435萬到手，雖然上家電話里不同意，但是真金白銀放在他面前，還是有很大誘惑力的。中介會在2-3天內(nèi)拿著現(xiàn)金和協(xié)議去和上家談的，一旦上家簽了，那么說明你走了狗屎運了，碰到個外行，當(dāng)然，大多數(shù)情況下，是不會簽的。但是，付意向金的最終目的卻是讓上家透露出他內(nèi)心的真實底價，因為上家會覺得下家已經(jīng)很有誠意了，5萬現(xiàn)金也帶來了，這時他就會明確透露給中介他的最低心理價位，比如說是490萬到手，他會要求中介回去說服下家你，把意向金協(xié)議改為490萬到手他就會簽。那么這次意向金的目的就達到了，一分錢不用付，就讓上家降了10萬元，多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家賣房的目的。

弄清楚上家為啥賣房非常重要，尤其是對談判來說。通常賣房無非是置換、移民、投資套現(xiàn)和遺產(chǎn)分配等，如果能碰到后面三種情況，那么恭喜你了，這三種情況是最好談價的，因為上家急需用錢，而且通常財大氣粗，不會在乎蠅頭小利，只會在乎付款時間早晚，如果你能首付7成以上，那么談判將會比較輕松，還能有較大的價格優(yōu)惠。但是，通常大家都是改善剛需，都是賣掉小房子置換大房子，這種上家價格最難談，分文必爭，而且付款時間要及時不能拖，這對下家來說是最艱苦的。所以，摸清楚上家賣房目的是你制定策略的重要環(huán)節(jié)。
5、掌控中介、要求打折。

所有買賣房子的朋友，一定要記住一點，中介費是可以打折的。雖然現(xiàn)在幾個大牌中介連鎖對外號稱公司規(guī)定中介費堅決不打折，但是，有錢不賺是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要堅決表態(tài)要走人去其他中介，再大的中介也會極力挽留你的。我讓你這樣做的目的不僅僅是要求中介費優(yōu)惠，更重要的一點是，你要牢牢把控住中介人員讓他必須為你說話，偏向你這邊談判。你可以在和上家面談之前抽空和中介攤牌，先要求中介費打5折，如果不打折就表現(xiàn)出態(tài)度強硬的要換中介，在他們挽留你的時候你可以提出條件，讓中介幫助你和上家砍價，給中介定個目標，如果可以談到435萬到手（當(dāng)然永遠不能告訴中介自己的最高心理價位455萬到手），那么中介費就不用打折，而且要看中介的表現(xiàn)，表現(xiàn)好，為你爭取更多利益，你會考慮中介費的問題的。
這點極為重要，談判過程中，中介的目標就是促成交易，他們不會故意偏向上家和下家任何一方的，誰不懂就欺負誰，誰好說話就壓榨誰，說白了就是挑軟柿子捏，只要能成交，損失誰的利益和他們沒有任何關(guān)系。那么，這就要求你必須把中介牢牢掌控在自己這邊，在談判時，必須要向著你這邊談，你們共同應(yīng)對上家，只有這樣，你才能盡可能得擺脫作為下家的天然弱勢。因為在你沒有付他中介費時，你就是大爺，你的要求中介不敢不聽，而且他只能千方百計的滿足你，才能賺到這點辛苦錢，這也是你為自己爭取同盟的有效手段。
此外，還可以額外教大家一點，如果你和中介比較熟悉，而上家又不是那種非常專業(yè)非常強硬的人，你可以和中介達成共識，只要中介可以幫你談到435萬到手以下，那么你可以額外付報酬給中介，比如多付50%或者多付一倍的中介費，這個錢可以給門店也可以給經(jīng)理。這樣中介就有了十足的動力幫你談判，你想想，中介談成你這一單生意相當(dāng)于做了兩單。動力大大的?。∠鄬τ谀銇碚f，砍掉的房價會遠遠大于多付的中介費。
二、面 談
1、暢談宏觀政策。

見到上家后，不要立刻開始談房價，而是簡單寒暄客氣下，聊聊家常，聊聊上家為啥賣房，聊聊小區(qū)周圍環(huán)境配套啥的。等熟絡(luò)后，你首先要談的就是宏觀政策，比如目前政府倡導(dǎo)“房子是用來住的，不是用來炒的”，上海等一線城市已經(jīng)開始大力發(fā)展租賃住房，十三五期間，上海將新增70萬套租賃住房，占新增住房的比例超過60%，而且，提倡“租售同權(quán)”，以后租房可以落戶，租房可以上學(xué)，上海的房價一定會跌，而目前應(yīng)該就是最高點了，然后，和中介配合著夸贊上家眼光好選擇這個最高點賣掉房子，將來一定會大跌的。總之，就是把政府如何抑制房價的政策通通搬出來，把自己都不信的東西說的上家都信了，就達到目的了。說實話，目前這個市場，這套說辭還是很管用的，我大概了解過，普通百姓中超過一半的人認為將來上海等一線城市房價會跌（我是堅決的看多派）。那么，在這種情況下還能堅持不降價的人就不多了。
2、表演雙簧。

面談時，如果你自己很有能力和信心，可以自己去談，如果沒有十足把握，可以讓家人陪同一起去，最好是那個陪你一起二次看房的人一起去談判。他的作用同樣是演戲。 在你談完政策之后，你家人可以開始針對上家的房子開始挑各種毛病各種不滿意，從樓層，朝向，裝修到小區(qū)環(huán)境和停車等等各方面，當(dāng)然不能是針對上家本人的，而是對你抱怨，一定要表現(xiàn)出不是特別滿意，只是抱著談?wù)効吹囊环N態(tài)度。
而且，這里最重要的一點就是，你家人還要故意說出還另外看中一套不錯的房子，性價比也很高，這兩套都是備選的方案。而你要表現(xiàn)出難堪尷尬的表情，并簡單的說明房子的幾處優(yōu)點即可。此時，就是要給上家造成一種感覺：你認可他的房子，但是你家人不喜歡，而且，你們還有另外一套房子備選，如果他不降價，就很難賣掉。這是你砍價的最有力的工具，再配合上中介的火上澆油，對上家的沖擊力是很大的。
3、所有優(yōu)點都是缺點。

談判中，上家一定會強調(diào)自己房子的各種優(yōu)點優(yōu)勢，但是，你絕不能承認附和，反而，你要將他說的所有優(yōu)點全部反駁為缺點，比如，他說房子離地鐵近，你就說人流量大吵鬧，你不坐地鐵只開車，他說小區(qū)環(huán)境好安全，你就說旁邊的小區(qū)更好，他說小區(qū)對面就是綠地，你就說工作忙根本不會去，他說房子裝修新，你就說老婆不喜歡要砸掉重裝，他說房子裝修老可以出租，你就說要自己住要重新裝，他說房型正，你就說房子你不住要出租無所謂?？傊?，上家說的所有優(yōu)點，你都要找到對立面反駁，從根本上消除上家的心理優(yōu)越感，只有這樣，他才容易動搖，不至于咬住不降價。
4、引導(dǎo)上家先提要求，讓他主動降價。

通過以上幾點，上家的自信心已被你打擊的差不多了，接下來，你可以客氣的讓他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能會提出，需要首付多點，付款快點，交房慢點等一切維護上家自身利益的要求，等他全部說完了以后，你要認真思考一會，小的要求可以答應(yīng)，但比如付款多點，交房慢點等原則性的東西不能馬上答應(yīng)，就借口說還要考慮下。在你答應(yīng)他一部分要求以后，作為交換條件，你就可以讓他主動降價了，這時讓中介配合你共同說服上家。之前，上家已經(jīng)同意490萬到手價了，現(xiàn)在在你答應(yīng)他部分要求的基礎(chǔ)上，讓他降價，這時，可以把之前的說辭和方法再反復(fù)用幾次，比如，房價馬上要跌了，不是很滿意他房子了，你家人更喜歡另外一套更便宜的了，迫使他調(diào)低價格，通過幾個回合下來，應(yīng)該可以降5-10萬元，到480萬到手。這個時候，已經(jīng)比他500萬到手降了20萬了。
5、展示更便宜房子的合同。

接下來，就是中介發(fā)揮作用的時候了。在面談前幾天，你需要讓中介翻閱之前幾個月的同板塊交易記錄，把比上家房子便宜很多的合同拿出來，你手機拍照后在談判這天準備好。等上家主動降價之后，你就可以乘勝追擊了，你直接了當(dāng)?shù)恼f，據(jù)你了解，周圍同類型的房子都賣的比上家便宜很多，同時出示照片給他看合同，如果，上家覺得不可信，你就讓中介拿出合同正本來給他看，這里千萬別讓中介主動拿出來，否則上家就不信任中介了，中介就比較難做人了，而是要在上家看過照片不相信之后再由你下命令讓中介拿出來給他看。沒有意外的話，上家在看到貨真價實的合同后，心理防線會奔潰一半，一定會覺得自己即使再降一點也不吃虧，畢竟有人賣的更便宜。其實，房子本身成交價就是有高有低，切記找低很多的給他看。此時，再加上你和中介的說辭，應(yīng)該可能降到470萬到手。此時，距離你的最高心理價位455萬到手（480萬各付），還差15萬。
6、談判籌碼是最有力武器。

面談之前，你自己務(wù)必要完成一項最重要的工作，理清思緒，梳理自己的談判籌碼。何謂籌碼？就是自己超過別的買房人的優(yōu)勢。比如，首付5成就比3成有優(yōu)勢，首付7成就比5成有優(yōu)勢，付款時間短就是優(yōu)勢，定金大就是優(yōu)勢，可以推遲收房就是優(yōu)勢，虛擬加價就是優(yōu)勢。這種籌碼可以說在談判時是最重要的武器，也是能否成功最關(guān)鍵所在。在經(jīng)過前幾輪的鏖戰(zhàn)后，上家已經(jīng)把自己房價中的水分全部擠干了，單靠口舌之爭已經(jīng)無法再繼續(xù)砍價了，接下來就是真刀真槍的干了。
目前，上家已經(jīng)降到470萬到手，差距15萬，這全部要靠你手中的籌碼來交換。這時，你可以很鄭重的提出，通常情況下買房都是付定金5萬的，為了表示誠意，你可以付10萬定金，或者再多付到20萬，讓上家安心，還可以明確表示，如果今天大家可以簽署定金協(xié)議，那么馬上轉(zhuǎn)賬20萬給他。另外，還可以提出簽合同當(dāng)天可以考慮將3成首付款150萬提高至5成250萬，提前多支付100萬給上家，簽貸款合同前一天付到7成，讓上家能早點拿到錢，保證他自己置換的資金需求。同時還可以結(jié)合面談第4條上家提出的而剛才未答應(yīng)他的要求滿足他，比如付款時間提前一周，或者推遲一段時間收房，讓上家有充裕的置換搬家時間。此外，還可以通過虛擬加價讓上家達到很大的心里滿足，比如說，你之前的意向金是435萬到手（你故意設(shè)定的談判低價，而455萬到手才是你的最高心里價位），談判之時你還是堅持這個價位，這時你就可以主動提出加價20萬讓步，以此作為籌碼逼迫上家讓步降價。
通過這一系列的條件交換，上家一定會被你的真誠打動，因為畢竟你的籌碼都是實質(zhì)性的好處，對上家來說都是得到利益的，作為交換，他一定會同意下浮房價，應(yīng)該可以降到460萬到手。這里最重要的一點就是，籌碼對自己來說是最重要的，一定要放到最后再提出來，如果一開始就提出來，那么上家就不當(dāng)回事了，而且就算降價也是上家本來就打算讓利的水分而已，那么，你這個籌碼就白白浪費掉了，說白了就是作為實質(zhì)性的利益交換，要用在最關(guān)鍵的時候！
7、苦肉計加感情牌。

通過之前的幾輪談判，相信你已經(jīng)和上家情投意合，水乳交融了，接下來就是感情投資，稱兄道弟的時候了。你先讓家人在一旁哭窮，訴說自己來上海成家立業(yè)的不易，道出置換學(xué)區(qū)房的苦衷，表明自己債臺高筑的苦難，換取他同情之后，再表達與他情投意合，兩小無猜，相見恨晚的友誼，并承諾在房子交接完以后，一定請他喝酒，請他去家里做客，最后，別忘了，讓他體諒下自己，給自己留點生活費和孩子的學(xué)費。相信任何人在感情攻勢之下，不可能無動于衷的，人都是要面子的，旁邊幾個人一捧他，少個幾萬塊問題不大。這樣，應(yīng)該可以降到455萬到手了。
8、協(xié)議簽署稅費各付。

經(jīng)過這一系列的談判，目前已經(jīng)達到你的心理最高價位455萬到手（480萬各付），但是上家認可的是到手價，這時你只需要說明一下，就是你愿意承擔(dān)上家的稅費25萬，就是要把這個稅費算在總價里，協(xié)議價為455+25=480萬，上家一定會同意的。這里鄭重說明一點，如同我在上海二手房置換必備終極攻略（三）反復(fù)強調(diào)的，一定要在簽定金協(xié)議時就簽署各付，堅決不能簽稅費全部下家承擔(dān)，原由參考之前的攻略三。
這時，中介也會覺得你是個善良的人，沒有一再堅持原本告訴他的435萬到手，而且，這時也可以讓他告訴上家，原本你的心理價位是435萬，意向金也是435萬，現(xiàn)在455萬成交，大家都有所讓步，好聚好散，何樂而不為呢！這就是我一開始說的，為啥永遠不能告訴中介你的真實心理價位，而應(yīng)該告訴他更低的價格，這樣才有可能通過大家的共同努力實現(xiàn)自己的目標！

賣 房 立 場

大家掌握了上述買房的談判技巧，應(yīng)該可以對應(yīng)總結(jié)不少賣房的談判經(jīng)驗了。作為上家我認為最重要的兩點談判原則必須要掌握：
原則一：上家必須統(tǒng)領(lǐng)全局。上家必須要有上家的氣勢和腔調(diào)，要讓中介和下家全部按照自己的意圖來執(zhí)行整個流程。
原則二：通過適當(dāng)?shù)奶摂M降價來換取下家的全部讓利。買過房子的人都應(yīng)該有這種體會，當(dāng)下家一再加價，而上家高傲的一分錢不讓還特別強硬時，常常會談崩，導(dǎo)致無法成交。下家看中的只有總價，上家可以通過適當(dāng)?shù)奶摂M降價，迫使下家提供更好的付款方式和讓利。
根據(jù)以上兩個原則及針對下家的談判技巧可以總結(jié)出上家在賣房談判中比較實用的談判方法：
1、掛牌價一定要高出最低心理價位。

上面講到，適當(dāng)?shù)慕祪r才能提高成交率，而且，沒有任何買房的下家是不砍價的，所以掛牌價必須高于自己的最低賣房心理價位，留出空間來給下家砍。
2、不接受電話砍價和面談砍價等一切性質(zhì)的砍價。

在你掛牌出去之后，每天都會有很多中介打電話來說詢問價格是否有議價空間，并且說已經(jīng)有客戶看中了，相信我，這樣的電話90%都是中介自己打的，根本沒有客戶看中，他們就是在瓦解上家的心態(tài)，通過頻繁的電話轟炸來迫使你自己降價，一定要頂住，電話里降價是最愚蠢的行為，因為就相當(dāng)于你直接把掛牌價給降價了，更可悲的是，電話里降完了，那邊電話一掛也不會有人買。在面談初期也一樣，不管下家如何給你宣傳大勢方針，如何演戲，你都要做到胸有成竹，臨危不亂，絕不降價。
3、主動出擊，掌握話語權(quán)。

下家的砍價方法基本都是挑毛病找缺陷，或者夸大房產(chǎn)政策。破解辦法很簡單，就是在他說之前，你就主動出擊，強調(diào)自己房子的優(yōu)點，放大房子的優(yōu)勢，忽略缺陷，大談特談。再就目前的政策和后市的展望發(fā)表一通慷慨激昂的結(jié)辯陳詞即可，讓整個談判氛圍向你傾斜。此外，還可以再舉例說明，比如同一個小區(qū)相同戶型的房子賣的比你還要貴等等。說實話，今后的房產(chǎn)市場任何人都說不清的，大家只不過是通過辯論來積攢心理優(yōu)勢和談判氣勢而已。
4、下家的付款方式永遠是最差的。

通常大家賣房都是要置換，那么你下家付款方式的好壞直接決定著你買房的進度。所以，談判開始后，你可以直接打斷下家無聊的開場白及寒暄客套，直接讓下家自己說清楚定金多少，首付多少，貸款多少，付款時間等。在他沒有說清楚之前，任何關(guān)于房價的事都免談，把下家的底細全部弄清楚。然后再根據(jù)他的付款方式考慮是否會影響自己的買房進度。這里最重要的一點就是，不管下家付款方式如何，不管是否滿足你的置換需求，你都要當(dāng)面表示他的付款方式是最差的，會耽誤你的買房進度，對此你很不滿意。再舉幾個編造的例子告訴他之前的幾個客戶都是首付7成8成，我都沒有賣。總之，就是通過貶低他的付款方式來打擊他的自信心和心理優(yōu)勢，讓他覺得沒有資格和你談條件，沒有優(yōu)勢和你砍價。
5、虛擬降價是上家最大的籌碼。

下家的談判宗旨就是砍價，而上家的宗旨就是讓下家滿足自己的要求。所以，虛擬降價是上家最大最有效的籌碼。掛牌價超出自己最低心理價位的部分就是留給下家砍的。你可以直接明確表示，如果下家滿足你多付定金，多付首付，縮短付款周期，延遲交房時間等的要求，你可以考慮降價，否則一切免談。記住，每次降價都必須換回下家的讓利，堅決不能無緣無故的降價。
6、爭取自己的利益最大化。

上家必須在整個交易過程中掌控全局，從協(xié)議簽署，付款時間安排，付款金額多少，下家貸款期限制定到過戶時間和交房時間的確定都必須按照自己的計劃來實施。這些在談判時就必須說清楚，并在定金協(xié)議和合同中明確下來，上家可以通過虛擬降價來表達誠意和讓步，從而達到自己的目的，讓雙方都不至于難堪并能愉快的合作。
總 結(jié)

二手房買賣的談判，其實就是上下家利益的博弈，誰強勢誰更有策略誰就占有優(yōu)勢，謹記“底牌不能亮，籌碼是武器”的原則，在爭取自己利益的同時還需要作出些許讓步才能達到共贏。一味的強勢和不讓步，只有在特殊時期才會奏效，希望大家在保護自身權(quán)益的時候，也能換位思考，和氣生財。利益不是僅僅只能靠掠奪才能得來的，策略才是最有用的武器。
部分觀點轉(zhuǎn)自一房一萬，權(quán)侵刪。

PS：祝愿大家在2018年都能買到性價比最高，自己心儀的房子
PPS：祝愿大家都可以不斷地賺錢，讓錢不斷生錢，在2018年讓自己有充足的現(xiàn)金儲備可以對自己心儀的房子一擊命中，不斷讓錢生錢的方法可見以下回答：
有100w左右的現(xiàn)金，有什么好的理財方式？P2P理財平臺你看好哪幾家？

anhui

20190629更新。
發(fā)現(xiàn)這篇依然很多人在看，來更新一下。
房子是2016年底交易的，目前過去三年，沒有任何其他的問題，但黑中介的錢是要不回來了，這里告訴大家，買二手房選個靠譜的中介員工很有必要，注意不是公司哈，是人。
目前二手房市場行情一般，所以可以盡量多看多選房子，不要一上來就聽中介說的天花亂墜就拍板買，多比較，時間充足。
另外貸款和按揭費在目前的情況下可能根據(jù)銀行政策有些變動，我之前寫的是三年前的情況，請大家以目前的市場情況為準。
希望大家都能買到心儀的好房子。
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原回答。
坐標廣州市天河區(qū)，去年底剛?cè)胧忠惶锥中粜停瑥目捶康浇环恐虚g歷時8個月左右的時間（正常只需要1-2個月時間），因為購房的過程比較曲折，所以先簡單提一下買房的經(jīng)過吧，這可都是我血淋淋的教訓(xùn)啊，希望能給第一次買房特別是買二手房的旁友們提供一點可以借鑒的經(jīng)驗。
2016年3月下旬，我在廣州裕豐地產(chǎn)（中介）的推薦下看房，房子的地理位置較好，價格在區(qū)域內(nèi)也較合理，所以就簽了購房合同交了定金等待過戶。5月初，中介突然電話我說房子被法院查封了，要我過去與業(yè)主協(xié)商中止交易。后來我得知房子是在簽合同的第二天就被查封了，但在簽合同前中介并沒將所有的房屋產(chǎn)權(quán)資料提供給我，而且他們也一早就知道房子是有被查封風(fēng)險的，而且房子查封后已也一直拖了半個月才告訴我說房子無法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易并由業(yè)主承擔(dān)所有購房產(chǎn)生的費用并賠償房價10%的違約金，但因為當(dāng)時業(yè)主夫妻二人的資產(chǎn)已被凍結(jié)，房產(chǎn)也全被查封，沒有辦法拿出錢來，然后我跟朋友就軟磨硬泡6、7個小時，終于說服業(yè)主給回已經(jīng)交的定金，也跟業(yè)主承諾說不會起訴他們，因為知道他們這段時間很困難，也體諒他們的難處。但是之前我已經(jīng)交了一半的中介費給中介，按揭費也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已經(jīng)交的中介費和按揭費中介就拒不退還，連相關(guān)資料都不提供，堅持稱已經(jīng)促成了本次交易，我去他們總公司找法務(wù)人員拿資料，結(jié)果直接被對方一把推到在地雙腿膝蓋淤青，然后我就報警啦，然后就人生第一次進了派出所，但警察也只是調(diào)解，也不能管買房的糾紛，所以之后仍舊是不了了之（像不像拍戲啊哈哈哈感覺好狗血啊，我心也是大還能笑出來）。
后來我也有找過房管局、中介協(xié)會、和消費者協(xié)會投訴，都沒有收到回音，找律師打官司也不太可能，因為中介費總額不大，沒有律師會接這個案子。所以當(dāng)時一兩個月我整個人心力交瘁也非常無助，基本打消了買房的念頭，也算是第一次切身感到社會的黑暗吧。（目前仍然沒有任何中介的工作人員聯(lián)系過我，這件事也一直懸而未決，希望有法律人士或者其他有經(jīng)驗的人士提供建議，錢的確是不很多但是我一個170個子的妹子被一把推翻在地我真的是太氣憤了，現(xiàn)在提起來都咽不下這口氣，從沒受過這么大委屈的我啊啊?。?/strong>
事情的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在5個月后，原業(yè)主聯(lián)系我說房子已解封，并且可以按原價格賣給我，我有點呆掉，不太敢相信。業(yè)主說覺得我之前非常體諒他們，而且買房過程中也受了很多委屈他們很過意不去，所以就按之前談好的價格，如果我愿意購買的話就可以立即交易。說真的掛完電話也真不知道是該高興還是難過，只想盡快結(jié)束這一切。有可能是上一次被騙怕了，所以這一次特別謹慎，所有交易的流程大部分都是自己跟進，也找了一個比較熟悉的中介朋友咨詢，所有整個交易過程都還比較順利，歷時一個半月就辦好了所有的手續(xù)。
我現(xiàn)在站在購房者和房地產(chǎn)從業(yè)者的雙重角度來寫一點二手房購買的過程中需要注意的事項，其他的答案我也看了看，基本流程都寫得很全面了，我也不再贅述，只寫一些自己在買房過程中切實碰到的比較容易忽略掉然后被坑的點吧（僅限廣州）。
一、看房階段
1、確定預(yù)算以及意向購買的戶型，如果是首套房以投資為主的話，請將地理位置作為第一參考要素，首選住宅型（70年產(chǎn)權(quán)），同時要注意周邊生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原開發(fā)商；如果是購買為了居住或是婚房，建議購買離工作地點半小時能夠到達的輻射圈中交通最為便利的房屋。上班路上耗時太長就算有自己的房子住，幸福感都會大大下降，我單位的領(lǐng)導(dǎo)住的地方離上班需要坐一個半小時樓巴，一遇上廣州的臺風(fēng)天根本沒法出門，中午才能到公司，雖然她買的房子是稍微大點單價也便宜很多，但是時間成本太大其實也并不劃算。
2、謹慎選擇中介，盡量看中介選房源，而不是看房源選擇中介?，F(xiàn)在挺多人買房會先在APP或者電腦上看一下房源信息再去聯(lián)系中介，有時候往往先看中不錯的房子，也沒注意中介是哪一家，就先聯(lián)系了。而中介現(xiàn)在很多時候發(fā)現(xiàn)買家很中意某套房的時候就會特地說，這是我們的獨家房源，言下之意就是必須跟他們交易才可以買到這一套房，如果房源特別合適買家就很容易妥協(xié)。還有在看中比較合適的房源的時候，中介會忽悠客戶交誠意金，說幫你鎖定房源，等你簽合同的時候誠意金自動轉(zhuǎn)為定金，如果有人這么說你可千萬別交這個錢，什么狗屁誠意金全都是忽悠你呢。還有，你把預(yù)算報給中介后，中介給你找的房源一般都不會在你的預(yù)算內(nèi)，一定是超過預(yù)算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介談好，超過預(yù)算的房子不看。另外，在看房前先跟中介談好中介費，一定不要等房看定了才談，廣州目前的行情基本是1%-1.2%就可以談下來，一上來就提2%甚至更高價的一定要記得往下壓價。
總結(jié)一下：1、盡量選擇大中介公司，如鏈家、中原等；2、看房不交誠意金；3、控制預(yù)算，不聽中介忽悠；4、先談中介費再看房。
二、購房階段
1、看好房后，準備跟業(yè)主簽合同，簽合同前有兩件事情要做，第一件事情是先跟業(yè)主談價格，一般正常房子都可以壓低3-5w，所以先盡量往下談。另外一件事情就是需要給房產(chǎn)查冊，確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。查冊的過程一般都由中介操作，查冊紙長下圖這樣，記得有兩張，第二張我畫圈部分重點注意，代表該房屋無抵押，產(chǎn)權(quán)清晰。當(dāng)時我自己買房的時候，中介只給我看了第一張紙，所以我根本不知道還有第二張紙的存在，也不知道房子存在抵押的情況，才導(dǎo)致后來房屋被查封的時候我毫不知情。

登錄/注冊后可看大圖

2、確定房屋產(chǎn)權(quán)清晰后，準備簽購房合同，在看購房合同的過程中一定要記得看違約責(zé)任一條，現(xiàn)在合同大部分都是約定如果因為買方或賣方的原因?qū)е陆灰谉o法完成的，須賠償對方房屋總價的10%作為違約金，同時最好需要合同中補充條款，用以約束中介的責(zé)任，約定如房屋交易不成功，必須退還全部或者部分中介費。
3、在簽合同的時候，如果要做按揭貸款，中介還會收取一筆名為按揭費和評估費的錢，這筆錢其實全部由銀行收取，總共加起來一般不超過2k（其實連2k都不需要，評估公司由銀行聯(lián)系，評估費約900塊，按揭費不要錢）但是中介不會告訴你，他們會說這筆錢是由按揭公司收取的，必須要按照房屋總價的1%收取，我當(dāng)時就說我只給2k，你能做就做不做拉倒，結(jié)果就是嘴上說著做不了結(jié)果麻溜的就給辦了。建議貸款年限可以盡量貸長一點，也可以根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況具體判斷。
三、過戶階段
如果能順利進行到過戶階段的話，恭喜你，你已經(jīng)離勝利不遠了，但是還是不能掉以輕心，記得要先辦過戶手續(xù)再轉(zhuǎn)賬給業(yè)主，同時要保留所有的收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證。在拿房產(chǎn)證的時候也要記得一定要本人帶上身份證在銀行人員的陪同下去領(lǐng)取，這時候已經(jīng)沒有業(yè)主和中介什么事情了。不過后期還需要中介配合收樓，如果業(yè)主逾期交樓，也可以按合同條款追究其違約責(zé)任。

登錄/注冊后可看大圖

至此，二手房交易大戰(zhàn)就算是勝利結(jié)束。

特別提醒
購買二手房真的會碰到不少的坑，無良的中介和業(yè)主都有可能會遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一個師妹買房，又被業(yè)主給坑了，簽好合同的第二天業(yè)主要求漲價不然就不賣了只退定金，師妹一氣之下直接起訴了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗時耗力，所以還是在買之前多長點心眼，也看看對方是個什么樣的人再決定是否購買。
現(xiàn)在想想也還算是幸運，畢竟按原價買到了中意的房子，到手之后還漲了不少。經(jīng)歷完這次感覺整個人都升華了，打怪技能是提升了，但是對很多事情的信任度也越來越低了。
所以也提醒大家，購買二手房畢竟不像一手房，是由地產(chǎn)開發(fā)商出售，出了問題還能夠找企業(yè)，二手房的業(yè)主具有太多的不可控因素，同時中介也會在中間利用信息不對稱謀利，所以買方在購房前還是要多做一下功課，千萬別學(xué)我啊，希望這篇文對即將買房的人有一些幫助。
olivia9208

斗斗

買房子這種幾百萬的大事，不能省個十幾萬實在說不過去，看完這篇，一定會對你有所幫助。

買房前，你得先明確幾點，才能讓自己的買房理智而不糾結(jié)：
1、自己住就別老是盯著房價漲幅，選適合自己的房子最重要。
2、不要完全相信專家言論，在中國，專家的作用就是引導(dǎo)輿論。
3、不要期望既能現(xiàn)在居住舒適，未來又有爆發(fā)性的價格增長的房子。如果有這種房子，也早就被業(yè)內(nèi)人士搶走了。
4、花很長時間看房，但是一旦有滿意的，快準狠拿下。


本篇文章的目的是為了讓大家在買二手房過程中有一個清晰的思路，羅列的點目的只有兩點：省時、省錢。
所以買房可以分為四個步驟：買房前找房源（省時）、看好房源找中介（省錢）、如何最優(yōu)貸款（省錢）、如何避稅（省錢）。

所以，許多買房過程中的小細節(jié)沒有提及，長文，先列一個目錄（可以根據(jù)目錄去下面找具體內(nèi)容）——

一、找房源階段：

1、一定要明確好自己的需求再找房，這樣最高效。

2、如何找房源，四步走最省時

a.根據(jù)自己需求明確房源的時候，先去鏈家，房源最多挑起來會比較省時
b.有中意的房源之后，一定要去愛屋吉屋看看，可以在線視頻看房，讓你省去很多圖片不符的煩惱
c.線下看房階段，可以借用鏈家的免費勞動力，服務(wù)最好
d.如果還沒有找到合適的房源，還推薦搜房網(wǎng)和房天下，房源多但不保真

3、看房階段需要留意的一些小TIPS


二、找中介階段：

1、除非你對這個行業(yè)特別了解，否則不要跳開中介。（附購房流程）

2、如何找到最合適你的中介？

a.如果圖省心，可以選擇鏈家，但這是最費錢的選擇。
b.對于南方群眾來說，房多多非常劃算，最為推薦。
c.搜房網(wǎng)、愛屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費+服務(wù)費都在1.5%，雖然便宜，但要提高警惕。
d.不推薦安居客，缺乏管理的平臺已經(jīng)被雜七雜八的中介攻占。


3、大中介最靠譜？中介里也得看經(jīng)紀人。

如何挑選最好的經(jīng)紀人。

4、不要盲目去跟中介砍價，但是該省的中介費還得省。

a.最推薦房多多，2999+0.3%的中介費
b.搜房網(wǎng)、愛屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費+服務(wù)費都在1.5%
c.傳統(tǒng)中介中我愛我家最近在爭奪市場，打出1.5%的中介費


雖然鏈家很貴，而且也不一定是最好的選擇，但目前絕大多數(shù)人還會選擇鏈家，那么

如果選擇鏈家，該如何砍中介費：

a、盡量晚砍價，不到交中介費前，這事千萬別提。
b、砍價的關(guān)鍵是聯(lián)系上業(yè)主。
c、一分錢一份服務(wù)，不要把中介費砍得太低。


三、交易前的貸款階段

貸款時一定一定要再找銀行問一遍，還有沒有什么優(yōu)惠。

1、貸款與市場息息相關(guān)，所以一定要了解各銀行最新政策（如何了解）

2、還款方式一般兩種，選擇等額本金還是等額本息？最推薦等額本息

3、還有哪些貸款的KEY

a.國家政策，關(guān)于貸款利息可以抵個人所得稅

b.可以買貸款銀行理財產(chǎn)品申請減免罰息和短期利息。

c.不要趕在年底申請貸款，年底審批貸款會緊一點，畢竟每年的額度有限

d.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款

e.在當(dāng)前大環(huán)境下，調(diào)息方式不要選擇固定利率


四、交易中的稅務(wù)階段

聰明的避稅不是違法，不過是把法律應(yīng)該歸還你的錢要回來。

1、最好的避稅方式就是買滿五唯一。

2、如何避個人所得稅

3、如何避契稅

正文

找房源階段

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明確目標（房子總價、首付、地段、樓層、戶型都不清楚），隨便看，覺得肯定會找到好房子的，這就跟很多女生沒事隨便逛淘寶一樣的道理，逛到最后也不知道買啥，而且很費時間。

所以，一定要明確好自己的預(yù)估價格、首付、地段、樓層、戶型等，再開始找房。

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a、在一頭霧水階段，先去「鏈家」根據(jù)自己的資金，地段等要求確定房源。lianjia.com

鏈家房源相對最多最真實，而且價格可靠，在這個階段，鏈家可以很快幫你明確自己最想要的房子在哪。

b、這時候，你需要粗篩房源，建議移步「愛屋吉屋」。https://www.iwjw.com

通過互聯(lián)網(wǎng)找房源最為方便，但是房源圖片的實際差距實在讓人有苦難言。

對于絕大多數(shù)人來說，跑到實地看戶型實在是種效率非常低下的事，在迅速決定小區(qū)階段，愛屋吉屋的一分鐘視頻替代房源圖片，可以讓你在最快時間內(nèi)確定想要的小區(qū)和房型。


c、線下看房階段，最推薦「鏈家地產(chǎn)」。lianjia.com

選房源和看房源是完全兩碼事，看房源最重要的真實房源和服務(wù)。

作為老牌傳統(tǒng)中介，鏈家主打真實房源，所以不用擔(dān)心看房階段會被推薦各種亂七八糟的房源，比較省心。而且鏈家的主要實力在線下，所以看房時的體驗會非常好。

d、如果還沒有找到合適的房源，我們還推薦：

• 想多看些房源，可以去看看 搜房網(wǎng) sofang.com
  

搜房網(wǎng)作為電商房產(chǎn)的老大，已經(jīng)擁有多年歷史，市場覆蓋率非常高。換言之就是房源多，而且業(yè)務(wù)員服務(wù)態(tài)度也非常好。
但是在房源真實性上，魚目混雜，不方便考量。

• 同樣另外一家多房源的網(wǎng)站 房天下fang.com
  

和搜房網(wǎng)相愛相殺，兩家還在15年因為百度保護費的問題一度把汪峰擠下頭條。兩家都是牟足了勁在競爭，所以想多看些房源，看完搜房網(wǎng)再看看房天下，會有意外收獲。


看房階段需要留意的一些小TIPS
可以參考買二手房需要注意什么？ - 知乎用戶的回答


找中介階段

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1、除非你對這個行業(yè)特別了解，否則不要跳開中介。

整個二手房交易流程非常繁瑣，如果自己去弄的話，不一定能搞定業(yè)主不說，而且很容易弄巧成拙。

要知道，買房最忌諱的就是耽誤時間，好房源是不等人的，不然賠了夫人又折兵。

整個買房流程可以參考狗哥的答案購買二手房應(yīng)該注意哪些問題？整個流程是怎樣的？ - 狗狗哥哥的回答

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a.最省心的中介，一定是鏈家，但一定不是最省錢的。

雖然鏈家的中介費高達2.7%，可在服務(wù)方面，鏈家有足夠的理由讓行業(yè)龍頭老大的地位名副其實。
包括從選房看房開始，到貸款稅務(wù)，和最后的收房驗收，鏈家都會全程陪同。

b.對于南方群眾來說，房多多非常劃算，而且服務(wù)也不差。
（可惜在北方的業(yè)務(wù)二手房拓展很慢）

2999+0.3%保險費的收費，在價格上可以說非常低價。
房多多對房源的考察非常嚴格，每個房源工作人員會實地勘察，進行拍攝。


c.搜房網(wǎng)、愛屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費+服務(wù)費都在1.5%

一般來說，如果要想在中介費上省點錢的話，選擇互聯(lián)網(wǎng)中介是個不錯的選擇。這三家在服務(wù)上區(qū)別不大，屬于眾多互聯(lián)網(wǎng)中介中最靠譜的。

如何選擇取決于你看中的房源在哪個網(wǎng)站。

d.不推薦安居客，缺乏管理的平臺已經(jīng)被雜七雜八的中介攻占。

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同樣一所中介里，經(jīng)紀人水平也會良莠不齊，而其實，整個購房過程中，服務(wù)質(zhì)量完全取決于你的經(jīng)紀人。

一個好的經(jīng)紀人，會熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。

差的經(jīng)紀人，可能會讓你在許多能省錢的部分，花了冤枉錢。

這時候，你需要記住幾點：

• 大中介的經(jīng)紀人不見得最靠譜，但是至少出錯有中介幫你兜著。
  
• 選經(jīng)紀人的時候一定要「貨比三家」，比如在鏈家看中一套房源，一定要去至少3家不同的鏈家門店去找各店經(jīng)紀人咨詢這套房源，交流中就能很輕松的判斷出哪個經(jīng)紀人最靠譜。
  
• 多溝通、多問，跟經(jīng)紀人建立良好的關(guān)系，畢竟他可是這個領(lǐng)域里最專業(yè)的人，你能省多少錢完全取決于他想告訴你多少。
  

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不要盲目跟中介砍價，但該省的中介費還得省。

• 首先，如果對中介費非常介意的朋友，建議使用互聯(lián)網(wǎng)中介，最好的是房多多，2999+0.3%保險費的價格，非常劃算。
  

• 如果是房多多沒有覆蓋的城市，搜房網(wǎng)、房天下、愛屋吉屋的中介費都是1.5%。
  

• 如果你一定想選擇傳統(tǒng)中介，那么我愛我家最近在北京為了搶占市場，也打出了1.5%的中介費口號，選好經(jīng)紀人的情況下，還是可以信任的，不過房源上可能要多跑跑。
  

對于絕大多數(shù)希望選擇鏈家的朋友來說，需要記住以下幾點：

1、盡量晚砍價，不到交中介費前，這事千萬別提。

砍價就是在剝削經(jīng)紀人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定會下降。

2、砍價的關(guān)鍵是聯(lián)系上業(yè)主。

如果不是簽了獨家合同的房源，一旦聯(lián)系上業(yè)主，就意味著你們倆有跳到其他中介的可能性，雖然是不道德的行為，但確實會給中介壓力。

從而在砍價上占據(jù)心理優(yōu)勢。

3、一分錢一份服務(wù)，不要把中介費砍得太低。

即使你可以把中介費砍到很低，那么在后續(xù)的服務(wù)里，經(jīng)紀人一定會在服務(wù)上把這個錢找回來。

所以，2.2%到2.4是一個合理的范圍，這取決于你在貸款，稅務(wù)等方面要麻煩中介多少。


貸款階段：

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• 目前還沒有任何一個網(wǎng)站會整合各銀行的貸款政策，所以你只能通過線下去了解。（你也知道中國的官方網(wǎng)站有多差）
  

• 一般大行在幾個大中介（例如鏈家、我愛我家等）總部設(shè)有辦公點，在那里可以各大銀行一次性問全。
  

TIPS：注意，是各地總部而非路邊門市店，小的門市店咨詢甚至?xí)霈F(xiàn)因為門市店經(jīng)紀人管賣房子，最新貸款政策不一定會及時了解。

• 挨家銀行詢問一下沒多麻煩，畢竟幾百萬的事。
  

了解完各大銀行政策后，你一定會對一個問題產(chǎn)生疑惑：到底選擇等額本金還是等額本息？

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這里有一個對比：等額本金和等額本息的區(qū)別、利弊、適合人群

從賬面上看，等額本金的還款額要比等額本息少，但是還是推薦等額本息的還款方式。

• 首先，考慮到我國現(xiàn)在的通貨膨脹率，貸款就是賺的。因為現(xiàn)在的錢，要遠遠值錢于未來的錢。
  

TIPS：永遠不要提前還款！

• 留意國家政策，在個稅改革中已經(jīng)明確一點，在將來房貸利息是可以抵扣個稅的，所以，還的利息越多，你的個稅就越少！
  

現(xiàn)在的個稅計算方式是：
（稅前工資-五險一金費用）*征稅點

改革后的方式是：
（稅前工資-五險一金費用-房貸利息）*征稅點

所以，等額本息換貸款利息多的缺點在個稅中被彌補了，而還款壓力明顯小于等額本金。

• 如果前期你就可以還更多的錢的話，為什么不少貸幾年呢？還的利息會更少。
  

記住，不要讓一點利息把你現(xiàn)在的生活壓垮，活在當(dāng)下。

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貸款的時候一定一定要再問銀行一句，還有什么辦法更優(yōu)惠嗎？

許多銀行都會有針對大客戶的優(yōu)惠政策，比如你在貸款銀行買了理財產(chǎn)品，有大額存款等。都有可能使你的貸款更加容易，甚至?xí)懈驼劭邸?/strong>

所以，多問，因為貸款經(jīng)理和理財經(jīng)理不屬于同一部門，許多優(yōu)惠政策你不問他們是不會說的。

記住這些貸款的KEY POINT，還能更省錢。


a.在業(yè)主貸款行購買理財產(chǎn)品，可以申請減免罰息和短期利息。

如果業(yè)主需要提前還款來把房子的抵押權(quán)騰出來，這時候就會有銀行的罰息和短期利息，這筆費用往往會轉(zhuǎn)移到購房者身上。
這時候，選擇跟業(yè)主同一銀行貸款，能減免一筆費用，再問問購買理財產(chǎn)品，是不是還可以減免一筆費用。

b.不要趕在年底申請貸款，年底審批貸款會緊一點，畢竟每年的額度有限

c.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款

d.在當(dāng)前大環(huán)境下，調(diào)息方式不要選擇固定利率
還款利率在貸款時有兩種選擇，一種是固定利率，即以貸款當(dāng)時利率計算，直到還款結(jié)束，利率不變。
另外一種是根據(jù)國家政策同步調(diào)息，國家降息你的利率跟著降，國家漲你跟著漲。
但是，國家都連續(xù)5次降息了，你還看不清形勢嗎。


稅費：

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不清楚的話可以先看看到底會有哪些稅費2015年新政后 最新二手房交易過戶費有哪些

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如果一套房源真的讓你滿意到可以跨越滿五唯一的界限，那么可以通過這些方法省錢：

個人所得稅的稅率，是可以按兩次交易差的20%來交的。這個交易差越小，交稅就越少。所以，咱們可以通過如下方法來避稅：

a.利用好網(wǎng)簽價

因為辦理過戶時，征稅完全取決于網(wǎng)簽價格，而非實際成交價格。

所以這時候就有了所謂「陰陽合同」的出現(xiàn)，即實際成交價和合同價不一致。通過縮小交易差來減少稅費。

具體施行的時候，把你的預(yù)期說給中介，他會非常明確的告訴你怎么操作的。

還有，網(wǎng)簽的房價比較低的話，契稅也會少一些。

b、許多中介都不知道，交易差是可以扣掉賣方在房子上額外花的錢！

交易差=現(xiàn)成交價-購入價格-其他額外開支

而額外開支主要有：

• 業(yè)主在買房時還給銀行的利息
  

比如我100萬買的房子，但是還完房貸可能是還給銀行120萬，那么這20萬算入額外開支合情合理。

所以這時候，你需要去銀行開個證明，來抵扣交易差。

• 裝修費用
  

房主當(dāng)年裝修的費用，也是可以扣除的。裝修費可以找評估公司做評估，也可以自己提交各種裝修憑證來扣除。

TIPS：去建材市場找些地下中介什么的野路子，可以搞來裝修憑證，但是被查出來就不好了，不推薦。


如果讀完之后對你有幫助，點個贊，讓更多的人看見，好嗎？
還有，即使你現(xiàn)在沒有買房打算，但早晚要買房的，收藏起來，為將來做準備。

簡單91

剛剛買了二手房，把遇到的一些問題和能想到的問題總結(jié)了一下。以北京為例吧
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更新：
關(guān)于網(wǎng)上房價與實際價格的差別
網(wǎng)上的房價不可信，除了鏈家在線，其他網(wǎng)站上多數(shù)房的標價都比實際價格低不少，十幾萬幾十萬什么的。就算是鏈家在線，也不那么靠譜，他們的價格一般和房主報價是一樣的，但他們也有不少不靠譜房源在上面掛著，比如已經(jīng)賣出的房子或者房主并不誠意賣的，他們都掛在網(wǎng)站上不即時撤掉。
我遇到過好多次這樣的情況：在網(wǎng)上看到一套性價比很高的房子，去附近的中介那里詢問被告知這套房子已經(jīng)賣掉了，并給你推薦別的同類型房源（一般來說都比你看的那套貴點兒）。
有一個小經(jīng)驗，可以稍微分辨一下鏈家在線上的房子是否還處于正常出售狀態(tài)，就是參考這套房的“帶看房記錄”，如果是最近幾天還有中介帶著去看房，那應(yīng)該是還沒賣掉，且房主誠意賣。
總之，為了得到某地區(qū)最準確的二手房信息，還是得實地考察，多找?guī)准抑薪榱私馇闆r，有的時候幾個中介都有同一套房源，有的時候房主會把自己的房子獨家交給某個中介，別的中介沒太了解，像鏈家會有那種獨家速銷房，他們先行支付房主一些錢得到獨家房源，承諾在某段時間內(nèi)以高于某個價格售出，如果沒賣出去的話，先支付的錢就歸房主了。這種房子一般都很搶手，在同類型房子里價格較高。
關(guān)于中介
在北京，幾個大點兒的中介，官方中介費都是總房價的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下來。比如鏈家，我們買房的時候和立水橋、奧運村這邊的鏈家都快拼了命了，也沒有砍下來半毛錢。比如立水橋的某個我愛我家，我們進去聊了幾句，中介小伙就主動說中介費我給你2.0%。
在帶看房子之后，如果你有意向見房主，有的中介會跟你收取意向金，說辭是“這套房子很搶手，約見房主的人很多，交了意向金表示出誠意，可以優(yōu)先安排你們跟房主見面，否則別人先交意向金先談，如果談妥你們連見房主的機會都沒有了”，對于要向你收取意向金的中介，只有一句話送給他“老子不給”，然后他也還是會繼續(xù)很積極地幫你聯(lián)系房主見面，不管你交不交意向金，他們的目的還是要促成交易的，所以不必擔(dān)心之前忽悠你的那套說辭?? 另外還有的中介不知道是疏忽還是故意的，跟你要意向金，拿出來讓你簽字的卻是定金協(xié)議，一定要看清楚??
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看房階段
房子情況：

• 首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
  
• 房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔(dān)額外的稅費。
  
• 如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……
  
• 和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過關(guān)，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。
  
• 房子的質(zhì)量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
  

周邊情況：

• 特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。
  
• 小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
  
• 小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
  
• 周邊交通狀況，必經(jīng)之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  
• 醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施有沒有。
  

簽合同階段

• 查看房產(chǎn)證、契稅票，看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什么要出售房子。確認中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
  
• 確定自己是否有購房資質(zhì)。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質(zhì)審核通過，房子才能在建委做網(wǎng)簽。
  
• 明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付來還清銀行貸款的話，你的首付是不走資金監(jiān)管的，等于你會直接把首付（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出首付的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
  
• 確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料，來確定你的貸款數(shù)額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關(guān)系。
  
• 和房主商定后確定最遲過戶日期，過戶后什么時候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內(nèi)遷走戶口，房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協(xié)議里加上。上面的幾個問題都是容易產(chǎn)生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  

（寫困了，大概就先這樣吧……）