如何賣(mài)房？二手房東必看

小米搞機(jī)員

當(dāng)出了買(mǎi)房寶典后，很多會(huì)員私信我能不能出個(gè)賣(mài)房秘籍。
壹
理清自己的需求
賣(mài)房前的前期工作，最重要的一點(diǎn)就是理清自己的需求。
只是掛牌估價(jià)想知道賣(mài)多少？還是決心出手？
如果是決心出手有必要看到最后，有砍價(jià)秘籍。
貳
市場(chǎng)調(diào)研，估價(jià)
想要賣(mài)房子就要知道自己的房子值多少錢(qián)，市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)可這個(gè)價(jià)錢(qián)。了解小區(qū)同戶型、類似樓層、類似裝修、稅費(fèi)、車(chē)位的所有掛牌價(jià)格。還有，記得看一下小區(qū)歷史成交價(jià)格（了解清楚成交價(jià)房子裝修、稅費(fèi)、樓層、有無(wú)車(chē)位）做對(duì)比，和成交數(shù)量。不知道哪里看的問(wèn)物業(yè)、中介、小區(qū)保安、廣場(chǎng)帶娃的老人，形成自己的價(jià)格體系。做完以上這些工作后，你就會(huì)對(duì)掛盤(pán)價(jià)的范圍心里有數(shù)，或高或低都可以按自己需求來(lái)。
業(yè)主群不要問(wèn)，也沒(méi)幾句真話，給你一個(gè)高價(jià)格，幫自己出貨，給你一個(gè)低價(jià)格大家看你是冤大頭。
叁
全網(wǎng)掛房
除了鏈家、德佑、我愛(ài)我家外，其它任何一家中介公司都跑過(guò)去，房子5公里內(nèi)堅(jiān)決跑完。
這里有個(gè)小技巧。掛牌時(shí)最好找經(jīng)理、店長(zhǎng)之類，不要找經(jīng)紀(jì)人，搞不好因?yàn)槟惴孔雍觅u(mài)，藏起來(lái)賣(mài)，這樣你家房子傳播會(huì)受到影響。
不與任何中介簽獨(dú)家。簽了獨(dú)家就代表其它中介推不了，有競(jìng)爭(zhēng)才有壓力。
肆
賣(mài)相
現(xiàn)在賣(mài)房一般會(huì)上門(mén)拍VR，如果是小中介也會(huì)上門(mén)拍照，這時(shí)候賣(mài)家要做的是在陽(yáng)光好的時(shí)候上門(mén)拍，這點(diǎn)低樓層賣(mài)家尤其要注意。
別本來(lái)采光就不好，搞個(gè)大晚上拍照，我看完VR就沒(méi)有來(lái)的欲望。
如果決心賣(mài)就把租客請(qǐng)出去，房子收回，空置賣(mài)房。因?yàn)檠杆俚匕逊孔右院线m的價(jià)格賣(mài)掉，遠(yuǎn)比那幾個(gè)月房租更有價(jià)值。
房子稍微倒騰下該扔的扔，一些壞掉的東西該擋住的擋住，如果有條件，老房子翻新兩三萬(wàn)搞定，更好出手的同時(shí)還能賣(mài)個(gè)好價(jià)格。
加入會(huì)員，有老房子翻新業(yè)務(wù)，有需要可以私聊。
伍
揚(yáng)長(zhǎng)避短
了解房子優(yōu)點(diǎn)，要給下家畫(huà)餅，比如小區(qū)附近有什么重大規(guī)劃？像拆遷、地鐵、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)規(guī)劃學(xué)位刺激這類的利好悉數(shù)擺上臺(tái)給下家看。了解房子缺點(diǎn)。比如低樓層，看一天里面什么時(shí)候采光好，就讓中介在采光好的時(shí)候來(lái)看房，其它時(shí)間采光差的就不要帶了。還有邊上如果是鐵路或者飛機(jī)航道下面、鄰居家練鋼琴等了解好時(shí)間，下家來(lái)看房的時(shí)候錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)間就不會(huì)有噪音影響。房子缺點(diǎn)很多自己視情況而定，逐一破解。如果可以盡量安排幾組客戶在一起看房造成火爆的假象，沒(méi)客戶也可以讓朋友打配合假裝客戶。在看房時(shí)盡量不要讓下家久待，時(shí)間久了發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題也多了，只要是房子多多少少有點(diǎn)問(wèn)題?？捶窟^(guò)程中，了解下家的職業(yè)，在哪里上班，購(gòu)房用途、性格特點(diǎn)等非常必要，坐下來(lái)談價(jià)格時(shí)心里有底。
陸
問(wèn)你為什么賣(mài)房
買(mǎi)家或者中介問(wèn)你為什么要賣(mài)房?回答郊區(qū)的說(shuō)想換到市區(qū)，市區(qū)的說(shuō)想換套大的，大的說(shuō)換大平層或者別墅。不要說(shuō)賣(mài)房為了出國(guó)，或者其它樓盤(pán)付了定金，欠錢(qián)什么的，遺產(chǎn)瓜分什么的，這樣會(huì)讓買(mǎi)家覺(jué)得你需要錢(qián)，到時(shí)壓價(jià)。也不要說(shuō)學(xué)區(qū)不好，房子舊等什么大實(shí)話。
柒
多配鑰匙，給到所有中介
賣(mài)房子時(shí)，一般會(huì)配十幾把鑰匙，給到所有中介，或鑰匙放在物業(yè)，這能大大節(jié)省你的時(shí)間。畢竟房子里也沒(méi)什么值錢(qián)的東西，就讓中介盡情帶看，看的越多，越可能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
捌
如果要置換，一定要先賣(mài)后買(mǎi)
這是防止自己的房子一時(shí)半會(huì)賣(mài)不掉，然后因?yàn)槿卞X(qián)被你的上家倒逼低價(jià)賣(mài)出，這樣就很虧。倒霉的房東都是這樣的，我不希望大家變成這樣的房東。
玖
如何砍價(jià)系列
一、掛牌后，會(huì)有很多中介給你打電話，先是了解基本信息稅費(fèi)之類，后面會(huì)試探你房子有沒(méi)下探空間或者說(shuō)有客戶看中房子問(wèn)還有多少空間。這個(gè)時(shí)候你要做的就是沒(méi)有空間或者看中面談，千萬(wàn)不能電話里砍價(jià)讓價(jià)，因?yàn)殡娫挾际窃囂侥銉r(jià)格底線根本沒(méi)人看中，如果電話里直接答應(yīng)，有真正的客戶看中，下家就會(huì)在你降價(jià)的基礎(chǔ)在砍價(jià)，你將失去談判的籌碼，這點(diǎn)我深有體會(huì)，換句話說(shuō)你將自己的底線全部告訴中介合下家，將無(wú)路可退，看中面談守住自己底價(jià)，爭(zhēng)取利益最大化。
二、面談價(jià)格
在面談時(shí)你作為上家你的底線就是不讓價(jià)，哪怕你還可以便宜30萬(wàn)，在整個(gè)談判過(guò)程中要保持一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)，你可以說(shuō)房子各種優(yōu)點(diǎn)和你也是置換剛需來(lái)表達(dá)不讓價(jià)的態(tài)度。
能約你出來(lái)的基本能接受掛牌價(jià)格，只是希望在談下來(lái)的時(shí)候能談一點(diǎn)是一點(diǎn)的心理，為自己賺取安慰，上家一定要抓住下家得心態(tài)，簡(jiǎn)單說(shuō)不講價(jià)他也要買(mǎi)得，而且中介也會(huì)看情況，在上家不讓步得時(shí)候給下家做思想工作，如果實(shí)在礙于面子，或者不希望談崩適當(dāng)下浮一點(diǎn)表達(dá)誠(chéng)意即可，前提是要有個(gè)條件不能白白放價(jià)格，如這是凈到手價(jià)格，稅費(fèi)、中介費(fèi)不承擔(dān)，多久付款，首付付多少，將交易時(shí)間縮短，交房時(shí)間拉長(zhǎng)，如買(mǎi)得房子在裝修，裝修三個(gè)月，散味道三個(gè)月，這樣六個(gè)月時(shí)間，總比直接出去租房子省了多少租金，上家要做的是把握全局，掌握節(jié)奏，想方設(shè)法讓中介和下家跟自己節(jié)奏走。
在談價(jià)格過(guò)程中如果是熟悉得中介事先準(zhǔn)備好幾套以前成交高價(jià)格的材料，手機(jī)拍照，手機(jī)APP查真實(shí)性更高，近期如果沒(méi)有成交價(jià)格高的，就拿去年或者以前的，在下家砍價(jià)時(shí)在合適得時(shí)候拿出來(lái)，看這之前我們門(mén)店成交得房子，這個(gè)價(jià)格，比你現(xiàn)在看的這套稍微貴點(diǎn)。建議在輸出多輪周邊優(yōu)勢(shì)后使用。
砍價(jià)技巧還有很多很多，具體就不在此處展開(kāi)了，可以加知識(shí)星球探討。
拾
防止別人瞎搞
如果你的房子被別人看中了付了意向金或者定金，如果有人給你打電話千萬(wàn)不要說(shuō)房子已經(jīng)賣(mài)掉了。
原因有二，第一是會(huì)各種途徑跟你說(shuō)房子賣(mài)便宜了，你吃虧了，我這里有客戶出了更高的價(jià)格，，阻擾你賣(mài)房，畢竟掛牌房子那么多，性價(jià)比房源就那么幾套，我賣(mài)不掉別人也別想賣(mài)掉。
第二、就是你房子剛收到定金，還沒(méi)簽合同付首付，這樣下家違約性很大，你和中介說(shuō)賣(mài)掉了，這樣別人就不會(huì)給你推了，萬(wàn)一下家違約，賣(mài)不掉又沒(méi)人看房就尷尬了。
正確的做法是簽完合同，如果有中介打電話就說(shuō)漲價(jià)了，等過(guò)戶完在公開(kāi)說(shuō)賣(mài)掉了。
拾壹
賣(mài)房如何解押
如果房子有抵押，賣(mài)家，買(mǎi)家，中介簽訂好三方的服務(wù)合同內(nèi)容加一條用下家首付得錢(qián)還貸款，省的自己要找第三方公司墊資。
上面是我多年總結(jié)下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，不是很完整下回有空在更新，有些雖然看起來(lái)比較自私、不人道，但絕對(duì)合理合法的，站在自己的角度首先是要保證自己的利益不被侵犯，其次不惡意損壞他人利益思想和行為
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