收藏！2023年買房避坑10條走心建議

★小梁帶你玩手機★

1、2023年一季度房地產(chǎn)大形勢下怎么買？

2023 年房地產(chǎn)市場迎來復(fù)蘇。信貸基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)都十分穩(wěn)固。一線城市房價基本穩(wěn)定，全國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈趨向景氣。

2023 年前2 月，全國商品房銷售額同比下降0.1%。2023 年初到3 月14 日，重點城市新房網(wǎng)簽同比下降6.5%，二手網(wǎng)簽同比上升50.8%。

3 月份，我們預(yù)計供給進一步改善，商品房銷售量進一步向好。

在此情形下，我認為2023年，大家盡量選擇一二線城市買房，一線北京上海深圳廣州，二線杭州、成都、武漢、合肥、西安、南京、蘇州、重慶。

2、2023哪些城市不能買？

盡可能不要買三線福州、沈陽、濟南、青島，因為這些城市的產(chǎn)業(yè)不夠密集，人口也不夠多，我預(yù)計這幾年三四線城市的房子基本不會漲。

甚至部分二線城市也要看著買，尤其近些年潮水褪去，像鄭州這種過去還可以的省會，最近兩三年可能都不是一個適合買入的時間點。

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3、買一二線城市最應(yīng)該注意什么事情？

根據(jù)你選擇的一二線城市，了解當?shù)氐馁I房政策，限購和限貸。如果按揭你可以貸幾成？如果抵押，一般可以做到貸房子評估價的 7 成。有的城市可以更多，比如杭州深圳（指導(dǎo)價出臺前）普遍可以做到 8-9 成，意味著你可以同樣的首付，買到更大的房子。

4、小白最應(yīng)該注意什么問題？

第一個是小白要注意甄別房源性價比，不沖動購房。看好了買入城市之后，還要多做功課了解該城市2023年及未來的房價走向。是看漲還是看跌。

第二個是要注意辨別真實行情熱度，多觀察一段事件，不要被表面現(xiàn)象所迷惑。還要多看房，盡可能的看房200套，讓自己從量產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)變，真正的入門買房這件事兒。

第三個是第一套房很重要，第一套房買得好，第二第三套房子就會容易得多。

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如果第一套房買錯了，比如買在環(huán)京或者三四線城市，或者在不是很好的時間買房，第一套房可能面臨長期不漲，或者房價下跌。這樣一來，你至少要花四五年時間才能解決第一套房子帶來的問題。

如果你不懂專業(yè)的買房知識，很多人一輩子都會被套住，從此再也不能繼續(xù)買房。

5、老手最容易踩什么坑？

追漲殺跌是很多人的通病。買房切記，千萬不要有追漲殺跌的想法。

一方面，我們沒法準確預(yù)估未來兩年左右，一二線城市行情，房價是否已經(jīng)到了谷底，可以果斷拋掉。萬一大幅度反彈，我們就錯過了躺著賺錢的好機會。

另一方面，我們沒法預(yù)估房價的上漲是否達到了最高點，一味追漲買入，可能迎來房價的暴跌。到時再收手就晚了，甚至可能大把的虧錢。

很多時候，我們只需要讓子彈再飛一會兒~

6、買二手房最應(yīng)該注意什么陷阱？

第一個是二手房需要辨別真假筍盤。筍盤并不是指價格便宜的房子。而是沒有同類競品硬傷，也沒有復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和抵押問題的好房子。

筍盤出現(xiàn)的原因之一是業(yè)主急用錢，由于離婚，兄弟分家，生意倒閉，賣房治病等原因低價拋售房子。

但是我們市面上見到的大多數(shù)低于市場價的房源，或多或少都有一些硬傷，這根本不是筍盤，只是硬傷房的真實價值。

第二個是晚交房。說好的今年三月份交房，結(jié)果等到了明年十二月份都遲遲不交房，而且還惡意上漲房租。這就讓人傻眼了。

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第三個是售房合同周期約定的過長，比如正常三個月拿到錢，卻約定到6個月。

第四個是被逼定。也就是說實際上沒那么多客戶，卻制造緊張氛圍，談判中因為談判氛圍到那了，迫于面子加價購買或者降價賣出。

7、北京的房子哪些不能買？

第一個是豪宅的小戶型。一般這種產(chǎn)品都很雞肋，不但難進富豪圈層，而且錢花得不值。

第二個是遠郊區(qū)無配套的剛需小戶型。不但沒能成功上車北京，還比環(huán)京價格貴了3倍不止。而且配套不如環(huán)京，租也不好租。

第三個是商辦。這里主要指非核心區(qū)偏寫字樓性質(zhì)的商辦，它基本都是辦公的，流通性差。而且投資回報率不高，升值空間不大，想要出手也很難有人接盤。

第四個是學(xué)區(qū)溢價過高的小區(qū)。雖然溢價過高，但不代表價格高。而且近些年的政策，也不看好學(xué)區(qū)房。一個是多校分區(qū)劃片，一個是教師輪崗制度。這兩大政策都給學(xué)區(qū)房降了溫，更別提溢價過高的學(xué)區(qū)房了。

8、上海的房子哪些不能買？

第一個是老破大，它有個別名叫：塔樓。老破大的大，其實是打問號的。它只是產(chǎn)證面積比較大，實際上往往得房率不高。使用空間遠小于同樣產(chǎn)證面積的板樓老破小。

不少的大樓容易年老失修，水、電、樓體出問題之后，很難協(xié)調(diào)統(tǒng)一意見。該維修的也無法籌錢維修，自己住的都不太舒服，更不要說是拿出來賣了。

第二個是物業(yè)差的高層。最頭疼的問題是：電梯維護不當。高層電梯出問題是常有的事情。而且還很難賣出去。

第三個是低層和頂樓。低樓層的老房子有采光、潮濕等問題。頂樓的房子，主要是隔熱和漏水問題。

第四個是風水不好的房子。比如，路沖的房子，上海典型的小區(qū)有葛洲壩虹橋紫郡公館。再比如，上海還有不少靠近殯儀館、火葬場、墓地的房子。比如嘉定的路勁悅茂府，徐匯的田林十二村。即使板塊位置和配套不錯，也盡量不要買。

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9、廣州的房子哪些不能買？

第一個是房齡較大的二手房。買二手房時，很多人只考慮到戶型、地段等，卻忽略了房齡的問題。如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等都產(chǎn)生不好的影響。比如房齡越老，貸款的年限就越短。

第二個是產(chǎn)權(quán)不明確的房子。這很可能會影響到以后的賣房流程，對購房人很不利。比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去，這就隱藏了很多風險，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都變得費勁起來?，F(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視，如果一直沒法解決，就極有可能在轉(zhuǎn)賣的時候影響到成交價。

第三個是法拍房。法拍房表面便宜，但很可能拍下來收不到房子。另外，法拍房也不允許貸款，拍下差不多一個星期就要全款付清，所以沒有充足現(xiàn)金的家庭最好不要買。如果真要買，建議找專業(yè)的法拍中介機構(gòu)。

第四個是別墅。絕大多數(shù)別墅是自住產(chǎn)品，沒有投資的價值和增值空間。尤其是要買郊區(qū)別墅的，接盤俠很少。因為郊區(qū)的各種基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)院、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)選擇少、質(zhì)量不高。郊區(qū)別墅，流動性很差。

10、深圳的房子哪些不能買？

第一個是商業(yè)公寓。長期的高額租約，基本等一年后包租公司會跟業(yè)主談降租，不然就退租?？膳碌氖遣煌ㄈ細猓趟屉?，一手買可以正常首付5成，因為是商業(yè)貸款，利率會比較高，二手不用想，基本沒人接盤，需要全款，稅費超過10%。

第二個是有硬傷的樓盤。比如獨棟無花園、樓層太低、戶型奇特、噪音太大等。對于硬傷不能改善的房子，如位置、樓層等，虎媽建議盡量避開，免得自己低價拋售。即便降價出售，也會面臨成交周期長等問題，急用錢時就可能一降再降。

第三個是老破大。流通性會越來越差，賣得慢、漲得更慢，應(yīng)謹慎選擇。因為雖然單價低，但總價不低，富人看不來，窮人買不了，買家極其稀少。

第四個是臨深區(qū)域。臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房數(shù)不勝數(shù)完全賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折。買房子是買漲，而不是貪圖便宜。未來深圳的核心區(qū)與臨深的價格差異會越來越大。幾乎很少人入住的大亞灣鬼城，就是大部分臨深區(qū)域最好的例子。

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