北京置換攻略

小米搞機(jī)員

最近幾年北京的二手房主力軍都是置換的客戶，畢竟300-500萬的房子（首套貸款，首付100-260萬），掏空六個錢包，剛需還能勉強(qiáng)上車；但是800萬以上的房子，即使掏空8個錢包，大部分人也是夠不上的，只能是改善群體來接，也就是賣一或者賣多買一，當(dāng)然這里肯定不包括土豪，高收入等不差錢群體。

今年雖然市面上掛牌量再增加，但是價(jià)格沒跌反而漲了點(diǎn)，原因在于掛牌中有相當(dāng)一部分是改善業(yè)主，這種業(yè)主雖然房子掛牌在售，但是也會有很多不靠譜，在沒有看到合適房子的時候賣不了，所以說掛牌量只能做參考，不能做為衡量市場走勢的標(biāo)準(zhǔn)。

目前北京二手房市場，至少超過一半是改善群體，咱們今天聊聊如何安全穩(wěn)妥的換房。

換房策略分三類：1、先賣后買；2、先買后賣；3、同時進(jìn)行。針對這三種不同的策略，咱們做個分析，不同的策略適應(yīng)不同的客群，以及市場環(huán)境和政策都會影響換房。

1、先賣后買，顧名思義就是先把自己的房子掛出來，等到賣出去后，再去買適合自己的房子。優(yōu)勢是交易違約概率很低，只要買你房子的人能順利進(jìn)行，你要買的房子流程時間配合好，就沒問題；缺點(diǎn)就是有可能等你把房子賣了之后，買不到合適的房子，尤其是市場上行的時候，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少，最后你不得不將就下，不然最后可能寶馬變牛車。

操作要點(diǎn)：先評估下自己房子的價(jià)格以及出手時間，參考目前同類型產(chǎn)品報(bào)價(jià)、掛牌時間、成交價(jià)等，這個節(jié)點(diǎn)一定要理性分析，不要認(rèn)為我對房子有感情，把心理情感加到房價(jià)里，沒有人會為你的心理情感買單；但是往往現(xiàn)實(shí)中很多客戶都是這種心態(tài)。最后你要有目標(biāo)小區(qū)和戶型，建議備選幾個，不能自己要買什么樣的房子都不知道，稀里糊涂先把房子賣了，回頭發(fā)現(xiàn)手里的預(yù)算買不到心意的產(chǎn)品，所以理性、制定好策略尤為重要。市場下行的時候特別適合先賣后買。

2、先買后賣，這個策略有賭的成分，比較適合激進(jìn)的客戶，當(dāng)然市場上行的時候一般也適合，但是還是要做好自己房子的評估，自己的房子是否好賣很重要，比如你的房子是老破大無學(xué)區(qū)還是頂層，不管市場如何，先賣為主，有可能需要一年半載才能出掉；優(yōu)勢是你可以以合適價(jià)格買到自己喜歡的房子；缺點(diǎn)就是有違約的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定時間內(nèi)自己的房子沒有處理掉，有沒有備選方案很重要。

操作要點(diǎn)：評估自己房子出手的難度，還要業(yè)主給你一定的周期，一般情況下4-8個月不等，具體看情況而定。一般來說，市場上行的時候，適合這個策略。

3、同時進(jìn)行，這個策略是最保守的，不過也是最難操作的，需要滿足的點(diǎn)很多，要同時滿足有一個適合你的房子（合適的價(jià)格、合適的交易時間），還要有一個能接手你房子的客戶，條件要完全匹配你的情況。優(yōu)點(diǎn)就是基本沒風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)是操作難度太大，需要碰，加大你換房的時間，我見過有人7年多沒有換成房。

換房是兩次不同的交易，即是賣家，也是買家，兩種不同的心態(tài)，所以理性很重要；但是大部分人都上頭，即覺得自己的房子最好，應(yīng)該賣個好價(jià)，又覺得要買的房子太貴。這是人性，所以理性分析自己的情況尤為重要，你換房的目的最重要，是為了改善居住環(huán)境，還是為了孩子上學(xué)，或是為了老人養(yǎng)老，每家情況不一，沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即使市場不錯，也不能說大家都適合先買后賣，具體情況具體分析。
置換案例分享：四成首付上車二套
男方經(jīng)營一家公司，女方大廠，夫妻年收入140萬，手里資金150，16年首套350萬、按揭結(jié)清。為了學(xué)區(qū)，打算賣了首套置換，一共500個，家里人籌集一部分，男方公司賬上900個，經(jīng)公司合伙人同意，先借給男方購房，后續(xù)還上。過戶后，辦理抵押貸款，歸還公司900。成功上車1500萬。
有人會問，如果沒有這900，該如何湊夠！市場上有一種過橋墊資三方。幫忙墊付，后續(xù)過戶在抵押貸款結(jié)清過橋。所有成本都可節(jié)省出來。
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