我再說(shuō)一次，不要公積金組合貸！

劉丹

小白的購(gòu)房之旅，路途坎坷，放在面前總有那么幾座大山難以跨越。

那是啥，在敲動(dòng)你心？


切，還不是諸如：

我是選等額本息，還是等額本金呢？純商業(yè)貸款呢，還是公積金組合貸呢？


關(guān)于前者，我早就撰文寫(xiě)了《求求你們不要再糾結(jié)還貸問(wèn)題了》。

而公積金組合貸，卻仍舊如同緊箍咒一般，緊緊地纏繞著無(wú)數(shù)人，無(wú)數(shù)人為了這組合貸，前赴后繼，要不然對(duì)不起自己含辛茹苦交了那么久的公積金。

公積金省錢(qián)嗎？

當(dāng)然省錢(qián)。畢竟利率擺在這，低至首套房3.25%。


目前首套商業(yè)貸款首套大概在5%，LPR+30bp上下。


兩者一對(duì)比，公積金足足低了一半有多。你說(shuō)不誘惑，那是不可能的。


很多人在買(mǎi)房這件事上，都是希望一分一毫算計(jì)得清清楚楚，翻來(lái)覆去去追問(wèn)哪個(gè)銀行房貸利率最低，哪種方式最低，利率能低5個(gè)bp，他們可以?xún)裳郯l(fā)光般像是撿到大寶貝。

然而這個(gè)所謂的寶貝，不過(guò)封頂最多一百萬(wàn)。

毫不夸張地說(shuō)，你對(duì)一百萬(wàn)的態(tài)度，就是你對(duì)公積金貸款的態(tài)度。


而這個(gè)一百萬(wàn)，是夫妻雙方合并換來(lái)的，一人申請(qǐng)，實(shí)際只有60w。

沒(méi)錯(cuò)，換一只單身狗而論，你執(zhí)著公積金，其實(shí)就是跪舔60w。

這還是2015年10月后的政策。

在這之前，一人只有50w，夫妻合計(jì)只有80w。五年都要過(guò)去了，公積金也不過(guò)是每人漲了10w而已，約合20%漲幅，相信我，未來(lái)也不會(huì)大漲幅。

但是房?jī)r(jià)卻是足足翻倍了！


你過(guò)去買(mǎi)一套房子200w，能夠申請(qǐng)80w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款140w里面大頭，57.1%。


但現(xiàn)在這套房子400w，能夠申請(qǐng)100w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款280w里面小頭，35.7%。

未來(lái)假設(shè)這套房子800w了，能夠申請(qǐng)120w夫妻聯(lián)名公積金，占七成貸款560w小小頭，21.4%。


公積金的邊際效用是逐級(jí)遞減的。


本來(lái)就是蚊子肉，然后越來(lái)越像蚊子折翅斷腳后的肉。


但你分分鐘會(huì)給這折斷翅膀斷胳膊斷腿的蚊子拖死你整個(gè)房貸使用效率。

還不如一巴掌拍死了省事。


當(dāng)一個(gè)人能夠從全局去建立樓市思維的時(shí)候，他就不會(huì)僅僅在意這一百、幾十萬(wàn)的小貸款了，這個(gè)時(shí)候，才叫做真正踏入房產(chǎn)投資的門(mén)檻。（注意，沒(méi)看到這個(gè)強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)投資，就別往下看了，免得你們難過(guò)。）


各位，千萬(wàn)別揀了芝麻丟了西瓜。

還是慢慢捋清楚吧。

再次強(qiáng)調(diào)，公積金貸款的確省錢(qián)。能省大多數(shù)人肉眼可見(jiàn)的錢(qián)。

現(xiàn)在來(lái)看看到底是怎么個(gè)肉眼可見(jiàn)的省錢(qián)。

我們已經(jīng)知道了等額本息要永遠(yuǎn)優(yōu)于等額本金，不懂往上拉文再看。


那么公積金貸款自然是優(yōu)選等額本息還款的了，這個(gè)不做贅言。

廣州目前只有一手房可以做公積金三十年貸款（開(kāi)發(fā)商愿意做的前提），那我們以夫妻100w計(jì)算，分別以3.25%和5%計(jì)算公積金貸款和商業(yè)貸款等額本息，大概可得列表：

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其中公積金利息三十年合計(jì)56.67w。

而商業(yè)貸款三十年利息合計(jì)93.25w。

兩者93.25-56.67=36.58w。

哇靠，你們要高潮了！


新房三十年公積金貸款竟然能省下36w元利息，兄弟姐妹，何樂(lè)不為。

然而這個(gè)總利息前提是你三十年內(nèi)一直不提前還款。

而按照一套新房，目前兩年等收樓，出證一個(gè)月到一年皆不等，那加上新證兩年限售限析產(chǎn)，我們就粗略認(rèn)為至少持有五年，五年才是一個(gè)投資新房的最基本的小周期。


我們可再得一列表：

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這意味著你買(mǎi)新房，五年，一百萬(wàn)的公積金貸款比一百萬(wàn)的商業(yè)貸款，節(jié)省了8.6w。


攤分下來(lái)約等于1.72%的年化收益率，還是比余額寶要好的。


這就是蚊子肉。你說(shuō)蚊子肉也是肉，我也無(wú)法反駁。


但你為了這蚊子肉，你知道損失了多少嗎？


你兩夫妻聯(lián)名買(mǎi)新房，聯(lián)名用公積金貸款，聯(lián)名毀掉了首貸資格，聯(lián)名放棄了騰名額。自2019年，廣州公積金貸款記錄也將作為房貸記錄，補(bǔ)錄上征信。

在這個(gè)本應(yīng)置換的可能會(huì)風(fēng)起云涌的五年期間，一個(gè)公積金貸款，毀掉你可能的翻身機(jī)會(huì)。


而這也僅僅是建立在房貸利率是5%這樣的歷史相對(duì)高峰之下。


商貸利率越下行，公積金貸款省得越少，意味著越貴。

這是新房肉眼可見(jiàn)的省錢(qián)。犧牲的是五年以上的捆綁，你們析產(chǎn)脫身不得，置換難度系數(shù)增加不少。


那二手房又如何呢？


二手房公積金貸款也是肉眼可見(jiàn)的省錢(qián)，但這是建立在更大的交易犧牲之上的，最后再表。


廣州公積金中心對(duì)二手房公積金貸款要求：

• 不同一手，二手最多20年，樓齡+貸款年限不超過(guò)40年；
  
• 貸款人年紀(jì)+貸款年限，男性不超過(guò)65歲，女性不超過(guò)60歲；
  
• 家庭第三套房子不予貸款；
  
• 每人/家庭僅能使用兩次公積金貸款。
  

還是以目前3.25%公積金二十年貸款100w、首套商業(yè)貸三十年5%計(jì)算（公積金貸款20年的同時(shí)，商業(yè)銀行可以貸款30年），可得下表：

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公積金著數(shù)嗎？

在整整三十年的時(shí)光里，這意味著公積金貸款能夠有年化14%的收益，只有當(dāng)你有高于此的理財(cái)收益時(shí)候，商業(yè)三十年貸款才顯得更劃算。

我們把商業(yè)貸款降低到4.65%（當(dāng)前LPR）來(lái)再算一遍。

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公積金貸款年化收益依舊有10%，世界仍舊很美好。

當(dāng)這套二手房五年期你要截?cái)嗷蛘哔u(mài)房的時(shí)候，那跟三十年有何不同，請(qǐng)看下圖：

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這個(gè)圖表看起來(lái)更是迷人，五年期截?cái)?，三十年等額本息跟公積金貸款二十年等額本息相比：

即使在LPR不加點(diǎn)，即4.65%的利率，后者比公積金差額內(nèi)部收益約等于53%的回報(bào)才能保本。

如果是當(dāng)下5%的利率，意味著后者比公積金差額收益必需81%的回報(bào)才能保本。


只要你買(mǎi)二手房，想在五年期內(nèi)拋售房子，只要利率還沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)下跌到4.65%甚至更低，或者是回到以前基準(zhǔn)利率85折水平，無(wú)論怎么看，公積金貸款都是肉眼可見(jiàn)的最優(yōu)解。

既然數(shù)學(xué)上都赤裸裸表明了公積金組合貸是省錢(qián)的了，那為什么星佬你標(biāo)題還要如此標(biāo)新立異，大放厥詞？


竟然不建議我們公積金組合貸！


你丫的是欠揍對(duì)吧，阻住大家省錢(qián)發(fā)達(dá)么？！


非也非也。

我已經(jīng)很明明白白地說(shuō)了：公積金貸款的確是肉眼可見(jiàn)的省錢(qián)。


但那只對(duì)一無(wú)所知的小白，墊墊腳只為買(mǎi)一套房去省點(diǎn)數(shù)字上的錢(qián)而已。


就房產(chǎn)投資而言，特別是希望能夠有效率地用好我們每一分首付資金的人來(lái)說(shuō)，公積金就是個(gè)雞肋。


它省錢(qián)，但省的不過(guò)都是小錢(qián)，特別是房?jī)r(jià)越來(lái)越高的當(dāng)下。


而肉眼不可見(jiàn)的背后的耗錢(qián)不省事，才是小白們往往無(wú)視看不見(jiàn)的。

我們不要為了區(qū)區(qū)一百萬(wàn)貸款蠅頭小利，就放棄了一整片森林。


公積金組合貸款其實(shí)很貴的，但這個(gè)貴很隱形，非專(zhuān)業(yè)投資者，不易發(fā)現(xiàn)。

上文說(shuō)到廣州對(duì)二手房公積金貸款有更苛刻的要求，其實(shí)還隱藏了幾條：

• 公積金中心對(duì)交易房子的評(píng)估價(jià)只認(rèn)中心系統(tǒng)；
  
• 組合貸的銀行也大多只能接受這個(gè)系統(tǒng)評(píng)估價(jià)；
  
• 這系統(tǒng)評(píng)估價(jià)堪比稅局備案價(jià)，必須遞件才知；
  
• 公積金中心簽約后必須監(jiān)管凍結(jié)首付款的九成。
  

這最直接后果就是杜絕更多資金不多的朋友無(wú)法墊墊腳上車(chē)到更好的房子了。


公積金中心系統(tǒng)評(píng)估價(jià)往往是偏低的，甚至有可能比你房子的市場(chǎng)成交價(jià)更低，而銀行評(píng)估一旦特別高評(píng)，中心就會(huì)認(rèn)定你存在高評(píng)交易，審批不通過(guò)（即使事實(shí)上你這是真實(shí)成交價(jià)）。


這往往發(fā)生在市場(chǎng)開(kāi)始火熱，成交一套緊接一套，價(jià)格上漲而評(píng)估價(jià)沒(méi)跟上的情況下。而公積金中心的評(píng)估系統(tǒng)更新又要比銀行+評(píng)估公司的組合更來(lái)得遲緩。


該死。

更該死的是，這個(gè)系統(tǒng)評(píng)估價(jià)只能在你網(wǎng)簽后去中心遞件才能獲知，若不幸你的房子近期成交過(guò)快，價(jià)格上漲，公積金中心的評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)沒(méi)跟上，那你就倒霉了。

你只能退回來(lái)重新更改網(wǎng)簽合同，重新走流程，你的實(shí)際首付要增加了。你的上家可能因?yàn)榻M合貸耽誤了他的置換計(jì)劃，或者是因?yàn)槭赘犊钚枰O(jiān)管9成，賣(mài)家不能提前急用部分款項(xiàng)而發(fā)飆了。

你所有交易的折騰其實(shí)都是燒錢(qián)的。


而且我們?cè)俅螐?qiáng)調(diào)，絕對(duì)不建議買(mǎi)房下兩個(gè)人的名字，夫妻為了達(dá)到滿(mǎn)額100w貸款，而必須強(qiáng)制兩個(gè)人申請(qǐng)公積金貸款，從而強(qiáng)制下兩個(gè)人名字。這都會(huì)為后續(xù)置換房子埋下隱患。

即使是新征信下，共借人也有可能上征信記錄，然而目前來(lái)看，仍舊沒(méi)實(shí)現(xiàn)，也可能不上溯，但你一旦主動(dòng)為了一百萬(wàn)用了夫妻公積金貸款，那當(dāng)即就會(huì)上征信，而你要置換房子，都將會(huì)徒添更多煩惱。

那最后的問(wèn)題了，公積金到底適合什么人呢？


純公積金貸款在廣州也買(mǎi)不到什么房子，而別以為你只買(mǎi)一個(gè)200w上下的房子，公積金貸款占比大，那不用白不用了吧。


我們建議，能不能用還是不要用，我們通過(guò)銀行內(nèi)部評(píng)估，往往能夠做到200w的房子實(shí)際首付低于三成的可能，公積金將一切成為泡沫。省下目前手上的錢(qián)，比省未來(lái)的錢(qián)的更有價(jià)值。

公積金最佳的做法有且只有一個(gè)：


那就是申請(qǐng)商業(yè)貸款買(mǎi)房之后，去申請(qǐng)全額提取。

拿著現(xiàn)金，等于你手上又多了錢(qián)。而你公積金賬戶(hù)，又會(huì)持續(xù)的每月入賬。

這樣不香嗎？

用得著為了區(qū)區(qū)一百萬(wàn)貸款去斷兩人后路？

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