2022北京最強(qiáng)買房攻略|110個板塊的客觀比較

院長

寫在前面：
本文研究時(shí)間歷時(shí)長達(dá)一年，
研究范圍覆蓋北京10個區(qū)域110個板塊。
在充分客觀理性的基礎(chǔ)上，
篩選出價(jià)值暫未透支、
仍具備一定升值潛力的板塊。
本文適用于普適性的需求，
力爭簡潔明了，
希望對您有一定的參考價(jià)值。
我們只買對的，不買貴的。

2022年房地產(chǎn)市場注定玄幻，
作為從業(yè)者，我們始終需要對市場保持敬畏；
作為客戶，我們同樣需要保持理性；
動輒大幾百萬上千萬的花費(fèi)，
以及建立美好家庭的愿望，
也希望最終都可以得到市場和房企的尊重。
Part One / 研究背景

市場趨勢1
全國房地產(chǎn)流動性危機(jī)逐漸解除，未來仍將作為支柱產(chǎn)業(yè)長期存在，將持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用。
自今年下半年以來，整體市場成交走弱。近2~3個月，中央以及各地政府密集發(fā)聲，逐步從政策端、人口端、信貸端全力支持房地產(chǎn)挺過這個冬天，同時(shí)支持房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，樹立行業(yè)信心。
比如甘肅、天津、武漢等放寬落戶門檻，寧波以及東北三個省會城市政府開始發(fā)放人才購房補(bǔ)貼，湖南、廣東等公積金貸款提高額度、放寬申請條件，深圳帶頭調(diào)低房地產(chǎn)貸款利率等...

市場趨勢2
研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)商品房銷售面積、投資/GDP比重今年見頂，并將長久難以突破，但一線、二線、三四線城市預(yù)計(jì)市場表現(xiàn)分化較為明顯：
①一線城市成交規(guī)模預(yù)計(jì)繼續(xù)增長；
②二線城市分化態(tài)勢延續(xù)，預(yù)計(jì)整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增；
③三四線城市市場規(guī)模預(yù)計(jì)高位回落。
城市間成交分化明顯，一線城市憑借其不斷增加的供地規(guī)模和源源不斷的人口增量支撐，成交規(guī)模仍將持續(xù)增長。北京作為一線城市的重要代表，城市安全度非常高，是穩(wěn)增長的主要戰(zhàn)略根據(jù)地，具備較高的投資價(jià)值。

市場趨勢3

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數(shù)據(jù)來源：天朗數(shù)據(jù)庫

北京房地產(chǎn)成交強(qiáng)勢，在危險(xiǎn)的邊緣不斷試探，但政策性市場穩(wěn)字當(dāng)頭。
北京2021年成交金額已經(jīng)突破2016年歷史高點(diǎn)，全年新房+二手房成交金額超過1.4萬億元，新房不含保障房、共產(chǎn)房的全年成交金額超過4200億元。
從2021年7月開始，隨著北京信貸收緊、嚴(yán)查離婚等多項(xiàng)措施頒布，二手房成交收緊，緊接著就傳遞到新房市場。2021年10~12月二手房成交量僅維持在0.5萬~1萬套，而在去年同期二手房成交量則維持在1.3萬~2萬套，和去年同期相比不足一半。
在下半年市場極速收緊的狀態(tài)下，全年市場成交仍超越了2016年歷史高點(diǎn)。這不由得讓我們思考，假如政府未出臺政策抑制需求，北京是否將要到達(dá)一個新的充滿危險(xiǎn)的臨界點(diǎn)？
我們不得而知。

Part Two / 研究目的
北京市轄區(qū)范圍分布較廣，面積足足有1.64萬平方公里，1個北京≈8.42個深圳≈2.5個上?！?.2個廣州≈1.4個天津。如果嘗試把北京東南西北各個板塊在同一維度進(jìn)行拉通比較，這個過程是非常繁瑣的，難度也比較大。
由于北京房價(jià)總價(jià)門檻上升的越來越高，目前剛需剛改客戶基本是全城選房的狀態(tài)。因此，板塊間的排序就尤為重要，可以在買房時(shí)針對板塊間質(zhì)素進(jìn)行更合理的比較和篩選。
本文將帶您發(fā)掘北京板塊價(jià)格洼地，尋求性價(jià)比更高的居住板塊。希望購房者可以充分節(jié)約6個錢包，省下錢來好好生活。
徹底解決買房的三個痛點(diǎn)：性價(jià)比（省錢）！效率 （省事）！安心 （省心）！

Part Three / 研究范圍
本文依據(jù)行政劃分、歷史成交量及規(guī)劃等因素，將北京朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)10個區(qū)域110個板塊的客觀質(zhì)素進(jìn)行了拉通梳理。

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北京板塊示意圖

Part Four / 研究思路
第一步：結(jié)合現(xiàn)狀、規(guī)劃利好因素（包含板塊面積、建筑風(fēng)貌、教育數(shù)量、交通情況等15個指標(biāo)因素），對110個板塊進(jìn)行客觀質(zhì)素賦分（現(xiàn)狀分值、未來分值、差值）；
依據(jù)板塊細(xì)分評級方法，將同能級板塊歸類，110個板塊可歸類為6個能級板塊，已知前4個能級板塊進(jìn)入安全度較高；
第二步：依據(jù)各板塊二手房均價(jià)差異，將同價(jià)格段板塊歸類，再進(jìn)行差值（未來-現(xiàn)狀）從大到小排序。若差值相同，則現(xiàn)狀分值越高排序越靠前；
第三步：篩選同價(jià)格段內(nèi)板塊排名前50%、具備利好差值（差值≠0）且板塊二手房價(jià)格相對更低的板塊，同時(shí)板塊現(xiàn)狀能級需要位于前4能級；
第四步：篩選出產(chǎn)業(yè)+教育、教育+交通、交通+產(chǎn)業(yè)三個組合因素差值（未來-現(xiàn)狀）排名前10%板塊，同時(shí)取三個組合因素全集；
第五步：綜合第三步、第四步結(jié)果，得出最終重點(diǎn)關(guān)注板塊。
板塊質(zhì)素賦分是所有研究的基礎(chǔ)，也是耗時(shí)最長的部分，前前后后歷經(jīng)約1年的時(shí)間。在這期間，對指標(biāo)選取、度量等各方面進(jìn)行了多次嘗試和優(yōu)化，并力爭窮盡搜集110個板塊現(xiàn)狀、未來規(guī)劃，最終建立起合理的板塊指標(biāo)評價(jià)體系，也將這10個區(qū)域110個板塊板塊價(jià)值徹底拉通排序。
此處省略板塊能級細(xì)分評價(jià)方法等介紹。在上述計(jì)算步驟中，我主觀將產(chǎn)業(yè)、教育、交通三個因素作為購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素，同時(shí)假設(shè)這三個因素的權(quán)重是相同的。其實(shí)不同的購房者在買房時(shí)肯定會產(chǎn)生不同的需求和見解，因?yàn)槊總€人所關(guān)注因素的權(quán)重是不同的，因此價(jià)值板塊構(gòu)成排序也將隨之發(fā)生變化，這也就是常說的“仁者見仁，智者見智”。

Part Five / 研究結(jié)論
話不多說，我們直接來看干貨。
本文依據(jù)篩選規(guī)則，從10個區(qū)域110個板塊中篩選出25個板塊，全市東南西北方向都有分布。分區(qū)來看，包括通州區(qū)4個、大亦莊1個、朝陽區(qū)5個、順義區(qū)3個、昌平區(qū)1個、海淀區(qū)4個、石景山區(qū)1個、豐臺區(qū)3個、大興區(qū)2個、房山區(qū)1個。
圖示左上角表格對2021年各板塊二手房均價(jià)所處的范圍進(jìn)行了劃分。色塊顏色越深，代表該板塊的二手房均價(jià)越高。

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圖：機(jī)會板塊篩選結(jié)果

1. 通州區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：4個
①通州老城區(qū)（二手房4-5萬/㎡）
②運(yùn)河核心區(qū)（二手房4-5萬/㎡）
③運(yùn)河北組團(tuán)（二手房3-4萬/㎡）
④運(yùn)河?xùn)|擴(kuò)區(qū)（項(xiàng)目成交極少，住宅用地管控）

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圖：通州區(qū)板塊位置分布

通州區(qū)較為核心的板塊位置大部分上榜，可以說通州是北京未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，利好釋放最為集中、潛力最大。目前受制于政策影響，作為北京房價(jià)管控最為嚴(yán)格的區(qū)域，板塊安全度高。隨著各項(xiàng)規(guī)劃即將在2025年前后落位，以及板塊內(nèi)新房供應(yīng)增加，通州房價(jià)可能將迎來一輪抬升機(jī)會，二手房、新房都可以考慮。
通州老城區(qū)板塊是通州發(fā)展最成熟的區(qū)域，目前醫(yī)療、教育、交通等配套資源基本已兌現(xiàn)，價(jià)值即將起飛。但板塊內(nèi)目前在售住宅新房價(jià)格較高，戶型及配置參差不齊，去化表現(xiàn)一般，購買時(shí)需要擦亮眼睛。板塊二手房價(jià)格從陰跌到企穩(wěn)，長期看有較大增長潛力。
運(yùn)河核心區(qū)板塊以商務(wù)服務(wù)功能為主，板塊仍在加緊建設(shè)中，未來住宅用地新增機(jī)會渺茫。在售新房項(xiàng)目以老項(xiàng)目為主，區(qū)位絕佳，但產(chǎn)品力不敢恭維，看新房的同時(shí)也可以多關(guān)注周邊二手房項(xiàng)目。
運(yùn)河?xùn)|擴(kuò)區(qū)板塊是北京市政府所在地，以行政辦公功能為主。周邊以公務(wù)員家屬樓自住房為主，嚴(yán)控新增供地，未來商品住宅供應(yīng)機(jī)會渺茫，但仍有居住用地預(yù)留，可長期持續(xù)關(guān)注。
運(yùn)河北部組團(tuán)板塊主要承擔(dān)居住功能，作為運(yùn)河?xùn)|擴(kuò)區(qū)和核心區(qū)的輔助居住功能區(qū)，將是未來通州副中心住宅項(xiàng)目重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。其憑借距離市政府和核心商務(wù)區(qū)較近的優(yōu)勢，未來板塊潛力提升較大。但由于板塊內(nèi)通州殯儀館仍未搬遷（計(jì)劃3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地騰退搬遷，已經(jīng)發(fā)文），嚴(yán)重制約板塊價(jià)值，同時(shí)也制約板塊內(nèi)二手房、新房成交。如果不在意距離殯儀館原址較近的劣勢，板塊項(xiàng)目價(jià)格還是很合適的。北京2022年一批次供地中就供應(yīng)了一塊，政府指導(dǎo)價(jià)在5.5萬元/㎡，周邊尾盤在售限競房項(xiàng)目限均價(jià)5.2萬元/㎡，該限競房于2019年底開盤銷售，至今仍未售罄。

2. 大亦莊重點(diǎn)關(guān)注板塊：1個
① 臺湖（二手房3-4萬/㎡）

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圖：大亦莊板塊位置分布

臺湖板塊交通便捷（地鐵17號線南段開通），道路連接性強(qiáng)，待開發(fā)土地較多，具備承接城區(qū)外溢客戶的基礎(chǔ)。從2013年開始，泰禾、萬科等眾多知名開發(fā)商在此取地建設(shè)。板塊為新興發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展主題旅游、演藝娛樂等產(chǎn)業(yè)，2020年被規(guī)劃納入大亦莊范圍。板塊近年土地?zé)岫容^高，目前板塊借勢北京城市副中心發(fā)展與亦莊新城建設(shè)，區(qū)域內(nèi)軌道交通、產(chǎn)業(yè)等各項(xiàng)配套加速落地。近2年新增商品房以限競房、共產(chǎn)房為主，受到通州雙限政策影響，在各項(xiàng)利好較多情況下，價(jià)格增長仍受限，但未來雙限政策可能將面臨一定松動。2021年底，在亦莊2022年土地推介會上，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)局的工作人員明確表示：
“亦莊正在向市里申請，讓在亦莊新城工作的人員可以在整個亦莊新城范圍內(nèi)購房，不必再執(zhí)行通州的雙重限購政策?！?/strong>
至此之后，暫無其他官方消息，一切靜待佳音。就目前情況而言，板塊價(jià)格平穩(wěn)，剛需剛改客戶可以考慮。不知道在政策細(xì)則出臺后，市場是否會像去年亦莊獨(dú)立學(xué)區(qū)政策出臺后一樣火熱？

3. 朝陽區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：5個
①亞運(yùn)村（二手房8-9萬/㎡）
②金盞（二手房7-8萬/㎡，二手成交量較少）
③酒仙橋（二手房6-7萬/㎡）
④四惠-百子灣（二手房6-7萬/㎡）
⑤朝陽北路（二手房5-6萬/㎡）

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圖：朝陽區(qū)板塊位置分布

備注：①CBD核心 ②CBD東 ③朝陽公園 ④四惠-百子灣 ⑤工體 ⑥國展-柳芳 ⑦太陽宮 ⑧霄云路
朝陽區(qū)五個板塊呈現(xiàn)距離核心產(chǎn)業(yè)位置較近的顯著特點(diǎn)，非常有利于職住平衡。
金盞、朝陽北路板塊近期新房潛在供應(yīng)較多，板塊未來價(jià)格抬升速度可能較快。金盞板塊新房項(xiàng)目多為2021年頂價(jià)獲取，土地成交樓面價(jià)較高，為了保證一定利潤，很難做過多降價(jià)或優(yōu)惠，開發(fā)商也很難追求精益求精。朝陽北路板塊潛在供應(yīng)項(xiàng)目為2021年北京三批次供地中緊臨廣渠路的郭家場地塊，地塊被聯(lián)合體底價(jià)獲取，可售住宅樓面價(jià)約4.4萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.98萬元/㎡，周邊品質(zhì)較好次新房成交均價(jià)在5-5.5萬元/㎡。地塊大概率將排布剛需剛改類產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商為了提速回款，開盤可能會存在一輪讓利，可以適當(dāng)關(guān)注。
亞運(yùn)村、酒仙橋、四惠-百子灣三個板塊發(fā)展成熟，基本以二手房市場為主。這三個片區(qū)范圍不小，大部分居住片區(qū)距離軌道交通不是很便捷，因此部分房產(chǎn)價(jià)格還在大部分客戶的預(yù)期內(nèi)，預(yù)計(jì)板塊未來價(jià)格將持續(xù)平穩(wěn)抬升。

4. 順義區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：3個
①中央別墅區(qū)（二手房6-7萬/㎡）
②天竺空港（二手房4-5萬/㎡）
③順義新城（二手房3-4萬/㎡）

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圖：順義區(qū)板塊位置分布

中央別墅區(qū)板塊不用多說，改善客戶首選。天竺空港板塊指的是新國展、后沙峪連片區(qū)域，順義新城板塊指的是馬坡區(qū)域。這兩個板塊與朝陽區(qū)、順義城區(qū)板塊交通連接性強(qiáng)，是外溢客戶集散地。板塊新房二手房并存，市場競爭充分，價(jià)格適中，有較大選擇范圍。

5. 昌平區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：1個
①回龍觀（二手房4-5萬/㎡）

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圖：昌平區(qū)板塊位置分布

回龍觀板塊是昌平唯一上榜板塊，早期有“京城睡城”之稱，近年來受中關(guān)村產(chǎn)業(yè)外遷利好，產(chǎn)城均衡發(fā)展。2021年板塊二手房增長勢頭迅猛，帶有學(xué)區(qū)資源的次新二手房項(xiàng)目成交均價(jià)已經(jīng)上漲至7萬元/㎡+。板塊未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活配套將進(jìn)一步升級，將實(shí)現(xiàn)與海淀和昌平未來科學(xué)城互通互聯(lián)，帶動整體板塊職住均衡發(fā)展。目前板塊在售多個新房項(xiàng)目，憑借碼農(nóng)等客戶超強(qiáng)的購買實(shí)力和項(xiàng)目組團(tuán)推廣能力，成交較為火熱。

6. 海淀區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：4個
①中關(guān)村（二手房10萬/㎡+）
②學(xué)院路（二手房9-10萬/㎡）
③清河-西三旗（二手房7-8萬/㎡）
④海淀北部新區(qū)（二手房5-6萬/㎡）

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圖：海淀區(qū)板塊位置分布

中關(guān)村、學(xué)院路板塊隨著昌平南延線、16號線、12號線的落位，以及北京北站的重新啟用，豐富的生活配套、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、及人口支撐基本已兌現(xiàn)，核心區(qū)位價(jià)值不可動搖。兩板塊基本以二手房市場為主，但是今年學(xué)院路板塊又將有新型共產(chǎn)房項(xiàng)目供應(yīng)，個人產(chǎn)權(quán)比例90%，售價(jià)約10萬元/㎡。該項(xiàng)目是高標(biāo)準(zhǔn)住宅，位于東升鎮(zhèn)京昌路附近，可以適當(dāng)關(guān)注，最小戶型可能也要125㎡，小戶型大概率一房難求。
清河-西三旗板塊作為京西北大型生活區(qū)，人口密度高。板塊除昌平線南延、19號線支線利好外，清河交通樞紐將承擔(dān)越來越重要的作用。區(qū)域也將補(bǔ)足醫(yī)療短板，加之強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，該板塊未來價(jià)值不可估量。
海淀北部新區(qū)板塊分布范圍較廣，目前處于產(chǎn)業(yè)先行階段，基礎(chǔ)配套在逐步跟上，土地價(jià)值在快速上升期。板塊未來將作為海淀重要的新增住宅供應(yīng)區(qū)域，最近推廣火熱的永豐新房項(xiàng)目就在該板塊內(nèi)。

7. 石景山區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：1個
①蘋果園（二手房4-5萬/㎡）



圖：石景山板塊位置分布

蘋果園板塊是石景山區(qū)重點(diǎn)成交和提升潛力最大的板塊，板塊受冬奧、新首鋼地區(qū)建設(shè)，以及北辛安、西黃村等地區(qū)棚改進(jìn)展、建設(shè)用地騰退及城市更新進(jìn)程加快的利好因素影響，配套資源得到全面升級，可以有效改善城市界面，煥發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，鞏固提升板塊價(jià)值。目前板塊內(nèi)各類型住房供應(yīng)充足，市場競爭紅海。板塊價(jià)格有明顯上限，冬奧后持續(xù)發(fā)展動力有待考量，但因?yàn)樵摪鍓K仍將長久作為海淀外溢客戶的首選區(qū)域，所以也非常值得關(guān)注。

8. 豐臺區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：3個
①麗澤商務(wù)區(qū)（二手房6-7萬/㎡）
②洋橋（二手房6-7萬/㎡）
③總部基地（二手房5-6萬/㎡）

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圖：豐臺區(qū)板塊位置分布

麗澤商務(wù)區(qū)板塊價(jià)值不用言表。板塊定位是新興金融功能區(qū)，區(qū)域未來將重點(diǎn)提升交通便利性和改善生態(tài)環(huán)境，將加強(qiáng)與金融街、CBD聯(lián)系，發(fā)展成為南部城市地標(biāo)。板塊基本面沒有問題，但購房時(shí)需關(guān)注微環(huán)境，部分區(qū)域存在拆遷難、進(jìn)入性差等明顯問題，對房產(chǎn)價(jià)值持續(xù)增值存在一定影響。
洋橋板塊未來隨著玉泉營物流集散地功能調(diào)整以及14號線、19號線開通，板塊交通會更加便利，城市界面將顯著改善。板塊內(nèi)大量老舊居民區(qū)存在一定舊改機(jī)會，可以關(guān)注一些核心位置的老舊小區(qū)。
總部基地板塊屬于中關(guān)村豐臺園的一部分，是國家自主創(chuàng)新示范區(qū)重要組成部分。板塊在繼續(xù)鞏固和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，將調(diào)整白盆窯等物流集散地功能，繼續(xù)完善教育、交通等配套資源，不斷促進(jìn)職住平衡。隨著花鄉(xiāng)三兄弟即將交房，板塊也即將熱鬧起來。

9. 大興區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：2個
①瀛海（二手房5-6萬/㎡）
②黃村（二手房4-5萬/㎡）

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圖：大興區(qū)板塊位置分布

瀛海板塊是近兩年才依托舊宮與亦莊發(fā)展起來的，起步較晚，配套資源待完善。板塊定位為亦莊新城協(xié)作配套小城鎮(zhèn)，將建設(shè)國際一流智能網(wǎng)聯(lián)駕駛創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)支撐力相對較強(qiáng)，但生活配套落位不足。板塊憑借中海項(xiàng)目的熱銷，成交量價(jià)曾一度走高。2021年板塊存量見底，未來半年供應(yīng)以共產(chǎn)房為主，有利于平抑價(jià)格。
黃村板塊是大興傳統(tǒng)居住板塊，核心區(qū)已完全成熟，本地居民較多，享有人口優(yōu)勢。隨著各項(xiàng)規(guī)劃落位，板塊各項(xiàng)配套也將進(jìn)一步補(bǔ)足，除了4號線外，遠(yuǎn)期規(guī)劃仍將補(bǔ)充19號線、20號線等，軌道沿線項(xiàng)目將具備較大升值潛力。目前板塊內(nèi)新房價(jià)格不高，可適當(dāng)關(guān)注。

10. 房山區(qū)重點(diǎn)關(guān)注板塊：1個
①長陽（二手房3-4萬/㎡）

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圖：房山區(qū)板塊位置分布

長陽板塊指的是我們通常理解的長陽、良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域，這是房山區(qū)發(fā)展最成熟的板塊，距城區(qū)交通連通性最強(qiáng)，板塊價(jià)值最高。板塊有較多知名開發(fā)商拿地，住宅集中度較高，人口居住較為密集。由于板塊價(jià)格相對較低，是城區(qū)外溢人口的首選，出行體驗(yàn)不佳。板塊未來規(guī)劃定位為科技金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)，將用產(chǎn)業(yè)支撐起板塊發(fā)展，在板塊內(nèi)實(shí)現(xiàn)職住平衡。規(guī)劃很美好，落位可能仍需要一段時(shí)間。
以上就是叨叨對篩選出板塊的客觀評價(jià)和理解。購房需求因人而異，也歡迎研究探討，可掃碼添加微信公眾號，后臺溝通。
公眾號剛剛起步，之后將對北京各板塊內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)和總結(jié)，感興趣的朋友可以持續(xù)關(guān)注叨叨~

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曼曼

學(xué)院路就是學(xué)區(qū)不太好

一眼.

2022了，還買啥房子啊...催生就好！

小歪一五五

[捂臉]哈哈 學(xué)區(qū)好 就不能是低估值板塊啦

喀達(dá)

[捂臉]生活還要繼續(xù)，年輕人還要安家上車嘛