現(xiàn)在鄭州買房可以上車嗎？

美曼科技

鄭州買房

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forget.

十年地產(chǎn)從業(yè)者來(lái)答一波

比地段更加最要是時(shí)機(jī)問(wèn)題
但是所謂的時(shí)機(jī)也要結(jié)合自身的情況
買房是每一個(gè)人追求美好的事情
但是時(shí)機(jī)對(duì)了項(xiàng)目錯(cuò)了，或者項(xiàng)目對(duì)了時(shí)機(jī)錯(cuò)了，都會(huì)非常難受。
關(guān)于房子要有一個(gè)基本的共識(shí)
分化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)具有保值增值性，大部分房產(chǎn)比如郊區(qū)，縣城，345線市區(qū)的非核心地段都是普通資產(chǎn)或者垃圾資產(chǎn)，強(qiáng)居住屬性，弱金融屬性。這是供需決定，宏觀的政策手也無(wú)法改變

先說(shuō)說(shuō)你的問(wèn)題吧

情況一：如果你手里的錢，非常緊張，還需要借錢籌首付，我建議果斷放棄購(gòu)房，
壓力你扛不住，一邊需要努力搬磚生活開(kāi)支，一邊還貸款，一邊還借款，即便月薪1.5萬(wàn)，也是零存款。如果你做首付分期，每月的月供估計(jì)能占你收入的80%，生活支出再用一部分，你會(huì)睡不著，瘋狂脫發(fā)，幸福指數(shù)毫無(wú)可言，表面上你是有房的人，其實(shí)那個(gè)時(shí)候只有你自己抗下所有的壓力
房子不是誰(shuí)都能買的，也不是誰(shuí)都應(yīng)該買房的，更不是誰(shuí)都必須要買的
生存大于一切，其次才是幸福的生活
但是最近跟一個(gè)32歲朋友聊天，為了結(jié)婚，鄭州買不到好的，直接全款在縣城買一個(gè)
因?yàn)橄嘤H見(jiàn)面前，第一個(gè)問(wèn)題就是你有房子，你有車子嗎？
理論上講這種情況不建議買（主要考慮理性的增值保值問(wèn)題，縣城的房子必然面臨無(wú)流動(dòng)性的問(wèn)題）
情感上講沒(méi)有房子就結(jié)不了婚，那么必須要硬著頭去買（除非這種情況可以硬買，其他情況請(qǐng)停止買房的想法，不要怕，也不要去羨慕，更不要去賭，開(kāi)奧迪未必比開(kāi)奧拓的人幸福就是這個(gè)道理）
非必要就去傻傻的買送你一句話，強(qiáng)行上車，車毀人亡！?。。。。。。?！
情況二 如果資金剛好，壓力也沒(méi)有那么大，生活基本穩(wěn)定
這種情況其實(shí)最考驗(yàn)人的抉擇能力和三觀了
重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)這種情況吧（占比很高，僅次于第一種）
1.首先我覺(jué)得要結(jié)合一個(gè)未來(lái)收入的穩(wěn)定性問(wèn)題，如果收入具有潛在明顯的波動(dòng)性，建議停止購(gòu)房，如果夫妻雙方工作生活婚姻各個(gè)方面可以買房。
2.其次對(duì)總價(jià)的追求或者對(duì)品質(zhì)的追求問(wèn)題，高品質(zhì)意味著高房?jī)r(jià)，高杠桿高壓力，這里我覺(jué)得量力而行，原則是pass遠(yuǎn)郊，又不極度追求市區(qū)高品質(zhì)。作為能住無(wú)壓力為前提。
3.最后就是時(shí)機(jī)問(wèn)題，當(dāng)下好的基本面是，購(gòu)房資格，貸款利率都是低位，購(gòu)房成本確實(shí)比以前好很多。但是說(shuō)白了，不是絕對(duì)，4.3%-50BP的，看著是3.8%?；鶞?zhǔn)利率會(huì)調(diào)整的，可能上調(diào)也可能下調(diào)。針對(duì)于這一點(diǎn)，我覺(jué)得心態(tài)要放平，第一不要指望房子賺大錢，第二利率浮動(dòng)非人力可控，只能看行情。當(dāng)然負(fù)面的問(wèn)題也很多，我就不過(guò)多說(shuō)。退潮后，誰(shuí)在裸泳一目了然。
情況三  如果你資金充裕，或者已經(jīng)不是第一套房子
這種情況大多是置換或者改善需求，或者有家低的。這一部分我稱為中產(chǎn)吧，對(duì)于這類人群買房是一種必然，而當(dāng)下的時(shí)機(jī)，無(wú)論是好與壞其實(shí)跟你關(guān)系不大。你只是為了居住或者改善優(yōu)化一下自己的居住條件而已。就拿置換來(lái)講，市場(chǎng)好的時(shí)候，你賣的高，你買的也高，市場(chǎng)差的時(shí)候你賣的低，你買的也低。但是里面有一個(gè)小細(xì)節(jié)是，杠桿幅度不同。前者高一些，后者低一些。但是這不是人為能控制的，因?yàn)槟惝?dāng)下就需要優(yōu)化居住環(huán)境。
情況四 如果資金充裕，多套房產(chǎn)
這種情況大哥你當(dāng)我上面放了個(gè)屁，其實(shí)無(wú)論城市的分化也好，版塊的分化也好，項(xiàng)目的分化也罷。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)在任何年代或者時(shí)機(jī)都是富人享受的消費(fèi)品，與生存需求無(wú)關(guān)，只與精神需求有關(guān)了。而且這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢反而保值性增值率在牛市的時(shí)候反而很受歡迎。所以富人越富就是這個(gè)邏輯。即便是在熊市的時(shí)候富人的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力非常高，甚至他們不在意跌了多少。這是普通人無(wú)法做到的。
其實(shí)很多人不知道房子到底是什么？

做了10年房產(chǎn)，其實(shí)我也不知道，最近看了一個(gè)洋鬼子的言論，覺(jué)得非常有道理，分享給大家聽(tīng)聽(tīng)
作為一個(gè)中國(guó)人，看完以后可能會(huì)理性一些
但是不得不面對(duì)的感性問(wèn)題，也不得不解決
關(guān)注權(quán)益多多（投資沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn) 沒(méi)有文化才有風(fēng)險(xiǎn)）

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讓你感受一下
河南人的熱情好客
河南人的樸實(shí)進(jìn)取
河南人的臥薪嘗膽
中不中？中不中？

末日

別他媽的顱內(nèi)高潮了？！我告訴在這下面自我高潮的房地產(chǎn)從業(yè)人員趕緊找工作才是正路

love--小清新

剛需可以上車！而且還是個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)，畢竟難得的低利率時(shí)代3.8%，畢竟是地產(chǎn)壓抑了許久，畢竟是剛需。
但是，鄭州的現(xiàn)狀一定要謹(jǐn)慎買房，謹(jǐn)慎去擇選....
因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)你會(huì)逐步發(fā)現(xiàn)，二八分化不只是房?jī)r(jià)上二八分化，樓盤銷量的二八分化，越來(lái)越明顯！
如：同一區(qū)域的國(guó)央企，現(xiàn)狀房源稀少，沒(méi)有太多的房源，反而小房企房源存量過(guò)多，不好去化
所以更建議大家去多看多對(duì)比，國(guó)央企以及現(xiàn)房為主！
下面是為大家整理了下，目前的鄭州限購(gòu)政策，以及異地公積金使用策略，還有部分優(yōu)質(zhì)房源推薦！
鄭州樓市田先生：2023年準(zhǔn)備在鄭州買房（精華推薦篇）

梅杰航

不出意外，2023年鄭州即將無(wú)房可賣
鄭州的市場(chǎng)，如同年久坍塌的菜園子一樣，已經(jīng)荒廢到?jīng)]有人知道真實(shí)的情況。
今天就和大家來(lái)聊聊，鄭州的樓市，現(xiàn)在真正能賣的還有多少套房子。
關(guān)于鄭州的庫(kù)存，不同的咨詢機(jī)構(gòu)，釋放出的是數(shù)據(jù)相差不大——
本地泰辰行的數(shù)據(jù)是，鄭州市區(qū)剩余庫(kù)存1222萬(wàn)方。
克而瑞的數(shù)據(jù)是，鄭州市區(qū)剩余庫(kù)存1129萬(wàn)方。
同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是，鄭州市區(qū)剩余庫(kù)存1009萬(wàn)方。
按照各個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截止到2022年12月底鄭州主城八區(qū)拿過(guò)預(yù)售證還沒(méi)有賣出去的房子大概在1100萬(wàn)方。
1100萬(wàn)方，是個(gè)龐大的數(shù)字。
按照去年鄭州被斬到膝蓋的銷量，2023年不用往外推新的樓盤，單這剩余的房子就夠鄭州賣32個(gè)月。
32個(gè)月，足足兩年半時(shí)間，鄭州真是一個(gè)被天量庫(kù)存砸死的城市。
如果你看完各個(gè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告得出以上的結(jié)論，那么恭喜你，你被誤導(dǎo)了。
鄭州的庫(kù)存總量確實(shí)有1100萬(wàn)方，但是現(xiàn)在能賣的需要打7折，買房人能夠買的還需在7折之上再打折。
打折的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)闋€尾停工。不少樓盤停工之后，還有很多房子沒(méi)賣完。
我也是研究了鄭州的庫(kù)存明細(xì)才知道鄭州真正能買的房子有多少。
這是我在春節(jié)前找一位相熟的業(yè)內(nèi)朋友買的資料，這份資料詳細(xì)記錄了鄭州所有在售樓盤剩余未賣的房子數(shù)量。
我把這份資料好好地研究梳理了一番，得出了以下幾個(gè)數(shù)據(jù)。
1、鄭州爛尾停工樓盤未賣的房子，占了所有未賣房子的兩成。
我把所有已經(jīng)停工仍有剩余房子未賣的樓盤拉了出來(lái)，總共有63個(gè)樓盤。這63個(gè)樓盤一共有未售房源將近2萬(wàn)套。
綠地花語(yǔ)城，剩余未賣房子1250套。永威金橋西棠，剩余未賣房子869套。鑫苑德潤(rùn)珺園，剩余未售房子857套?！?/i>
這些本該成為鄭州剛需樓盤頂梁柱的樓盤，因?yàn)橥９?wèn)題，剩余的大量房子2023年都沒(méi)有任何賣出去的可能。
2、鄭州四環(huán)內(nèi)剩余能賣的房子僅有4萬(wàn)多套，靠譜能交房的房子只有3萬(wàn)多套。
這是個(gè)驚人的數(shù)字，看似房子遍地的鄭州，四環(huán)內(nèi)的樓盤已經(jīng)沒(méi)有多少可選的余地。
鄭州四環(huán)內(nèi)，盤完所有樓盤，在賣的房子4.4萬(wàn)套，能讓買房人放心購(gòu)買的只有3.2萬(wàn)套。
現(xiàn)在庫(kù)存量未爛尾的前三名，是名門橙邦1710套、碧桂園鳳凰城1628套和朗悅公園府1366套。

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2023年，能夠有充足貨源在賣的，不是保利、華潤(rùn)、中海等一眾央企，而是亞星和碧桂園。
亞星，是鄭州本土房企里貨量最多的房企。
錦繡山河、亞星星河郡、亞星九邸、亞星學(xué)府印象……死死把住鄭州的大西南，誰(shuí)能想到亞星笑到了最后。
碧桂園，是鄭州一線房企擁有貨量最多的房企。
碧桂園鳳凰城和碧桂園時(shí)代城，撐起了碧桂園全年能賣的房源。
除了以上兩大地主，四環(huán)內(nèi)其他幾大品牌房企取得預(yù)售證未售的房子不算多。
保利2800套萬(wàn)科2000套美盛1200套華潤(rùn)700套電建700套龍湖400套中海500套……
3萬(wàn)多套房子，按照每月7000套的量，只夠賣4個(gè)月。
4個(gè)月后，鄭州的四環(huán)內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)想買的房子買不到，能買的房子不靠譜的尷尬局面。
3、四環(huán)內(nèi)，剛需、剛改和高端住宅的庫(kù)存量越來(lái)越畸形。
我把靠譜能賣的這3.2萬(wàn)套住宅按照1.5萬(wàn)/㎡、1.5-2萬(wàn)/㎡，2萬(wàn)/㎡以上三檔進(jìn)行分類。
1.5萬(wàn)/㎡以下的剛需房子，只有1.4萬(wàn)套，占比44%。
1.5-2萬(wàn)/㎡的剛改房子，1.4萬(wàn)套，占比44%。
2萬(wàn)/㎡以上的高端住宅，3700多套，占比12%。

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鄭州現(xiàn)在活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，越來(lái)越不愿意伺候剛需了。
看看近兩年保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科近兩年在鄭州開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目——
保利璞悅、保利大都會(huì)、萬(wàn)科山河道、萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、華潤(rùn)幸福里、華潤(rùn)瑞府……
以上樓盤，要么近2萬(wàn)的剛改盤，要么2萬(wàn)以上的高端住宅。
品牌房企們正在集體放棄鄭州的剛需市場(chǎng)，開(kāi)始賣改善、賣高端，賣豪宅，這類房產(chǎn)賣的又快又掙錢，誰(shuí)還會(huì)開(kāi)發(fā)剛需樓盤掙個(gè)辛苦錢。
以上三點(diǎn)，就是鄭州樓盤剩余庫(kù)存所體現(xiàn)出來(lái)的真實(shí)情況。
鄭州的樓市，在外界傳言的天量庫(kù)存之下，內(nèi)里極度缺貨。
2023年，不止剩余的庫(kù)存不夠用，新增的住宅供應(yīng)也跟不上趟。
2021年-2022年，自從2021年第一次土拍之后，鄭州的土拍就一次不如一次。
2022年，鄭州土拍成交賣了614萬(wàn)方地，8成土地由城投托底，總體成交比2021年降了52%。
2022年，房企沒(méi)人拿地的即成事實(shí)，反映到2023年的樓市，是沒(méi)有房企蓋房子。
我把2021-2022年的土地全部盤點(diǎn)了一遍，2023年全年大概率能入市的房子只有290萬(wàn)方，大約2.9萬(wàn)套房子，也就4個(gè)月的量。
指望這2.9萬(wàn)套緩解缺房的問(wèn)題不太靠譜，因?yàn)樗鼈兪欠珠_(kāi)入市，樓盤可能在上半年，也可能在下半年。
即使樓盤入市，所有樓棟也不是一下子全部拿到預(yù)售證，肯定有樓棟會(huì)到2024年，甚至2025年開(kāi)賣。
這就是2023年鄭州市場(chǎng)尷尬的事實(shí)。
因?yàn)猷嵵莘績(jī)r(jià)五年連跌，因?yàn)榉康禺a(chǎn)三條紅線，房企撤退的撤退，死去的死去，使得開(kāi)發(fā)商不夠用了。
以前，只要政府供地，就有人來(lái)買，現(xiàn)在，土地政府手里多的是，卻沒(méi)有房企來(lái)蓋房子。
商品住宅的供應(yīng)主動(dòng)權(quán)，第一次從政府手里轉(zhuǎn)移到了房企手里。
掌握供貨主動(dòng)權(quán)的房企，因?yàn)樵卩嵵蓍_(kāi)發(fā)房子不掙錢，又拋棄鄭州市場(chǎng)，導(dǎo)致鄭州被動(dòng)的去庫(kù)存。
被動(dòng)去庫(kù)存，會(huì)在2023年的鄭州市場(chǎng)體現(xiàn)的淋漓盡致。
按照鄭州1月回暖之后的去化速度，到今年6月份鄭州將會(huì)無(wú)房可賣。

(^з^)天@

現(xiàn)在準(zhǔn)備在鄭州買房可以上車了，利率比較有優(yōu)勢(shì)！鄭州首套房利率進(jìn)入“3”時(shí)代。

1月29日，首套房按揭貸款年利率自即日起下調(diào)，中原銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等銀行已最新調(diào)整為3.8%（單利），適用地區(qū)為鄭州市。
據(jù)悉，本次調(diào)整之前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)，此次下調(diào)意味著自今日起的新簽客戶將又能省下一筆錢。以100萬(wàn)元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，月供額將減少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元。
鄭州首套房年化利率開(kāi)始執(zhí)行3.8%的標(biāo)準(zhǔn)，二套房保持4.9%的利率不變。外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。