買二手房的8大坑，房產(chǎn)律師教你如何避坑

院長

買二手房涉及金額大，交易流程復(fù)雜，一不小心，就容易踩坑。買二手房要注意什么？根據(jù)二手房買賣比較高發(fā)的糾紛案件類型，總結(jié)出買二手房的8大坑，以及對(duì)如何避坑進(jìn)行詳細(xì)分析。
一、“產(chǎn)權(quán)坑”
“產(chǎn)權(quán)坑”的規(guī)避需要在兩個(gè)方面提高警惕，一是出賣人，二是交易房屋。
1、購買二手房需核實(shí)出賣人身份及權(quán)限
二手房交易中常常出現(xiàn)買方與“假業(yè)主”或“部分共有人”簽約，最后導(dǎo)致無法過戶房屋而遭受巨大損失的情形。對(duì)于購買二手房而言，買方首先應(yīng)確認(rèn)出賣人是否為交易房屋產(chǎn)權(quán)人，買賣雙方可一同前往房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋查冊(cè)。在此特別提醒，即使出賣人出示了房產(chǎn)證，也仍應(yīng)進(jìn)行房屋查冊(cè)，確保房屋產(chǎn)權(quán)信息真實(shí)無誤、出賣人主體適格。
根據(jù)《民法典》第三百零一條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！睂?duì)于共有房屋，簽署房屋買賣合同時(shí)，所有共有人均需在房屋買賣合同上簽字。在實(shí)踐中，很多夫妻共同出資買房，但只由一方登記產(chǎn)權(quán)的情況，此種情況下另一方被稱為“隱性共有人”，也應(yīng)在合同上簽字。
此外，如果房屋產(chǎn)權(quán)人委托第三方代理出售房屋、代理簽訂房屋買賣合同等，買方除需了解代理人的代理權(quán)限和代理期限外，最重要的是要求代理人出示的經(jīng)過公證處公證的授權(quán)委托書。
2、購買二手房需核實(shí)房屋是否存在抵押、查封
買方在簽訂購房合同前，應(yīng)當(dāng)了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)狀況，即房屋是否有抵押，是否被法院查封，如果房屋存在抵押和查封，很有可能無法順利辦理過戶。
一般來說，如果房屋被法院查封，說明該房屋可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他債務(wù)糾紛，這樣的房子則不建議繼續(xù)購買。
關(guān)于存在抵押的房屋能否轉(zhuǎn)讓的問題，《民法典》第四百零六條規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！倍址俊皫а哼^戶”已經(jīng)在部分地區(qū)得以推廣實(shí)施，但如房屋原按揭、抵押合同約定了“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓的條款，則無法辦理“帶押過戶”。因此，如果買方需要購買帶抵押的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在簽署房屋買賣合同前，了解清楚房屋具體抵押信息，與出賣人約定解押期限及其未按約定期限解押的違約責(zé)任，或要求出賣人先修改原按揭、抵押合同，確保可以“帶押過戶”。
此外，對(duì)于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間，買方也不能大意，建議提前在購房合同中約定清楚，要求出賣人承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因其債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被法院查封的，買方有權(quán)立即解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，且出賣人需賠償買方因此遭受的全部損失，包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)及購?fù)纫?guī)格房屋而多支出的費(fèi)用等等。
二、“居住權(quán)坑”
《民法典》第三百七十條規(guī)定，“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記?！本幼?quán)并不因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而消滅，即使居住權(quán)人沒有房屋所有權(quán)，但其長期甚至終生居住也受到法律保護(hù)。若購買了設(shè)立居住權(quán)的房屋，將面臨房屋產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)分離，即“房子歸你，居住權(quán)歸別人”的尷尬局面。因此，買方在簽約前，應(yīng)與出賣人確認(rèn)并查詢房屋上是否設(shè)立了居住權(quán)，對(duì)于已設(shè)立居住權(quán)的房屋，應(yīng)要求出賣人撤銷居住權(quán)，或約定撤銷居住權(quán)登記的時(shí)限及相應(yīng)的違約責(zé)任；對(duì)于尚未設(shè)立居住權(quán)的房屋，買賣合同中也應(yīng)約定出賣人不得設(shè)立居住權(quán)及對(duì)應(yīng)違約責(zé)任，防止出賣人在房屋辦理過戶前加設(shè)居住權(quán)。
三、“出租坑”
“帶租約”二手房在二手房交易市場(chǎng)中十分常見，相比不附帶租約的二手房，其風(fēng)險(xiǎn)顯著增加?！皫ё饧s”二手房將會(huì)給買方帶來兩大法律問題：一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題；二是“買賣不破租賃”問題。

關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)《民法典》第七百二十六條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！睂?shí)踐中常常出現(xiàn)承租人口頭表示放棄優(yōu)先購買權(quán)，后又以“拒絕搬離”方式主張優(yōu)先購買權(quán)，導(dǎo)致出賣人無法向買方交房的情形。因此，作為買方應(yīng)當(dāng)要向出賣人了解承租人是否已明確放棄其擬購二手房的優(yōu)先購買權(quán)，并應(yīng)當(dāng)要求查看承租人出具的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。
關(guān)于“買賣不破租賃”，根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，即使買了房子也可能暫時(shí)住不了。為了防止風(fēng)險(xiǎn)，簽約前應(yīng)當(dāng)向出賣人確認(rèn)房屋是否存在租賃情況，在合同中約定因出賣人未如實(shí)告知房屋租賃情況產(chǎn)生糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如不帶租約，應(yīng)當(dāng)在購房合同中約定，禁止交易過程中將房產(chǎn)出租；如帶租約，則應(yīng)當(dāng)在合同中約定出賣人妥善處理與承租人之間的租賃合同，并約定違約責(zé)任。
四、“按揭貸款坑”
按揭貸款是二手房交易中買方經(jīng)常采用的房款支付方式，采用按揭貸款購買房產(chǎn)有三個(gè)方面需要注意：
首先，需要查詢下個(gè)人征信情況，確保自己可以成功辦理按揭。如果無法確定能否成功辦理按揭，需要在合同上做好相關(guān)約定，明確貸款不成功的買方免除責(zé)任，避免后續(xù)因自己無法成功辦理按揭而構(gòu)成違約，遭受損失。
其次，應(yīng)注意并非所有的二手房都可以辦理按揭貸款，以下三種類型的房子是不能辦理按揭貸款的。一是產(chǎn)權(quán)證不齊全的房子，如回遷房、安置房、公產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等；二是存在限制交易的房子，如屬于舊城改造范圍內(nèi)的、有被查封或限制交易的、小產(chǎn)權(quán)房、土地使用權(quán)已經(jīng)被抵押的、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有爭議無法確定具體所有權(quán)歸屬的房子；三是房齡超過銀行貸款限制的房子，銀行對(duì)貸款房子的房齡要求一般是在20-25年左右，有的銀行要求房齡最長不能多于15年，寬松一點(diǎn)的可以放寬到30年，具體要看房屋價(jià)值和銀行貸款條件的寬松度。房齡越高，可貸款期限越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大，銀行基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，可能不會(huì)批準(zhǔn)貸款。
最后，要注意選擇辦理按揭的銀行。買方應(yīng)首先明確按揭銀行是否在合同中已經(jīng)約定。若已指定，則應(yīng)遵守；若未指定則可以根據(jù)各銀行的貸款利率、優(yōu)惠門檻、調(diào)息方式、審批效率、是否存在提前還款的違約金綜合考慮。買方需要注意，有些銀行要求購房者在還款6個(gè)月或1年后再申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，如果在這段時(shí)間里提前還款，銀行會(huì)收取違約金。
五、“戶口學(xué)位坑”
曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的電視劇《虎媽貓爸》中的“學(xué)區(qū)房”風(fēng)波牽動(dòng)著無數(shù)家長的心，時(shí)至今日，優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房仍是無數(shù)家長的心頭好。對(duì)于看重二手房戶口、學(xué)位的買家，應(yīng)事先了解當(dāng)?shù)亟逃块T關(guān)于學(xué)位的相關(guān)規(guī)定或情況，并要求出賣人配合向?qū)W校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及房屋學(xué)籍指標(biāo)的使用情況，謹(jǐn)防出現(xiàn)《虎媽貓爸》中由于“未住滿兩年”而無法入學(xué)的窘境。其次，要注意產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行的。一般情況下，先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，再辦理戶口遷移手續(xù)，而且必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續(xù)。二手房交易流程中涉及諸多手續(xù)，全程辦理時(shí)間長。有些學(xué)校在新生入學(xué)時(shí)，對(duì)于對(duì)口區(qū)域的家庭，有一定的落戶時(shí)間要求，有的學(xué)校要有必須在該區(qū)域落戶滿一年，還有的學(xué)校要求落戶時(shí)間滿三年。如果學(xué)校有落戶時(shí)間要求，那么未及時(shí)辦理戶口遷入手續(xù)則會(huì)推遲孩子的入學(xué)時(shí)間。對(duì)于此類情況，買方應(yīng)在合同中與出賣人書面約定戶口遷移相關(guān)內(nèi)容，明確戶口遷移的時(shí)間及違約責(zé)任。若出賣人不及時(shí)配合辦理戶口遷移手續(xù)，則買方有權(quán)要求解除合同并要求出賣人支付違約金并賠償損失
六、“缺陷坑”
有些二手房由于建造年代久遠(yuǎn)，存在房屋漏水、電路老化等諸多缺陷，有時(shí)甚至?xí)l(fā)安全事故。很多購房者在購房時(shí)未進(jìn)行全面考慮，入住后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在這樣那樣的問題，但因合同并未對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行約定而維權(quán)無門，悔恨萬分。因此，買方在購買二手房前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，如采取實(shí)地多時(shí)段考察、查詢新聞、詢問同小區(qū)住戶居住情況等方式確保擬購二手房屋的質(zhì)量。若已發(fā)現(xiàn)較為明顯的問題，則應(yīng)在合同中與出賣人約定，達(dá)成房屋已存在問題的具體解決方案。同時(shí)，買方應(yīng)當(dāng)在合同中與出賣人約定，若出賣人隱瞞其在裝修、使用過程中產(chǎn)生的房屋質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買方承擔(dān)維修及賠償責(zé)任。除了房屋質(zhì)量問題，二手房買賣中還可能存在水電氣暖、物業(yè)管理費(fèi)未清繳的問題。買方在簽訂買賣合同時(shí)，務(wù)必在其中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等費(fèi)用的清繳進(jìn)行約定，要求出賣人在約定期限內(nèi)完成相關(guān)費(fèi)用的清繳，對(duì)延期清繳承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。
七、“資金坑”
二手房交易騙局頻發(fā)，中介坑害買家、賣家違約等情形屢見不鮮，因購房而導(dǎo)致的錢房兩空悲劇也并不罕見。為防范房屋買賣的資金安全風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資金監(jiān)管，又稱第三方監(jiān)管，是指買賣雙方進(jìn)行網(wǎng)簽后，在房產(chǎn)交易、登記辦理的過程中，買方不把房款直接交付給出賣人，而是讓透明的第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金，買方將購房的自用資金和銀行的貸款資金劃入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬號(hào)，委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，保證資金安全的交易模式。這種模式類似于網(wǎng)購，交易成功(權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后)，資金才會(huì)劃轉(zhuǎn)給賣方；若交易失敗，資金會(huì)返還買方。這樣可以保障買賣雙方的合法權(quán)益，將購房交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
八、“稅費(fèi)坑”
隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升以及我國稅收?qǐng)?zhí)法力度的加強(qiáng)，二手房交易中涉及的稅款金額大幅提升，而在實(shí)踐中這些稅費(fèi)往往約定由買方全部承擔(dān)，這意味著買方還承擔(dān)著稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易過程中，買方承擔(dān)的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)主要包括錯(cuò)誤申報(bào)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于錯(cuò)誤申報(bào)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，主要是錯(cuò)誤申報(bào)個(gè)人所得稅。目前針對(duì)個(gè)人所得稅有據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式。實(shí)務(wù)中，買賣雙方往往在中介指導(dǎo)下申報(bào)稅費(fèi)，但部分中介因?qū)I(yè)度不夠，只知道核定征收而不知據(jù)實(shí)征收的方式，導(dǎo)致其經(jīng)手的業(yè)務(wù)一律選擇核定征收方式征稅。如一旦遇到賣方虧損或平價(jià)出售房屋（比如2019年房價(jià)下跌，稅務(wù)部門認(rèn)可平價(jià)或虧損出售價(jià)格），則會(huì)因?yàn)殄e(cuò)誤選擇征收方式而導(dǎo)致賣方額外繳納房價(jià)款1%或2%的個(gè)人所得稅。基于該款項(xiàng)往往由買方承擔(dān)，由此會(huì)造成買方損失。因此，在買賣合同中應(yīng)明確約定買方承擔(dān)賣方個(gè)人所得稅的前提是賣方需配合選擇核定征收/據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)納稅，否則由此多出的稅費(fèi)由賣方自行負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在買賣合同中約定因中介的失誤導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，應(yīng)當(dāng)由中介承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)于稅收政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，由于二手房交易時(shí)間較長，房屋交易過程中可能出現(xiàn)不可預(yù)知的稅收政策變化，由此產(chǎn)生不確定的爭議。因目前交易習(xí)慣中主要由買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，故因國家稅收政策變化導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加的情況下，買方將額外增加購房支出；如因國家稅收政策變化導(dǎo)致交易稅費(fèi)減少的情況下，因增值稅及附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)人是賣方，如產(chǎn)生退費(fèi)也會(huì)進(jìn)賣方銀行賬戶，故買方可能無法順利取得退稅款。在極端情況下，因國家政策對(duì)個(gè)人所得稅的征收方式進(jìn)行重大變更，比如北京市嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”只能按據(jù)實(shí)征收（差額征收）方式繳納個(gè)人所得稅，將會(huì)導(dǎo)致承擔(dān)全部稅費(fèi)的買方額外增加幾十萬甚至幾百萬的購房支出，由此導(dǎo)致買方因無力支付稅款而被迫違約。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)稅收政策重大變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確: 1、對(duì)于稅收政策變化導(dǎo)致多出稅費(fèi)的情形進(jìn)行約定，約定買方享有合同解除權(quán)或約定超過預(yù)估稅款金額一定比例的稅款由賣方承擔(dān)或雙方按約定比例共擔(dān)模式；2、雙方在合同中針對(duì)稅收政策重大變化導(dǎo)致少繳稅費(fèi)的情形約定退稅款由買方享有；3、買賣雙方應(yīng)當(dāng)依約履行合同，避免因遲延履行導(dǎo)致稅收政策發(fā)生變化進(jìn)而影響到自己的權(quán)益。如因賣方違約導(dǎo)致稅收政策變化，則賣方將自行承擔(dān)責(zé)任或賠償買方損失。
二手房交易隱患多，大家務(wù)必謹(jǐn)慎購買，希望這份二手房交易“避坑”指南可以幫助大家規(guī)避常見風(fēng)險(xiǎn)，買到心儀的二手房！

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