2021年12月上海最新買(mǎi)房政策！限購(gòu)+貸款+二手房交易流程 ...

小米搞機(jī)員

若想獲得關(guān)于「上海買(mǎi)房人」更多更及時(shí)更客觀的資訊，或者想和其他小伙伴一起討論，可以查找公眾號(hào)：上海買(mǎi)房人，進(jìn)上海購(gòu)房群，點(diǎn)擊上方“關(guān)注”，每天為你分享房產(chǎn)知識(shí)，政策解讀，購(gòu)房技巧，讓您買(mǎi)房的道路不在迷茫！
目錄：

第一，上海戶籍限購(gòu)政策一覽
第二，外地戶籍購(gòu)房攻略
第三，上海購(gòu)房貸款政策（利率、額度、年限等）
第四，上海二手房交易流程
第五，上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)
第六，二手房交易所交那些稅率及標(biāo)準(zhǔn)
第七，上海各區(qū)交易中心聯(lián)系地址，電話
第八，上海新房購(gòu)買(mǎi)流程，積分計(jì)算，熱門(mén)話題問(wèn)答
第九，直系親屬更名、贈(zèng)與、繼承，怎么劃算
第十，公司名義購(gòu)房相關(guān)政策及交易稅費(fèi)

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2021上海限購(gòu)限貸政策匯總

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上海新房最新積分制

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2021年11月9號(hào)上海最新購(gòu)房政策變化：

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1 上海人限購(gòu)政策

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離異情況分析：一、婚姻存續(xù)期間所出售的房屋不在限購(gòu)范圍內(nèi)(產(chǎn)權(quán)證登記日期需在離婚日期前)
二、離異后現(xiàn)家庭及原離異家庭夫妻雙方新購(gòu)入住房需計(jì)入套數(shù)
三、離異時(shí)未出售或贈(zèng)與房屋，離異后出售或贈(zèng)與房屋依舊計(jì)算在內(nèi)(離異后已贈(zèng)與房屋是否計(jì)入套數(shù)，以具體各交易中心口徑為準(zhǔn))
四、其余限購(gòu)政策不限(限購(gòu)前與父母共有住宅，按原規(guī)定提供親屬證明可剔除套數(shù)，若原配偶一方需配偶方提供材料)
五、離異已滿3年，不受新政影響
六、離異后復(fù)婚按新政策執(zhí)行

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注：具體詳細(xì)情況以各區(qū)房地產(chǎn)交易中心限購(gòu)口徑為準(zhǔn)或電話咨詢962269

2 外地人購(gòu)房攻略

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外地人在上海購(gòu)房需要什么條件？
1、外地人已婚在上海只能購(gòu)買(mǎi)1套（商品房）住宅房。
2、非滬籍家庭限購(gòu)一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社?；騻€(gè)稅，自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
3、  外地人在外地的房產(chǎn)不計(jì)算在內(nèi)，只要上海沒(méi)有房產(chǎn)就可以購(gòu)買(mǎi)！
4、  居住證滿三年（免交房產(chǎn)稅）
所需證明：1、身份證 2、結(jié)婚證 3、戶口薄 4、收入證明 5、納稅證明 6、居住證

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臨港購(gòu)房新政分析

1、上海臨港購(gòu)房新政發(fā)布：

2019年8月6日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)成立當(dāng)天，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會(huì)并提出12條人才吸引政策。

2、落戶新政：
縮短人才“居轉(zhuǎn)戶”年限，人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來(lái)的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。

3、購(gòu)房資格：
非本市戶籍購(gòu)房資格由家庭調(diào)整為個(gè)人；社保年限由原有的5年縮短至3年。
也就是說(shuō)外地單身且在臨港新片區(qū)工作滿1年以上，即有機(jī)會(huì)在細(xì)則劃定范圍內(nèi)購(gòu)房！

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3 上海購(gòu)房貸款政策

上海自2021年8月6日起，上海二手房房貸再出新規(guī)，執(zhí)行“三價(jià)就低”：購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)，將從買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)中，選擇最低的一項(xiàng)，作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

1. 商業(yè)貸款

上海自2021年7月24日起房貸利率將上調(diào)！
首套上浮35個(gè)基點(diǎn)
（4.65+0.35=5%）
二套上浮120個(gè)基點(diǎn)
（4.65+1.05=5.7%）

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貸款政策變化

1、銀行嚴(yán)查客戶的首付款來(lái)源，客戶首付款不能通過(guò)非直系親屬借款、P2P公司借款、貸款借款、信用卡套現(xiàn)等，禁止各種借貸資金被用于首付款。（直系親屬僅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系親屬）
2、銀行需要查詢客戶的還款能力，需要有匹配收入證明金額的工資流水或者能體現(xiàn)收入的其他證明。
3、審批時(shí)間延長(zhǎng)，目前批貸時(shí)間平均在證件收齊后的1個(gè)月至1個(gè)半月左右。
4、放款時(shí)間延長(zhǎng)，近期新房房貸，平均2個(gè)月能成功放款。二手房一方面是對(duì)資質(zhì)審查更嚴(yán)格，放款時(shí)間或已延期至4-6個(gè)月，甚至更長(zhǎng)。
5、若全國(guó)范圍內(nèi)有2套及2套以上房貸在還，銀行停止發(fā)放第3套房貸。
6、父母上產(chǎn)證，子女參貸，目前已經(jīng)停止受理。子女上產(chǎn)證，父母參貸目前也要提供還款能力，政策從嚴(yán)。
7、近三年內(nèi)有離異史的，銀行暫不受理貸款。
8、定金審批目前銀行暫停受理，首付款需要付足規(guī)定比例后方可受理貸款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2. 公積金貸款

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上海普通住宅和非普通住宅的區(qū)別！

普通住房應(yīng)該同時(shí)在房屋類(lèi)型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)。不能同時(shí)滿足條件的為非普通住房。
（1）房屋類(lèi)型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。
（2）成交價(jià)格：內(nèi)環(huán)以內(nèi)：≤450萬(wàn)元/套；內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬(wàn)元/套；外環(huán)以外：≤230萬(wàn)元/套。
（3）建筑面積：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e≤140平方米。

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4 上海二手房交易流程

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5 上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

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2021年上海房產(chǎn)稅率分界線提高至73482元
所購(gòu)房屋單價(jià)≤73482元/㎡適用稅率4‰，所購(gòu)房屋單價(jià)＞73482元/㎡適用稅率6‰。
1
上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象
1、非上海居民新購(gòu)住房；
2、上海居民新購(gòu)且屬于二套以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）。

1
第一套房200平要征收房產(chǎn)稅嗎？
根據(jù)房產(chǎn)稅征收政策，是對(duì)本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房產(chǎn)稅的，第一套住房并不征收房產(chǎn)稅，和面積無(wú)關(guān)。

2
所有第二套房子都要征收房產(chǎn)稅嗎？
不是。
是根據(jù)居民家庭人均住房面積來(lái)計(jì)算。家庭成員人均免稅面積均為60平米。

3
什么是居民家庭？
包括夫妻雙方及其未成年子女。
2
應(yīng)納房產(chǎn)稅額計(jì)算方式
應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率（稅率暫定0.6%）

1
房產(chǎn)稅繳納時(shí)間什么時(shí)候？
每年12月31日前繳納。
過(guò)期不交納會(huì)產(chǎn)生滯納金，滯納金為每日未繳額的萬(wàn)分之五。

2
買(mǎi)好了房，什么時(shí)候起征房產(chǎn)稅？
產(chǎn)證登記日期的次月開(kāi)始征收。

3
稅率是怎么算出的？
稅率分為0.4%和0.6%，單價(jià)范圍如下

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跟著線圖走
一秒明白房產(chǎn)稅

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1、滬籍單身

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2、滬籍已婚家庭

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3、外地戶籍

外地單身：為限購(gòu)狀態(tài)  注：若購(gòu)入司法委托拍賣(mài)等非限購(gòu)類(lèi)住房，則全額征收房產(chǎn)稅，減免條件同外地家庭購(gòu)房減免標(biāo)準(zhǔn)。
外地家庭：若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)已連續(xù)滿 3 年或積分達(dá)到 120 分，則本次購(gòu)房可直接申請(qǐng)免征房產(chǎn)稅。
若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)暫未連續(xù)滿3年或積分未達(dá)到120分的，可先全額繳納房產(chǎn)稅，待滿3年或積分達(dá)到120分后，再申請(qǐng)免征并申請(qǐng)退還持《上海市居住證》期間所繳納的房產(chǎn)稅；

4、境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民

境外個(gè)人在滬的“居留許可”連續(xù)滿 3 年并在有效期內(nèi)的，可以在報(bào)稅當(dāng)天直接申請(qǐng)免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請(qǐng)退稅，或持有 B 類(lèi)證件（海外人才引進(jìn)類(lèi)居住證）、中國(guó)綠卡可以直接申請(qǐng)免征；
臺(tái)灣居民在滬的“居留簽注”連續(xù)滿 3 年并在有效期內(nèi)的，或持有連續(xù)滿 3 年的個(gè)稅單/社保單/就業(yè)證都可以直接申請(qǐng)免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請(qǐng)免征并申請(qǐng)退還該期間已繳納的房產(chǎn)稅
港澳居民持有連續(xù)滿 3 年的《港澳居民暫住證》/個(gè)稅單/社保單/就業(yè)證都可以直接申請(qǐng)免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請(qǐng)免征并申請(qǐng)退還該期間已繳納的房產(chǎn)稅 ；
（具體房產(chǎn)稅稅費(fèi)減免情形以各區(qū)交易中心稅務(wù)窗認(rèn)定為準(zhǔn)！）

3
房產(chǎn)稅減免政策

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4
未滿一年怎么付房產(chǎn)稅?

當(dāng)年度應(yīng)納稅額 = 年應(yīng)納稅額 ? 12個(gè)月 ? 當(dāng)年度應(yīng)納稅月份數(shù)

房產(chǎn)稅查詢途徑
查詢房產(chǎn)稅繳稅信息的途徑很多，在此羅列出 5 種渠道，各位朋友可選擇自身最為便捷的方式查詢。
1）上海稅務(wù)網(wǎng)官網(wǎng)查詢：打開(kāi)稅務(wù)官網(wǎng)（http://tax.sh.gov.cn/），選擇【我要查詢】，選擇【公眾查詢】，選擇【個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅及已繳稅情況查詢】，輸入信息即可查詢。
2）“上海稅務(wù)” 微信公眾號(hào)查詢：微信搜索關(guān)注【上海稅務(wù)】公眾號(hào)，點(diǎn)擊【涉稅查詢】，選擇【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
3）支付寶 “城市服務(wù)” 查詢：打開(kāi)支付寶，搜索【城市服務(wù)】，搜索【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
4）“隨申辦市民云” APP查詢：下載 “隨申辦市民云” APP，搜索【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
5）交易中心現(xiàn)場(chǎng)查詢：前往應(yīng)稅住房所在區(qū)的交易中心稅務(wù)窗口查詢，建議提前電聯(lián)確定交易中心上班時(shí)間及攜帶材料。

房產(chǎn)稅繳納途徑
繳納房產(chǎn)稅途徑很多，在此羅列出 3 種渠道，各位朋友可選擇自身最為便捷的方式繳納。
1）通過(guò)“付費(fèi)通” 繳費(fèi)
官網(wǎng)：打開(kāi)付費(fèi)通網(wǎng)站，選擇【付賬單】，選擇【立即點(diǎn)擊繳納】，輸入信息繳納即可。網(wǎng)址為https://www.shfft.com/
公眾號(hào)：微信搜索關(guān)注【付費(fèi)通賬單查繳】公眾號(hào)，點(diǎn)擊【查繳賬單】，選擇【房產(chǎn)稅】，輸入信息繳納即可。
APP：下載 “付費(fèi)通” APP，選擇【生活服務(wù)】，選擇【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
2）銀行網(wǎng)點(diǎn)：可去附近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行網(wǎng)點(diǎn)繳納，帶好身份證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、以及帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡。
具體細(xì)節(jié)不同銀行要求可能有所不同，建議提前電聯(lián)確定銀行上班時(shí)間及攜帶材料。
3）交易中心現(xiàn)場(chǎng)繳納：可前往應(yīng)稅住房所在區(qū)的交易中心稅務(wù)窗口繳納，建議提前電聯(lián)確定交易中心上班時(shí)間及攜帶材料。6 二手房交易稅率

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7 上海各區(qū)交易中心

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8 上海新房購(gòu)買(mǎi)流程

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一 .取證

1、新盤(pán)取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準(zhǔn)售房源公告及一房一價(jià)表》
2、在上海，高層住宅基本結(jié)構(gòu)成型才可以報(bào)批預(yù)售證。

二 .認(rèn)籌

1、認(rèn)籌意向金費(fèi)用，一般要求不能超過(guò)房源最低房?jī)r(jià)的20%。
2、支付認(rèn)籌意向金，才有參與搖號(hào)的資格。
3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開(kāi)發(fā)商蓋章。
4、認(rèn)籌早晚不影響搖號(hào)概率，所以不用急著排隊(duì)。

三 . 審查資料

1、認(rèn)籌時(shí)，購(gòu)房者提供限購(gòu)資格審查的材料。
2、認(rèn)籌結(jié)束后，公證處還會(huì)再次審核一遍。
3、主要審查資料
（1）購(gòu)買(mǎi)人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；
（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）
（3）購(gòu)房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料:購(gòu)房合同或預(yù)告登記或產(chǎn)證等；（只要是購(gòu)房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動(dòng)拆遷、宅基地）

四 .上海新房最新?lián)u號(hào)“計(jì)分制”





家庭積分制分析

10分  夫妻（包括未成年子女）

0分   成年未婚或離異、喪偶等個(gè)人（無(wú)論是否包括未成年）
★在認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為成年未婚或離異、喪偶等個(gè)人的（無(wú)論是否包括未成年子女），此項(xiàng)都不得分。

戶籍積分制分析

10分 上海戶口
0 分  非上海戶口
   ★認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為上海市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為非滬籍的，此項(xiàng)不得分。

擁有住房狀況

20分上海無(wú)房
5分 上海有房
   ★認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計(jì)算按照住房限購(gòu)政策規(guī)定執(zhí)行，無(wú)房的加20分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認(rèn)購(gòu)對(duì)象在2021年1月22日（含）后贈(zèng)予他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下；承租的公有居住房屋的記入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。

五年內(nèi)在滬購(gòu)房情況

20分 無(wú)房，5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄
5分  有房，5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄
0分  無(wú)房，5年內(nèi)有購(gòu)房記錄
0分  有房，5年內(nèi)有購(gòu)房記錄
   ★認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）名下無(wú)房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，加20分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，加5分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象5年內(nèi)購(gòu)房記錄的，此項(xiàng)不得分。

在滬繳納社保時(shí)長(zhǎng)

自2003年1月起計(jì)算，每繳納一月社保加0.1-0.24分
單身 視個(gè)人情況而定
家庭 參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方
   ★社保繳納系數(shù)并非0.1，而是0.1-0.24分/月的區(qū)間。按上市項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型、結(jié)構(gòu)確定。

高系數(shù)的樓盤(pán)
傾斜于社保時(shí)長(zhǎng)更多的人
低系數(shù)的樓盤(pán)
更利于在滬無(wú)房，無(wú)購(gòu)房記錄的人

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接下去，我們就收集的23個(gè)熱門(mén)提問(wèn)及解答，可供打算購(gòu)房的小伙伴參考。

問(wèn)
滿五唯一房子，如果賣(mài)掉，算無(wú)房戶嗎？
答：滿五唯一的房子，賣(mài)掉以后是算無(wú)房戶的。
問(wèn)
如果名下房子在外地，算無(wú)房戶嗎？
答：僅限于上海范圍，算無(wú)房戶。
問(wèn)
離婚人士，凈身出戶，是否算無(wú)房戶？在新政策有上，有哪些限制？
答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購(gòu)房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也被限購(gòu)了。
問(wèn)
上海戶籍單身，09年與父母名下有一套共有房產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)算有房還是無(wú)房？是否還能買(mǎi)房？
答：2011年以前的，算無(wú)房戶。單身可以購(gòu)買(mǎi)1套。
問(wèn)
拆遷所得的安置房，請(qǐng)問(wèn)算購(gòu)房記錄嗎？
答：公租房不算，有產(chǎn)權(quán)或者承租的共有產(chǎn)權(quán)都算有房。
問(wèn)
有一套動(dòng)遷房，剛賣(mài)掉，請(qǐng)問(wèn)算有購(gòu)房記錄嗎？
答：如果動(dòng)遷房是5年內(nèi)買(mǎi)入的，就算有購(gòu)房記錄。
問(wèn)
贈(zèng)予在同一張產(chǎn)證上的一方，影響無(wú)房部分打分嗎？
答：要看贈(zèng)予的時(shí)間，如果在2021年1月22日之前贈(zèng)予，則算無(wú)房。在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。
問(wèn)
認(rèn)購(gòu)組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)比例小于等于1.3:1的，不使用計(jì)分排序，會(huì)怎么樣呢？
答：所有符合購(gòu)房條件的，全部納入公證搖號(hào)。
問(wèn)
購(gòu)買(mǎi)的新房已網(wǎng)簽，但沒(méi)有拿到產(chǎn)證，一年后才能拿到，當(dāng)下算有房，還是無(wú)房？
答：已網(wǎng)簽的房子，有購(gòu)房記錄，所以算有房。
問(wèn)
離異后，帶著未成年孩子，家庭結(jié)構(gòu)一欄打幾分？
答：算單身0分，包括成年未婚、離異、喪偶，無(wú)論是否包括未成年子女，皆是0分。
問(wèn)
退休人員的社保怎么算？
答：退休人員的社保年限是交多少個(gè)月算多少個(gè)月。比如從2003年1月開(kāi)始計(jì)算， 如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。
問(wèn)
戶籍名下有一套房，無(wú)貸款，想過(guò)戶給父母，這樣算無(wú)房嗎？
答：如果在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與的方式，不能算無(wú)房戶。通過(guò)二手房交易過(guò)戶，算無(wú)房戶。
問(wèn)
上海戶籍家庭，社保打分算一個(gè)人還是夫妻兩個(gè)人加在一起？
答：如果以1個(gè)家庭認(rèn)籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來(lái)計(jì)算。
問(wèn)
社保有要求連續(xù)社保嗎？
答：不要求，按繳納社保的實(shí)際月數(shù)來(lái)計(jì)算。
問(wèn)
0.1-0.24社保系數(shù)是如何計(jì)算的？怎樣才是0.24？
答：每個(gè)新盤(pán)都會(huì)公布自己的系數(shù)，以樓盤(pán)認(rèn)籌公告為準(zhǔn)。
問(wèn)
如果外地有房，上海無(wú)房的話，算是無(wú)房嗎？外地有房有貸，上海無(wú)房無(wú)貸，這種情況呢？
答：以上海名下房產(chǎn)為準(zhǔn)，兩種情況都算無(wú)房。
問(wèn)
我名下有套商住房，小產(chǎn)權(quán)房，40年的，這種情況算有房嗎？
答：不算，名下有住宅才算有房。
問(wèn)
境外人士購(gòu)房也要積分搖號(hào)嗎？
答：境外人士符合條件可在上海購(gòu)買(mǎi)1套，也按照計(jì)分搖號(hào)方式來(lái)認(rèn)籌。
問(wèn)
5年內(nèi)購(gòu)房記錄是指上海，還是全國(guó)？
答：以上海名下房產(chǎn)為準(zhǔn)。
問(wèn)
外地社保轉(zhuǎn)移都上海，可以算嗎？
答：只認(rèn)上海繳納的社保。
問(wèn)
請(qǐng)問(wèn)怎么界定有房？動(dòng)遷房算嗎？
答：名下有上海房產(chǎn)（包括動(dòng)遷房、經(jīng)適房、使用權(quán)房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計(jì)入名下房產(chǎn)。
問(wèn)
家庭內(nèi)產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)換，算是購(gòu)房記錄嗎？
答：份額變更是有網(wǎng)簽記錄的，但目前沒(méi)有明確是否算購(gòu)房記錄。
問(wèn)
請(qǐng)問(wèn)無(wú)房是按照網(wǎng)簽為標(biāo)準(zhǔn)嗎？
答：自購(gòu)房日起算，五年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄（目前認(rèn)網(wǎng)簽時(shí)間），只看購(gòu)買(mǎi)記錄，不看賣(mài)出記錄。

五 .搖號(hào)開(kāi)盤(pán)

1、上海新盤(pán)統(tǒng)一由東方公證處進(jìn)行電腦搖號(hào)排序。

2、根據(jù)搖號(hào)順序選房。

3、選好房，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金，在開(kāi)發(fā)商要求的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)首付款、簽訂貸款合同。

4、沒(méi)選房，沒(méi)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，全額退籌。

5、一般開(kāi)發(fā)商都在30個(gè)工作日內(nèi)退回認(rèn)籌金。

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相關(guān)問(wèn)答

問(wèn)：認(rèn)籌可以授權(quán)他人嗎？
答：理論上可以委托，以售樓處為準(zhǔn)。

問(wèn)：如果人數(shù)過(guò)多，認(rèn)籌會(huì)提前終止嗎？
答：不會(huì)。按照公示的時(shí)間來(lái)進(jìn)行認(rèn)籌。

問(wèn)：可以一家三口分別參與認(rèn)籌嗎？
答：不可以，同時(shí)只能認(rèn)購(gòu)一組   

問(wèn)：搖號(hào)選房現(xiàn)場(chǎng)，能看到實(shí)時(shí)房源情況嗎？
答：外場(chǎng)看不到，進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)才能知道。

問(wèn)：搖號(hào)到選房一般間隔多久？
大：看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。

問(wèn)：搖號(hào)選房當(dāng)天因故授權(quán)別人，可以嗎？
答：理論上認(rèn)購(gòu)書(shū)需要本人簽字，建議進(jìn)行公證。

問(wèn)：開(kāi)盤(pán)后剩下的房源，還需要搖號(hào)嗎？
答：不需要搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商自行安排。


問(wèn)：搖到號(hào)，購(gòu)房意向書(shū)上的名字，可以替換嗎？
答：《搖號(hào)規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。

問(wèn)：已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，貸款沒(méi)批下來(lái)或者沒(méi)批夠怎么辦？
答：1.沒(méi)批下來(lái)，可以換銀行。
2.沒(méi)批夠， 補(bǔ)房款給開(kāi)發(fā)商。

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9 直系親屬更名買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承怎么劃算
自2021年7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。
在直系親屬產(chǎn)證更名的時(shí)候大家往往面臨三個(gè)選擇：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應(yīng)該選擇哪種方式與辦理所需材料。
咱們以房屋總價(jià)500萬(wàn)，買(mǎi)進(jìn)價(jià)100萬(wàn)，滿五年唯一為例來(lái)算一下更名所需要的一些費(fèi)用

一、買(mǎi)賣(mài)更名

買(mǎi)賣(mài)更名要走正常的交易流程，受限購(gòu)影響，稅費(fèi)按照規(guī)定來(lái)繳納。此種情況適合名下有房不準(zhǔn)備把名下房產(chǎn)出售的一部分人，雖然會(huì)繳納一部分稅費(fèi)，但是不會(huì)對(duì)以后房產(chǎn)出售有影響。

下面咱們來(lái)算算買(mǎi)賣(mài)更名所需要多少費(fèi)用：
1、增值稅：（500萬(wàn)-100萬(wàn)）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元
2、契稅：房屋總價(jià)3% 也就是15萬(wàn)的契稅（因名下有房，契稅為3個(gè)點(diǎn)，名下若是 無(wú)房，不推薦此種方式）
3、交易手續(xù)費(fèi)：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費(fèi)：80元
5、抵押登記費(fèi)：40元

以上是我們走買(mǎi)賣(mài)流程所需要的全部費(fèi)用，共：352424元

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過(guò)戶5個(gè)工作日后繳稅、出產(chǎn)證

二、繼承

1、繼承會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個(gè)稅。房屋繼承過(guò)來(lái)在出售時(shí)契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個(gè)稅，不唯一總房?jī)r(jià)款20%個(gè)稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權(quán)公證，領(lǐng)取公證書(shū)后至房屋所在地的交易中心駐場(chǎng)稅務(wù)所辦理稅收核定，領(lǐng)取完稅憑證后至房屋所在地的交易中心換領(lǐng)新的產(chǎn)證。

4、房屋繼承的時(shí)效為多久？

時(shí)效：繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對(duì)，一般情形下本市戶籍的為 2 個(gè)月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需時(shí)間較長(zhǎng)，具體時(shí)效根據(jù)不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產(chǎn)證的房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心駐場(chǎng)稅務(wù)免稅申報(bào)→房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理窗口受理→20 個(gè)自然日（法定節(jié)假日除外）出產(chǎn)證。

6、繼承公證所需材料：

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8、公證員審查所需要的的其他材料

7、辦理繼承時(shí)需要注意哪些問(wèn)題？

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7.在有繼承人死亡的情況下，應(yīng)當(dāng)查明其死亡的日期，確定是否適用代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的規(guī)定！

三、贈(zèng)與

1、直系親屬之間贈(zèng)與需要哪些費(fèi)用？

契稅：房屋總價(jià)3%，增值稅免征，個(gè)稅免征


看到上面是不是覺(jué)得贈(zèng)與要比買(mǎi)賣(mài)劃算，要省20萬(wàn)？不！這只是贈(zèng)與時(shí)所需要的費(fèi)用，當(dāng)你受贈(zèng)的房產(chǎn)在出售時(shí)滿五年唯一按照正常稅收來(lái)繳納稅費(fèi)，若滿五年不唯一總房?jī)r(jià)的20%來(lái)繳稅。

若是名下無(wú)房可以走贈(zèng)與流程，名下有房且受贈(zèng)的房屋有出售的想法建議走交易流程。

2、辦理房屋贈(zèng)與的方式有幾種？

1）通過(guò)辦理贈(zèng)與公證書(shū)進(jìn)行贈(zèng)與

2）若無(wú)公證，則需自行到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。

辦理贈(zèng)與公證相關(guān)規(guī)定

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3、辦理贈(zèng)與公證，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題有哪些？

1）財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)

2）房產(chǎn)中有抵押不可贈(zèng)與

3）對(duì)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與，即使房產(chǎn)登記在一方名下，也需配偶到場(chǎng)簽字，表示同意贈(zèng)與

4）贈(zèng)與合同不可委托簽署

5）一般只做直系親屬間的贈(zèng)與，否則需要支付 20%的個(gè)人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母也非直系，此類(lèi)贈(zèng)與推薦將產(chǎn)證名字改成受贈(zèng)人的直系親屬一人（例如產(chǎn)證上原為夫妻二人名字，要將房產(chǎn)贈(zèng)與男方父母，
則需先將女方名字去除再辦理贈(zèng)與）。

注：非直系贈(zèng)與時(shí)，全額贈(zèng)與是可以交易的，但如果是部分份額贈(zèng)與的話，贈(zèng)與方與受贈(zèng)方相互之間對(duì)于自己持有的份額部分不能再交易。

例如：業(yè)主張三將名下獨(dú)有的一套房產(chǎn)的 10%的產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給了其朋友李四（非直系贈(zèng)與），即針對(duì)該房產(chǎn)，張三持有 90%的產(chǎn)權(quán)份額，李四持有 10%的產(chǎn)權(quán)份額，張三與李四之間不能就該房產(chǎn)再進(jìn)行交易。

贈(zèng)與費(fèi)用如何計(jì)算

朋友找到Ann， 準(zhǔn)備贈(zèng)與給自己的親屬一套房產(chǎn)， 準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套自己的新房， Ann剛好幫助協(xié)助辦理了全部過(guò)程。拿出來(lái)分享給需要的朋友。

二手房（住宅）贈(zèng)與過(guò)戶需要繳納的費(fèi)用如下：

1、贈(zèng)與過(guò)戶免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅（直系親屬免征個(gè)人所得稅）
2、贈(zèng)與過(guò)戶免征營(yíng)業(yè)稅， 但是個(gè)人所得稅需要繳納，合同評(píng)估價(jià)格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個(gè)稅）

3、契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅（評(píng)估價(jià)格*3%）

4、其他費(fèi)用和正常過(guò)戶都一樣（工本費(fèi)80元／單）

二手房（住宅）贈(zèng)與過(guò)戶所需材料有：

1、贈(zèng)與方權(quán)利人（原產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一套、
2、受贈(zèng)方權(quán)利人（現(xiàn)在產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一份，
3、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套
4、戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書(shū)）
5、經(jīng)公證的贈(zèng)與書(shū)和受贈(zèng)書(shū)（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填寫(xiě)， 交易中心會(huì)自行公證，無(wú)需自己辦理。）

二手房（住宅）贈(zèng)與注意點(diǎn)：

1、交易房屋評(píng)估價(jià)格是系統(tǒng)直接給到的評(píng)估價(jià)格， 此價(jià)格一旦受理， 不可變更， 現(xiàn)場(chǎng)打好稅單，需要當(dāng)天繳納契稅。
2、 贈(zèng)與的房子：需要提前查詢限購(gòu)（2021年7月24日新規(guī)后）
3、 稅費(fèi)當(dāng)天需要繳納， 請(qǐng)帶好銀行卡（有些卡會(huì)限額， 請(qǐng)自己開(kāi)通大額刷卡， 交易中心不接受現(xiàn)金交稅 ， 小額費(fèi)用可現(xiàn)金支付）
4、產(chǎn)證會(huì)當(dāng)天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 請(qǐng)?zhí)崆皬?fù)印備用。

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ps：交易中心近期辦理的收件收據(jù)。收到此件 ，說(shuō)明您的贈(zèng)與已經(jīng)走完流程， 只差最后一步， 拿著這個(gè)收件收據(jù)，帶上身份證到交易中心拿號(hào)直接領(lǐng)取產(chǎn)證。

總結(jié)：從上面三種更名方式可以看出來(lái)，名下沒(méi)有房產(chǎn)繼承最劃算。名下有房產(chǎn)又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時(shí)20%的個(gè)人所得稅要?jiǎng)澦愕亩唷?br />
10 公司名義購(gòu)房相關(guān)政策及交易稅費(fèi)

以公司名義在滬購(gòu)房的限購(gòu)政策
(一) 境內(nèi)(不含港澳臺(tái)地區(qū))注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)商品住房需要滿足的條件 (購(gòu)房時(shí)間以合同網(wǎng)簽備案日期為準(zhǔn)) 。

1、企業(yè)近年繳稅金額500萬(wàn)元(不含)以下的：

a：企業(yè)設(shè)立年限已滿5年

b：企業(yè)在本市累計(jì)繳稅款金額已達(dá)100萬(wàn)元人民幣

c：企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。

2、企業(yè)近年繳納稅款金額500萬(wàn)(含)以上的，購(gòu)房時(shí)不受上述企業(yè)設(shè)立年限和員工人數(shù)等條件限制。

注：目前上海市各區(qū)交易中心針對(duì)該規(guī)定所執(zhí)行的操作口徑僅限企業(yè)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，購(gòu)買(mǎi)存量商品房(二手房)暫無(wú)條件限制。

(二) 境外注冊(cè)的公司在滬不能購(gòu)買(mǎi)商品房。

購(gòu)房篇

契稅、印花稅
無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要以公司名義購(gòu)房，均需按房款3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。

房產(chǎn)稅
根據(jù)1986年10月開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

在具體操作過(guò)程中，不同地區(qū)對(duì)不同性質(zhì)企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會(huì)有三年內(nèi)免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠。

土地使用稅
同時(shí)，還需要按照“建筑面積×30元/年/平方米”征收土地使用稅。
如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需要按每日萬(wàn)分之五繳納滯納金。

售房篇
在交易過(guò)程中則需要繳納：

增值稅及附加
按（不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià)）×5.6%征收

土地增值稅
根據(jù)1993年頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

印花稅
按成交價(jià)格×0.05%征收。

企業(yè)所得稅
目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤(rùn)×25%征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。

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買(mǎi)房需查詢資料網(wǎng)站

1、個(gè)人征信報(bào)告
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

2、不動(dòng)產(chǎn)查檔單
http://www.szreorc.com:8088/szbdc-vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0

3、社保查詢
https://sipub.sz.gov.cn/hspms/（深戶需提供連續(xù)36個(gè)月的社保查詢清單，非深戶需提供連續(xù)60個(gè)月的社保查詢清單）

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2021年4月1日起，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，購(gòu)房者需要提前出示限購(gòu)查詢結(jié)果！
（以前購(gòu)買(mǎi)二手房，確定購(gòu)房資格，是在交易中心窗口交易時(shí)直接查詢。）
政策升級(jí)后，購(gòu)房者需要提前5-10天，到所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理限購(gòu)查詢，拿到查詢《結(jié)果通知單》后才能網(wǎng)簽！

而在此之前，交易雙方只要確定交易意向，就可以直接在中介門(mén)店網(wǎng)簽，提前鎖定房源和房?jī)r(jià)，新政升級(jí)后，整個(gè)二手房交易周期都將被延長(zhǎng)。

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注意：
1、客戶預(yù)留的聯(lián)系方式必須為手機(jī)，買(mǎi)賣(mài)合同上預(yù)留的也必須一致。
2、所有提交上次的材料必須和原件一致，PDF格式。
3、以上最新交易流程本市4月1日試行。
4、以上流程僅作參考，最終以交易中心為準(zhǔn)。

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小手

牛的很，很詳細(xì)了，大佬[拜托]