2021年12月上海最新買房政策！限購+貸款+二手房交易流程 ...

小米搞機(jī)員

若想獲得關(guān)于「上海買房人」更多更及時更客觀的資訊，或者想和其他小伙伴一起討論，可以查找公眾號：上海買房人，進(jìn)上海購房群，點擊上方“關(guān)注”，每天為你分享房產(chǎn)知識，政策解讀，購房技巧，讓您買房的道路不在迷茫！
目錄：

第一，上海戶籍限購政策一覽
第二，外地戶籍購房攻略
第三，上海購房貸款政策（利率、額度、年限等）
第四，上海二手房交易流程
第五，上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)
第六，二手房交易所交那些稅率及標(biāo)準(zhǔn)
第七，上海各區(qū)交易中心聯(lián)系地址，電話
第八，上海新房購買流程，積分計算，熱門話題問答
第九，直系親屬更名、贈與、繼承，怎么劃算
第十，公司名義購房相關(guān)政策及交易稅費

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2021上海限購限貸政策匯總

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上海新房最新積分制

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2021年11月9號上海最新購房政策變化：

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1 上海人限購政策

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離異情況分析：一、婚姻存續(xù)期間所出售的房屋不在限購范圍內(nèi)(產(chǎn)權(quán)證登記日期需在離婚日期前)
二、離異后現(xiàn)家庭及原離異家庭夫妻雙方新購入住房需計入套數(shù)
三、離異時未出售或贈與房屋，離異后出售或贈與房屋依舊計算在內(nèi)(離異后已贈與房屋是否計入套數(shù)，以具體各交易中心口徑為準(zhǔn))
四、其余限購政策不限(限購前與父母共有住宅，按原規(guī)定提供親屬證明可剔除套數(shù)，若原配偶一方需配偶方提供材料)
五、離異已滿3年，不受新政影響
六、離異后復(fù)婚按新政策執(zhí)行

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注：具體詳細(xì)情況以各區(qū)房地產(chǎn)交易中心限購口徑為準(zhǔn)或電話咨詢962269

2 外地人購房攻略

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外地人在上海購房需要什么條件？
1、外地人已婚在上海只能購買1套（商品房）住宅房。
2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社保或個稅，自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
3、  外地人在外地的房產(chǎn)不計算在內(nèi)，只要上海沒有房產(chǎn)就可以購買！
4、  居住證滿三年（免交房產(chǎn)稅）
所需證明：1、身份證 2、結(jié)婚證 3、戶口薄 4、收入證明 5、納稅證明 6、居住證

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臨港購房新政分析

1、上海臨港購房新政發(fā)布：

2019年8月6日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)成立當(dāng)天，國務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會并提出12條人才吸引政策。

2、落戶新政：
縮短人才“居轉(zhuǎn)戶”年限，人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。

3、購房資格：
非本市戶籍購房資格由家庭調(diào)整為個人；社保年限由原有的5年縮短至3年。
也就是說外地單身且在臨港新片區(qū)工作滿1年以上，即有機(jī)會在細(xì)則劃定范圍內(nèi)購房！

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3 上海購房貸款政策

上海自2021年8月6日起，上海二手房房貸再出新規(guī)，執(zhí)行“三價就低”：購房者申請貸款時，將從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。

1. 商業(yè)貸款

上海自2021年7月24日起房貸利率將上調(diào)！
首套上浮35個基點
（4.65+0.35=5%）
二套上浮120個基點
（4.65+1.05=5.7%）

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貸款政策變化

1、銀行嚴(yán)查客戶的首付款來源，客戶首付款不能通過非直系親屬借款、P2P公司借款、貸款借款、信用卡套現(xiàn)等，禁止各種借貸資金被用于首付款。（直系親屬僅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系親屬）
2、銀行需要查詢客戶的還款能力，需要有匹配收入證明金額的工資流水或者能體現(xiàn)收入的其他證明。
3、審批時間延長，目前批貸時間平均在證件收齊后的1個月至1個半月左右。
4、放款時間延長，近期新房房貸，平均2個月能成功放款。二手房一方面是對資質(zhì)審查更嚴(yán)格，放款時間或已延期至4-6個月，甚至更長。
5、若全國范圍內(nèi)有2套及2套以上房貸在還，銀行停止發(fā)放第3套房貸。
6、父母上產(chǎn)證，子女參貸，目前已經(jīng)停止受理。子女上產(chǎn)證，父母參貸目前也要提供還款能力，政策從嚴(yán)。
7、近三年內(nèi)有離異史的，銀行暫不受理貸款。
8、定金審批目前銀行暫停受理，首付款需要付足規(guī)定比例后方可受理貸款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2. 公積金貸款

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上海普通住宅和非普通住宅的區(qū)別！

普通住房應(yīng)該同時在房屋類型、成交價格、建筑面積三個方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)。不能同時滿足條件的為非普通住房。
（1）房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。
（2）成交價格：內(nèi)環(huán)以內(nèi)：≤450萬元/套；內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬元/套；外環(huán)以外：≤230萬元/套。
（3）建筑面積：單套建筑面積≤140平方米。

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4 上海二手房交易流程

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5 上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

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2021年上海房產(chǎn)稅率分界線提高至73482元
所購房屋單價≤73482元/㎡適用稅率4‰，所購房屋單價＞73482元/㎡適用稅率6‰。
1
上海房產(chǎn)稅征收對象
1、非上海居民新購住房；
2、上海居民新購且屬于二套以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）。

1
第一套房200平要征收房產(chǎn)稅嗎？
根據(jù)房產(chǎn)稅征收政策，是對本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房產(chǎn)稅的，第一套住房并不征收房產(chǎn)稅，和面積無關(guān)。

2
所有第二套房子都要征收房產(chǎn)稅嗎？
不是。
是根據(jù)居民家庭人均住房面積來計算。家庭成員人均免稅面積均為60平米。

3
什么是居民家庭？
包括夫妻雙方及其未成年子女。
2
應(yīng)納房產(chǎn)稅額計算方式
應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率（稅率暫定0.6%）

1
房產(chǎn)稅繳納時間什么時候？
每年12月31日前繳納。
過期不交納會產(chǎn)生滯納金，滯納金為每日未繳額的萬分之五。

2
買好了房，什么時候起征房產(chǎn)稅？
產(chǎn)證登記日期的次月開始征收。

3
稅率是怎么算出的？
稅率分為0.4%和0.6%，單價范圍如下

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跟著線圖走
一秒明白房產(chǎn)稅

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1、滬籍單身

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2、滬籍已婚家庭

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3、外地戶籍

外地單身：為限購狀態(tài)  注：若購入司法委托拍賣等非限購類住房，則全額征收房產(chǎn)稅，減免條件同外地家庭購房減免標(biāo)準(zhǔn)。
外地家庭：若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)已連續(xù)滿 3 年或積分達(dá)到 120 分，則本次購房可直接申請免征房產(chǎn)稅。
若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)暫未連續(xù)滿3年或積分未達(dá)到120分的，可先全額繳納房產(chǎn)稅，待滿3年或積分達(dá)到120分后，再申請免征并申請退還持《上海市居住證》期間所繳納的房產(chǎn)稅；

4、境外個人、港澳臺居民

境外個人在滬的“居留許可”連續(xù)滿 3 年并在有效期內(nèi)的，可以在報稅當(dāng)天直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請退稅，或持有 B 類證件（海外人才引進(jìn)類居住證）、中國綠卡可以直接申請免征；
臺灣居民在滬的“居留簽注”連續(xù)滿 3 年并在有效期內(nèi)的，或持有連續(xù)滿 3 年的個稅單/社保單/就業(yè)證都可以直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請免征并申請退還該期間已繳納的房產(chǎn)稅
港澳居民持有連續(xù)滿 3 年的《港澳居民暫住證》/個稅單/社保單/就業(yè)證都可以直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿 3 年后再申請免征并申請退還該期間已繳納的房產(chǎn)稅 ；
（具體房產(chǎn)稅稅費減免情形以各區(qū)交易中心稅務(wù)窗認(rèn)定為準(zhǔn)?。?br />
3
房產(chǎn)稅減免政策

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4
未滿一年怎么付房產(chǎn)稅?

當(dāng)年度應(yīng)納稅額 = 年應(yīng)納稅額 ? 12個月 ? 當(dāng)年度應(yīng)納稅月份數(shù)

房產(chǎn)稅查詢途徑
查詢房產(chǎn)稅繳稅信息的途徑很多，在此羅列出 5 種渠道，各位朋友可選擇自身最為便捷的方式查詢。
1）上海稅務(wù)網(wǎng)官網(wǎng)查詢：打開稅務(wù)官網(wǎng)（http://tax.sh.gov.cn/），選擇【我要查詢】，選擇【公眾查詢】，選擇【個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅及已繳稅情況查詢】，輸入信息即可查詢。
2）“上海稅務(wù)” 微信公眾號查詢：微信搜索關(guān)注【上海稅務(wù)】公眾號，點擊【涉稅查詢】，選擇【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
3）支付寶 “城市服務(wù)” 查詢：打開支付寶，搜索【城市服務(wù)】，搜索【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
4）“隨申辦市民云” APP查詢：下載 “隨申辦市民云” APP，搜索【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
5）交易中心現(xiàn)場查詢：前往應(yīng)稅住房所在區(qū)的交易中心稅務(wù)窗口查詢，建議提前電聯(lián)確定交易中心上班時間及攜帶材料。

房產(chǎn)稅繳納途徑
繳納房產(chǎn)稅途徑很多，在此羅列出 3 種渠道，各位朋友可選擇自身最為便捷的方式繳納。
1）通過“付費通” 繳費
官網(wǎng)：打開付費通網(wǎng)站，選擇【付賬單】，選擇【立即點擊繳納】，輸入信息繳納即可。網(wǎng)址為https://www.shfft.com/
公眾號：微信搜索關(guān)注【付費通賬單查繳】公眾號，點擊【查繳賬單】，選擇【房產(chǎn)稅】，輸入信息繳納即可。
APP：下載 “付費通” APP，選擇【生活服務(wù)】，選擇【房產(chǎn)稅查詢】，輸入信息即可查詢。
2）銀行網(wǎng)點：可去附近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行網(wǎng)點繳納，帶好身份證、不動產(chǎn)權(quán)證、以及帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡。
具體細(xì)節(jié)不同銀行要求可能有所不同，建議提前電聯(lián)確定銀行上班時間及攜帶材料。
3）交易中心現(xiàn)場繳納：可前往應(yīng)稅住房所在區(qū)的交易中心稅務(wù)窗口繳納，建議提前電聯(lián)確定交易中心上班時間及攜帶材料。6 二手房交易稅率

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7 上海各區(qū)交易中心

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8 上海新房購買流程

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一 .取證

1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準(zhǔn)售房源公告及一房一價表》
2、在上海，高層住宅基本結(jié)構(gòu)成型才可以報批預(yù)售證。

二 .認(rèn)籌

1、認(rèn)籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。
2、支付認(rèn)籌意向金，才有參與搖號的資格。
3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開發(fā)商蓋章。
4、認(rèn)籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。

三 . 審查資料

1、認(rèn)籌時，購房者提供限購資格審查的材料。
2、認(rèn)籌結(jié)束后，公證處還會再次審核一遍。
3、主要審查資料
（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；
（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）
（3）購房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料:購房合同或預(yù)告登記或產(chǎn)證等；（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）

四 .上海新房最新?lián)u號“計分制”





家庭積分制分析

10分  夫妻（包括未成年子女）

0分   成年未婚或離異、喪偶等個人（無論是否包括未成年）
★在認(rèn)購申請時，認(rèn)購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認(rèn)購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是否包括未成年子女），此項都不得分。

戶籍積分制分析

10分 上海戶口
0 分  非上海戶口
   ★認(rèn)購申請時，認(rèn)購對象為上海市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認(rèn)購對象為非滬籍的，此項不得分。

擁有住房狀況

20分上海無房
5分 上海有房
   ★認(rèn)購申請時，認(rèn)購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；認(rèn)購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認(rèn)購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認(rèn)購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認(rèn)購對象名下。

五年內(nèi)在滬購房情況

20分 無房，5年內(nèi)無購房記錄
5分  有房，5年內(nèi)無購房記錄
0分  無房，5年內(nèi)有購房記錄
0分  有房，5年內(nèi)有購房記錄
   ★認(rèn)購申請時，認(rèn)購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；認(rèn)購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；認(rèn)購對象5年內(nèi)購房記錄的，此項不得分。

在滬繳納社保時長

自2003年1月起計算，每繳納一月社保加0.1-0.24分
單身 視個人情況而定
家庭 參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方
   ★社保繳納系數(shù)并非0.1，而是0.1-0.24分/月的區(qū)間。按上市項目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。

高系數(shù)的樓盤
傾斜于社保時長更多的人
低系數(shù)的樓盤
更利于在滬無房，無購房記錄的人

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接下去，我們就收集的23個熱門提問及解答，可供打算購房的小伙伴參考。

問
滿五唯一房子，如果賣掉，算無房戶嗎？
答：滿五唯一的房子，賣掉以后是算無房戶的。
問
如果名下房子在外地，算無房戶嗎？
答：僅限于上海范圍，算無房戶。
問
離婚人士，凈身出戶，是否算無房戶？在新政策有上，有哪些限制？
答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也被限購了。
問
上海戶籍單身，09年與父母名下有一套共有房產(chǎn)，請問算有房還是無房？是否還能買房？
答：2011年以前的，算無房戶。單身可以購買1套。
問
拆遷所得的安置房，請問算購房記錄嗎？
答：公租房不算，有產(chǎn)權(quán)或者承租的共有產(chǎn)權(quán)都算有房。
問
有一套動遷房，剛賣掉，請問算有購房記錄嗎？
答：如果動遷房是5年內(nèi)買入的，就算有購房記錄。
問
贈予在同一張產(chǎn)證上的一方，影響無房部分打分嗎？
答：要看贈予的時間，如果在2021年1月22日之前贈予，則算無房。在2021年1月22日（含）后贈與他人的住房，仍計入認(rèn)購對象名下。
問
認(rèn)購組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)比例小于等于1.3:1的，不使用計分排序，會怎么樣呢？
答：所有符合購房條件的，全部納入公證搖號。
問
購買的新房已網(wǎng)簽，但沒有拿到產(chǎn)證，一年后才能拿到，當(dāng)下算有房，還是無房？
答：已網(wǎng)簽的房子，有購房記錄，所以算有房。
問
離異后，帶著未成年孩子，家庭結(jié)構(gòu)一欄打幾分？
答：算單身0分，包括成年未婚、離異、喪偶，無論是否包括未成年子女，皆是0分。
問
退休人員的社保怎么算？
答：退休人員的社保年限是交多少個月算多少個月。比如從2003年1月開始計算， 如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。
問
戶籍名下有一套房，無貸款，想過戶給父母，這樣算無房嗎？
答：如果在2021年1月22日（含）后贈與的方式，不能算無房戶。通過二手房交易過戶，算無房戶。
問
上海戶籍家庭，社保打分算一個人還是夫妻兩個人加在一起？
答：如果以1個家庭認(rèn)籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來計算。
問
社保有要求連續(xù)社保嗎？
答：不要求，按繳納社保的實際月數(shù)來計算。
問
0.1-0.24社保系數(shù)是如何計算的？怎樣才是0.24？
答：每個新盤都會公布自己的系數(shù)，以樓盤認(rèn)籌公告為準(zhǔn)。
問
如果外地有房，上海無房的話，算是無房嗎？外地有房有貸，上海無房無貸，這種情況呢？
答：以上海名下房產(chǎn)為準(zhǔn)，兩種情況都算無房。
問
我名下有套商住房，小產(chǎn)權(quán)房，40年的，這種情況算有房嗎？
答：不算，名下有住宅才算有房。
問
境外人士購房也要積分搖號嗎？
答：境外人士符合條件可在上海購買1套，也按照計分搖號方式來認(rèn)籌。
問
5年內(nèi)購房記錄是指上海，還是全國？
答：以上海名下房產(chǎn)為準(zhǔn)。
問
外地社保轉(zhuǎn)移都上海，可以算嗎？
答：只認(rèn)上海繳納的社保。
問
請問怎么界定有房？動遷房算嗎？
答：名下有上海房產(chǎn)（包括動遷房、經(jīng)適房、使用權(quán)房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產(chǎn)。
問
家庭內(nèi)產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)換，算是購房記錄嗎？
答：份額變更是有網(wǎng)簽記錄的，但目前沒有明確是否算購房記錄。
問
請問無房是按照網(wǎng)簽為標(biāo)準(zhǔn)嗎？
答：自購房日起算，五年內(nèi)無購房記錄（目前認(rèn)網(wǎng)簽時間），只看購買記錄，不看賣出記錄。

五 .搖號開盤

1、上海新盤統(tǒng)一由東方公證處進(jìn)行電腦搖號排序。

2、根據(jù)搖號順序選房。

3、選好房，簽訂認(rèn)購書，將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金，在開發(fā)商要求的時間內(nèi)補首付款、簽訂貸款合同。

4、沒選房，沒簽訂認(rèn)購書，全額退籌。

5、一般開發(fā)商都在30個工作日內(nèi)退回認(rèn)籌金。

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相關(guān)問答

問：認(rèn)籌可以授權(quán)他人嗎？
答：理論上可以委托，以售樓處為準(zhǔn)。

問：如果人數(shù)過多，認(rèn)籌會提前終止嗎？
答：不會。按照公示的時間來進(jìn)行認(rèn)籌。

問：可以一家三口分別參與認(rèn)籌嗎？
答：不可以，同時只能認(rèn)購一組   

問：搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？
答：外場看不到，進(jìn)入內(nèi)場才能知道。

問：搖號到選房一般間隔多久？
大：看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。

問：搖號選房當(dāng)天因故授權(quán)別人，可以嗎？
答：理論上認(rèn)購書需要本人簽字，建議進(jìn)行公證。

問：開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？
答：不需要搖號，開發(fā)商自行安排。


問：搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？
答：《搖號規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。

問：已簽認(rèn)購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？
答：1.沒批下來，可以換銀行。
2.沒批夠， 補房款給開發(fā)商。

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9 直系親屬更名買賣、贈與、繼承怎么劃算
自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。
在直系親屬產(chǎn)證更名的時候大家往往面臨三個選擇：買賣、贈與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應(yīng)該選擇哪種方式與辦理所需材料。
咱們以房屋總價500萬，買進(jìn)價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規(guī)定來繳納。此種情況適合名下有房不準(zhǔn)備把名下房產(chǎn)出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但是不會對以后房產(chǎn)出售有影響。

下面咱們來算算買賣更名所需要多少費用：
1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元
2、契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是 無房，不推薦此種方式）
3、交易手續(xù)費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元
5、抵押登記費：40元

以上是我們走買賣流程所需要的全部費用，共：352424元

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過戶5個工作日后繳稅、出產(chǎn)證

二、繼承

1、繼承會產(chǎn)生哪些費用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈撫養(yǎng)協(xié)議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權(quán)公證，領(lǐng)取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務(wù)所辦理稅收核定，領(lǐng)取完稅憑證后至房屋所在地的交易中心換領(lǐng)新的產(chǎn)證。

4、房屋繼承的時效為多久？

時效：繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為 2 個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需時間較長，具體時效根據(jù)不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產(chǎn)證的房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心駐場稅務(wù)免稅申報→房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理窗口受理→20 個自然日（法定節(jié)假日除外）出產(chǎn)證。

6、繼承公證所需材料：

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8、公證員審查所需要的的其他材料

7、辦理繼承時需要注意哪些問題？

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7.在有繼承人死亡的情況下，應(yīng)當(dāng)查明其死亡的日期，確定是否適用代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的規(guī)定！

三、贈與

1、直系親屬之間贈與需要哪些費用？

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征


看到上面是不是覺得贈與要比買賣劃算，要省20萬？不！這只是贈與時所需要的費用，當(dāng)你受贈的房產(chǎn)在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。

若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

2、辦理房屋贈與的方式有幾種？

1）通過辦理贈與公證書進(jìn)行贈與

2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。

辦理贈與公證相關(guān)規(guī)定

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3、辦理贈與公證，應(yīng)當(dāng)注意的問題有哪些？

1）財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是公民的個人合法財產(chǎn)

2）房產(chǎn)中有抵押不可贈與

3）對于夫妻共有財產(chǎn)的贈與，即使房產(chǎn)登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與

4）贈與合同不可委托簽署

5）一般只做直系親屬間的贈與，否則需要支付 20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母也非直系，此類贈與推薦將產(chǎn)證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產(chǎn)證上原為夫妻二人名字，要將房產(chǎn)贈與男方父母，
則需先將女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部分不能再交易。

例如：業(yè)主張三將名下獨有的一套房產(chǎn)的 10%的產(chǎn)權(quán)贈與給了其朋友李四（非直系贈與），即針對該房產(chǎn)，張三持有 90%的產(chǎn)權(quán)份額，李四持有 10%的產(chǎn)權(quán)份額，張三與李四之間不能就該房產(chǎn)再進(jìn)行交易。

贈與費用如何計算

朋友找到Ann， 準(zhǔn)備贈與給自己的親屬一套房產(chǎn)， 準(zhǔn)備購買一套自己的新房， Ann剛好幫助協(xié)助辦理了全部過程。拿出來分享給需要的朋友。

二手房（住宅）贈與過戶需要繳納的費用如下：

1、贈與過戶免征營業(yè)稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）
2、贈與過戶免征營業(yè)稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）

3、契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）

4、其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）

二手房（住宅）贈與過戶所需材料有：

1、贈與方權(quán)利人（原產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一套、
2、受贈方權(quán)利人（現(xiàn)在產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一份，
3、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套
4、戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）
5、經(jīng)公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填寫， 交易中心會自行公證，無需自己辦理。）

二手房（住宅）贈與注意點：

1、交易房屋評估價格是系統(tǒng)直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現(xiàn)場打好稅單，需要當(dāng)天繳納契稅。
2、 贈與的房子：需要提前查詢限購（2021年7月24日新規(guī)后）
3、 稅費當(dāng)天需要繳納， 請帶好銀行卡（有些卡會限額， 請自己開通大額刷卡， 交易中心不接受現(xiàn)金交稅 ， 小額費用可現(xiàn)金支付）
4、產(chǎn)證會當(dāng)天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 請?zhí)崆皬?fù)印備用。

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ps：交易中心近期辦理的收件收據(jù)。收到此件 ，說明您的贈與已經(jīng)走完流程， 只差最后一步， 拿著這個收件收據(jù)，帶上身份證到交易中心拿號直接領(lǐng)取產(chǎn)證。

總結(jié)：從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產(chǎn)繼承最劃算。名下有房產(chǎn)又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。

10 公司名義購房相關(guān)政策及交易稅費

以公司名義在滬購房的限購政策
(一) 境內(nèi)(不含港澳臺地區(qū))注冊的公司購買商品住房需要滿足的條件 (購房時間以合同網(wǎng)簽備案日期為準(zhǔn)) 。

1、企業(yè)近年繳稅金額500萬元(不含)以下的：

a：企業(yè)設(shè)立年限已滿5年

b：企業(yè)在本市累計繳稅款金額已達(dá)100萬元人民幣

c：企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。

2、企業(yè)近年繳納稅款金額500萬(含)以上的，購房時不受上述企業(yè)設(shè)立年限和員工人數(shù)等條件限制。

注：目前上海市各區(qū)交易中心針對該規(guī)定所執(zhí)行的操作口徑僅限企業(yè)購買新建商品住房，購買存量商品房(二手房)暫無條件限制。

(二) 境外注冊的公司在滬不能購買商品房。

購房篇

契稅、印花稅
無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要以公司名義購房，均需按房款3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。

房產(chǎn)稅
根據(jù)1986年10月開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

在具體操作過程中，不同地區(qū)對不同性質(zhì)企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會有三年內(nèi)免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠。

土地使用稅
同時，還需要按照“建筑面積×30元/年/平方米”征收土地使用稅。
如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需要按每日萬分之五繳納滯納金。

售房篇
在交易過程中則需要繳納：

增值稅及附加
按（不含稅收入-不含稅購置原價）×5.6%征收

土地增值稅
根據(jù)1993年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

1、增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

印花稅
按成交價格×0.05%征收。

企業(yè)所得稅
目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤×25%征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。

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買房需查詢資料網(wǎng)站

1、個人征信報告
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

2、不動產(chǎn)查檔單
http://www.szreorc.com:8088/szbdc-vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0

3、社保查詢
https://sipub.sz.gov.cn/hspms/（深戶需提供連續(xù)36個月的社保查詢清單，非深戶需提供連續(xù)60個月的社保查詢清單）

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2021年4月1日起，購買二手房時，購房者需要提前出示限購查詢結(jié)果！
（以前購買二手房，確定購房資格，是在交易中心窗口交易時直接查詢。）
政策升級后，購房者需要提前5-10天，到所在區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理限購查詢，拿到查詢《結(jié)果通知單》后才能網(wǎng)簽！

而在此之前，交易雙方只要確定交易意向，就可以直接在中介門店網(wǎng)簽，提前鎖定房源和房價，新政升級后，整個二手房交易周期都將被延長。

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注意：
1、客戶預(yù)留的聯(lián)系方式必須為手機(jī)，買賣合同上預(yù)留的也必須一致。
2、所有提交上次的材料必須和原件一致，PDF格式。
3、以上最新交易流程本市4月1日試行。
4、以上流程僅作參考，最終以交易中心為準(zhǔn)。

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小手

牛的很，很詳細(xì)了，大佬[拜托]