2021-2022年合肥買房注意哪些事？

搬磚他大哥

（一）關(guān)于這個問題我先說一個真實的事：
今天我們肥西有個項目在預(yù)約，馬上要加推，有個親戚給我電話說，已經(jīng)看過這個項目了現(xiàn)在就是在糾結(jié)幾個問題，第一這個位置不是核心，第二學(xué)區(qū)一般，第三樓層沒什么可挑選的。
我馬上告訴她說，第一你是剛需，所以你的選擇性不是很大，從大環(huán)境來看你的首付款限制（4成左右）你需要馬上就買；第二你是剛需，核心位置的價格太高了你承受不了，幾個區(qū)域來看肥西是相對配套、交通、未來發(fā)展最靠前的；第三，你是剛需，有學(xué)校上就行，城市配套資源會越來越均衡，現(xiàn)在如果肥西有重點學(xué)區(qū)，你暫時還買不起；第四，你是首套房，后面還是會置換，不要糾結(jié)樓層，不是1樓頂樓完全可以馬上定房。
所以，如果你是剛需2021年和2022年在合肥買房不要過于挑選樓層或者地段。
很多事都有教訓(xùn)，我去年9月份和2個小伙子都說建議湊三成趕緊買肥西，后來一個拿首付款買了輛車，另外一個剛好湊齊買個小三房；結(jié)果今年有人和我說，第一個今年開著車到處看房買不到，，，作為一個地產(chǎn)老煙槍來說，見過不少這種情況，所以給了以上建議。
----------------------------------------------------------------------------------------------------以上說的是第一點
（二）如果你是剛需或者首次換三房，買新房首付款不足5成怎么辦？
首先我作為一個從業(yè)者判斷來告訴大家，目前合肥（很可能還有一段時間內(nèi)）幾個剛需首選板塊的新房樓盤還是會有首付款比例要求，比如說5成或者6成，甚至少數(shù)要全款優(yōu)先（對錯這里不做評價，我告訴實際存在的一個現(xiàn)象）。那么這幾個板塊大概是肥西靠近濱湖、肥西上派靠近經(jīng)開、肥西靠近高新的、肥東東部新城幾個重點項目，這里不限購+逐漸完善的配套+投資總價門檻適中，所以算得上是剛需福地，但是新站職教城板塊因為地鐵開通和規(guī)劃涌入，不限購的剛需可以考慮。但是我的建議都不一是以上，是以下：
方案一，去看下肥西繁華大道上的幾個剛交付不久的二手房，原因有：小三房、總價適中、首付最低要求、享受經(jīng)開高新配套、學(xué)校尚可；
方案二：去看下高新的幾個二手房，這里畫重點了，記住是優(yōu)質(zhì)回遷二手房，長寧家園、復(fù)興家園，相信我，一年后會有彩蛋（可以查詢下科大新校區(qū)和配套學(xué)校建設(shè)規(guī)劃）；
方案三：去北二環(huán)看下中鐵國際城和文一的幾個二手房，我在去年建議一個小伙子入手國際城80多平的小三房，單價16000多，很美麗，肥西的房價二環(huán)的配套，好多人忽視了，今年漲了一些，但是還是不錯的選擇，具體自己二手房去談了；
方案四：包河工業(yè)園和繁華大道附近的二手房，比如華盛的小區(qū)，茶博城附近的二手房，這個地方我有兩個判斷，一是工業(yè)園和繁華大道的改造以及地鐵開通后絕對要大幅提升，記住哦，這里有不少小三房甚至2房產(chǎn)品，二是中央公園和省府北起飛后，一年左右這個地方剛需已經(jīng)趕不上了；
其他方案，評論再聊
所以，這里就一個建議，首付款不夠的剛需客戶不要去追新盤了，抓緊入手有些二手房，那么有人問了，房東也要我多付首付款怎么辦，我告訴你，哭窮然后加價3萬左右搞定房東用最低的首付款入手剛需房。加油?。ㄒ陨鲜莻€人建議，請投資客戶滑過）
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（三）還是先把剛需買房關(guān)注的問題說的更全些吧
（本來準(zhǔn)備更新說首改-即首次改善客戶買房的建議的，但是不少人都提到剛需買房選什么板塊，所以補充下這個部分，給些建議供大家參考）
首先，我要說下如果是合肥搖號政策之前（也就是4月6日之前）和之后，剛需選板塊還是有些差異的。但是有因為有變化差異，所以我就說政策變化之后的建議吧
第一，如果你是買新房，請關(guān)注以下幾個板塊
板塊一：肥西靠近濱湖板塊（也有人宣傳常說的濱湖西）
簡單來說吧，這個板塊未來可以享受濱湖的配套，還有肥西政務(wù)辦公搬遷、重點制造業(yè)（如蔚藍）、重點單位（如疾控衛(wèi)健、醫(yī)院）遷入的帶動。大白話就是這里交通距離短，未來規(guī)劃還可以，目前肥西限價，所以抓緊。
板塊二：肥西靠近高新（某兩家房企宣傳的政務(wù)西）、肥西上派（有人常說的政務(wù)南）
簡單來說和上一個板塊邏輯有點像，享受政務(wù)和高新的配套，又有肥西和高新區(qū)重點企業(yè)和單位牽引作用；目前限價（我總感覺如果放松限價，會有一定幅度的跳升）
板塊三：肥東新安江-東風(fēng)大道（也有人宣傳說的東部新中心）
我覺得不用管是不是什么東部新中心真假，看過合肥一圈的人會有同感，目前13000+的房價還算是經(jīng)濟的；主要是這里雖然沒有國家級、省級重點打造和發(fā)展主方向，但是剛需居住的基本配套（含地鐵）是有的，如果剛需選擇這里，基本配套滿足+交通距離可控+性價比+不低于合肥平均漲幅（這個我以后會專題來說），剛需買，可以了。
板塊四：新站職教城-磨店板塊
我有個老朋友曾經(jīng)在這里做項目，我們當(dāng)時交流定位的時候就一致認為，不要做大戶型，剛需客戶首選的3房和3+1房，后來印證了。19年我強烈給我自己家親戚去買列山路某盤的3+1房，當(dāng)時促銷12800，11層的小高層。我建議那里原因很簡單，年輕人剛需買房幾個重點需求，1、有還不差的商業(yè)學(xué)校配套，既滿足當(dāng)前需求后期轉(zhuǎn)手置換也搶手，2、周邊不遠有規(guī)劃、在建的地鐵，交房后隨著工作變動調(diào)整，交通可控；3、未來規(guī)劃有盼頭，反正聽說后面有，那應(yīng)該不差；4、年輕人多或者產(chǎn)業(yè)開始聚集，你的接盤人很清晰；還有一個重點，記住這里到現(xiàn)在的價格還比肥西略低。
板塊五：北城、雙墩
簡單來說，合肥未來供地的集中地，交通規(guī)劃改善和雙路延申（阜陽路、蒙城路）交通距離可控，這里目前價格還沒有起來，地產(chǎn)營銷還靠分銷帶客，但是我預(yù)計按照目前的供地，這個板塊是第二個肥東東部新中心；
板塊六：省府北
好像很多人覺得這個板塊和剛需沒關(guān)系，價格很高。我告訴大家，這里真要給招商點贊，他竟然規(guī)劃的有90的小三房。所以，我強烈建議，首付還可以的可以去看下，算下價格，能買到就可以。什么配套等等的不用我啰嗦說了，可以私信；
另外還有幾個信息點溫馨提醒，第一是，我估計肥西應(yīng)該是第一個開始搖號的三縣，所以前面幾個板塊的抓緊了，后面中簽率會比較低；第二是，肥西的華南城如果二期土地順利的話，可能會供應(yīng)若干千套房子，對剛需來說是件好事，多個選擇；第三是其他地方的個盤，只要我說的幾個要素滿足了，也可以選的。
第二，如果你是買二手房，可以去看看如下幾個板塊
板塊一：高新玉蘭大道附近
典型的幾個性價比樓盤，百商、樂富強、保利梧桐語，兩房、小三房都有，80和80多的，目前總價可控，和房東抓緊談，價格可控；
板塊二：繁華大道東，產(chǎn)業(yè)園板塊
目前價格漲幅不大，可以考慮，前面提到過的華盛等小區(qū)；
板塊三：北二環(huán) 中鐵國際城板塊
之前提到過了，小戶型、總價可控、學(xué)校和配套都還不錯
板塊四：肥西產(chǎn)證的最近6年內(nèi)
繁華大道西、九龍路南、金寨路南、創(chuàng)新大道翡翠路南的小區(qū)都還不錯
板塊五：烈山路、職教城
烈山路的品牌開發(fā)的房子，保利、碧桂園、華地、藍光、招商的都可以，不要去聽說什么維權(quán)，我告訴你，這些項目買到二手房早買不吃虧；職教城的正榮都還可以。這些是品牌房企開發(fā)的多半都是地產(chǎn)公司自己的成熟的產(chǎn)品系，不會差哪里去；其次，這里和新房購買的邏輯一樣（配套、交通、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等等）；再次，少有的功能三房，總價還是比較美麗的。
（投資請滑過，真正買房的建議采納
---------------------------------------------------------------------------------------------------這幾天因為去深圳出差，很多人私信問一些問題，沒辦法及時回答，補充說下?lián)Q房需要注意的事項建議，給大家參考
------------------如下：
（四）首改客戶需要注意哪些
（我們一般把小房子換成3房、3+1房，滿足居住功能和基本舒適度的需求叫做首次改善客戶）
第一，請注意選擇不低于城市平均漲幅的板塊
請大家注意，這里是可以簡單衡量你買房子保值增值、以后換房成本壓力大小的一個通俗標(biāo)準(zhǔn)，比如小王2021年選擇了板塊A買了個小三房95平米，一般過了5年后因為自己父母或者二寶等等需要再增加居住空間從而去換房，發(fā)現(xiàn)2026年板塊A均價n0000元/平，而合肥平均均價為n0000+10000元/平，那么小王這時候如果需要賣掉板塊A95平三房，去以合肥平均價格置換一個3+1房115平的房子，那么他就要增加的房款是20平*（n0000+10000元/平）+95*10000元/平，很容易看出這是典型的，買的板塊增值沒有跑贏全市平均水平，小王未來置換的成本壓力會增加。
第二，至少買個三房，可以的話盡量3+1房
原因很簡單，對于剛需和首改需求來說，房子對于你來說不是投資品，因為你不能輕易賣掉套現(xiàn)（除非不住房子，選擇永遠租），但是房子對于這類人群來說，應(yīng)該是一種保值和財富理財產(chǎn)品。那么，如果你買了三房或者3+1，一般就可以滿足基本的居住功能了，要不然你買的公寓或者2房，后期置換賣了再買會迫切，成本會增加（比如剛才第一點）
第三，盡可能最大化的使用金融機構(gòu)政策首付要求
通俗來說，就是盡量少付首付款、大部分用銀行按揭。因為很簡單，首改客戶自己本來做生意的不多（或者說沒有多少人有收益非常高的產(chǎn)業(yè)和投資渠道，如果少數(shù)說我的錢用到其他地方可以賺很多錢，收益非常高，那你可以選擇把錢用到那個地方，而不是房子上面），那么現(xiàn)在國際金融形勢下，能使用按揭的款項，長期來看是劃算的。有些人還在糾結(jié)我是等額本金好還是等額本息好，我說不用絞盡腦汁糾結(jié)了，銀行比你算的清楚，作為首次改善客戶，房子多半是用來住的，不是投資的，兩個都可以，手頭錢富裕的話就等額本金，想壓力小點的話就等額本息，很簡單。
第四，是買新房還是買二手房
根據(jù)我個人對今年土地市場、房地產(chǎn)供應(yīng)端的了解和理解，我有這樣幾個建議：第一，如果手頭上首付款比較充裕，可以先考慮新房搖號參與下，比如省府北招商的項目有小戶型總價也可控、高新區(qū)金茂灣還有少量尾貨、新站區(qū)的皖投禹州金輝保利羅蘭，都可以去試試，如果限購，那就可以看下肥西皖投高速合肥城建或者肥東新安江路的龍湖當(dāng)代金輝開發(fā)的項目。這里一定要注意，今年搖號政策有個兩次參與機會的限制，所以第二點，如果手頭首付款不充裕，抓緊看下二手房，而且是在合肥集中供應(yīng)土地拍賣之前談的差不多抓緊定了（因為可以預(yù)估，馬上接下來兩個月土地集中供應(yīng)拍賣又是一片火熱，對你和二手房房東談價不利）——這點非常重要
第三點，買二手房時候，建議合同定金約定提高些，比如你給定金提高到20萬，小房子10萬左右，這是一種對沖基金的思維（如果房東反悔，你得到可觀的違約金，房東迫于違約成本高不違約那么你實際上是減少了再支出，這種方法我自己在2015年底和2018年底都用過，是一種很好的維護自己利益的方式）
第五，目前市場上不一定要糾結(jié)非要用公積金貸款或者不重要的細節(jié)
簡單來說，今年下半年到明年年初，建議大家不用過于糾結(jié)用公積金貸款或者其他細節(jié)，這個階段買到相對合適自己的房子是最重要的，不然你會發(fā)現(xiàn)有的朋友在糾結(jié)和房東談價一定要用公積金貸款最后沒能成交，這個時候我建議要么主動給房東加2萬當(dāng)作房東滯后拿到放款的補貼，要么就放棄公積金使用商貸盡快和房東談攏。其他細節(jié)是一樣的道理，比如幾千塊的中介費等等，這些和你現(xiàn)在沒有成交后期成交存在的價格風(fēng)險相比，屬于次要的。
（五）買二手房要不要買車位
好多人有個誤區(qū)，買什么車位，租就行。我給大家?guī)讉€建議，請因人而異參考下：
第一  如果買的遠郊大盤，本來屬于投資性狠重的，比如H大、HX幸福類似的，不建議馬上買車位。兩個選擇，要么房子出手前都別買，毛坯脫手；要么關(guān)注小區(qū)交付自住的增加時候可以選擇買。
那么選什么時候買呢？可以關(guān)注幾個點，1、項目快交付了，車位要集中首開，這個時候你可以在他們首開之后，看銷售真實情況，再決定買不買，這個時候你更有主動權(quán)，賣的好的話你趕上了也有相同的促銷優(yōu)惠，賣的不好，你可以再等一等再決定；2、項目交付半年左右，一般這個時候毛坯的裝修基本結(jié)束，部分人開始入住了要用車位，如果精裝房的話，很多人晾晾幾個月也陸續(xù)入住了，當(dāng)你觀察入住的增加很快，車位又有粗銷優(yōu)惠的時候，建議你買；
第二  如果你選擇的成熟區(qū)域的小區(qū)，或者改善居住的小區(qū)，建議你盡快買
比如濱湖、比如高新、比如政務(wù)、比如蜀山。原因很簡單，1、這些區(qū)域入住率很高，幾戶家家有車，隨著時間，之前年輕買房的人群經(jīng)濟實力再上升，加上他們工作需求，部分一家都開始有兩輛車了，夫妻上班在不同的地方使用更方便，部分家庭隨著二胎出生，家里需要新增一輛7座的車?？傊枨蟾淖兞斯┬?，供需調(diào)整了價格（我曾經(jīng)就因為充分調(diào)研分析了一個項目的業(yè)主家庭情況，調(diào)高車位定價且完成實現(xiàn)——工作需要，大家見諒）；2、大家可以查下，2008-2015年，合肥很多區(qū)域出讓地塊時候的車位配比要求。規(guī)劃的一看就懂我要說的，很多小區(qū)曾經(jīng)容積率都是3.0，但是車位配比卻0.8，什么概念呢，就是很多小區(qū)地上加地下車位才80個，但是小區(qū)有100戶。（另外普及下，從開發(fā)商的角度來說，車位地庫面積越大，成本越高，通常虧損的越多）。那么問題來了，你看的很多小區(qū)二手房買不買車位，有沒有查下曾經(jīng)這個地塊的規(guī)劃車位配比？3、買二手房買車位的時候，大家可以和房東談具體價格，簡單來說，房東會同意你車位價格簽低點、轉(zhuǎn)部分到房價里面去，你整體需要花的都一樣，但是可以通過這種方式給車位和房子一樣進行貸款，減少首付款壓力。
第三  中期來說，一些改善、居住率高的小區(qū)，車位因為使用增加，價格會變化（不會降，，，）
-------------------------以上說的不建議郊外大盤，很多年后才有人員涌入的小區(qū)，不包含小公寓出租率高、轉(zhuǎn)手高的小區(qū)，不包含房價一直沒漲或者龜速的小區(qū)。
6月3日土拍后補充：
合肥今年6月3日的土拍和我們之前預(yù)期的差不多，希望大家之前看過過這篇提醒收益。
假如還有人沒有或者后悔沒有參考以上意見，在這里提醒下大家?guī)准拢?/strong>
第一  今年下半年應(yīng)該會出現(xiàn)一個現(xiàn)象，即新房還是很難買，二手房價格沒回調(diào)但是成交量稍微回落（橫盤半年）
新房還很難買的原因主要有兩個，一個合肥存貨不多、供應(yīng)地暫時還不能及時緩解（工地部分我后面補充一個小專題數(shù)據(jù)分享），新房出來大部分要搖號或者首付款比例被提很高；第二個，合肥執(zhí)行部分區(qū)域限價+搖號的政策，不少買房需求都想抱著碰碰運氣的心理集中去搖號，短期內(nèi)抬高了剛需中號的難度；二手房回調(diào)的原因也有兩個，一個是不少投資+首改客戶買房選項中，搖號限價盤成為第一選項，都想去試試；第二是4月6日新政+6月3日土拍執(zhí)行的限價出讓，政策需要市場和大眾消化一段時間，至少一個季度，而這個時候二手房東還沒有到需要降價出售的地步，所以價格繼續(xù)保持，但是成交量會小幅調(diào)整，這種狀態(tài)預(yù)計會保持1-2個季度。
注意了，這里要敲黑板了。剛需可以考慮參加一次搖號，如果一次沒中，建議立即用二手房作為備選方案，在二手房市場橫盤的時候可以考慮，不建議一直去嘗試搖號而錯過超過1季度以上的時間。
第二  剛需如果選擇北城、長豐的，現(xiàn)在首付款允許的情況下，建議考慮職教城板塊二手房
目前職教城板塊二手房已經(jīng)受到土拍的影響了，土地出讓價格限價毛坯13500-14000之間，這是相當(dāng)于政府給了最低指導(dǎo)價，此時，可以去少全湖和職教城板塊淘13000左右的二手房，性價比比長豐和北城的要高；
第三 包河工業(yè)園會越來越活躍了
我之前提醒建議過，包河工業(yè)園板塊會提升，這個窗口期估計也就2個月，在融創(chuàng)拿地之后，這次中駿拿下的綜合地塊可能成為包河的價格風(fēng)向標(biāo)和代表，雖然比不上濱湖，但是，，，
第四  濱湖的朋友抓緊買車位了
前面邏輯講過，這里提醒下。
----------------------------------------------------------------------------------------------------最近忙于新項目，剛調(diào)研了一些項目，沒空更新。結(jié)合這段時間的踩盤，更新提醒下大家：
（一）新站有分銷合作的幾個走量盤，非常值得去看
之前，在回答的時候提醒大家可以去看下新站的二手房，或者幾個新盤，如果最近兩個月有人去看過應(yīng)該大部分都會同意我之前的觀點。當(dāng)然，也有后悔沒采納建議的。
1、烈山路，學(xué)林路和公園旁邊的幾個項目，已經(jīng)交付，在契稅手續(xù)費談的可控的話，剛需或者剛改客戶可以買的，（比如今天一個朋友圈說有個158萬、招商公園1872的三房，窗臺還能看見公園）。其他幾個比如旭輝、藍光、華地的都可以去看看；建議大家看的原因是，下半年二手房銀行接貸款會更少，額度放不出來；
2、正榮的、皖投的目前還有分銷合作，可以去看下，特價房毛坯都在13000多，90多的房子總價120萬不到，這種是剛需后面最好的選項了，目前他們還有優(yōu)惠或者低首付可以買，開發(fā)商也有業(yè)績和回款壓力，會保持一段時間這種狀態(tài)（大白話就是開發(fā)商需要業(yè)績、銀行政策沒有收緊的時候就是剛需比較好的出手時機）
（二）新站的發(fā)展明顯高于肥東、東瑤海
個人意見，無論是從新站的規(guī)劃發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)力度，都是高于目前的東部新中心、瑤海的東部（靠近肥東）。大家可以從地鐵、教育、醫(yī)療配套、大湖景觀格局來比較，以及產(chǎn)業(yè)進駐和把板塊定位。舉個例子，最新的人口普查，新站區(qū)人口流入是合肥9區(qū)前列（應(yīng)該是第一），人口的流入、年輕化，是區(qū)域發(fā)展的人口紅利。所以說，現(xiàn)在的新站已經(jīng)不是合肥的低洼了，大家拭目以待，1年為期，成熟度和產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是主城北的最高點。

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