2021-2022年合肥買(mǎi)房注意哪些事？

搬磚他大哥

（一）關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我先說(shuō)一個(gè)真實(shí)的事：
今天我們肥西有個(gè)項(xiàng)目在預(yù)約，馬上要加推，有個(gè)親戚給我電話說(shuō)，已經(jīng)看過(guò)這個(gè)項(xiàng)目了現(xiàn)在就是在糾結(jié)幾個(gè)問(wèn)題，第一這個(gè)位置不是核心，第二學(xué)區(qū)一般，第三樓層沒(méi)什么可挑選的。
我馬上告訴她說(shuō)，第一你是剛需，所以你的選擇性不是很大，從大環(huán)境來(lái)看你的首付款限制（4成左右）你需要馬上就買(mǎi)；第二你是剛需，核心位置的價(jià)格太高了你承受不了，幾個(gè)區(qū)域來(lái)看肥西是相對(duì)配套、交通、未來(lái)發(fā)展最靠前的；第三，你是剛需，有學(xué)校上就行，城市配套資源會(huì)越來(lái)越均衡，現(xiàn)在如果肥西有重點(diǎn)學(xué)區(qū)，你暫時(shí)還買(mǎi)不起；第四，你是首套房，后面還是會(huì)置換，不要糾結(jié)樓層，不是1樓頂樓完全可以馬上定房。
所以，如果你是剛需2021年和2022年在合肥買(mǎi)房不要過(guò)于挑選樓層或者地段。
很多事都有教訓(xùn)，我去年9月份和2個(gè)小伙子都說(shuō)建議湊三成趕緊買(mǎi)肥西，后來(lái)一個(gè)拿首付款買(mǎi)了輛車(chē)，另外一個(gè)剛好湊齊買(mǎi)個(gè)小三房；結(jié)果今年有人和我說(shuō)，第一個(gè)今年開(kāi)著車(chē)到處看房買(mǎi)不到，，，作為一個(gè)地產(chǎn)老煙槍來(lái)說(shuō)，見(jiàn)過(guò)不少這種情況，所以給了以上建議。
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（二）如果你是剛需或者首次換三房，買(mǎi)新房首付款不足5成怎么辦？
首先我作為一個(gè)從業(yè)者判斷來(lái)告訴大家，目前合肥（很可能還有一段時(shí)間內(nèi)）幾個(gè)剛需首選板塊的新房樓盤(pán)還是會(huì)有首付款比例要求，比如說(shuō)5成或者6成，甚至少數(shù)要全款優(yōu)先（對(duì)錯(cuò)這里不做評(píng)價(jià)，我告訴實(shí)際存在的一個(gè)現(xiàn)象）。那么這幾個(gè)板塊大概是肥西靠近濱湖、肥西上派靠近經(jīng)開(kāi)、肥西靠近高新的、肥東東部新城幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，這里不限購(gòu)+逐漸完善的配套+投資總價(jià)門(mén)檻適中，所以算得上是剛需福地，但是新站職教城板塊因?yàn)榈罔F開(kāi)通和規(guī)劃涌入，不限購(gòu)的剛需可以考慮。但是我的建議都不一是以上，是以下：
方案一，去看下肥西繁華大道上的幾個(gè)剛交付不久的二手房，原因有：小三房、總價(jià)適中、首付最低要求、享受經(jīng)開(kāi)高新配套、學(xué)校尚可；
方案二：去看下高新的幾個(gè)二手房，這里畫(huà)重點(diǎn)了，記住是優(yōu)質(zhì)回遷二手房，長(zhǎng)寧家園、復(fù)興家園，相信我，一年后會(huì)有彩蛋（可以查詢下科大新校區(qū)和配套學(xué)校建設(shè)規(guī)劃）；
方案三：去北二環(huán)看下中鐵國(guó)際城和文一的幾個(gè)二手房，我在去年建議一個(gè)小伙子入手國(guó)際城80多平的小三房，單價(jià)16000多，很美麗，肥西的房?jī)r(jià)二環(huán)的配套，好多人忽視了，今年漲了一些，但是還是不錯(cuò)的選擇，具體自己二手房去談了；
方案四：包河工業(yè)園和繁華大道附近的二手房，比如華盛的小區(qū)，茶博城附近的二手房，這個(gè)地方我有兩個(gè)判斷，一是工業(yè)園和繁華大道的改造以及地鐵開(kāi)通后絕對(duì)要大幅提升，記住哦，這里有不少小三房甚至2房產(chǎn)品，二是中央公園和省府北起飛后，一年左右這個(gè)地方剛需已經(jīng)趕不上了；
其他方案，評(píng)論再聊
所以，這里就一個(gè)建議，首付款不夠的剛需客戶不要去追新盤(pán)了，抓緊入手有些二手房，那么有人問(wèn)了，房東也要我多付首付款怎么辦，我告訴你，哭窮然后加價(jià)3萬(wàn)左右搞定房東用最低的首付款入手剛需房。加油?。ㄒ陨鲜莻€(gè)人建議，請(qǐng)投資客戶滑過(guò)）
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（三）還是先把剛需買(mǎi)房關(guān)注的問(wèn)題說(shuō)的更全些吧
（本來(lái)準(zhǔn)備更新說(shuō)首改-即首次改善客戶買(mǎi)房的建議的，但是不少人都提到剛需買(mǎi)房選什么板塊，所以補(bǔ)充下這個(gè)部分，給些建議供大家參考）
首先，我要說(shuō)下如果是合肥搖號(hào)政策之前（也就是4月6日之前）和之后，剛需選板塊還是有些差異的。但是有因?yàn)橛凶兓町?，所以我就說(shuō)政策變化之后的建議吧
第一，如果你是買(mǎi)新房，請(qǐng)關(guān)注以下幾個(gè)板塊
板塊一：肥西靠近濱湖板塊（也有人宣傳常說(shuō)的濱湖西）
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)吧，這個(gè)板塊未來(lái)可以享受濱湖的配套，還有肥西政務(wù)辦公搬遷、重點(diǎn)制造業(yè)（如蔚藍(lán)）、重點(diǎn)單位（如疾控衛(wèi)健、醫(yī)院）遷入的帶動(dòng)。大白話就是這里交通距離短，未來(lái)規(guī)劃還可以，目前肥西限價(jià)，所以抓緊。
板塊二：肥西靠近高新（某兩家房企宣傳的政務(wù)西）、肥西上派（有人常說(shuō)的政務(wù)南）
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)和上一個(gè)板塊邏輯有點(diǎn)像，享受政務(wù)和高新的配套，又有肥西和高新區(qū)重點(diǎn)企業(yè)和單位牽引作用；目前限價(jià)（我總感覺(jué)如果放松限價(jià)，會(huì)有一定幅度的跳升）
板塊三：肥東新安江-東風(fēng)大道（也有人宣傳說(shuō)的東部新中心）
我覺(jué)得不用管是不是什么東部新中心真假，看過(guò)合肥一圈的人會(huì)有同感，目前13000+的房?jī)r(jià)還算是經(jīng)濟(jì)的；主要是這里雖然沒(méi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)打造和發(fā)展主方向，但是剛需居住的基本配套（含地鐵）是有的，如果剛需選擇這里，基本配套滿足+交通距離可控+性價(jià)比+不低于合肥平均漲幅（這個(gè)我以后會(huì)專(zhuān)題來(lái)說(shuō)），剛需買(mǎi)，可以了。
板塊四：新站職教城-磨店板塊
我有個(gè)老朋友曾經(jīng)在這里做項(xiàng)目，我們當(dāng)時(shí)交流定位的時(shí)候就一致認(rèn)為，不要做大戶型，剛需客戶首選的3房和3+1房，后來(lái)印證了。19年我強(qiáng)烈給我自己家親戚去買(mǎi)列山路某盤(pán)的3+1房，當(dāng)時(shí)促銷(xiāo)12800，11層的小高層。我建議那里原因很簡(jiǎn)單，年輕人剛需買(mǎi)房幾個(gè)重點(diǎn)需求，1、有還不差的商業(yè)學(xué)校配套，既滿足當(dāng)前需求后期轉(zhuǎn)手置換也搶手，2、周邊不遠(yuǎn)有規(guī)劃、在建的地鐵，交房后隨著工作變動(dòng)調(diào)整，交通可控；3、未來(lái)規(guī)劃有盼頭，反正聽(tīng)說(shuō)后面有，那應(yīng)該不差；4、年輕人多或者產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚集，你的接盤(pán)人很清晰；還有一個(gè)重點(diǎn)，記住這里到現(xiàn)在的價(jià)格還比肥西略低。
板塊五：北城、雙墩
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，合肥未來(lái)供地的集中地，交通規(guī)劃改善和雙路延申（阜陽(yáng)路、蒙城路）交通距離可控，這里目前價(jià)格還沒(méi)有起來(lái)，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)還靠分銷(xiāo)帶客，但是我預(yù)計(jì)按照目前的供地，這個(gè)板塊是第二個(gè)肥東東部新中心；
板塊六：省府北
好像很多人覺(jué)得這個(gè)板塊和剛需沒(méi)關(guān)系，價(jià)格很高。我告訴大家，這里真要給招商點(diǎn)贊，他竟然規(guī)劃的有90的小三房。所以，我強(qiáng)烈建議，首付還可以的可以去看下，算下價(jià)格，能買(mǎi)到就可以。什么配套等等的不用我啰嗦說(shuō)了，可以私信；
另外還有幾個(gè)信息點(diǎn)溫馨提醒，第一是，我估計(jì)肥西應(yīng)該是第一個(gè)開(kāi)始搖號(hào)的三縣，所以前面幾個(gè)板塊的抓緊了，后面中簽率會(huì)比較低；第二是，肥西的華南城如果二期土地順利的話，可能會(huì)供應(yīng)若干千套房子，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)是件好事，多個(gè)選擇；第三是其他地方的個(gè)盤(pán)，只要我說(shuō)的幾個(gè)要素滿足了，也可以選的。
第二，如果你是買(mǎi)二手房，可以去看看如下幾個(gè)板塊
板塊一：高新玉蘭大道附近
典型的幾個(gè)性價(jià)比樓盤(pán)，百商、樂(lè)富強(qiáng)、保利梧桐語(yǔ)，兩房、小三房都有，80和80多的，目前總價(jià)可控，和房東抓緊談，價(jià)格可控；
板塊二：繁華大道東，產(chǎn)業(yè)園板塊
目前價(jià)格漲幅不大，可以考慮，前面提到過(guò)的華盛等小區(qū)；
板塊三：北二環(huán) 中鐵國(guó)際城板塊
之前提到過(guò)了，小戶型、總價(jià)可控、學(xué)校和配套都還不錯(cuò)
板塊四：肥西產(chǎn)證的最近6年內(nèi)
繁華大道西、九龍路南、金寨路南、創(chuàng)新大道翡翠路南的小區(qū)都還不錯(cuò)
板塊五：烈山路、職教城
烈山路的品牌開(kāi)發(fā)的房子，保利、碧桂園、華地、藍(lán)光、招商的都可以，不要去聽(tīng)說(shuō)什么維權(quán)，我告訴你，這些項(xiàng)目買(mǎi)到二手房早買(mǎi)不吃虧；職教城的正榮都還可以。這些是品牌房企開(kāi)發(fā)的多半都是地產(chǎn)公司自己的成熟的產(chǎn)品系，不會(huì)差哪里去；其次，這里和新房購(gòu)買(mǎi)的邏輯一樣（配套、交通、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等等）；再次，少有的功能三房，總價(jià)還是比較美麗的。
（投資請(qǐng)滑過(guò)，真正買(mǎi)房的建議采納
---------------------------------------------------------------------------------------------------這幾天因?yàn)槿ド钲诔霾?，很多人私信?wèn)一些問(wèn)題，沒(méi)辦法及時(shí)回答，補(bǔ)充說(shuō)下?lián)Q房需要注意的事項(xiàng)建議，給大家參考
------------------如下：
（四）首改客戶需要注意哪些
（我們一般把小房子換成3房、3+1房，滿足居住功能和基本舒適度的需求叫做首次改善客戶）
第一，請(qǐng)注意選擇不低于城市平均漲幅的板塊
請(qǐng)大家注意，這里是可以簡(jiǎn)單衡量你買(mǎi)房子保值增值、以后換房成本壓力大小的一個(gè)通俗標(biāo)準(zhǔn)，比如小王2021年選擇了板塊A買(mǎi)了個(gè)小三房95平米，一般過(guò)了5年后因?yàn)樽约焊改富蛘叨毜鹊刃枰僭黾泳幼】臻g從而去換房，發(fā)現(xiàn)2026年板塊A均價(jià)n0000元/平，而合肥平均均價(jià)為n0000+10000元/平，那么小王這時(shí)候如果需要賣(mài)掉板塊A95平三房，去以合肥平均價(jià)格置換一個(gè)3+1房115平的房子，那么他就要增加的房款是20平*（n0000+10000元/平）+95*10000元/平，很容易看出這是典型的，買(mǎi)的板塊增值沒(méi)有跑贏全市平均水平，小王未來(lái)置換的成本壓力會(huì)增加。
第二，至少買(mǎi)個(gè)三房，可以的話盡量3+1房
原因很簡(jiǎn)單，對(duì)于剛需和首改需求來(lái)說(shuō)，房子對(duì)于你來(lái)說(shuō)不是投資品，因?yàn)槟悴荒茌p易賣(mài)掉套現(xiàn)（除非不住房子，選擇永遠(yuǎn)租），但是房子對(duì)于這類(lèi)人群來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一種保值和財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品。那么，如果你買(mǎi)了三房或者3+1，一般就可以滿足基本的居住功能了，要不然你買(mǎi)的公寓或者2房，后期置換賣(mài)了再買(mǎi)會(huì)迫切，成本會(huì)增加（比如剛才第一點(diǎn)）
第三，盡可能最大化的使用金融機(jī)構(gòu)政策首付要求
通俗來(lái)說(shuō)，就是盡量少付首付款、大部分用銀行按揭。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，首改客戶自己本來(lái)做生意的不多（或者說(shuō)沒(méi)有多少人有收益非常高的產(chǎn)業(yè)和投資渠道，如果少數(shù)說(shuō)我的錢(qián)用到其他地方可以賺很多錢(qián)，收益非常高，那你可以選擇把錢(qián)用到那個(gè)地方，而不是房子上面），那么現(xiàn)在國(guó)際金融形勢(shì)下，能使用按揭的款項(xiàng)，長(zhǎng)期來(lái)看是劃算的。有些人還在糾結(jié)我是等額本金好還是等額本息好，我說(shuō)不用絞盡腦汁糾結(jié)了，銀行比你算的清楚，作為首次改善客戶，房子多半是用來(lái)住的，不是投資的，兩個(gè)都可以，手頭錢(qián)富裕的話就等額本金，想壓力小點(diǎn)的話就等額本息，很簡(jiǎn)單。
第四，是買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房
根據(jù)我個(gè)人對(duì)今年土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)供應(yīng)端的了解和理解，我有這樣幾個(gè)建議：第一，如果手頭上首付款比較充裕，可以先考慮新房搖號(hào)參與下，比如省府北招商的項(xiàng)目有小戶型總價(jià)也可控、高新區(qū)金茂灣還有少量尾貨、新站區(qū)的皖投禹州金輝保利羅蘭，都可以去試試，如果限購(gòu)，那就可以看下肥西皖投高速合肥城建或者肥東新安江路的龍湖當(dāng)代金輝開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。這里一定要注意，今年搖號(hào)政策有個(gè)兩次參與機(jī)會(huì)的限制，所以第二點(diǎn)，如果手頭首付款不充裕，抓緊看下二手房，而且是在合肥集中供應(yīng)土地拍賣(mài)之前談的差不多抓緊定了（因?yàn)榭梢灶A(yù)估，馬上接下來(lái)兩個(gè)月土地集中供應(yīng)拍賣(mài)又是一片火熱，對(duì)你和二手房房東談價(jià)不利）——這點(diǎn)非常重要
第三點(diǎn)，買(mǎi)二手房時(shí)候，建議合同定金約定提高些，比如你給定金提高到20萬(wàn)，小房子10萬(wàn)左右，這是一種對(duì)沖基金的思維（如果房東反悔，你得到可觀的違約金，房東迫于違約成本高不違約那么你實(shí)際上是減少了再支出，這種方法我自己在2015年底和2018年底都用過(guò)，是一種很好的維護(hù)自己利益的方式）
第五，目前市場(chǎng)上不一定要糾結(jié)非要用公積金貸款或者不重要的細(xì)節(jié)
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，今年下半年到明年年初，建議大家不用過(guò)于糾結(jié)用公積金貸款或者其他細(xì)節(jié)，這個(gè)階段買(mǎi)到相對(duì)合適自己的房子是最重要的，不然你會(huì)發(fā)現(xiàn)有的朋友在糾結(jié)和房東談價(jià)一定要用公積金貸款最后沒(méi)能成交，這個(gè)時(shí)候我建議要么主動(dòng)給房東加2萬(wàn)當(dāng)作房東滯后拿到放款的補(bǔ)貼，要么就放棄公積金使用商貸盡快和房東談攏。其他細(xì)節(jié)是一樣的道理，比如幾千塊的中介費(fèi)等等，這些和你現(xiàn)在沒(méi)有成交后期成交存在的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)相比，屬于次要的。
（五）買(mǎi)二手房要不要買(mǎi)車(chē)位
好多人有個(gè)誤區(qū)，買(mǎi)什么車(chē)位，租就行。我給大家?guī)讉€(gè)建議，請(qǐng)因人而異參考下：
第一  如果買(mǎi)的遠(yuǎn)郊大盤(pán)，本來(lái)屬于投資性狠重的，比如H大、HX幸福類(lèi)似的，不建議馬上買(mǎi)車(chē)位。兩個(gè)選擇，要么房子出手前都別買(mǎi)，毛坯脫手；要么關(guān)注小區(qū)交付自住的增加時(shí)候可以選擇買(mǎi)。
那么選什么時(shí)候買(mǎi)呢？可以關(guān)注幾個(gè)點(diǎn)，1、項(xiàng)目快交付了，車(chē)位要集中首開(kāi)，這個(gè)時(shí)候你可以在他們首開(kāi)之后，看銷(xiāo)售真實(shí)情況，再?zèng)Q定買(mǎi)不買(mǎi)，這個(gè)時(shí)候你更有主動(dòng)權(quán)，賣(mài)的好的話你趕上了也有相同的促銷(xiāo)優(yōu)惠，賣(mài)的不好，你可以再等一等再?zèng)Q定；2、項(xiàng)目交付半年左右，一般這個(gè)時(shí)候毛坯的裝修基本結(jié)束，部分人開(kāi)始入住了要用車(chē)位，如果精裝房的話，很多人晾晾幾個(gè)月也陸續(xù)入住了，當(dāng)你觀察入住的增加很快，車(chē)位又有粗銷(xiāo)優(yōu)惠的時(shí)候，建議你買(mǎi)；
第二  如果你選擇的成熟區(qū)域的小區(qū)，或者改善居住的小區(qū)，建議你盡快買(mǎi)
比如濱湖、比如高新、比如政務(wù)、比如蜀山。原因很簡(jiǎn)單，1、這些區(qū)域入住率很高，幾戶家家有車(chē)，隨著時(shí)間，之前年輕買(mǎi)房的人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上升，加上他們工作需求，部分一家都開(kāi)始有兩輛車(chē)了，夫妻上班在不同的地方使用更方便，部分家庭隨著二胎出生，家里需要新增一輛7座的車(chē)?？傊枨蟾淖兞斯┬瑁┬枵{(diào)整了價(jià)格（我曾經(jīng)就因?yàn)槌浞终{(diào)研分析了一個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主家庭情況，調(diào)高車(chē)位定價(jià)且完成實(shí)現(xiàn)——工作需要，大家見(jiàn)諒）；2、大家可以查下，2008-2015年，合肥很多區(qū)域出讓地塊時(shí)候的車(chē)位配比要求。規(guī)劃的一看就懂我要說(shuō)的，很多小區(qū)曾經(jīng)容積率都是3.0，但是車(chē)位配比卻0.8，什么概念呢，就是很多小區(qū)地上加地下車(chē)位才80個(gè)，但是小區(qū)有100戶。（另外普及下，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，車(chē)位地庫(kù)面積越大，成本越高，通常虧損的越多）。那么問(wèn)題來(lái)了，你看的很多小區(qū)二手房買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位，有沒(méi)有查下曾經(jīng)這個(gè)地塊的規(guī)劃車(chē)位配比？3、買(mǎi)二手房買(mǎi)車(chē)位的時(shí)候，大家可以和房東談具體價(jià)格，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房東會(huì)同意你車(chē)位價(jià)格簽低點(diǎn)、轉(zhuǎn)部分到房?jī)r(jià)里面去，你整體需要花的都一樣，但是可以通過(guò)這種方式給車(chē)位和房子一樣進(jìn)行貸款，減少首付款壓力。
第三  中期來(lái)說(shuō)，一些改善、居住率高的小區(qū)，車(chē)位因?yàn)槭褂迷黾?，價(jià)格會(huì)變化（不會(huì)降，，，）
-------------------------以上說(shuō)的不建議郊外大盤(pán)，很多年后才有人員涌入的小區(qū)，不包含小公寓出租率高、轉(zhuǎn)手高的小區(qū)，不包含房?jī)r(jià)一直沒(méi)漲或者龜速的小區(qū)。
6月3日土拍后補(bǔ)充：
合肥今年6月3日的土拍和我們之前預(yù)期的差不多，希望大家之前看過(guò)過(guò)這篇提醒收益。
假如還有人沒(méi)有或者后悔沒(méi)有參考以上意見(jiàn)，在這里提醒下大家?guī)准拢?/strong>
第一  今年下半年應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，即新房還是很難買(mǎi)，二手房?jī)r(jià)格沒(méi)回調(diào)但是成交量稍微回落（橫盤(pán)半年）
新房還很難買(mǎi)的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)合肥存貨不多、供應(yīng)地暫時(shí)還不能及時(shí)緩解（工地部分我后面補(bǔ)充一個(gè)小專(zhuān)題數(shù)據(jù)分享），新房出來(lái)大部分要搖號(hào)或者首付款比例被提很高；第二個(gè)，合肥執(zhí)行部分區(qū)域限價(jià)+搖號(hào)的政策，不少買(mǎi)房需求都想抱著碰碰運(yùn)氣的心理集中去搖號(hào)，短期內(nèi)抬高了剛需中號(hào)的難度；二手房回調(diào)的原因也有兩個(gè)，一個(gè)是不少投資+首改客戶買(mǎi)房選項(xiàng)中，搖號(hào)限價(jià)盤(pán)成為第一選項(xiàng)，都想去試試；第二是4月6日新政+6月3日土拍執(zhí)行的限價(jià)出讓?zhuān)咝枰袌?chǎng)和大眾消化一段時(shí)間，至少一個(gè)季度，而這個(gè)時(shí)候二手房東還沒(méi)有到需要降價(jià)出售的地步，所以價(jià)格繼續(xù)保持，但是成交量會(huì)小幅調(diào)整，這種狀態(tài)預(yù)計(jì)會(huì)保持1-2個(gè)季度。
注意了，這里要敲黑板了。剛需可以考慮參加一次搖號(hào)，如果一次沒(méi)中，建議立即用二手房作為備選方案，在二手房市場(chǎng)橫盤(pán)的時(shí)候可以考慮，不建議一直去嘗試搖號(hào)而錯(cuò)過(guò)超過(guò)1季度以上的時(shí)間。
第二  剛需如果選擇北城、長(zhǎng)豐的，現(xiàn)在首付款允許的情況下，建議考慮職教城板塊二手房
目前職教城板塊二手房已經(jīng)受到土拍的影響了，土地出讓價(jià)格限價(jià)毛坯13500-14000之間，這是相當(dāng)于政府給了最低指導(dǎo)價(jià)，此時(shí)，可以去少全湖和職教城板塊淘13000左右的二手房，性價(jià)比比長(zhǎng)豐和北城的要高；
第三 包河工業(yè)園會(huì)越來(lái)越活躍了
我之前提醒建議過(guò)，包河工業(yè)園板塊會(huì)提升，這個(gè)窗口期估計(jì)也就2個(gè)月，在融創(chuàng)拿地之后，這次中駿拿下的綜合地塊可能成為包河的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)和代表，雖然比不上濱湖，但是，，，
第四  濱湖的朋友抓緊買(mǎi)車(chē)位了
前面邏輯講過(guò)，這里提醒下。
----------------------------------------------------------------------------------------------------最近忙于新項(xiàng)目，剛調(diào)研了一些項(xiàng)目，沒(méi)空更新。結(jié)合這段時(shí)間的踩盤(pán)，更新提醒下大家：
（一）新站有分銷(xiāo)合作的幾個(gè)走量盤(pán)，非常值得去看
之前，在回答的時(shí)候提醒大家可以去看下新站的二手房，或者幾個(gè)新盤(pán)，如果最近兩個(gè)月有人去看過(guò)應(yīng)該大部分都會(huì)同意我之前的觀點(diǎn)。當(dāng)然，也有后悔沒(méi)采納建議的。
1、烈山路，學(xué)林路和公園旁邊的幾個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)交付，在契稅手續(xù)費(fèi)談的可控的話，剛需或者剛改客戶可以買(mǎi)的，（比如今天一個(gè)朋友圈說(shuō)有個(gè)158萬(wàn)、招商公園1872的三房，窗臺(tái)還能看見(jiàn)公園）。其他幾個(gè)比如旭輝、藍(lán)光、華地的都可以去看看；建議大家看的原因是，下半年二手房銀行接貸款會(huì)更少，額度放不出來(lái)；
2、正榮的、皖投的目前還有分銷(xiāo)合作，可以去看下，特價(jià)房毛坯都在13000多，90多的房子總價(jià)120萬(wàn)不到，這種是剛需后面最好的選項(xiàng)了，目前他們還有優(yōu)惠或者低首付可以買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商也有業(yè)績(jī)和回款壓力，會(huì)保持一段時(shí)間這種狀態(tài)（大白話就是開(kāi)發(fā)商需要業(yè)績(jī)、銀行政策沒(méi)有收緊的時(shí)候就是剛需比較好的出手時(shí)機(jī)）
（二）新站的發(fā)展明顯高于肥東、東瑤海
個(gè)人意見(jiàn)，無(wú)論是從新站的規(guī)劃發(fā)展還是產(chǎn)業(yè)力度，都是高于目前的東部新中心、瑤海的東部（靠近肥東）。大家可以從地鐵、教育、醫(yī)療配套、大湖景觀格局來(lái)比較，以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和把板塊定位。舉個(gè)例子，最新的人口普查，新站區(qū)人口流入是合肥9區(qū)前列（應(yīng)該是第一），人口的流入、年輕化，是區(qū)域發(fā)展的人口紅利。所以說(shuō)，現(xiàn)在的新站已經(jīng)不是合肥的低洼了，大家拭目以待，1年為期，成熟度和產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是主城北的最高點(diǎn)。

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