2022年上海疫情后上海樓市走勢猜測

院長

上海經(jīng)歷了2個多月的疫情后，即將迎來自由的呼吸，上海作為金融大都市，那么樓市一直是大家津津樂道的話題，那么，疫情過后，上海的房地產(chǎn)價格，尤其二手存量房的走勢將何去何從呢，相信這是不少人有興趣的問題。
眾所周知，一手房靠土拍，靠政府指導，二手房靠地段，品質，樓齡，環(huán)境，最主要的是“基準”歷史成交價。
房價的影響長期看人口，中期看土地，短期看金融。
也可以是超短期看政策、短期看供應、中期看人口、長期看經(jīng)濟。
但實際上真正的房價其實一看現(xiàn)狀，二看未來?，F(xiàn)狀就是現(xiàn)在的政策和供需，未來就是人口和經(jīng)濟。
就現(xiàn)在上海的政策而言，還是緊的，供需關系也是好地段，高品質的少，而上海集中大部分高凈值人群，從2021年3000萬以上房產(chǎn)的成交量而言，北上廣深，真正的排行是上北深廣，而上海的955套更是深圳的177套5倍還多（也有人說可能受政策影響，但北京沒有政策影響）二手房產(chǎn)購買力更是依托二手置換，也就是說在一定程度也意味著上海1000萬以上的成交量會大于其他城市，有推動力，就有漲幅，不可能大家都換更便宜的房子吧，那么怎么辦呢，自己的房子也漲。有人又會說疫情影響房價要跌！但2020年武漢跌了嗎！
?2021年上海GDP4.32萬億，制造業(yè)更是有1萬億以上，有人又說了，這些上海工作的不一定在上海買房，去年2021年上海二手房總成交量28.1萬套，套均331萬，總額是9300億，不知道算的對不對，數(shù)學好的可以再算下，只占到1/4，你算了凈流出的，就沒有算江浙和其他省市凈流入的。
中環(huán)內(nèi)不足三成，但外環(huán)外的占比55%比2020年增長了5個百分點，說明了什么問題呢?
?第一個，我們得先了解上海二手存量房總套數(shù)是800萬套上下，而中內(nèi)環(huán)的總套占比，按照28.1萬套3成也就是8.31萬套左右，成交量比重已經(jīng)是很高了。
第二，外環(huán)外的成交量同比增漲說明了，更多的人選擇愿意繼續(xù)留在上海。
再來看2022年第一季度40宗住宅用地好的地塊中內(nèi)環(huán)普陀2，徐匯1，楊浦1，第二季度6.1進行的36塊土拍中，中內(nèi)環(huán)又有幾宗呢，房企的資金要求降低了30%，有沒有可以達到最高土拍的10%%溢價呢，我們拭目以待，綜上所述好的地段房子，尤其是新房是越來越少，環(huán)外的成交必然推動環(huán)內(nèi)成交，這是現(xiàn)狀的事實存在，那么上海未來人口和經(jīng)濟怎么走呢？那只能交給時間了。

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