2022年上海疫情后上海樓市走勢(shì)猜測(cè)

院長(zhǎng)

上海經(jīng)歷了2個(gè)多月的疫情后，即將迎來(lái)自由的呼吸，上海作為金融大都市，那么樓市一直是大家津津樂(lè)道的話題，那么，疫情過(guò)后，上海的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其二手存量房的走勢(shì)將何去何從呢，相信這是不少人有興趣的問(wèn)題。
眾所周知，一手房靠土拍，靠政府指導(dǎo)，二手房靠地段，品質(zhì)，樓齡，環(huán)境，最主要的是“基準(zhǔn)”歷史成交價(jià)。
房?jī)r(jià)的影響長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。
也可以是超短期看政策、短期看供應(yīng)、中期看人口、長(zhǎng)期看經(jīng)濟(jì)。
但實(shí)際上真正的房?jī)r(jià)其實(shí)一看現(xiàn)狀，二看未來(lái)?，F(xiàn)狀就是現(xiàn)在的政策和供需，未來(lái)就是人口和經(jīng)濟(jì)。
就現(xiàn)在上海的政策而言，還是緊的，供需關(guān)系也是好地段，高品質(zhì)的少，而上海集中大部分高凈值人群，從2021年3000萬(wàn)以上房產(chǎn)的成交量而言，北上廣深，真正的排行是上北深廣，而上海的955套更是深圳的177套5倍還多（也有人說(shuō)可能受政策影響，但北京沒(méi)有政策影響）二手房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力更是依托二手置換，也就是說(shuō)在一定程度也意味著上海1000萬(wàn)以上的成交量會(huì)大于其他城市，有推動(dòng)力，就有漲幅，不可能大家都換更便宜的房子吧，那么怎么辦呢，自己的房子也漲。有人又會(huì)說(shuō)疫情影響房?jī)r(jià)要跌！但2020年武漢跌了嗎！
?2021年上海GDP4.32萬(wàn)億，制造業(yè)更是有1萬(wàn)億以上，有人又說(shuō)了，這些上海工作的不一定在上海買(mǎi)房，去年2021年上海二手房總成交量28.1萬(wàn)套，套均331萬(wàn)，總額是9300億，不知道算的對(duì)不對(duì)，數(shù)學(xué)好的可以再算下，只占到1/4，你算了凈流出的，就沒(méi)有算江浙和其他省市凈流入的。
中環(huán)內(nèi)不足三成，但外環(huán)外的占比55%比2020年增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明了什么問(wèn)題呢?
?第一個(gè)，我們得先了解上海二手存量房總套數(shù)是800萬(wàn)套上下，而中內(nèi)環(huán)的總套占比，按照28.1萬(wàn)套3成也就是8.31萬(wàn)套左右，成交量比重已經(jīng)是很高了。
第二，外環(huán)外的成交量同比增漲說(shuō)明了，更多的人選擇愿意繼續(xù)留在上海。
再來(lái)看2022年第一季度40宗住宅用地好的地塊中內(nèi)環(huán)普陀2，徐匯1，楊浦1，第二季度6.1進(jìn)行的36塊土拍中，中內(nèi)環(huán)又有幾宗呢，房企的資金要求降低了30%，有沒(méi)有可以達(dá)到最高土拍的10%%溢價(jià)呢，我們拭目以待，綜上所述好的地段房子，尤其是新房是越來(lái)越少，環(huán)外的成交必然推動(dòng)環(huán)內(nèi)成交，這是現(xiàn)狀的事實(shí)存在，那么上海未來(lái)人口和經(jīng)濟(jì)怎么走呢？那只能交給時(shí)間了。

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