二手房買賣避坑指南（一）

爬爬科技說

買賣二手房，相對于一手房搖號、驗資等諸多限制，買二手房成為很多朋友的選擇。同時，二手房買賣相對于一手房流程和手續(xù)上更加復雜，坑比較多，房子也要淘。
這就跟大家聊聊二手房買賣中的那些坑。
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找房

除了通過中介，平時時間還比較充裕的朋友可以通過58同城和小區(qū)業(yè)主論壇、物業(yè)等渠道找房東本人掛牌出售的房子。
這種方式優(yōu)點在于房東本人掛牌，較為誠意出售或急賣，有一定議價空間；節(jié)省中介費，交易成本低，可以通過到交易中心拉合同上下家手拉手成交，或者找中介公司代辦。
缺點是，要自己跟房東洽談細節(jié)，談判過程缺少中間人協(xié)調(diào)緩沖，可能談崩；房子情況不了解清楚的話，有一定交易風險，比如可能遇到查封的房子；占用個人時間和精力較長，包括了解小區(qū)行情價，交易流程和政策以及房屋抵押狀況等。
這種方式比較適用于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士或者對二手房交易比較了解的人，準確地說是對二手房買賣環(huán)節(jié)和風險點比較熟悉的朋友。
一般的小白，除非認識比較信得過的業(yè)內(nèi)朋友，還是建議找專業(yè)中介公司，嫌中介費用貴的話，現(xiàn)在也有一些費用低的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺可選。
這里要特別提醒的是，即使是找中介買賣二手房，自己也要盡可能提前做好功課；目前的中介圈子還是良莠不齊，遇到好的經(jīng)紀人要碰運氣；要是遇到少數(shù)心懷不軌的，自己對二手房交易又一點不了解，被坑是大概率事件。
2

很多人不知道自己想買什么樣的房子，咱們換個思路，先看下哪些房子最好別買。
以下幾種房子除非是預算實在吃緊，一般不建議買。要么有這樣那樣的硬傷，要么客戶接受度較低，客群數(shù)較小，再轉(zhuǎn)手困難。
一樓的房子
北方還好點，南方梅雨天濕度有多大經(jīng)歷過就知道，一層房子防水防潮做的再好也會受影響；另外，一樓的房子采光一般也會差點，前面有遮擋或者樓棟間距小的話，基本就沒啥采光了。實在喜歡一樓也可以，挑采光好點的，裝修防水做好點，另外，買臺好點的抽濕機。
靠路的房子
這種房子噪音大，灰塵多。有的人說了，我靠路那邊窗子常年不開可以吧，可以，但是室內(nèi)空氣流通會受影響；同時，噪音問題是不可能完全解決的。

緊靠小區(qū)內(nèi)主干道的房子
這類房子也是受噪音影響比較大，特別是現(xiàn)在垃圾分類了，不同類型的垃圾車早上五六點定時路過，你腦補下那場景。
高層底樓近泵房的房子
高層住宅因為水壓不夠，采用水泵抽水上樓的方式供水，緊挨泵房的房子，受水泵抽水噪音影響比較大。
靠近配電房、高壓線、垃圾站的房子
這個不用多說。
房型很差的房子
這種房子要么朝向不好，沒采光；要么戶型不夠方正、浪費面積；要么就是設計不合理，不好布局。這種房子有些可以通過后續(xù)的設計來彌補，這種房子價格優(yōu)惠還可以考慮；不能彌補的，一般就不太建議考慮了。
房齡太老、房屋狀況很差的房子
房齡太老的房子，建筑結(jié)構(gòu)、材料陳舊，就算重新裝修，樓板隔音、層高等問題都沒法改變；而且這種房子貸款上銀行也不太愿意多貸；房屋狀況差的房子，比如說略微有沉降的、有肉眼可見的細縫（墻上脫皮不算）的，不建議考慮。當然如果不是自住，僅僅為了掛學區(qū)或者等動遷，就另當別論了。
兇宅
不管自己信不信這個，知道了總歸心里膈應，除醫(yī)生、警察等極個別職業(yè)客戶可能不介意外，大部分人還是蠻忌諱的。

權屬有爭議的房子
比如說，夫妻離婚了，房子歸屬還沒確定，一方私自拿出來賣的房子；產(chǎn)證上有過世老人名字，遺產(chǎn)分割不清的房子等等。
特別急賣的房子
這個其實還分幾種情況；一個是定了新房子，急著賣的，這種還好點，談的不錯有可能淘到寶；還有就是生意經(jīng)營不善、等錢補窟窿的，這種最好別碰，老六碰到過交易到一半，被查封的，好不容易協(xié)調(diào)下家把錢先給還上解封了，又來倆輪候查封。
3

知道了哪些房子最好別買，結(jié)合自己的預算和家庭的生活圈、工作地點、通勤考慮、學區(qū)、個性要求等因素，基本就能確定買房大致考慮區(qū)域了。
需要提醒的是，就像沒有十全十美的對象一樣，也沒有十全十美的房子。實在拿不定主意，可以把自己的所有需求按照強烈程度，從前到后排下，基本上前五六個需求能滿足，就可以確定要買什么樣的房子了。
確定了大致的區(qū)域，接下來就是選擇小區(qū)和房源。這里面，技巧就更多了。咱們下次聊。
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