買二手房的15個(gè)大坑，我給你總結(jié)好了！

論壇管理

長沙買房  請找學(xué)友

登錄/注冊后可看大圖

圖片



不得不說，一旦“信任”崩塌，想要撿起來就沒那么容易。

尤其在2021年，往常的品牌房企、龍頭房企突破大家的想象，不斷爆雷停工！

購房者對開發(fā)商的信任度，也開始搖搖擺擺！

買現(xiàn)房、買二手房，就成為了不少人的選擇。

與新房相比，二手房起碼不會爛尾，周邊配套看得見，戶型摸得著，即買即住。

但另一方面，價(jià)格不透明，存量大也是不爭的事實(shí)，更重要的是：

買二手房，流程繁瑣，處處是坑！

一般段位的購房者根本對付不了，一不小心就成了冤大頭，有些甚至鬧到法院，兩三年都扯不清。
今天應(yīng)廣大房友的呼聲，來交作業(yè)，講一講在長沙，如何買二手房。

從看房、簽合同、貸款審批、評估到過戶、放款、收房的過程中，我給大家總結(jié)了十五個(gè)大坑。


每一個(gè)都重要，句句干貨，錯(cuò)過了，損失的不是我！

登錄/注冊后可看大圖

圖片

1、搞清產(chǎn)權(quán)問題，是婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后財(cái)產(chǎn)。

如果是婚后財(cái)產(chǎn)，必須夫妻雙方共同到場簽字，不然老公把房子偷偷賣給你，老婆事后起訴或者大吵大鬧，你也不得安寧。

另外，如果是那種安置房、拆遷補(bǔ)償房，一定要看清土地使用性質(zhì)。

如果是集體所有制土地，原則上是不能交易過戶的。

2、查詢是否被抵押、查封。

在以前，可以讓業(yè)主陪你去不動(dòng)產(chǎn)中心查詢；現(xiàn)在更方便，手機(jī)上就能查！

從去年5月1日開始，長沙的二手房想要出售，必須要取得專屬的“房屋核驗(yàn)碼”，一房一碼，相當(dāng)于房子的“身份證”。

登錄/注冊后可看大圖

圖片

圖源 | 貝殼

只有網(wǎng)簽備案或國有土地上取得權(quán)屬證書的房子，才能通過核驗(yàn)。


而這個(gè)二維碼上，就會顯示是否有抵押和查封。

登錄/注冊后可看大圖

圖片

另外，如果房子還在還貸款，記得讓業(yè)主打印一份銀行還款流水，確認(rèn)他是否斷供。

如果可能，最好讓業(yè)主打印一份征信報(bào)告。

我就見過這樣的案例，房子開始沒有問題，但是在交易過程中突然就被法院查封，交的定金也有可能打水漂。

3、如果是繼承老人去世后的房子，最好等繼承手續(xù)辦完之后再付定金、簽合同。

你也不知道有多少個(gè)繼承人，不要想當(dāng)然以為兒子就是100%的繼承人。

4、查物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)是否有拖欠。

林子大了什么鳥都有，更何況世上這么多人呢？！

有些房東甚至五年都沒有交物業(yè)費(fèi)，加起來說不定有幾萬塊；如果沒有查清楚，一旦過戶后，這個(gè)費(fèi)用可要自己承擔(dān)。

5、查出租的情況。

《民法典》第725條特別規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

也就是所謂的：“買賣不破租賃”！而租賃最長可以二十年。

房子你是買了，但是不好意思，二十年你都搬不進(jìn)去。

這種情況要怎么規(guī)避？
可在合同中明確“沒有出租”，并且約定賠償責(zé)任。

違約責(zé)任只要不超過房屋總價(jià)的30%，法律上都是支持的；

自己也可以晚上去敲門，或者找物業(yè)公司了解一下。

登錄/注冊后可看大圖

圖片

6、查居住權(quán)。

《民法典》第366條規(guī)定：房主可以根據(jù)約定或者遺囑，為自己名下的房子，給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)對他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利。

也就是說，原業(yè)主可以把房子的居住權(quán)給任何人，包括身邊的朋友。

即便房本上寫上了你的名字，但另一個(gè)擁有“居住權(quán)”的人，照樣可以大搖大擺地住進(jìn)你的房子。

而居住權(quán)登記目前已經(jīng)在長沙落地，買之前一定要去不動(dòng)產(chǎn)中心查詢。

7、查學(xué)位使用情況。

按照長沙目前的教育政策，學(xué)位一旦被使用，需要等六年之后才能再次使用；

未滿6年的業(yè)主子女則由區(qū)統(tǒng)籌安排入學(xué)。

怎么查？

物業(yè)公司和學(xué)校都可以；不過更準(zhǔn)確的是，打電話到當(dāng)?shù)貐^(qū)教育局的基礎(chǔ)教育科。

登錄/注冊后可看大圖

圖片

8、查戶口，這一點(diǎn)也很重要，但是很容易被忽視。

比如前面說的想讓孩子讀書，長沙很多學(xué)校就有規(guī)定，有房有戶，屬于第一類錄取。

而有房無戶要排到第二類，甚至第三類，在目前的情況下，基本就屬于沒有希望了。

同樣可以在合同中約定付款方式，比如預(yù)留十萬塊錢，等原業(yè)主把戶口遷出去之后再給。

如果是原業(yè)主的W一住房，也不要擔(dān)心戶口沒有地方遷。

在長沙，這種情況，原業(yè)主是可以將戶口遷到當(dāng)?shù)嘏沙鏊募w戶口。

9、如果價(jià)格明顯低于市場行情的房子，一定要核對是不是小產(chǎn)權(quán)房，是不是兇宅，或者房子是否有隱藏的重大缺陷。

比如附近有高壓線、高架橋等，事出反常必有妖，千萬不要沖動(dòng)。

你以為是撿漏，實(shí)際是冤大頭。

10、看房的時(shí)候，注意細(xì)節(jié)。

如果是明顯翻新過的，注意看用材和工藝，比如踢腳線竟然是塑料的，天花板沒有收邊、墻角有發(fā)霉的跡象。

碰到這種房子，這些東西根本要不得，你還得花錢去拆，所以裝修不僅不能加錢，你還得就此和房東砍價(jià)。

同時(shí)，盡量不要買房齡超過二十年的房子。

除了不B值，九十年代的房子普遍在下水管方面有硬傷。

尤其不要買頂樓，隔熱和漏水都是大問題，除非你舍得花錢，隔兩年做一次防水。

此外，房子里面的家具家電，約定好歸誰所有，最好拍照/拍視頻保存。

登錄/注冊后可看大圖

圖片

11、關(guān)于看房的時(shí)間：

如果要買的房子，樓層比較低，建議冬天或者陰天的時(shí)候去看；
如果這個(gè)時(shí)候采光好，其他時(shí)間也不會差。
萬一你要買頂樓，可以選擇雨天去看，仔細(xì)觀察是否漏水以及排水情況；
如果是距離市區(qū)比較遠(yuǎn)的房子，最好是晚上去看，一看入住率，二看陌生人進(jìn)入小區(qū)的情況，側(cè)面考察物業(yè)的管理水平。
要知道，在同一板塊內(nèi)，一定是物業(yè)好的那個(gè)小區(qū)，房子有YI價(jià)。而且，好的物業(yè)才能保證居住的舒適度。
12、搞清交易稅費(fèi)。

長沙二手房的基礎(chǔ)交易費(fèi)用、中介費(fèi)、按揭辦理的相關(guān)費(fèi)用，如下：

登錄/注冊后可看大圖

圖片

制圖 | 老周侃房

注意哈，“滿五唯一”免個(gè)人所得稅，營業(yè)稅也就是現(xiàn)在的增值稅，按照長沙現(xiàn)在四年限售政策，基本上是不用考慮的。

擔(dān)保費(fèi)是公積金才需要，評估費(fèi)很多中介機(jī)構(gòu)是可以免的。

附：二手房公積金貸款有兩種方式，一是過戶前，申請貸款的流程：

買賣雙方達(dá)成交易意向——與擔(dān)保公司簽訂《擔(dān)保服務(wù)協(xié)議》——借款人支付首付款到監(jiān)管資金賬戶——擔(dān)保公司出具《擔(dān)保意見書》——提交貸款資料審核——辦理過戶——簽訂《借款抵押擔(dān)保合同》——辦理抵押——公積金中心放款。
二是過戶后，申請貸款的流程：

借款申請人提交貸款資料——管理部前臺收件、錄入——初審、復(fù)審、審批——簽訂《借款抵押擔(dān)保合同》——擔(dān)保公司復(fù)核——受委托銀行復(fù)核——借款人至房產(chǎn)部門辦理抵押——公積金中心放款。
13、定金和訂金要分區(qū)分清楚。

簽合同的時(shí)候，要寫“定”金，并標(biāo)明賣家違約雙倍賠償，一定程度上約束業(yè)主毀約的可能性。
即使毀約了，還能有個(gè)幾萬塊錢的補(bǔ)償，也算是一種安慰。
14、一定一定要走資金監(jiān)管。

道理就不用我多說了，交易安全是現(xiàn)在買房的D1原則。

15、辦理銀行貸款，一般和中介合作的銀行肯定不止一家，要多找?guī)准艺勔徽?，哪個(gè)利率低、放款快就找哪家。

盡量不要墊資贖樓，萬一貸款遲遲批不下來，受傷的還是自己。

你還有哪些二手房方面的問題，可以在評論區(qū)留言！

PS：也可以掃描↓二維碼，和老周一對一溝通，免費(fèi)為您提供私人定制購房方案（限前30名）！

-----------------------------