最近，一線城市的房價也扛不住了。。。

科技Party

本文字?jǐn)?shù)：4200 字
閱讀時間：13 分鐘
這兩天，一位在杭州的大學(xué)好友來上海找我玩耍。大家都知道我的身份，所以自然的，在我們的話里行間也繞不開聊聊房子的話題。
作為人類高情商男性，每次相見都不免要吹捧下好友的睿智，因?yàn)樗诤贾莘績r的頂點(diǎn)精準(zhǔn)套現(xiàn)走人，堪稱教科書逃頂。
來看看去年和當(dāng)下的聊天記錄：

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圖示：聊天截圖

以上提及的小區(qū)，就在杭州大名鼎鼎的板塊 - 未來科技城。放在前兩年這里可妥妥的是杭州樓市的當(dāng)紅炸子雞。
可隨著螞蟻金服上市的一聲叫停，未來科技城的泡沫砰地一聲破裂。
以我好友當(dāng)時181平7.6萬的成交價做對比，目前貝殼上的大量掛牌價在5-6萬元，且不論掛牌價格下跌多少，單單看該小區(qū)的掛牌量就知道出貨不易了。

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圖示：杭州某樓盤掛牌量和價格

杭州二手房的下跌，絕非一個未來科技城，而是全面性的，其中領(lǐng)跌的就是學(xué)區(qū)房。
以對口大名鼎鼎的學(xué)軍小學(xué)而聞名的西湖區(qū)知名樓盤 - 耀江文鼎苑為例，跌幅普遍在30%以上，短短一年多最大價格振幅甚至達(dá)到驚人的50%。

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圖示：杭州學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)范圍

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圖示：文鼎苑成交價格對比

而且最夸張的是這小區(qū)天量的掛牌，即使拿上海灘第一大盤 - 上?？党堑膾炫屏孔鰧Ρ纫渤尸F(xiàn)碾壓之勢！此刻，請腦補(bǔ)在去年買房至文鼎苑的家長們的心理陰影面積 。

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圖示：杭州文鼎苑 vs 上?？党?br />
上文只是拋磚引玉的展示了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，樓市從以前的一路的上漲轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在一不小心就腰斬的縮影。
再也不是原來那個人見人愛的小甜甜了！
接下來才是本文的重點(diǎn)：既然樓市也不安全了，那么如何做到預(yù)警提早避險(xiǎn)，就顯得愈發(fā)重要。
任何事物的本質(zhì)都有跡可循，在此分享一個城市樓市是否健康（也就是當(dāng)下值不值得買）的幾個關(guān)鍵預(yù)警指標(biāo)。
本文以中國四大一線城市加上近年炙手可熱的打新熱城杭州為樣本進(jìn)行分析，上車坐好！

01 新房去化周期
第一個指標(biāo)就是新房去化周期，說通俗點(diǎn)就是新房庫存需要多久才能賣完。
跟大部分的生意一樣，庫存周轉(zhuǎn)率一般都是越短越好，代表市場興旺流轉(zhuǎn)順暢。

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圖示：2022年8月五城去化時間表 （按過去6個月新房平均銷售套數(shù)計(jì)算）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

從上圖可以看出，樣本五座城市里，打新熱度很高的上海和杭州在當(dāng)下的新房庫存還是維持在低位。
特別是杭州的新房庫存按2022年上半年平均的銷售速度來算的話，僅僅只夠賣一個季度。雖然數(shù)據(jù)很好看，但是比起2年前杭州樓市啟動后萬人搖號的盛況，目前市場還是冷了很多。
上海的新房市場情況大致與積分制搖號開始的2021年類似，紅盤還是積分高企，今年的森蘭雅苑和蟠龍?zhí)斓囟荚诜e分上創(chuàng)了新高。而郊區(qū)一些新盤則銷售遇冷，甚至能發(fā)現(xiàn)啟動中介和分銷代理的項(xiàng)目比去年稍稍變多了。
總體來講，因?yàn)榇嬖谙迌r與倒掛，上海的新房還是維持總體一房難求的狀況，至少本人一直沒搖中
第二檔的就是深圳。目前深圳的新房庫存還能維持8個月的銷售，在過去五年期內(nèi)屬于中等偏上的去化速度。
其實(shí)深圳的新房市場一直是供需極度不平衡的，稍有了解就知道深圳還有1100多萬的人口住在城中村里，所以對于住房改善需求如此強(qiáng)烈的情況下。8個月的新房去化周期也就沒那么亮眼了。
第三檔的北京和廣州，新房市場就相對差一些，數(shù)據(jù)為證：

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圖示：2022年8月五城可售新房面積數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

先說北京，可以很直觀的看到目前北京的新房庫存量在五座樣本城市里是最高的，達(dá)到1165萬平方米，按照過往6個月的平均銷售速度，需要17.2個月才能賣完。而近五年的最高可售面積則是1289萬平方米，可見北京新房市場的冷清。
原因有以下幾點(diǎn)：
第一是因?yàn)樽?017年以來的限購限貸政策使得北京買房難度極大。
第二呢則是北京落戶一直維持著嚴(yán)格態(tài)勢導(dǎo)致新增購買力不足，新房自然難賣。
第三是因?yàn)楸本┖诵某菂^(qū)的新房供應(yīng)稀缺，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)比如通州、房山、順義等。郊區(qū)的房子，你懂的！
第四點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)就是，北京新房沒什么倒掛！無利不起早，這點(diǎn)無論天南海北都說得通。
最后是廣州，目前的去化周期是14個月，是近五年歷史峰值。可售面積1149萬平方米，也幾乎是歷史峰值。體感上廣州樓市也是冰封王座一般，不然為何四個一線城市就廣州救市刺激的最厲害。
究其原因，是因?yàn)閺V州雖貴為大灣區(qū)的扛把子，在樓市輪動周期里卻一直是那個慢深圳半拍的角色。漲也比深圳慢，跌也比深圳慢。2016年一波是如此，2020年這一波也一樣。這不深圳已經(jīng)熊了一年了，廣州這才跟上。
而且廣州經(jīng)過這倆年的瘋漲，早就已經(jīng)不是當(dāng)年四大一線里號稱最有性價比的城市了?？纯磪R悅臺等樓盤的掛牌價，簡直離譜！
后續(xù)的話廣州新房的熊市很可能會持續(xù)一段時間，離春天還早著呢。

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圖示：廣州代表豪宅掛牌價

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02新房成交量
第二個重要的預(yù)警指標(biāo)，就是新房的成交量。因?yàn)槊總€城市的人口、置業(yè)習(xí)慣等諸多不同，所以這個指標(biāo)必須結(jié)合先前的去化周期指標(biāo)去動態(tài)解讀。

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圖示：五大城市新房成交量

舉個例子，杭州的新房成交量近幾年在五座城市里一騎絕塵，但如果說杭州是這五座城市里樓市表現(xiàn)最好的那就離了大譜了。
恰恰相反，杭州從2020年至今，每年賣掉的新房占總?cè)丝诘谋戎狄恢笔亲罡?，也就意味著杭州土地和新房供?yīng)充足，且新房比二手房有更強(qiáng)的吸引力（杭州新房倒掛）。那既然如此，誰還會去買二手，所以二手價格被按地摩擦也就順理成章了。
實(shí)際上，作為浙江人的我一直會聽到身邊的浙江朋友夢想去杭州置業(yè)，但前提只是新房，沒有人說我要努力在杭州買一套二手房。

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圖示：五大城市新房成交量對應(yīng)人口比例

所以把杭州與上海對比就能看到，1220萬人口的杭州2021年能賣掉18.7萬套新房，但2489萬人口的上海卻只賣了9.5萬套，同樣的一房難求，同樣的萬人搖號，哪里的房子更稀缺不就一目了然了。
實(shí)際上，傳統(tǒng)四大一線城市在過去3年的新房成交都相對穩(wěn)定，21年因?yàn)槭袌龌馃岬脑虺山涣慷加新晕⒌纳蠞q，而今年呢則因?yàn)榭谡值脑蚨芈洹?br />
03二手房成交量
第三個重要的監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)就是二手房成交量。
我常常對咨詢我的客戶朋友們說，一個城市樓市的成色到底有多少分量，關(guān)鍵就看二手房的流動性好壞。
因?yàn)樾路康墓?yīng)量是控制住的，依據(jù)國土出讓土拍一步步來的。但二手房的掛牌供應(yīng)則是由眾多房東散戶決定，二手房的成交量呢則是大家真金白銀買出來的，于是二手房的成交量就成為最具含金量的指標(biāo)。

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圖示：五大城市二手房成交量

潮水退去，方知誰在裸泳。當(dāng)來到真刀真槍的二手市場，北上兩座王者城市的風(fēng)范才真正展現(xiàn)出來。

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圖示：五大城市二手房成交量對應(yīng)人口比例

著重提及下目前成交量在地板水平的深圳。2020年深圳作為一線城市里領(lǐng)漲的帶頭大哥，也是最早一個進(jìn)入深度下跌周期的城市。
簡單總結(jié)下深圳進(jìn)入調(diào)整的原因：
第一就是2020年的715新政，進(jìn)一步加強(qiáng)了限購使得落戶滿3年+3年社保才有房票，導(dǎo)致很多想買的人沒房票只能干瞪眼；
第二就是二手房指導(dǎo)價導(dǎo)致本來就不充裕的資金雪上加霜，直接躺平，這點(diǎn)上海的小伙伴都經(jīng)歷過；
第三則因?yàn)樯钲谇皟赡甑母鞣N民間杠桿拉的太滿，市場一轉(zhuǎn)向直接讓大量投資客爆倉，參考深房理以及2010年的溫州樓市即知。
但個人認(rèn)為，深圳樓市長期供需嚴(yán)重不匹配的矛盾本質(zhì)上沒變化，一旦等到底部橫盤充分購買力蓄力充足時，遲早還是會漲回來，拿住深圳的商品次新房沒毛?。?br />
04 信貸利率
前面提到投資客消費(fèi)貸、經(jīng)營貸、接力貸、什么貸用足使得杠桿率太高爆倉，那么自然的還有一個重要指標(biāo)就是城市居民在樓市里的杠桿率 or 負(fù)債率。
負(fù)債越高，家庭扛風(fēng)險(xiǎn)能力越低，甩賣掉房子套現(xiàn)的現(xiàn)象也就相對越多。

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圖示：中國不同城市居民杠桿率

各位請對號入座各自的城市，從宏觀大范圍籠統(tǒng)來講，杠桿率越高的城市，一般樓市的價格波動也就越大。
而且從眾多城市的數(shù)值我們可以清晰看出：長三角 / 珠三角的朋友們更有意愿動用金融杠桿；北方地區(qū)相對在負(fù)債上面趨于保守。
個人猜想還是主要因?yàn)榻鼛资甑慕?jīng)濟(jì)環(huán)境，而對未來有不同的收入預(yù)期而導(dǎo)致的分化。
在我們比較的五座城市中，杭州 / 深圳 屬于杠桿率非常激進(jìn)的，廣州次之，而上海和北京的居民幾乎是最不愿意負(fù)債的人群。所以這兩座城市在我看來，振幅絕對不會大。
按之前找我咨詢賣房打新的客戶的話說：真的賣不出去大不了不賣了，反正我沒貸款！



05 信貸利率
接下來的兩個房價預(yù)警指標(biāo)，會更加隱晦一些。我們先來聊聊信貸利率對于房價的影響。
在LPR指數(shù)還未開始執(zhí)行的2019年，當(dāng)時還流行一套說辭就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打幾折。
在當(dāng)時的五個城市里，上海的房貸利率相對是最低的，無論首套還是二套。其他四城基本都是在5%以上的利率。

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圖示：五城2019vs2022按揭貸款對比圖

經(jīng)過了3年，一切都反轉(zhuǎn)了。
北京和上海目前是房貸最高的兩座城市，特別是二套房的加點(diǎn)，還維持在+105bp的高位。
因?yàn)槎质袌龅南碌鴮?dǎo)致銀行生意難做的廣州 / 深圳 / 杭州，很誠實(shí)的降低了按揭利率，讓利購房者。三個城市的二套貸款加點(diǎn)齊刷刷的都是+30bp，好像約定好的似的。
看到這里相信大家都明白了，按揭利率的高低能從側(cè)面反映銀行與樓市在資金層面的博弈關(guān)系，從而反映樓市所處的周期、牛熊狀態(tài)等。

06 掛牌率
最后一個預(yù)警指標(biāo)是房源掛牌量。不像成交量、去化周期等那么的高大上，掛牌率則是一個非常接地氣指標(biāo)，自然也實(shí)在的很！
一般而言，市場好的時候，掛牌量會相對減少，因?yàn)槌山欢嗔?。反之亦然?dāng)市場熊的時候，就會出現(xiàn)茫茫多的滯銷掛牌。
只要將自己小區(qū)的掛牌數(shù)量除以小區(qū)總戶數(shù)就可得出掛牌率。

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圖示：上海部分小區(qū)掛牌率

上圖為上海各區(qū)的一些標(biāo)桿樓盤的掛牌率，我們可以舉一反三的看出掛牌率的規(guī)律：
一般而言掛牌在1-3%屬于正常范圍；
超過5%說明小區(qū)掛牌量大，賣價競爭激烈；
超過10%則代表這個小區(qū)處于嚴(yán)重滯銷的狀況；
超過20%則說明這個地方毫無流動性，也就是所謂的深度套牢了，典型的代表就是旅游地產(chǎn)。

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圖示：杭州奧體板塊掛牌量 vs 廣州珠江新城板塊掛牌量   

以廣州和杭州最核心地段的數(shù)據(jù)來看，幾乎每個小區(qū)都掛著幾十套房源，所以整體掛牌率必然已經(jīng)超過了3%的正常范圍值。
各位看官不妨去問問家附近的老中介們，了解下自己所在小區(qū)的掛牌量跟以前做對比，基本能判斷出目前小區(qū)好賣不好賣。
以上六個指標(biāo)，就是我為大家整理的用于判斷樓市風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會的預(yù)警指標(biāo)。
總結(jié)來說，沒有一個數(shù)據(jù)能一勞永逸的反映問題全貌，我們需要結(jié)合多個數(shù)據(jù)背后的邏輯，綜合地去判斷市場。
這個過程需要剝繭抽絲的耐心和細(xì)致，就像在大A里一樣，只有所謂10%的人才能賺到錢。一旦擁有了對全局的判斷，就可以知行合一的適時精準(zhǔn)出手。
希望本文能幫助到各位，若有更多的問題，歡迎留下你的評論或私信！
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