最近，一線城市的房?jī)r(jià)也扛不住了。。。

科技Party

本文字?jǐn)?shù)：4200 字
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這兩天，一位在杭州的大學(xué)好友來(lái)上海找我玩耍。大家都知道我的身份，所以自然的，在我們的話里行間也繞不開(kāi)聊聊房子的話題。
作為人類(lèi)高情商男性，每次相見(jiàn)都不免要吹捧下好友的睿智，因?yàn)樗诤贾莘績(jī)r(jià)的頂點(diǎn)精準(zhǔn)套現(xiàn)走人，堪稱教科書(shū)逃頂。
來(lái)看看去年和當(dāng)下的聊天記錄：

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圖示：聊天截圖

以上提及的小區(qū)，就在杭州大名鼎鼎的板塊 - 未來(lái)科技城。放在前兩年這里可妥妥的是杭州樓市的當(dāng)紅炸子雞。
可隨著螞蟻金服上市的一聲叫停，未來(lái)科技城的泡沫砰地一聲破裂。
以我好友當(dāng)時(shí)181平7.6萬(wàn)的成交價(jià)做對(duì)比，目前貝殼上的大量掛牌價(jià)在5-6萬(wàn)元，且不論掛牌價(jià)格下跌多少，單單看該小區(qū)的掛牌量就知道出貨不易了。

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圖示：杭州某樓盤(pán)掛牌量和價(jià)格

杭州二手房的下跌，絕非一個(gè)未來(lái)科技城，而是全面性的，其中領(lǐng)跌的就是學(xué)區(qū)房。
以對(duì)口大名鼎鼎的學(xué)軍小學(xué)而聞名的西湖區(qū)知名樓盤(pán) - 耀江文鼎苑為例，跌幅普遍在30%以上，短短一年多最大價(jià)格振幅甚至達(dá)到驚人的50%。

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圖示：杭州學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)范圍

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圖示：文鼎苑成交價(jià)格對(duì)比

而且最夸張的是這小區(qū)天量的掛牌，即使拿上海灘第一大盤(pán) - 上海康城的掛牌量做對(duì)比也呈現(xiàn)碾壓之勢(shì)！此刻，請(qǐng)腦補(bǔ)在去年買(mǎi)房至文鼎苑的家長(zhǎng)們的心理陰影面積 。

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圖示：杭州文鼎苑 vs 上?？党?br />
上文只是拋磚引玉的展示了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，樓市從以前的一路的上漲轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在一不小心就腰斬的縮影。
再也不是原來(lái)那個(gè)人見(jiàn)人愛(ài)的小甜甜了！
接下來(lái)才是本文的重點(diǎn)：既然樓市也不安全了，那么如何做到預(yù)警提早避險(xiǎn)，就顯得愈發(fā)重要。
任何事物的本質(zhì)都有跡可循，在此分享一個(gè)城市樓市是否健康（也就是當(dāng)下值不值得買(mǎi)）的幾個(gè)關(guān)鍵預(yù)警指標(biāo)。
本文以中國(guó)四大一線城市加上近年炙手可熱的打新熱城杭州為樣本進(jìn)行分析，上車(chē)坐好！

01 新房去化周期
第一個(gè)指標(biāo)就是新房去化周期，說(shuō)通俗點(diǎn)就是新房庫(kù)存需要多久才能賣(mài)完。
跟大部分的生意一樣，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率一般都是越短越好，代表市場(chǎng)興旺流轉(zhuǎn)順暢。

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圖示：2022年8月五城去化時(shí)間表 （按過(guò)去6個(gè)月新房平均銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算）數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)

從上圖可以看出，樣本五座城市里，打新熱度很高的上海和杭州在當(dāng)下的新房庫(kù)存還是維持在低位。
特別是杭州的新房庫(kù)存按2022年上半年平均的銷(xiāo)售速度來(lái)算的話，僅僅只夠賣(mài)一個(gè)季度。雖然數(shù)據(jù)很好看，但是比起2年前杭州樓市啟動(dòng)后萬(wàn)人搖號(hào)的盛況，目前市場(chǎng)還是冷了很多。
上海的新房市場(chǎng)情況大致與積分制搖號(hào)開(kāi)始的2021年類(lèi)似，紅盤(pán)還是積分高企，今年的森蘭雅苑和蟠龍?zhí)斓囟荚诜e分上創(chuàng)了新高。而郊區(qū)一些新盤(pán)則銷(xiāo)售遇冷，甚至能發(fā)現(xiàn)啟動(dòng)中介和分銷(xiāo)代理的項(xiàng)目比去年稍稍變多了。
總體來(lái)講，因?yàn)榇嬖谙迌r(jià)與倒掛，上海的新房還是維持總體一房難求的狀況，至少本人一直沒(méi)搖中
第二檔的就是深圳。目前深圳的新房庫(kù)存還能維持8個(gè)月的銷(xiāo)售，在過(guò)去五年期內(nèi)屬于中等偏上的去化速度。
其實(shí)深圳的新房市場(chǎng)一直是供需極度不平衡的，稍有了解就知道深圳還有1100多萬(wàn)的人口住在城中村里，所以對(duì)于住房改善需求如此強(qiáng)烈的情況下。8個(gè)月的新房去化周期也就沒(méi)那么亮眼了。
第三檔的北京和廣州，新房市場(chǎng)就相對(duì)差一些，數(shù)據(jù)為證：

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圖示：2022年8月五城可售新房面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)

先說(shuō)北京，可以很直觀的看到目前北京的新房庫(kù)存量在五座樣本城市里是最高的，達(dá)到1165萬(wàn)平方米，按照過(guò)往6個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度，需要17.2個(gè)月才能賣(mài)完。而近五年的最高可售面積則是1289萬(wàn)平方米，可見(jiàn)北京新房市場(chǎng)的冷清。
原因有以下幾點(diǎn)：
第一是因?yàn)樽?017年以來(lái)的限購(gòu)限貸政策使得北京買(mǎi)房難度極大。
第二呢則是北京落戶一直維持著嚴(yán)格態(tài)勢(shì)導(dǎo)致新增購(gòu)買(mǎi)力不足，新房自然難賣(mài)。
第三是因?yàn)楸本┖诵某菂^(qū)的新房供應(yīng)稀缺，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)比如通州、房山、順義等。郊區(qū)的房子，你懂的！
第四點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)就是，北京新房沒(méi)什么倒掛！無(wú)利不起早，這點(diǎn)無(wú)論天南海北都說(shuō)得通。
最后是廣州，目前的去化周期是14個(gè)月，是近五年歷史峰值?？墒勖娣e1149萬(wàn)平方米，也幾乎是歷史峰值。體感上廣州樓市也是冰封王座一般，不然為何四個(gè)一線城市就廣州救市刺激的最厲害。
究其原因，是因?yàn)閺V州雖貴為大灣區(qū)的扛把子，在樓市輪動(dòng)周期里卻一直是那個(gè)慢深圳半拍的角色。漲也比深圳慢，跌也比深圳慢。2016年一波是如此，2020年這一波也一樣。這不深圳已經(jīng)熊了一年了，廣州這才跟上。
而且廣州經(jīng)過(guò)這倆年的瘋漲，早就已經(jīng)不是當(dāng)年四大一線里號(hào)稱最有性價(jià)比的城市了。看看匯悅臺(tái)等樓盤(pán)的掛牌價(jià)，簡(jiǎn)直離譜！
后續(xù)的話廣州新房的熊市很可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，離春天還早著呢。

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圖示：廣州代表豪宅掛牌價(jià)

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02新房成交量
第二個(gè)重要的預(yù)警指標(biāo)，就是新房的成交量。因?yàn)槊總€(gè)城市的人口、置業(yè)習(xí)慣等諸多不同，所以這個(gè)指標(biāo)必須結(jié)合先前的去化周期指標(biāo)去動(dòng)態(tài)解讀。

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圖示：五大城市新房成交量

舉個(gè)例子，杭州的新房成交量近幾年在五座城市里一騎絕塵，但如果說(shuō)杭州是這五座城市里樓市表現(xiàn)最好的那就離了大譜了。
恰恰相反，杭州從2020年至今，每年賣(mài)掉的新房占總?cè)丝诘谋戎狄恢笔亲罡?，也就意味著杭州土地和新房供?yīng)充足，且新房比二手房有更強(qiáng)的吸引力（杭州新房倒掛）。那既然如此，誰(shuí)還會(huì)去買(mǎi)二手，所以二手價(jià)格被按地摩擦也就順理成章了。
實(shí)際上，作為浙江人的我一直會(huì)聽(tīng)到身邊的浙江朋友夢(mèng)想去杭州置業(yè)，但前提只是新房，沒(méi)有人說(shuō)我要努力在杭州買(mǎi)一套二手房。

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圖示：五大城市新房成交量對(duì)應(yīng)人口比例

所以把杭州與上海對(duì)比就能看到，1220萬(wàn)人口的杭州2021年能賣(mài)掉18.7萬(wàn)套新房，但2489萬(wàn)人口的上海卻只賣(mài)了9.5萬(wàn)套，同樣的一房難求，同樣的萬(wàn)人搖號(hào)，哪里的房子更稀缺不就一目了然了。
實(shí)際上，傳統(tǒng)四大一線城市在過(guò)去3年的新房成交都相對(duì)穩(wěn)定，21年因?yàn)槭袌?chǎng)火熱的原因成交量都有略微的上漲，而今年呢則因?yàn)榭谡值脑蚨芈洹?br />
03二手房成交量
第三個(gè)重要的監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)就是二手房成交量。
我常常對(duì)咨詢我的客戶朋友們說(shuō)，一個(gè)城市樓市的成色到底有多少分量，關(guān)鍵就看二手房的流動(dòng)性好壞。
因?yàn)樾路康墓?yīng)量是控制住的，依據(jù)國(guó)土出讓土拍一步步來(lái)的。但二手房的掛牌供應(yīng)則是由眾多房東散戶決定，二手房的成交量呢則是大家真金白銀買(mǎi)出來(lái)的，于是二手房的成交量就成為最具含金量的指標(biāo)。

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圖示：五大城市二手房成交量

潮水退去，方知誰(shuí)在裸泳。當(dāng)來(lái)到真刀真槍的二手市場(chǎng)，北上兩座王者城市的風(fēng)范才真正展現(xiàn)出來(lái)。

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圖示：五大城市二手房成交量對(duì)應(yīng)人口比例

著重提及下目前成交量在地板水平的深圳。2020年深圳作為一線城市里領(lǐng)漲的帶頭大哥，也是最早一個(gè)進(jìn)入深度下跌周期的城市。
簡(jiǎn)單總結(jié)下深圳進(jìn)入調(diào)整的原因：
第一就是2020年的715新政，進(jìn)一步加強(qiáng)了限購(gòu)使得落戶滿3年+3年社保才有房票，導(dǎo)致很多想買(mǎi)的人沒(méi)房票只能干瞪眼；
第二就是二手房指導(dǎo)價(jià)導(dǎo)致本來(lái)就不充裕的資金雪上加霜，直接躺平，這點(diǎn)上海的小伙伴都經(jīng)歷過(guò)；
第三則因?yàn)樯钲谇皟赡甑母鞣N民間杠桿拉的太滿，市場(chǎng)一轉(zhuǎn)向直接讓大量投資客爆倉(cāng)，參考深房理以及2010年的溫州樓市即知。
但個(gè)人認(rèn)為，深圳樓市長(zhǎng)期供需嚴(yán)重不匹配的矛盾本質(zhì)上沒(méi)變化，一旦等到底部橫盤(pán)充分購(gòu)買(mǎi)力蓄力充足時(shí)，遲早還是會(huì)漲回來(lái)，拿住深圳的商品次新房沒(méi)毛?。?br />
04 信貸利率
前面提到投資客消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、接力貸、什么貸用足使得杠桿率太高爆倉(cāng)，那么自然的還有一個(gè)重要指標(biāo)就是城市居民在樓市里的杠桿率 or 負(fù)債率。
負(fù)債越高，家庭扛風(fēng)險(xiǎn)能力越低，甩賣(mài)掉房子套現(xiàn)的現(xiàn)象也就相對(duì)越多。

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圖示：中國(guó)不同城市居民杠桿率

各位請(qǐng)對(duì)號(hào)入座各自的城市，從宏觀大范圍籠統(tǒng)來(lái)講，杠桿率越高的城市，一般樓市的價(jià)格波動(dòng)也就越大。
而且從眾多城市的數(shù)值我們可以清晰看出：長(zhǎng)三角 / 珠三角的朋友們更有意愿動(dòng)用金融杠桿；北方地區(qū)相對(duì)在負(fù)債上面趨于保守。
個(gè)人猜想還是主要因?yàn)榻鼛资甑慕?jīng)濟(jì)環(huán)境，而對(duì)未來(lái)有不同的收入預(yù)期而導(dǎo)致的分化。
在我們比較的五座城市中，杭州 / 深圳 屬于杠桿率非常激進(jìn)的，廣州次之，而上海和北京的居民幾乎是最不愿意負(fù)債的人群。所以這兩座城市在我看來(lái)，振幅絕對(duì)不會(huì)大。
按之前找我咨詢賣(mài)房打新的客戶的話說(shuō)：真的賣(mài)不出去大不了不賣(mài)了，反正我沒(méi)貸款！



05 信貸利率
接下來(lái)的兩個(gè)房?jī)r(jià)預(yù)警指標(biāo)，會(huì)更加隱晦一些。我們先來(lái)聊聊信貸利率對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。
在LPR指數(shù)還未開(kāi)始執(zhí)行的2019年，當(dāng)時(shí)還流行一套說(shuō)辭就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打幾折。
在當(dāng)時(shí)的五個(gè)城市里，上海的房貸利率相對(duì)是最低的，無(wú)論首套還是二套。其他四城基本都是在5%以上的利率。

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圖示：五城2019vs2022按揭貸款對(duì)比圖

經(jīng)過(guò)了3年，一切都反轉(zhuǎn)了。
北京和上海目前是房貸最高的兩座城市，特別是二套房的加點(diǎn)，還維持在+105bp的高位。
因?yàn)槎质袌?chǎng)的下跌導(dǎo)致銀行生意難做的廣州 / 深圳 / 杭州，很誠(chéng)實(shí)的降低了按揭利率，讓利購(gòu)房者。三個(gè)城市的二套貸款加點(diǎn)齊刷刷的都是+30bp，好像約定好的似的。
看到這里相信大家都明白了，按揭利率的高低能從側(cè)面反映銀行與樓市在資金層面的博弈關(guān)系，從而反映樓市所處的周期、牛熊狀態(tài)等。

06 掛牌率
最后一個(gè)預(yù)警指標(biāo)是房源掛牌量。不像成交量、去化周期等那么的高大上，掛牌率則是一個(gè)非常接地氣指標(biāo)，自然也實(shí)在的很！
一般而言，市場(chǎng)好的時(shí)候，掛牌量會(huì)相對(duì)減少，因?yàn)槌山欢嗔?。反之亦然?dāng)市場(chǎng)熊的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)茫茫多的滯銷(xiāo)掛牌。
只要將自己小區(qū)的掛牌數(shù)量除以小區(qū)總戶數(shù)就可得出掛牌率。

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圖示：上海部分小區(qū)掛牌率

上圖為上海各區(qū)的一些標(biāo)桿樓盤(pán)的掛牌率，我們可以舉一反三的看出掛牌率的規(guī)律：
一般而言掛牌在1-3%屬于正常范圍；
超過(guò)5%說(shuō)明小區(qū)掛牌量大，賣(mài)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈；
超過(guò)10%則代表這個(gè)小區(qū)處于嚴(yán)重滯銷(xiāo)的狀況；
超過(guò)20%則說(shuō)明這個(gè)地方毫無(wú)流動(dòng)性，也就是所謂的深度套牢了，典型的代表就是旅游地產(chǎn)。

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圖示：杭州奧體板塊掛牌量 vs 廣州珠江新城板塊掛牌量   

以廣州和杭州最核心地段的數(shù)據(jù)來(lái)看，幾乎每個(gè)小區(qū)都掛著幾十套房源，所以整體掛牌率必然已經(jīng)超過(guò)了3%的正常范圍值。
各位看官不妨去問(wèn)問(wèn)家附近的老中介們，了解下自己所在小區(qū)的掛牌量跟以前做對(duì)比，基本能判斷出目前小區(qū)好賣(mài)不好賣(mài)。
以上六個(gè)指標(biāo)，就是我為大家整理的用于判斷樓市風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的預(yù)警指標(biāo)。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)數(shù)據(jù)能一勞永逸的反映問(wèn)題全貌，我們需要結(jié)合多個(gè)數(shù)據(jù)背后的邏輯，綜合地去判斷市場(chǎng)。
這個(gè)過(guò)程需要?jiǎng)兝O抽絲的耐心和細(xì)致，就像在大A里一樣，只有所謂10%的人才能賺到錢(qián)。一旦擁有了對(duì)全局的判斷，就可以知行合一的適時(shí)精準(zhǔn)出手。
希望本文能幫助到各位，若有更多的問(wèn)題，歡迎留下你的評(píng)論或私信！
以上是正文
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與你一同分享買(mǎi)房路上的酸甜苦辣！

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果寶特工

中秋節(jié)的樓市金九變成鐵九，廣州傳出將再出救市的大招。今年全國(guó)各地出臺(tái)眾多救樓市的政策，甚至到了發(fā)動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的地步，但中秋金九的市場(chǎng)還是鐵板一塊，跌價(jià)的樓市即將拉開(kāi)大幕！

緣起緣落

深圳1100w住城中村的，不是潛在客戶[思考][思考][思考]

小元寶

有錢(qián)就趕緊買(mǎi)吧多的不說(shuō)

Peninsula

5萬(wàn)？廈門(mén)島外3萬(wàn)能買(mǎi)到很不錯(cuò)的了。去杭州干嘛又沒(méi)有海景

紅顏劫

美國(guó)對(duì)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)窮追猛打，中國(guó)的各級(jí)政府卻還沉浸在房地產(chǎn)這種財(cái)政鴉片中。富人搞到錢(qián)就跑了，留下一地雞毛

雁過(guò)流星

島外3萬(wàn)只能在同安買(mǎi)得到不錯(cuò)的吧，海滄集美均價(jià)都3.5萬(wàn)了，哪里買(mǎi)得到不錯(cuò)的？

理論題

杭州啥時(shí)也成一線城市了？

南森°

剛剛中介不是還說(shuō)杭州土拍市場(chǎng)火爆，晚了就買(mǎi)不著了

妳是我的獨(dú)家記

杭州二手房泡沫太明顯了…