價格重回3年前，杭州二手公寓成交突然火了！

芳芳搞機(jī)

萬萬沒想到，8月杭州二手房成交套數(shù)第一名，竟是很多人覺得陌生的商業(yè)公寓：
智匯眾創(chuàng)中心。
它以8月份20套居成交套數(shù)榜首，甚至超越了杭州壹號院、保利東灣、金都夏宮、海德公園等熱門板塊住宅。
雖據(jù)傳是新房專為二手房簽約模式，但連續(xù)數(shù)月入榜也事實上佐證了低價公寓的成交熱。
除了智匯眾創(chuàng)中心，8月還有很多公寓登榜：成交5套的萬銀雙子中心，6套的恒安名座，7套的英冠樂創(chuàng)城、寶龍城市廣場和保利灣天地，8套的萬科未來之光等。

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8月二手成交套數(shù)榜（部分） 數(shù)據(jù)來源：手邊買房
初步統(tǒng)計，杭州目前公寓等商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)掛牌量占比僅約總量的20%，但成交量占比卻靠近三分之一；
住宅成交少了，公寓成交趨穩(wěn)，從而顯得公寓勢頭更好。當(dāng)然，成交價普遍都是階段性歷史低位。
有人持幣觀望，有人卻偷偷“抄底”。
行情冷淡，按理大家都是能買住宅就不買公寓，能買新房就不看二手，怎么二手公寓還能逆勢走出“獨立行情”？
直到我咨詢了多家中介門店，查閱了不少資料，才發(fā)現(xiàn)了很多有趣的細(xì)節(jié)真相。

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“沒想到我兩個月成交的唯一一單竟然是公寓！”
下沙一位中介小哥苦笑道，“這套是寶龍城市廣場的公寓，買家是一位畢業(yè)數(shù)年的大學(xué)生，價格非常低，幾乎只有周邊次新房的一半。”

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寶龍城市廣場近期網(wǎng)簽情況（部分）
城西一家店長說，他們?nèi)齻€月賣了十幾套公寓，自住剛需為主，多是不想被房東割韭菜，買來過渡用，因為比起未來，當(dāng)下最要緊。也有部分投資客買，主要圖價格便宜，好出租、租金又高。
再看買賣雙方。一位手持3套公寓的朋友，身邊也有很多最近在降價賣公寓的房東，多是為了搖號打新或純變現(xiàn)。
而一位入手藍(lán)鉆天成的網(wǎng)友在微信群里也為自己買的二手公寓打call：
“我們德清有2套房，都舍不得賣，不想給自己太大壓力，也不希望在杭州老是租房、搬家。”
“藍(lán)鉆天成是撿漏，房東原價賣實屬血虧；樓下就是商場和10號線和5號線雙地鐵，上個班就十幾分鐘，散個步還能逛城西銀泰和大悅城，萬象天地也要建了，隔壁住宅8萬+，我這套公寓單價才2萬多，以后拿去出租也能回本”
從中介到房東再到買家，這些比較有代表性的事實案例，生動地刻畫出了如今杭州二手公寓的眾生相。

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藍(lán)鉆天成近期掛牌價格（部分）

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二手公寓市場，實際上還有一個與二手住宅不同：
誠心賣的房東，往往降價幅度更大、割肉更果斷和爽快，而買家看到價格確實比較撿漏的公寓和比較爽快的房東，下手往往也更快。
在錢江新城C位，高端公寓東方君悅60多方日常掛牌價180-230萬，7月份房東降價急賣，最后成交價僅約160萬，單價才2萬6左右，這套酒店精裝公寓從急售到快速成交，時間很短；而且因為價格很低無增值稅，實際稅費跟二手住宅也沒多多少。
還有附近的萬象城悅璽公寓等，單價也就3字頭。
要知道這可是錢江新城C位，旁邊就是萬象城、錢塘公館、市民中心也很近，新房大平層都要賣8~9萬/平，二手豪宅都要10萬+，即便老破小都要4萬左右，二手公寓價格如此之低，難以置信。

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東方君悅近期網(wǎng)簽情況（部分）
再看另一個宇宙中心未科，標(biāo)桿EFC近期降價10萬-30萬的不在少數(shù)，平層普遍“1”字頭在賣，loft公寓2萬出頭一點點；
買家看到真撿漏房源也不含糊，下手速度，7-8月成交了11套，光9月上旬就成交了4套。

再看武林和華家池市中心的鈦合國際、廣茵大廈，筧橋的浙商國際中心、城東新城的紅街公寓、三花國際等，二手公寓單價多在1.4-2.2萬/㎡，絕大部分成交單價都在1字頭，很多低于或貼著發(fā)行價。

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近期掛牌價格（部分）

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通過實探調(diào)查和多方詳細(xì)咨詢，我發(fā)現(xiàn)二手公寓熱的原因逐漸浮出水面：
1、多板塊二手公寓降幅明顯，但價格普遍比周邊新房公寓低很多，很多價格甚至只有新公寓的5-6成。
如三墩的智匯眾創(chuàng)中心只有紫金上城的約7成，丁橋的置鼎明珠1號和柏悅公館價格只有同協(xié)金座的一半，臨平浙商開元名都祺寓只有時間名座的約6成。整體看似乎二手公寓的綜合性價比更高。
2、盡管二手住宅整體成交低迷，但二手公寓不僅租金穩(wěn)定，甚至有部分公寓租金逆勢上漲。
以地鐵錢江世紀(jì)城雙地鐵口的麗晶國際LOFT公寓為例，不僅地段好、房子翹，這兩年疫情租金沒降反而微漲；而且它轉(zhuǎn)租空置期很短，平均不到一個半月。綜合看租金收益率在杭州算比較高的了。
3、年輕人更喜歡住公寓，中年更喜歡投資。
年特別是95后和00后，更希望自己擁有獨立空間，比較看重房屋顏值和裝修風(fēng)格，那些戶型精巧、空間獨立、裝修新潮、地鐵通勤便利的公寓很受年輕人歡迎。
數(shù)據(jù)顯示，00后畢業(yè)后選擇租住公寓的占比達(dá)32%，95后也有近三成選擇了租公寓。買公寓也是一樣，90后和95后是絕對主力軍。而80后要么已買好，要么不太會買公寓；00后剛出象牙塔才獨立，還沒想到買房這步，或根本不想有壓力。
4、現(xiàn)在大環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢不好，房東為現(xiàn)金流或拋售公寓類非核心資產(chǎn)；也有人想趁機(jī)撿漏，像寫字樓、商鋪的風(fēng)險太大，還是公寓租金穩(wěn)定給人踏實的安全感。

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回到大家關(guān)心的問題。杭州人對二手住宅持幣觀望，那些降價明顯的二手公寓還值不值得買？現(xiàn)在是“抄底”時候？
綜合看，我覺得如果是長期持有，交通、配套、地段各方面不錯，租金回報率能保持在5%以上甚至更高，未來半年興許是入手的好時機(jī)；
而整體對于剛需來說，作為第一套房產(chǎn)，買二手公寓需謹(jǐn)慎。牽涉到落戶、上學(xué)等系列問題，非萬不得已建議優(yōu)先住宅。
但如果資金捉襟見肘，暫時也沒時間精力考慮打新賺差價，對單身年輕人來說，一套遠(yuǎn)低于市場價甚至發(fā)行價的撿漏型公寓，確實是個好備胎。
在房產(chǎn)流動性降低、居住屬性日益凸顯的趨勢下，那些地段好、配套優(yōu)、環(huán)境不錯、租金回報率高而又小區(qū)氛圍感足的公寓，將在二手市場上更有優(yōu)勢。
想“抄底”？說實話這真是門技術(shù)活，低價二手公寓≠成功撿漏。
但可以肯定：我們是時候該打破對二手公寓的深度偏見了。

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漠峰

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