價(jià)格重回3年前，杭州二手公寓成交突然火了！

芳芳搞機(jī)

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，8月杭州二手房成交套數(shù)第一名，竟是很多人覺(jué)得陌生的商業(yè)公寓：
智匯眾創(chuàng)中心。
它以8月份20套居成交套數(shù)榜首，甚至超越了杭州壹號(hào)院、保利東灣、金都夏宮、海德公園等熱門(mén)板塊住宅。
雖據(jù)傳是新房專為二手房簽約模式，但連續(xù)數(shù)月入榜也事實(shí)上佐證了低價(jià)公寓的成交熱。
除了智匯眾創(chuàng)中心，8月還有很多公寓登榜：成交5套的萬(wàn)銀雙子中心，6套的恒安名座，7套的英冠樂(lè)創(chuàng)城、寶龍城市廣場(chǎng)和保利灣天地，8套的萬(wàn)科未來(lái)之光等。

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8月二手成交套數(shù)榜（部分） 數(shù)據(jù)來(lái)源：手邊買(mǎi)房
初步統(tǒng)計(jì)，杭州目前公寓等商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)掛牌量占比僅約總量的20%，但成交量占比卻靠近三分之一；
住宅成交少了，公寓成交趨穩(wěn)，從而顯得公寓勢(shì)頭更好。當(dāng)然，成交價(jià)普遍都是階段性歷史低位。
有人持幣觀望，有人卻偷偷“抄底”。
行情冷淡，按理大家都是能買(mǎi)住宅就不買(mǎi)公寓，能買(mǎi)新房就不看二手，怎么二手公寓還能逆勢(shì)走出“獨(dú)立行情”？
直到我咨詢了多家中介門(mén)店，查閱了不少資料，才發(fā)現(xiàn)了很多有趣的細(xì)節(jié)真相。

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“沒(méi)想到我兩個(gè)月成交的唯一一單竟然是公寓！”
下沙一位中介小哥苦笑道，“這套是寶龍城市廣場(chǎng)的公寓，買(mǎi)家是一位畢業(yè)數(shù)年的大學(xué)生，價(jià)格非常低，幾乎只有周邊次新房的一半?！?br />

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寶龍城市廣場(chǎng)近期網(wǎng)簽情況（部分）
城西一家店長(zhǎng)說(shuō)，他們?nèi)齻€(gè)月賣了十幾套公寓，自住剛需為主，多是不想被房東割韭菜，買(mǎi)來(lái)過(guò)渡用，因?yàn)楸绕鹞磥?lái)，當(dāng)下最要緊。也有部分投資客買(mǎi)，主要圖價(jià)格便宜，好出租、租金又高。
再看買(mǎi)賣雙方。一位手持3套公寓的朋友，身邊也有很多最近在降價(jià)賣公寓的房東，多是為了搖號(hào)打新或純變現(xiàn)。
而一位入手藍(lán)鉆天成的網(wǎng)友在微信群里也為自己買(mǎi)的二手公寓打call：
“我們德清有2套房，都舍不得賣，不想給自己太大壓力，也不希望在杭州老是租房、搬家。”
“藍(lán)鉆天成是撿漏，房東原價(jià)賣實(shí)屬血虧；樓下就是商場(chǎng)和10號(hào)線和5號(hào)線雙地鐵，上個(gè)班就十幾分鐘，散個(gè)步還能逛城西銀泰和大悅城，萬(wàn)象天地也要建了，隔壁住宅8萬(wàn)+，我這套公寓單價(jià)才2萬(wàn)多，以后拿去出租也能回本”
從中介到房東再到買(mǎi)家，這些比較有代表性的事實(shí)案例，生動(dòng)地刻畫(huà)出了如今杭州二手公寓的眾生相。

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藍(lán)鉆天成近期掛牌價(jià)格（部分）

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二手公寓市場(chǎng)，實(shí)際上還有一個(gè)與二手住宅不同：
誠(chéng)心賣的房東，往往降價(jià)幅度更大、割肉更果斷和爽快，而買(mǎi)家看到價(jià)格確實(shí)比較撿漏的公寓和比較爽快的房東，下手往往也更快。
在錢(qián)江新城C位，高端公寓東方君悅60多方日常掛牌價(jià)180-230萬(wàn)，7月份房東降價(jià)急賣，最后成交價(jià)僅約160萬(wàn)，單價(jià)才2萬(wàn)6左右，這套酒店精裝公寓從急售到快速成交，時(shí)間很短；而且因?yàn)閮r(jià)格很低無(wú)增值稅，實(shí)際稅費(fèi)跟二手住宅也沒(méi)多多少。
還有附近的萬(wàn)象城悅璽公寓等，單價(jià)也就3字頭。
要知道這可是錢(qián)江新城C位，旁邊就是萬(wàn)象城、錢(qián)塘公館、市民中心也很近，新房大平層都要賣8~9萬(wàn)/平，二手豪宅都要10萬(wàn)+，即便老破小都要4萬(wàn)左右，二手公寓價(jià)格如此之低，難以置信。

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東方君悅近期網(wǎng)簽情況（部分）
再看另一個(gè)宇宙中心未科，標(biāo)桿EFC近期降價(jià)10萬(wàn)-30萬(wàn)的不在少數(shù)，平層普遍“1”字頭在賣，loft公寓2萬(wàn)出頭一點(diǎn)點(diǎn)；
買(mǎi)家看到真撿漏房源也不含糊，下手速度，7-8月成交了11套，光9月上旬就成交了4套。

再看武林和華家池市中心的鈦合國(guó)際、廣茵大廈，筧橋的浙商國(guó)際中心、城東新城的紅街公寓、三花國(guó)際等，二手公寓單價(jià)多在1.4-2.2萬(wàn)/㎡，絕大部分成交單價(jià)都在1字頭，很多低于或貼著發(fā)行價(jià)。

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近期掛牌價(jià)格（部分）

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通過(guò)實(shí)探調(diào)查和多方詳細(xì)咨詢，我發(fā)現(xiàn)二手公寓熱的原因逐漸浮出水面：
1、多板塊二手公寓降幅明顯，但價(jià)格普遍比周邊新房公寓低很多，很多價(jià)格甚至只有新公寓的5-6成。
如三墩的智匯眾創(chuàng)中心只有紫金上城的約7成，丁橋的置鼎明珠1號(hào)和柏悅公館價(jià)格只有同協(xié)金座的一半，臨平浙商開(kāi)元名都祺寓只有時(shí)間名座的約6成。整體看似乎二手公寓的綜合性價(jià)比更高。
2、盡管二手住宅整體成交低迷，但二手公寓不僅租金穩(wěn)定，甚至有部分公寓租金逆勢(shì)上漲。
以地鐵錢(qián)江世紀(jì)城雙地鐵口的麗晶國(guó)際LOFT公寓為例，不僅地段好、房子翹，這兩年疫情租金沒(méi)降反而微漲；而且它轉(zhuǎn)租空置期很短，平均不到一個(gè)半月。綜合看租金收益率在杭州算比較高的了。
3、年輕人更喜歡住公寓，中年更喜歡投資。
年特別是95后和00后，更希望自己擁有獨(dú)立空間，比較看重房屋顏值和裝修風(fēng)格，那些戶型精巧、空間獨(dú)立、裝修新潮、地鐵通勤便利的公寓很受年輕人歡迎。
數(shù)據(jù)顯示，00后畢業(yè)后選擇租住公寓的占比達(dá)32%，95后也有近三成選擇了租公寓。買(mǎi)公寓也是一樣，90后和95后是絕對(duì)主力軍。而80后要么已買(mǎi)好，要么不太會(huì)買(mǎi)公寓；00后剛出象牙塔才獨(dú)立，還沒(méi)想到買(mǎi)房這步，或根本不想有壓力。
4、現(xiàn)在大環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，房東為現(xiàn)金流或拋售公寓類非核心資產(chǎn)；也有人想趁機(jī)撿漏，像寫(xiě)字樓、商鋪的風(fēng)險(xiǎn)太大，還是公寓租金穩(wěn)定給人踏實(shí)的安全感。

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回到大家關(guān)心的問(wèn)題。杭州人對(duì)二手住宅持幣觀望，那些降價(jià)明顯的二手公寓還值不值得買(mǎi)？現(xiàn)在是“抄底”時(shí)候？
綜合看，我覺(jué)得如果是長(zhǎng)期持有，交通、配套、地段各方面不錯(cuò)，租金回報(bào)率能保持在5%以上甚至更高，未來(lái)半年興許是入手的好時(shí)機(jī)；
而整體對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，作為第一套房產(chǎn)，買(mǎi)二手公寓需謹(jǐn)慎。牽涉到落戶、上學(xué)等系列問(wèn)題，非萬(wàn)不得已建議優(yōu)先住宅。
但如果資金捉襟見(jiàn)肘，暫時(shí)也沒(méi)時(shí)間精力考慮打新賺差價(jià)，對(duì)單身年輕人來(lái)說(shuō)，一套遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)甚至發(fā)行價(jià)的撿漏型公寓，確實(shí)是個(gè)好備胎。
在房產(chǎn)流動(dòng)性降低、居住屬性日益凸顯的趨勢(shì)下，那些地段好、配套優(yōu)、環(huán)境不錯(cuò)、租金回報(bào)率高而又小區(qū)氛圍感足的公寓，將在二手市場(chǎng)上更有優(yōu)勢(shì)。
想“抄底”？說(shuō)實(shí)話這真是門(mén)技術(shù)活，低價(jià)二手公寓≠成功撿漏。
但可以肯定：我們是時(shí)候該打破對(duì)二手公寓的深度偏見(jiàn)了。

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漠峰

亞運(yùn)會(huì)還沒(méi)開(kāi)還有上漲空間，抓緊入市[酷]

珠兒

預(yù)期早沒(méi)了