深圳各區(qū)二手房市場行情（9月下）

爬爬科技說

今天收集了一些9月下半月的深圳二手房成交數(shù)據(jù)，周期是9月16日至9月30日，詳細見圖。

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南山
鼎勝金域世家，留仙洞二哥，89平高贈送五房，1043萬成交。這套房子雖然比指導價高了32%，但因為使用率高，所以也不算很貴。同樣價格也可以去買寶能城的四房，地段弱一些但小區(qū)品質更高，買家可以綜合對比看看。
前海南諾德假日，66平經(jīng)典兩房769萬成交。這應該是諾德這個戶型近兩年來的史低價，不過比指導價依然高了70萬左右。這套諾德從總價看是挺筍的房子，但從首付角度看，可選擇的競品卻也不少，算可以關注的小區(qū)，但也不必沖著跌幅慘烈就急切下手。
海印長城，106平三房1070萬成交。海印長城周圍幾個小區(qū)對自住學位家庭來說可以適當關注，包括美墅藍山、城市印象等等，近期成交都在10萬左右，略高指導價一點。過往這個價位的學位房，二手房里性價比最高的是僑香村，現(xiàn)在南山家庭也能有新的選擇了。

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福田
彩田村91平三房820萬成交，單價9萬。彩田村這個小區(qū)，我比較建議中心區(qū)上班的自住家庭考慮，大社區(qū)花園，保養(yǎng)維護還不錯，車位充足，離中心區(qū)近，還近指導價。能滿足這些條件，還能800多萬買三房的小區(qū)，彩田村算是碩果僅存。這種盤不是熱點，投資屬性相對差一些，但作為自住選品，性價比還是挺高的。
金茂禮都36平500萬成交。這個小區(qū)不用考慮戶型，因為都是不會買來住的。金茂禮都房子本身價格也就100多萬，剩下的300萬，就是用來買深實驗初中門票的。
金茂禮都高峰期門檻價大約在800萬左右，門票價600萬，現(xiàn)在基本打了個對折。我認為全深圳的學區(qū)價值，都可以參照高峰期打對折來重新估值，基本八九不離十。

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寶安
寶安整體依然高于指導價比較多，但有幾個小區(qū)也在悄咪咪得下沉了。比如說卡羅社區(qū)，55平小兩房成交價432萬，比指導價略高20萬。
卡羅社區(qū)雖然也主打小戶型，但炒家少一些，因此在西部算是比較堅挺的，一直到今年中都很少出現(xiàn)筍盤。但卡羅九月份的這次最新成交也終于貼近指導價了。
這個小區(qū)近寶中，算是翻身唯一還可以的房子，西部剛需建議去踩踩淘淘。我?guī)湍銈兛戳讼潞笈_，70平的正規(guī)兩房目前報價在600萬左右，還是有點貴，如果能帶著大刀去砍50萬下來，應該比今年寶安所有新盤都要強。
寶中片區(qū)，雖然表里沒抓到幾條數(shù)據(jù)，但在售接近指導價的筍盤也已經(jīng)不少了，寶體附近和金泓凱旋城目前都在9萬多。如果市場形勢維持一段時間，11萬的都市茗薈二期哪怕出來了，大概率也只能被評價為：還可以。

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龍華
最吸睛的應該是這套88平的匯龍灣四房，1030萬成交。這套房子是特殊戶型，多了一個房間，因此單價顯得比較高。匯龍灣小區(qū)品質有點問題，非要買深高北的話我不是特別推薦。隔壁金亨利還剩幾套89平的四房更便宜，又能省稅費中介費，比這香不少。
還有一套錦繡江南四期的43平一房，315萬成交，高指導價41.5%，和最高點相差無幾。這個小區(qū)小戶型流動性一直相對差，這套卻突然溢價成交了，結合今年一直沸沸揚揚在傳的深中落戶隔壁的消息，我覺得大概率是投資客在博學位。我個人不建議這種操作，但用鋼筋水泥玩百家樂，仔細想想也挺刺激的。

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龍崗
大運四大神盤，難得我一下子抓到了三個。其中綠景大公館88平三房成交價670萬，中森雙子座71平兩房成交價522萬，奧林華府202平成交價1846萬。
大運因為偏居一隅，買家群體和中西部買家不重合，以致于大家對這個龍崗核心地段沒有具體概念。不過有了數(shù)據(jù)，概念就清晰多了，以目前的價格看，大運標桿基本上就是紅山二線華業(yè)玫瑰的水平。大運地段價值不如紅山碧海，略優(yōu)西鄉(xiāng)上塘。
其中奧林華府這一套202平很豪，這套房子是三層頂復，單層實用面積在160平左右，基本上可以算是龍崗本地豪宅天花板之一，過去五年都很難找到在賣的同戶型。
類似的房子放在深圳灣，總價在9000萬左右，是奧林華府的五倍。但深圳灣的89平三房，比如翡翠海岸，總價只有綠景大公館670萬的三倍左右。這個角度一考慮，似乎也算是豪宅錯配的一種表現(xiàn)形式。
當然這考慮也屬于咸吃蘿卜淡操心，畢竟能在龍崗買頂復豪宅的買家，肯定不是投資客，而且肯定也不會在乎這三瓜兩棗。說一千道一萬，自己喜歡最重要。

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羅湖
這個列表里比較吸引我的是蓮塘片區(qū)的成交價，因為它對近期非?；鸨男卤P——京基御景天巒府有指導意義。
蓮塘片區(qū)二手房單價基本在五萬多，房子品質比較好的萬科東方尊峪，也賣不到六萬。新房和二手一對比基本沒有優(yōu)勢。在這種未來沒有發(fā)展的片區(qū)，買入一個市場價的房子，真的是要站崗很久很久的。
京基御景天巒府適合什么人：預算比較少，就在羅湖上班（福田都夠嗆），純自住，收入情況也不允許短期換房的剛需家庭。我覺得這個條件還是挺苛刻的，不能說完全不能買，但大多數(shù)家庭都不建議。

最后祝大家買房順利，希望能對你們有用。

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風光

華業(yè)玫瑰郡那兩套是怎么回事，法拍？雙證？

活給自己看

你好，這些數(shù)據(jù)在那里能查到

小默默熊

留仙洞那一套是上半年賣的