深圳各區(qū)二手房市場(chǎng)行情（9月下）

爬爬科技說(shuō)

今天收集了一些9月下半月的深圳二手房成交數(shù)據(jù)，周期是9月16日至9月30日，詳細(xì)見(jiàn)圖。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

南山
鼎勝金域世家，留仙洞二哥，89平高贈(zèng)送五房，1043萬(wàn)成交。這套房子雖然比指導(dǎo)價(jià)高了32%，但因?yàn)槭褂寐矢?，所以也不算很貴。同樣價(jià)格也可以去買(mǎi)寶能城的四房，地段弱一些但小區(qū)品質(zhì)更高，買(mǎi)家可以綜合對(duì)比看看。
前海南諾德假日，66平經(jīng)典兩房769萬(wàn)成交。這應(yīng)該是諾德這個(gè)戶(hù)型近兩年來(lái)的史低價(jià)，不過(guò)比指導(dǎo)價(jià)依然高了70萬(wàn)左右。這套諾德從總價(jià)看是挺筍的房子，但從首付角度看，可選擇的競(jìng)品卻也不少，算可以關(guān)注的小區(qū)，但也不必沖著跌幅慘烈就急切下手。
海印長(zhǎng)城，106平三房1070萬(wàn)成交。海印長(zhǎng)城周?chē)鷰讉€(gè)小區(qū)對(duì)自住學(xué)位家庭來(lái)說(shuō)可以適當(dāng)關(guān)注，包括美墅藍(lán)山、城市印象等等，近期成交都在10萬(wàn)左右，略高指導(dǎo)價(jià)一點(diǎn)。過(guò)往這個(gè)價(jià)位的學(xué)位房，二手房里性?xún)r(jià)比最高的是僑香村，現(xiàn)在南山家庭也能有新的選擇了。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

福田
彩田村91平三房820萬(wàn)成交，單價(jià)9萬(wàn)。彩田村這個(gè)小區(qū)，我比較建議中心區(qū)上班的自住家庭考慮，大社區(qū)花園，保養(yǎng)維護(hù)還不錯(cuò)，車(chē)位充足，離中心區(qū)近，還近指導(dǎo)價(jià)。能滿足這些條件，還能800多萬(wàn)買(mǎi)三房的小區(qū)，彩田村算是碩果僅存。這種盤(pán)不是熱點(diǎn)，投資屬性相對(duì)差一些，但作為自住選品，性?xún)r(jià)比還是挺高的。
金茂禮都36平500萬(wàn)成交。這個(gè)小區(qū)不用考慮戶(hù)型，因?yàn)槎际遣粫?huì)買(mǎi)來(lái)住的。金茂禮都房子本身價(jià)格也就100多萬(wàn)，剩下的300萬(wàn)，就是用來(lái)買(mǎi)深實(shí)驗(yàn)初中門(mén)票的。
金茂禮都高峰期門(mén)檻價(jià)大約在800萬(wàn)左右，門(mén)票價(jià)600萬(wàn)，現(xiàn)在基本打了個(gè)對(duì)折。我認(rèn)為全深圳的學(xué)區(qū)價(jià)值，都可以參照高峰期打?qū)φ蹃?lái)重新估值，基本八九不離十。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

寶安
寶安整體依然高于指導(dǎo)價(jià)比較多，但有幾個(gè)小區(qū)也在悄咪咪得下沉了。比如說(shuō)卡羅社區(qū)，55平小兩房成交價(jià)432萬(wàn)，比指導(dǎo)價(jià)略高20萬(wàn)。
卡羅社區(qū)雖然也主打小戶(hù)型，但炒家少一些，因此在西部算是比較堅(jiān)挺的，一直到今年中都很少出現(xiàn)筍盤(pán)。但卡羅九月份的這次最新成交也終于貼近指導(dǎo)價(jià)了。
這個(gè)小區(qū)近寶中，算是翻身唯一還可以的房子，西部剛需建議去踩踩淘淘。我?guī)湍銈兛戳讼潞笈_(tái)，70平的正規(guī)兩房目前報(bào)價(jià)在600萬(wàn)左右，還是有點(diǎn)貴，如果能帶著大刀去砍50萬(wàn)下來(lái)，應(yīng)該比今年寶安所有新盤(pán)都要強(qiáng)。
寶中片區(qū)，雖然表里沒(méi)抓到幾條數(shù)據(jù)，但在售接近指導(dǎo)價(jià)的筍盤(pán)也已經(jīng)不少了，寶體附近和金泓凱旋城目前都在9萬(wàn)多。如果市場(chǎng)形勢(shì)維持一段時(shí)間，11萬(wàn)的都市茗薈二期哪怕出來(lái)了，大概率也只能被評(píng)價(jià)為：還可以。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

龍華
最吸睛的應(yīng)該是這套88平的匯龍灣四房，1030萬(wàn)成交。這套房子是特殊戶(hù)型，多了一個(gè)房間，因此單價(jià)顯得比較高。匯龍灣小區(qū)品質(zhì)有點(diǎn)問(wèn)題，非要買(mǎi)深高北的話我不是特別推薦。隔壁金亨利還剩幾套89平的四房更便宜，又能省稅費(fèi)中介費(fèi)，比這香不少。
還有一套錦繡江南四期的43平一房，315萬(wàn)成交，高指導(dǎo)價(jià)41.5%，和最高點(diǎn)相差無(wú)幾。這個(gè)小區(qū)小戶(hù)型流動(dòng)性一直相對(duì)差，這套卻突然溢價(jià)成交了，結(jié)合今年一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)在傳的深中落戶(hù)隔壁的消息，我覺(jué)得大概率是投資客在博學(xué)位。我個(gè)人不建議這種操作，但用鋼筋水泥玩百家樂(lè)，仔細(xì)想想也挺刺激的。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

登錄/注冊(cè)后可看大圖

龍崗
大運(yùn)四大神盤(pán)，難得我一下子抓到了三個(gè)。其中綠景大公館88平三房成交價(jià)670萬(wàn)，中森雙子座71平兩房成交價(jià)522萬(wàn)，奧林華府202平成交價(jià)1846萬(wàn)。
大運(yùn)因?yàn)槠右挥?，買(mǎi)家群體和中西部買(mǎi)家不重合，以致于大家對(duì)這個(gè)龍崗核心地段沒(méi)有具體概念。不過(guò)有了數(shù)據(jù)，概念就清晰多了，以目前的價(jià)格看，大運(yùn)標(biāo)桿基本上就是紅山二線華業(yè)玫瑰的水平。大運(yùn)地段價(jià)值不如紅山碧海，略?xún)?yōu)西鄉(xiāng)上塘。
其中奧林華府這一套202平很豪，這套房子是三層頂復(fù)，單層實(shí)用面積在160平左右，基本上可以算是龍崗本地豪宅天花板之一，過(guò)去五年都很難找到在賣(mài)的同戶(hù)型。
類(lèi)似的房子放在深圳灣，總價(jià)在9000萬(wàn)左右，是奧林華府的五倍。但深圳灣的89平三房，比如翡翠海岸，總價(jià)只有綠景大公館670萬(wàn)的三倍左右。這個(gè)角度一考慮，似乎也算是豪宅錯(cuò)配的一種表現(xiàn)形式。
當(dāng)然這考慮也屬于咸吃蘿卜淡操心，畢竟能在龍崗買(mǎi)頂復(fù)豪宅的買(mǎi)家，肯定不是投資客，而且肯定也不會(huì)在乎這三瓜兩棗。說(shuō)一千道一萬(wàn)，自己喜歡最重要。

登錄/注冊(cè)后可看大圖

登錄/注冊(cè)后可看大圖

羅湖
這個(gè)列表里比較吸引我的是蓮塘片區(qū)的成交價(jià)，因?yàn)樗鼘?duì)近期非?；鸨男卤P(pán)——京基御景天巒府有指導(dǎo)意義。
蓮塘片區(qū)二手房單價(jià)基本在五萬(wàn)多，房子品質(zhì)比較好的萬(wàn)科東方尊峪，也賣(mài)不到六萬(wàn)。新房和二手一對(duì)比基本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。在這種未來(lái)沒(méi)有發(fā)展的片區(qū)，買(mǎi)入一個(gè)市場(chǎng)價(jià)的房子，真的是要站崗很久很久的。
京基御景天巒府適合什么人：預(yù)算比較少，就在羅湖上班（福田都?jí)騿埽?，純自住，收入情況也不允許短期換房的剛需家庭。我覺(jué)得這個(gè)條件還是挺苛刻的，不能說(shuō)完全不能買(mǎi)，但大多數(shù)家庭都不建議。

最后祝大家買(mǎi)房順利，希望能對(duì)你們有用。

-----------------------------

風(fēng)光

華業(yè)玫瑰郡那兩套是怎么回事，法拍？雙證？

活給自己看

你好，這些數(shù)據(jù)在那里能查到

小默默熊

留仙洞那一套是上半年賣(mài)的