深圳二手房價跌回三年前，網(wǎng)紅盤普跌，業(yè)主降價求出貨 ...

大白回收

　　深圳二手房成交量依舊沒有起色。10月，深圳二手住宅過戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢，但仍在低位徘徊。
　　深圳此輪房價漲跌的起點是2020年。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價高點，2021年下半年價格開始波動下調(diào)，而今年下半年，價格已跌回3年前。
業(yè)主普遍降價
　　八卦嶺片區(qū)是2020年以來這輪樓市中漲價幅度較大的片區(qū)。盡管該片區(qū)樓齡普遍較老，但是，在荔園小學(xué)東校區(qū)等名校學(xué)區(qū)，以及“舊改預(yù)期”的加持下，2021年3月，價格達到高峰，片區(qū)內(nèi)掛牌均價達到10.77萬元/平。然而來到2022年，隨著樓市熱度退卻，集團化辦學(xué)、“大學(xué)區(qū)”成為趨勢，再加上“防止大拆大建”的政策頒布，片區(qū)舊改看不到明確的時間線，八卦嶺片區(qū)的二手房價格開始大幅下滑，掛牌均價降至8.26萬元/平，不少掛牌的房源已低于2021年年初發(fā)布的二手房參考價。
　　例如，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房，2020年12月的成交總價為348萬，來到2022年10月，同樣戶型的成交總價已經(jīng)降至200萬元，遠遠低于261萬的參考價，降價幅度達42.5%。
　　另外，記者走訪期間還了解到，業(yè)主多次降低掛牌價成為普遍現(xiàn)象。例如，鵬盛村一套37.48平的電梯房，今年8月以320萬元掛牌，10月降至300萬，低于310萬的參考價。11初，在得知有人準(zhǔn)備第二天看房時，業(yè)主又降了40萬至260萬，而且價格還可以再談。值得注意的是，在2020年的高點，該戶型的房曾以400萬左右的總價成交，相比起來，該戶型降價幅度已經(jīng)達35%。
　　城市主場是八卦嶺片區(qū)成交比較活躍的小區(qū)，但與2020年的高點比起來，該小區(qū)的價格也跌了不少。
　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，2020年上半年，城市主場45平戶型的成交價還在300多萬，下半年，成交價猛漲， 45平的戶型最高成交價達到575萬，2021年上半年二手房參考價發(fā)布之后，該小區(qū)連續(xù)8個月都沒有房源成交，直到2021年下半年，經(jīng)歷了比較長的觀望期之后，有業(yè)主著急用錢，單價從12萬降到10萬，以較低的單價出售了一套60平左右的住宅，此后，該小區(qū)的成交價格開始大幅下降，近期，其促成的兩套 45平戶型房源成交，價格均在360萬左右，單價8萬多。也就是說，大概兩年的時間，45平戶型的房源成交價下降幅度達到37.4%，房價回歸至2020年上漲前的水平。
　　上述房產(chǎn)中介表示，2020年年底的時候，大部分業(yè)主都覺得2021年年初是賣房的旺季，掛牌價50——100萬的漲，有的業(yè)主甚至都不愿意賣，掛牌的房源也很少。沒想到的是，2021年2月，深圳出臺了二手房參考價，二手房成交量迅速下滑，不少業(yè)主也錯過了賣房的好時機。
　　值得注意的是，與相同片區(qū)相同樓齡的大戶型比起來，城市廣場、鵬盛村等小戶型的小區(qū)降價幅度更大。對此，中介表示，“小戶型的業(yè)主主要是剛需，剛需的資金承壓能力相對較低，急著用錢的業(yè)主可能會多一些，另外，小戶型的小區(qū)掛牌量也更多，購房者的選擇面更大，業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價。

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?花落淚

說明高層要推動稅改了，現(xiàn)在到了引導(dǎo)預(yù)期這個環(huán)節(jié)，否則這個話題是不會出現(xiàn)在知乎熱榜的。
深圳在炒房這塊，有個用慣了的大招——緊縮住房土地供應(yīng)，同時擴大商業(yè)土地供應(yīng)。
一方面是制造住房稀缺，推高房價；
另一方面是用低廉的商業(yè)用地來吸引大企業(yè)入駐，增加就業(yè)機會，吸引年輕人前來燃燒青春。
年輕人越多，住房越少，房價就越高……
當(dāng)你燃到35，卷不動也買不起房，自然就會灰溜溜地離開深圳。
如果不考慮“生孩子不長屁眼”這樣的問題，他簡直實現(xiàn)了完美的“吸引?榨干?吸引……”商業(yè)閉環(huán)。
很多人對此感到不理解——如果一座城市需要通過賣地來增加收入的話，為什么不多賣住房用地呢？
賣得多收得多，不是么？
我只能說，格局打開得不夠。其實除了直接賣地可以獲得收入，還有另一種更高效的方式——土地抵押融資——住宅用地賣得少，效果反而好：
1）供給少，地價高，抵押資產(chǎn)值錢，銀行授信就多；
2）供給少，稀缺效應(yīng)，饑餓營銷，投資者趨之若鶩，房價更高；
3）容易制造信仰——大城市永遠有需求，永遠漲。
一線大城市有就業(yè)集中的先發(fā)優(yōu)勢，所以基本都在這么搞，深圳更是典型，簡直玩出了花。
三四線不能這么玩，因為就業(yè)不夠?qū)е孪M不夠，所以你建再多商業(yè)，種再多梧桐樹，也吸引不來更多的鳳凰，那么就只能賣地炒房。
越賣，庫存越多，反而對房價形成壓制。
以“賣地”為主要收入方式的城市，房價更早進入下行通道，因為支撐它的，是居民的收入現(xiàn)金流，在經(jīng)濟下行和yq的雙重打擊下，北方那些市場化程度不高的城市，早就在跌了。
而以“土地抵押融資”為主要收入方式的城市，房價跌起來會晚一些。
一來，支撐它的是zf的稅收現(xiàn)金流，因為土地融資是債，內(nèi)債不是債，是稅；
二來，地方zf有充足的動機，去維持抵押資產(chǎn)的名義價值。
深圳的財政狀況，按理講應(yīng)該是全國最好的，比如你家里全是是青壯，幾乎沒什么老弱病殘，能不富么？
然而現(xiàn)在房價也繃不住了，說明房價只跟杠桿率和增長預(yù)期有關(guān)——杠桿率太高+高增長預(yù)期破滅，甭管你是不是大城市，都必須跌回去！
「關(guān)于投資買房：買在哪？何時買？什么城市值得買？/葉泊楓」知乎 - 點擊閱讀

小太陽

1、深圳跌回三年前，看看隔壁的香港（號稱內(nèi)地樓市的鏡子），已經(jīng)跌回五年前；
2、宏觀在“住”這個民生必需品上，開啟了連續(xù)幾年的去金融化。
      1）金融化，才能讓房價按照之前的軌跡（增速）持續(xù)下去，因為之前房價漲幅已經(jīng)脫離居民收入漲幅；
      2）去金融化，代表管理層已經(jīng)暗示大家，之前那個軌跡不行了，房價就會重置（下跌）；
3、為什么去金融化？因為資本游戲玩到接盤者的債務(wù)過高時，就要爆發(fā)危機。那個時候你讓它爆了就爆了，畢竟金融現(xiàn)象很正常。但如果那個時候不讓它爆，持續(xù)的干預(yù)市場，讓它穩(wěn)在高位，那么系統(tǒng)性風(fēng)險就會不斷堆積。
本來是2樓跳下來，死不了；現(xiàn)在變成10樓，那么.......風(fēng)險就很大。
但總好比上到20樓。
所以只能去金融化，同時爭取不挫傷市場信心，也就是想辦法讓10樓先下到9樓，然后8樓......
所謂陰跌。
4、另外一個原因，是房價長期看人口。宏觀人口今年大概率要拐點了。
拐了之后，因為老齡化現(xiàn)狀加速（這是磚家說的）+勞動力年齡上升，房子的總需求是減弱的；
雖然一些熱點城市仗著人口凈流入暫時無憂，但因為熱點城市的總和生育率加速下行、流出城市年輕人大量減少，所以不站在地方角度，站在整體角度，現(xiàn)有局勢非常不利長期發(fā)展。
5、短期熱點城市得了便宜，但也會因此變成“房地產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”的先行地區(qū)，不然轉(zhuǎn)移支付沒有彈藥，現(xiàn)在風(fēng)已經(jīng)吹得很明了；
6、從長期潛在產(chǎn)出角度，有個別學(xué)者估算未來GDP圍繞在3%左右（收入增速），加之不可描述的原因，這兩年很多人過得并不好。
斷供、提前還貸都有。
7、現(xiàn)在跌得還不夠。

綠洲

今年主要是經(jīng)濟問題，未來一線真的永遠漲嗎？
深圳作為財稅政策的重要試驗田，這次調(diào)起的還是很高的，增量稅做不動了，存量稅可能已經(jīng)在路上了。
假設(shè)到時候是累進稅制，人均60免征收，剛不剛需可就有標(biāo)準(zhǔn)了，投資就要承擔(dān)成本，包括持有成本和利息成本。
銀行理財都打破剛兌了，哪有穩(wěn)賺不賠的投資品，再說即使是前幾年的經(jīng)營袋，也有三個點以上，以后每年漲多少才不是給銀行打工呢？
我們經(jīng)濟體以前太順了，尤其是房地產(chǎn)投資和投機，不撞南墻預(yù)計很多人是不知道痛的，深圳好歹是一線，70城中經(jīng)濟基礎(chǔ)差的城市怕是不會更好。

春分

不是大家不接盤，是大家實在接不動了。
那么高的價格，這種收入水平，真接不動。
有錢，誰不想住好房子呢？
大概率，這兩年上車的，站在了歷史的高點。
北京，北三環(huán)某某里，前幾年一堆九萬多成交的房子，我親戚那時候沒賣，租出去了。前段時間又想賣掉，一咨詢，現(xiàn)在一堆掛牌價七萬多的，也沒什么帶看。九萬肯定是賣不到了。
反正，在高點賣了就賣了，沒賣就沒賣了。
反過來，買家在高點買了就買了，漲跌也沒什么辦法。
行情就這樣，不等人。
也許，今年不賣，明年再掉一萬也有可能。所以，親戚就著急把房子掛出去了。
老房子，兩居室，幾百萬。
北京，這樣的房子一大堆。
得有多少剛需去接這么多盤？
即便是剛需，面臨經(jīng)濟形勢如斯，收入預(yù)期不足，真的剛不住。

彼得兔

比房價下跌更慘的是二手房無法流通、變現(xiàn)，降價也賣不掉。

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先來看一下，深圳西部的二手房價格：寶中13萬8，前海13萬4，碧海11萬，南油10萬9，后海19萬3，大沖18萬，科技園14萬8，南山中心區(qū)11萬9。香蜜湖19萬1，農(nóng)科17萬8，石廈12萬1，景田11萬2，保稅區(qū)10萬2。
請問這么高的二手房均價，在現(xiàn)在疫情下，還有多少剛需能接盤？
一個健康的二手房市場，由剛需和置換共同組成。
現(xiàn)在的二手市場，不但投資消失了，剛需消失了，連置換的鏈條也被打斷了。
置換要先賣后買，因為不舍得低價甩賣，擔(dān)心賣了之后不能低價買回，很多置換客干脆不換了，選擇等待，剛需和置換的需求都被壓制了。
一邊是最低九折的出手預(yù)期，一邊是最多七折的買入預(yù)期，雙方心理差距太大，交易無法達成，市場被按下了暫停鍵，降價通道也被封堵了。
從2022年1月開始，每個月二手房成交都圍繞2000套上下浮動，最低的2月才賣了872套，最高的5月也才賣了2318套。
過去二手房一個月成交1萬套左右，年成交量在12萬套上下，現(xiàn)在估計年成交量只有2萬套左右，只有過去的零頭。
二手房賣不掉，是因為房價殺跌幅度遠遠不及市場預(yù)期，這是大風(fēng)的感受。新房市場雖然也被傳導(dǎo)了樓市寒氣，日光盤相對少了很多，可相對二手房市場而言，溫度明顯高了很多。
因為新房與二手房依然存在較大的價格倒掛，二手房均價在7萬每平左右，新房價格在5.8萬上下浮動，價格倒掛依然還有1.2萬每平米左右。
深圳第四季度明顯加快了新房的供應(yīng)速度，用新房擠壓樓市泡沫的意圖十分明顯。
像傳統(tǒng)的豪宅區(qū)香蜜湖、蛇口，甚至都出現(xiàn)了日光盤，上半年的海德園；下半年的招商璽，都是因為巨大的價格倒掛出現(xiàn)了搶購。
樓市下半場，二手房與新房的價格倒掛空間會慢慢縮小，甚至倒掛消失。
為了實現(xiàn)房住不炒的宗旨，以為只要限售令不松即可，限售令不松綁，也就意味著持有成本越大，二手房的炒作空間較小，沒有了套利空間，慢慢也就失去了炒作的熱情。
深圳上周六（10月29日）深業(yè)頤瑞府開盤。備案均價4.53萬/㎡，單價區(qū)間4.01-5.03萬/㎡：深圳市今年第四個日光盤，就是因為一二手房還存在倒掛。
且不說房產(chǎn)稅正在加速計劃中，他們5年后達到出售條件，有沒有今天這個價，恐怕只有天知道。
上帝使人滅亡，必先讓人瘋狂。

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