房貸利率跌到底了？上海樓市還有戲嗎？

數(shù)碼筆記

就在剛剛央行公布了最新的LPR價(jià)格，1年期LPR最新價(jià)格為3.65%，5年期及以上LPR最新價(jià)格為4.3%，這個(gè)月依然沒有降息，有些人開始失去信心，覺得是不是利率已經(jīng)降到底了，但是我卻想勸勸大家，現(xiàn)在最重要的是要警惕房貸寬松政策下的市場(chǎng)突然反彈！

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房地產(chǎn)短期看金融，你以為是政策底實(shí)際利好沒有出盡！
房地產(chǎn)有句廣為流傳的名言叫做短期看金融，只要金融利好不斷，市場(chǎng)就有春天，而幸運(yùn)地是我們正處在一個(gè)寬松的大周期中！
現(xiàn)在幾乎是每個(gè)月都有一個(gè)利好，比如LPR，從2020年4月到2021年的12月，整整18個(gè)月，5年期及以上的LPR沒有任何變化，而在國外的貨幣市場(chǎng)上早已巨浪滔天，直到1月央行第一次，把5年期LPR價(jià)格從4.65%下調(diào)至4.6%，緊接著在5月LPR直接下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)到4.45%，但是沒想到在8月繼續(xù)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，LPR直接變成了4.3%，才半年時(shí)間已經(jīng)下調(diào)了整整35個(gè)基點(diǎn)，房貸寬松的周期正式確立。
不僅僅是基礎(chǔ)利率，5月央行聯(lián)合中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，通知要求首套住房商業(yè)貸款利率下限可以在基準(zhǔn)值基礎(chǔ)上再調(diào)減20個(gè)基點(diǎn)，正式宣布金融政策向房貸傾斜！在國慶節(jié)前，央行再次宣布關(guān)于信貸政策的2個(gè)重大利好。一是階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于部分城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。二是自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以上利率調(diào)整為3.1%，第二套利率調(diào)整為3.575%。
再配合各地對(duì)首套住房的認(rèn)定政策，說明金融政策大力支持剛需和剛改人群！在這種反復(fù)刺激下市場(chǎng)終于安奈不住了，久旱逢甘霖，多地直接把房貸率從4字頭降到3字頭！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過10個(gè)城市首套房商業(yè)貸款利率的下限低于4%，包括清遠(yuǎn)、石家莊、秦皇島、武漢、天津、陽江、江門、宜昌、襄陽、貴陽、包頭和濟(jì)寧等，其中清遠(yuǎn)的首套房貸利率最低可至3.7%。

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不斷的金融利好，哪有不雄起的道理？10月16日，中、農(nóng)、工、建、交、郵儲(chǔ)等六家國有大型商業(yè)銀行一齊發(fā)布公告，集中介紹前三季度金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)情況，根據(jù)各行公告，今年前三季度，工商銀行境內(nèi)人民幣貸款余額凈增加2.2萬億元，農(nóng)業(yè)銀行新增人民幣各項(xiàng)貸款2.2萬億元，中國銀行客戶貸款增加1.69萬億元，建設(shè)銀行人民幣貸款增加2.1萬億元，交通銀行境內(nèi)人民幣各項(xiàng)貸款增加6444億元，郵儲(chǔ)銀行客戶貸款總額增加6977.70億元，六大行合計(jì)新增人民幣貸款在9.53萬億元以上。
而前三季度人民幣貸款增量共計(jì)18.08萬億，而六大行就占了一半以上。那這些錢都投放到哪里了呢？六大行表示這些錢主要投放到實(shí)體，制造業(yè)貸款、小微企業(yè)貸款、綠色貸款等增速較快，并且同時(shí)加快發(fā)放個(gè)人住房貸款，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
說白了就倆方面，一方面支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，另一方面支持居民剛需和改善型住房需求！六大行尚且如此，我想其他銀行的投放結(jié)構(gòu)也大體相同！
那么效果幾何？從央行剛剛公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)10.6%，社會(huì)融資規(guī)模增量3.53萬億人民幣，新增人民幣貸款 2.47萬億人民幣，M2貨幣供應(yīng)同比12.1%，

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一切都表明，社融數(shù)據(jù)在逐漸回暖，經(jīng)濟(jì)整體在釋放活力。我甚至覺得有些短暫性的過火了！

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從9月的CPI來看，其同比漲幅從上個(gè)月的2.5%跳漲到了2.8%，逼近了3%的調(diào)控目標(biāo)區(qū)域，如果超過3%，則表明出現(xiàn)通脹的苗頭；如果長(zhǎng)期低于2%、甚至1%，則可能意味著通縮。從上圖可以明顯的看出，在反復(fù)的金融政策刺激下，水終會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)的被擠進(jìn)它該去的地方！

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越是這個(gè)時(shí)候，越要警惕市場(chǎng)的突然反彈！有很多人看到這里肯定會(huì)嗤之以鼻，你說了這么多不就是要鼓吹房?jī)r(jià)要漲嗎。非也！我只是想跟大家說一個(gè)邏輯，現(xiàn)在整體的經(jīng)濟(jì)在慢慢復(fù)蘇，今后的疫情肯定還會(huì)市場(chǎng)反復(fù)，所以對(duì)于大部分行業(yè)來說未來的發(fā)展還存在很大的不確定性，這就影響到大眾的消費(fèi)心理，收入存在不確定性，就要留住錢保底，不敢隨便投資、消費(fèi)，而堅(jiān)信未來不確定性較大的人越多，市場(chǎng)就會(huì)形成一種共振，這種共振造成樓市的長(zhǎng)期低迷，把很多金融利好的刺激直接掩蓋了！
但是大家要明白一個(gè)道理，放出來的水終究是流入市場(chǎng)中了，那就必定是有少數(shù)行業(yè)是接到水的，那么這些行業(yè)的從業(yè)人員也必定是率先嘗到了政策的紅利。
對(duì)于這些人，你是沒法阻止他們?nèi)M足自己改善居住條件的需求的，而在市場(chǎng)相對(duì)低迷的行情下，因?yàn)楸茈U(xiǎn)情緒的影響，這些人很可能把資金鎖定在高端改善的新房或者二手房中，那么這條邏輯鏈就開始了，這些人需要改善，就會(huì)把原來稍差的房子賣掉，而在買賣的過程中就會(huì)無形的帶動(dòng)置換鏈的啟動(dòng)，而這種置換鏈的啟動(dòng)往往會(huì)裹挾住一部分人被迫進(jìn)入市場(chǎng)。
大家看明白這條邏輯線了嗎？
我們?cè)賮砜|一下。
反復(fù)的金融寬松政策會(huì)利好一部分行業(yè)，這些行業(yè)的從業(yè)者會(huì)首先享受到政策紅利，在當(dāng)下低迷的市場(chǎng)中這些人會(huì)通過置換形成更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，在置換過程中被賣掉的稍微差一點(diǎn)的房子會(huì)成為買家認(rèn)為是更好的房子，從而激活下一層的交易鏈，如此反復(fù)，整個(gè)交易鏈條被打開。只不過這樣的交易鏈?zhǔn)蔷植康?，呈現(xiàn)散點(diǎn)狀的出現(xiàn)，而大部分購房者都是情緒性的，在媒體普遍渲染市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，就都認(rèn)為樓市整體都不好。
確實(shí)，整體不好，但并不代表不會(huì)有結(jié)構(gòu)性的行情！
但是這種結(jié)構(gòu)性的行情何時(shí)會(huì)全面的鋪開形成整體的上漲，不好說，但是只要金融利好的周期依舊在，就有可能隨時(shí)會(huì)發(fā)生！
所以在這里我要鄭重的提醒大家，千萬不要人云亦云，覺得整體市場(chǎng)不好，那就意味著自己身邊的市場(chǎng)也不好，一定要牢牢盯住你的目標(biāo)樓盤，不能白白錯(cuò)失了本該上車和改善的機(jī)會(huì)！
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