樓盤詳評(píng)129

¤科技獸¤

Sophie蘇菲：畢業(yè)于中山大學(xué)，10+年房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
我們?cè)谥暗脑斣u(píng)文章陸續(xù)介紹了天河公園西門、華景新城、金融城、廣氮片區(qū)、牛奶廠、赤崗塔、琶洲以及珠江新城板塊的中高端樓盤。接下去，會(huì)繼續(xù)帶大家了解廣州余下的各個(gè)改善型以及豪宅樓盤，為準(zhǔn)備置業(yè)的朋友們提供最實(shí)用的參考信息。往期請(qǐng)看文末的《往期詳評(píng)文章目錄》。

從094期天翔花園開始，我們對(duì)天河北板塊的樓盤展開了詳評(píng)；未來，會(huì)繼續(xù)介紹天河北板塊的各大優(yōu)選小區(qū)，敬請(qǐng)追看后續(xù)詳評(píng)文章。

板塊優(yōu)勢(shì)（天河北）

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在珠江新城還沒發(fā)展起來的時(shí)候，天河北是繼“環(huán)市東”之后的廣州新一代CBD，曾經(jīng)的廣州第一高樓--中信大廈以及中國(guó)市長(zhǎng)大廈等建筑均為廣州的知名地標(biāo)。

時(shí)至今日，天河北依然是廣州較重要的商務(wù)區(qū)之一，詳見我們之前的文章《廣州發(fā)展東進(jìn)南拓，珠江新城王者地位還保得住嗎？| 粉絲提問》。

商務(wù)區(qū)是天河北的一個(gè)重要角色，但了解天河樓市的人都知道，天河北的“學(xué)位房”屬性才是整個(gè)板塊當(dāng)前的價(jià)值支撐。

小學(xué)方面，這里有大名鼎鼎的華陽小學(xué)、龍口西小學(xué)和華康小學(xué)，均為廣州中學(xué)教育集團(tuán)成員校。另外還有華師附小和長(zhǎng)征小學(xué)，這兩所小學(xué)主要招收舉辦方（高校）的教職工子女，我們暫不討論。

中學(xué)方面，上文提及的3所知名小學(xué)，按現(xiàn)行政策全部直升廣州中學(xué)，即同一教育集團(tuán)內(nèi)解決9年義務(wù)教育。

居住在天河北是一種什么體驗(yàn)？在義務(wù)教育階段，優(yōu)勢(shì)明顯比天河其他區(qū)域強(qiáng)：小學(xué)對(duì)口的是天河區(qū)一梯隊(duì)小學(xué)，小升初既有省一級(jí)廣州中學(xué)保底，更可以穩(wěn)中求進(jìn)，參加華附初中部、天外、清華附中、執(zhí)信天河和華穎外國(guó)語這5間優(yōu)質(zhì)中學(xué)的搖號(hào)。

注：
（1）華陽小學(xué)為省一級(jí)學(xué)校，在天河區(qū)乃至全廣州的口碑都不錯(cuò)。
（2）龍口西小學(xué)是2007年取消省一級(jí)學(xué)校評(píng)選之后快速長(zhǎng)大起來的“后起之秀”，屬天河區(qū)第一梯隊(duì)小學(xué)。
（3）華康小學(xué)，硬件設(shè)施、辦學(xué)成績(jī)和民間口碑都不錯(cuò)，是一所英語特色學(xué)校。

小區(qū)簡(jiǎn)介（隆德大廈）


上期文章為大家介紹了怡苑，下圖是天河北板塊的部分優(yōu)選小區(qū)（后續(xù)會(huì)不斷添加），本期為大家介紹的是該板塊的隆德大廈。

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隆德大廈是石牌橋地鐵站的上蓋物業(yè)，與廣州中學(xué)相鄰，出行和上學(xué)非常便利。

小區(qū)戶型涵蓋47平方1房~118平方3房，適合剛需和改善型家庭，推薦指數(shù)：3.5星。

隆德大廈基本信息：
小區(qū)地址：天河區(qū)天河路371號(hào)
當(dāng)前均價(jià)：67541元/平方米
建筑類型：塔樓
建成年代：2006年
開發(fā)商：廣州興雅房地產(chǎn)
物業(yè)：祥興達(dá)物業(yè)
物業(yè)費(fèi)用：4.5元/月/平方
總戶數(shù)：460
總車位：200
容積率：2.7
綠化率：20%           

下文我們將從“公共配套資源”、“小區(qū)園景”、“樓棟戶型”和“升值潛力”這幾方面詳細(xì)介紹，請(qǐng)耐心閱讀哦！

公共配套資源（隆德大廈）


隆德大廈于天河區(qū)天河路371號(hào)，教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共配套資源十分完善，詳見下文。

（1）公園

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天河北板塊沒有大型市政公園，但廣州最有名的體育場(chǎng)館--天河體育中心就在板塊內(nèi)，這里也是盛極一時(shí)的恒大足球隊(duì)主場(chǎng)，很多大型體育賽事和演唱會(huì)都會(huì)選擇在這里上演。

隆德大廈距體育中心東側(cè)僅200米，小區(qū)住戶前往體育中心觀看體育賽事和演唱會(huì)，或進(jìn)行休閑鍛煉，均非常方便。

（2）交通
怡苑北臨天河北路，南臨天河路，東臨天河?xùn)|路/華南快速干線，西臨廣州大道，四通八達(dá)，交通優(yōu)勢(shì)突顯。

●地鐵：

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地鐵3號(hào)石牌橋D出口就在小區(qū)樓下，距1號(hào)線體育中心站250米，通過地鐵換乘到達(dá)廣州各區(qū)域，出行方便快捷。

●自駕

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小區(qū)停車場(chǎng)出入口距廣園快速路最近入口的最短線路為2500米，不堵車的情況下10分鐘左右能上高速，自駕出行十分便利。

（3）教育

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幼兒園：距小區(qū)最近的幼兒園為旁邊名雅苑小區(qū)內(nèi)的廣州幼兒園師范學(xué)校附屬天河第二幼兒園，位于小區(qū)西南角，家長(zhǎng)接送非常方便。

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此外，小區(qū)附近幼兒園非常多，1500米內(nèi)有廣州市高樂堡幼兒園、僑怡苑幼兒園和信孚遠(yuǎn)景幼兒園等，如上圖所示。

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對(duì)口小學(xué)：地段對(duì)應(yīng)的公立小學(xué)為天河區(qū)華康小學(xué)，學(xué)校位于華曉街5號(hào)，距小區(qū)約150米，家長(zhǎng)接送方便。

該校是一所英語特色學(xué)校，硬件設(shè)施、辦學(xué)成績(jī)和民間口碑都不錯(cuò)，先后榮獲“天河區(qū)辦學(xué)進(jìn)步獎(jiǎng)”、“天河區(qū)一類小學(xué)辦學(xué)水平綜合獎(jiǎng)”、“天河區(qū)一類小學(xué)體衛(wèi)工作質(zhì)量?jī)?yōu)秀獎(jiǎng)”和廣州市實(shí)施“國(guó)家體育鍛煉標(biāo)準(zhǔn)”先進(jìn)學(xué)校等獎(jiǎng)勵(lì)和稱號(hào)。

注：更多天河區(qū)學(xué)位攻略，詳見我們之前的文章《【建議收藏】家長(zhǎng)看過來，天河TOP學(xué)位房匯總》。

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對(duì)口中學(xué)：華康小學(xué)對(duì)口直升初中為廣州中學(xué)，名雅校區(qū)與小區(qū)僅一墻之隔，初中學(xué)生自行上學(xué)放學(xué)完全沒問題。

因廣州中學(xué)近兩年報(bào)名人數(shù)超過招生計(jì)劃，因此部分初一新生將安排到本校天潤(rùn)校區(qū)就讀，天潤(rùn)校區(qū)位于天壽路20號(hào)，距小區(qū)約1200米，上學(xué)放學(xué)稍麻煩。

PS.據(jù)悉天河區(qū)小升初將于2025年起全面實(shí)行電腦隨機(jī)派位的招生方式，屆時(shí)中學(xué)學(xué)位或存在不確定性，具體請(qǐng)以天河區(qū)教育局當(dāng)年發(fā)布的招生政策為準(zhǔn)。

（4）醫(yī)療

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●社區(qū)醫(yī)院：林和街社區(qū)衛(wèi)生中心位于天河北路382號(hào)，距小區(qū)200米。疫苗接種、感冒、抽血、B超等小型檢查科目可以在社區(qū)醫(yī)院就診。

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●大型醫(yī)院：離小區(qū)最近的三甲醫(yī)院有天河區(qū)婦幼保健院，距小區(qū)約1100米；此外，附近幾公里內(nèi)還有廣州華僑醫(yī)院、中山大學(xué)附屬第三醫(yī)院、廣州市婦女兒童醫(yī)療中心和南部戰(zhàn)區(qū)空軍醫(yī)院等，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源非常豐富。
（5）商圈

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小區(qū)自帶6層底商，且負(fù)一層另帶商場(chǎng)，店鋪業(yè)態(tài)豐富，日常消費(fèi)非常方便。

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太古匯與小區(qū)僅一巷之隔，這里云集逾180家知名品牌：全球一線奢侈品牌、國(guó)內(nèi)外品牌時(shí)裝、家居生活用品和精致美食佳肴等，應(yīng)有盡有。

（6）文化資源

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天河區(qū)少年宮創(chuàng)建于1988年，多年來到該館參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的少年兒童近12萬，每年學(xué)位數(shù)為5000個(gè)，其中合唱和舞蹈表演科目多次獲得國(guó)際金獎(jiǎng)。

現(xiàn)館址位于龍口西路8號(hào)，距小區(qū)約900米，步行約9分鐘。

據(jù)悉，天河區(qū)少年宮新館將選址金融城，但建成后當(dāng)前的舊館依然會(huì)正常使用。

小區(qū)詳評(píng)（隆德大廈）


01小區(qū)實(shí)景

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上圖為小區(qū)東側(cè)，樓下為石牌橋D出口，通過地鐵出行方便快捷。

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從地鐵口進(jìn)去，到小區(qū)負(fù)一層，為“廣東道”地下商場(chǎng)，主要有餐飲業(yè)，不出小區(qū)即可方便吃美食。

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小區(qū)南側(cè)為底層，主要為教育培訓(xùn)、服裝包飾、眼科和中醫(yī)門診等業(yè)態(tài)。

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上圖為小區(qū)南側(cè)往東看，廣州最大的奢侈品購(gòu)物中心--太古匯與小區(qū)僅一條小巷子分隔。

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從地鐵站處往北幾十米是住宅入口，位于小區(qū)北側(cè)，見上圖。

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上圖為7F中轉(zhuǎn)層，前往A座和B座和住宅電梯，需要在本層換乘電梯。

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上圖為A座中樓層的走道，得益小區(qū)優(yōu)越的地理位置，較多單元被用于商業(yè)辦公。

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從A座中樓層南側(cè)戶型往下看，對(duì)面正好是萬菱匯商業(yè)中心，底下的道路為天河路，受噪音影響較大。

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上圖為小區(qū)的外立面，外立面為白色墻磚和淺綠色玻璃幕墻，整體呈現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外觀較新凈。

02房源展示

隆德大廈戶型涵蓋47平方1房~118平方3房，本期為大家介紹的是104平方南向3房戶型，請(qǐng)欣賞。

▼戶型圖▼

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▼入戶門及玄間▼

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▼客餐廳▼

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▼公衛(wèi)▼

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▼臥室1▼

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▼臥室2▼

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▼臥室3▼

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房源點(diǎn)評(píng)：

戶型優(yōu)點(diǎn)：104方3房格局可改4房，戶型整體方正實(shí)用，能滿足一般的多人家庭居住；除主衛(wèi)外，其余空間均為全明設(shè)計(jì)，采光不錯(cuò)。

戶型缺點(diǎn)：上手業(yè)主出租作商業(yè)使用，戶型格局有較大改動(dòng)，主套的衛(wèi)生間也被打掉，如作住宅用途裝修需要花較大功夫；其次是南向戶型易受天河路噪音影響。

03戶型樓棟

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（1）樓棟戶型簡(jiǎn)介

隆德大廈由2棟總高30層連體塔樓組成，底下6層為商業(yè)裙樓，7F為空中花園及管理平臺(tái)。

（2）戶型詳解

小區(qū)戶型涵蓋47平方1房~118平方3房，具體的戶型圖和戶型匯總表見下文。

▼A座樓層平面圖▼

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▼B座樓層平面圖▼

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▼小區(qū)戶型面積匯總▼

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注：以上表格僅統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)樓層戶型，不同樓棟/樓層會(huì)有些許偏差。

04戶型小結(jié)及買家預(yù)算

優(yōu)點(diǎn)方面：除陽臺(tái)外，整體戶型格局方正實(shí)用，且均為全明戶型。

缺點(diǎn)方面：每層戶數(shù)較多，電梯會(huì)擁擠，且較多用于商業(yè)辦公，增加了電梯的客流量。

市場(chǎng)方面：當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)為6.7萬左右，正常掛牌價(jià)在6.5~7.5萬之間；因不同樓棟不同朝向參差較大，部分心態(tài)硬的業(yè)主，目前掛牌價(jià)高達(dá)8萬。

想知道本小區(qū)哪些戶型最值得入手，哪些戶型存在硬傷，選籌應(yīng)該注意什么問題？請(qǐng)私信溝通。

▼含稅價(jià)格預(yù)算▼
小區(qū)1房戶型購(gòu)買預(yù)算在300~350萬之間，2房戶型購(gòu)買預(yù)算在550~600萬之間，3房戶型購(gòu)買預(yù)算在750~850萬之間，各區(qū)間預(yù)算詳見下方表格。

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注：以上預(yù)算以成交均價(jià)計(jì)算，僅供參考，具體以實(shí)地看房時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

升值潛力


隆德大廈于2005年開盤，2006年建成，2005年的開盤價(jià)約為9000元/平方米，當(dāng)前二手成交均價(jià)為67541元/平方米。

那么這些年來，小區(qū)的升值速度又如何呢？請(qǐng)看以下增長(zhǎng)曲線圖！

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從下方圖表可看出，隆德大廈2005年以來的年均增值速度為12.59%，17年間增值6.5倍。

看好天河北學(xué)位房，但不知道哪個(gè)盤增幅最大？哪棟樓增值率最高？哪個(gè)戶型最適合自己？

歡迎繼續(xù)追看本公眾號(hào)，后續(xù)將不斷為大家詳評(píng)天河北板塊的其他優(yōu)選樓盤！對(duì)于急需知道答案的朋友，請(qǐng)私信溝通。

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*注：以上增值速度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至發(fā)稿時(shí)月份，如對(duì)數(shù)據(jù)存在疑問，或想了解同一時(shí)間點(diǎn)各小區(qū)的增速，請(qǐng)私信溝通。請(qǐng)私信溝通。

總結(jié)


本期主要介紹了天河北板塊的隆德大廈，小區(qū)戶型涵蓋47平方1房~118平方3房，適合剛需和改善型家庭。那么，它的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些呢？

優(yōu)點(diǎn)方面：
（1）義務(wù)教育資源突出。小學(xué)對(duì)口天河北的明星小學(xué)--華康小學(xué)，中學(xué)直升廣州中學(xué)，9年義務(wù)教育均為天河區(qū)口碑佳的學(xué)校；按現(xiàn)行政策，上述學(xué)位具有較高的確定性。
（2）對(duì)口的華康小學(xué)和廣州中學(xué)均在小區(qū)150米內(nèi)，上學(xué)放學(xué)接送方便。
（3）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，南臨天河路，東臨華南快速干線，北臨天河北路，西臨廣州大道中，自駕出行非常方便，10分鐘可到珠江新城；地鐵3號(hào)線石牌橋站就在小區(qū)樓下，公共交通和旅游出行方便快捷。
（4）鄰近天河區(qū)少年宮等文化場(chǎng)館，方便業(yè)主子女拓展素質(zhì)教育。
（5）地處繁華區(qū)，周邊商業(yè)氛圍好，生活便利度高。
（6）小區(qū)與天河體育中心和太古匯相鄰，業(yè)主們茶余飯后無論是到體育中心休閑鍛煉，或到太古匯休閑購(gòu)物，都非常方便。

缺點(diǎn)方面：
（1）小區(qū)自2006年交房至今16年，樓齡偏長(zhǎng)。
（2）單體樓結(jié)構(gòu)，業(yè)主活動(dòng)空間不足。
（3）南側(cè)臨近天河路，住宅易受噪音影響。
（4）所有住戶需要在7F轉(zhuǎn)乘電梯，麻煩且耗時(shí)多。
（5）部分單元用于商業(yè)辦公，人員進(jìn)出混雜。
如有更多房產(chǎn)方面的問題，歡迎與我交流，公眾號(hào)：蘇菲說房。

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