深圳新版二手房交易系統(tǒng)：合同沒(méi)有備案，也可能“鎖死”買(mǎi)賣(mài) ...

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作者｜張茂榮
房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專(zhuān)家、原信榮律師團(tuán)隊(duì) 首席律師
主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭(zhēng)議解決

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昨日，筆者推文《最大bug！深圳新版二手房交易系統(tǒng)或成為守約方維權(quán)障礙！》（點(diǎn)擊上面鏈接查看），說(shuō)到按照新版二手房交易系統(tǒng)網(wǎng)簽備案后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛而不能合意解除合同，則賣(mài)方房屋產(chǎn)權(quán)和買(mǎi)方購(gòu)房資格將會(huì)被同時(shí)鎖死，導(dǎo)致守約方維權(quán)障礙，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注，中介吐槽，而據(jù)筆者所知，網(wǎng)簽不備案想取消也不是很容易！

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線上簽約合同備案

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)《網(wǎng)簽系統(tǒng)常見(jiàn)問(wèn)題匯總》之“常見(jiàn)問(wèn)題8：買(mǎi)賣(mài)合同如何作廢、解除？”回復(fù)：未備案的二手房中介促成交易買(mǎi)賣(mài)合同，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)未受理該合同房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)時(shí)，可作廢該合同，流程如下：
1、單方作廢合同情形：
（1）交易房產(chǎn)無(wú)需審查買(mǎi)方購(gòu)房資格；（2）并非所有買(mǎi)方都取得購(gòu)房資格碼，上述情形，買(mǎi)方或賣(mài)方任意一方的經(jīng)紀(jì)人在“信息平臺(tái)-導(dǎo)航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對(duì)應(yīng)的合同，點(diǎn)擊“作廢合同”按鈕，進(jìn)行合同作廢操作。
2、多方作廢合同情形：
當(dāng)所有買(mǎi)方都取得購(gòu)房資格碼時(shí)，買(mǎi)方或賣(mài)方任意一方的經(jīng)紀(jì)人在“信息平臺(tái)-導(dǎo)航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對(duì)應(yīng)的合同，發(fā)起作廢合同申請(qǐng)，待買(mǎi)賣(mài)雙方在“信息平臺(tái)-個(gè)人中心-我的二手房”、另一方經(jīng)紀(jì)人在“信息平臺(tái)-導(dǎo)航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對(duì)應(yīng)的合同，點(diǎn)擊“作廢合同確認(rèn)”按鈕，最后一人確認(rèn)作廢合同后，系統(tǒng)作廢所有買(mǎi)方已取得的購(gòu)房資格碼，該合同狀態(tài)變更為“合同已作廢”。
3、取消作廢合同
發(fā)起作廢合同申請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，可取消作廢合同：在“信息平臺(tái)-導(dǎo)航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，點(diǎn)擊“取消作廢合同”按鈕，合同取消作廢成功。
按如上說(shuō)法，未備案合同只有非限購(gòu)房產(chǎn)，或雖限購(gòu)但買(mǎi)方尚未取得購(gòu)房資格綠碼（多人購(gòu)買(mǎi)的尚未全部取得）情況下方可單方作廢，如果買(mǎi)方已經(jīng)取得購(gòu)房資格綠碼，作廢合同必須買(mǎi)賣(mài)雙方及各方經(jīng)紀(jì)人“四方配合”方能完成，缺少任何一方配合都無(wú)法完成！
而作廢不了的結(jié)果依舊是賣(mài)方房源和買(mǎi)方購(gòu)房資格都被鎖定為在途交易，從而和已網(wǎng)簽合同一樣無(wú)法重新網(wǎng)簽！
換言之，無(wú)論是線上還是線下、中介還是自助成交，只要是通過(guò)系統(tǒng)發(fā)起過(guò)賣(mài)方房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)（委托中介賣(mài)房必須先行產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)）和買(mǎi)方購(gòu)房資格查驗(yàn)，則系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)識(shí)別并記錄，結(jié)果與網(wǎng)簽一樣，即便不備案，不作廢也不能再行網(wǎng)簽交易（賣(mài)方不能賣(mài)，只有一個(gè)購(gòu)房資格的買(mǎi)方也不能買(mǎi)），由此成為守約方起訴維權(quán)的障礙。

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中介線下

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自助線下

特別提醒：關(guān)鍵是房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)和購(gòu)房資格查驗(yàn)
通過(guò)上述分析可知，官方并沒(méi)有明確網(wǎng)簽備案新版二手房交易合同發(fā)生糾紛，交易不成后會(huì)不會(huì)鎖死買(mǎi)賣(mài)雙方，但網(wǎng)簽備案必須校驗(yàn)賣(mài)方房屋產(chǎn)權(quán)和查驗(yàn)買(mǎi)方購(gòu)房資格的程序設(shè)計(jì)，導(dǎo)致只要使用就會(huì)被記錄為在途交易，就不會(huì)再有二次網(wǎng)簽資格，客觀上導(dǎo)致了賣(mài)方房源和買(mǎi)方資格被鎖死，據(jù)此反推可以得出結(jié)論：如果賣(mài)方未經(jīng)系統(tǒng)校驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)，或買(mǎi)方未經(jīng)系統(tǒng)查驗(yàn)購(gòu)房資格取得購(gòu)房資格綠碼，則不會(huì)受到任何影響。
網(wǎng)友吐槽：一鬧翻，買(mǎi)家不能另買(mǎi)、賣(mài)家不能另賣(mài)。好吧，相互傷害！～二手房更加萎靡了
中介吐槽：房協(xié)就是吃飽了撐的，現(xiàn)在有些同行賣(mài)不掉還不解除委托，還要求其他行家成交分錢(qián)
周爭(zhēng)鋒律師吐槽：以前我只關(guān)注到深圳二手房網(wǎng)簽合同備案以后，出賣(mài)人不能再在系統(tǒng)中錄入網(wǎng)簽合同。哎，今天我?guī)煾蹈曳答佌f(shuō)，他們問(wèn)公積金中心，答復(fù)是買(mǎi)受人購(gòu)房資格也被占用鎖定了，也就是說(shuō)視為買(mǎi)受人名下已經(jīng)有了一套房子。那么，也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房網(wǎng)簽合同備案以后，都受備案合同的影響。業(yè)主你不能再賣(mài)給別人，買(mǎi)受人也不能再買(mǎi)別人的房子，解決的辦法就是你們雙方握手言和一致同意解除合同注銷(xiāo)備案手續(xù)，或者說(shuō)法院判決解除合同關(guān)系注銷(xiāo)備案手續(xù)。而這種制度安排，實(shí)際上就是把二手房網(wǎng)簽合同備案制度神圣化和物權(quán)化，須知一手房的預(yù)售合同備案登記制度由法律法規(guī)的明確規(guī)定，二手房的網(wǎng)簽合同備案現(xiàn)在沒(méi)有上位法依據(jù)。就是賦予二手房網(wǎng)簽合同備案登記，等同于民法典上預(yù)告登記的職能，備案以后就認(rèn)定這個(gè)房子已經(jīng)歸買(mǎi)受人所有，而這也沒(méi)有任何上位法依據(jù)，純粹是行政機(jī)關(guān)一廂情愿的認(rèn)為。依據(jù)法律規(guī)定，辦理預(yù)告登記需要雙方共同申請(qǐng)。嚴(yán)格的講，屬于在法律法規(guī)規(guī)定之外，增加了自己的權(quán)限，沒(méi)有依法行政，沒(méi)有堅(jiān)持法無(wú)授權(quán)不可為的原則，嚴(yán)重侵害了買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。從來(lái)就沒(méi)有想過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方，其中有一方違約以后，該如何處理，誰(shuí)告訴你合同簽訂以后，這個(gè)合同就必然會(huì)得到履行。從來(lái)就沒(méi)有想過(guò)法律是怎么規(guī)定的，法律明確規(guī)定預(yù)告登記需要雙方共同申請(qǐng)，這是建立在雙方對(duì)預(yù)告登記制度有清晰了解的基礎(chǔ)上的。不告訴大家，二手房網(wǎng)簽備案制度還有這個(gè)職能，也不論證賦予二手房網(wǎng)簽合同備案這個(gè)額外的職能是否有上位法依據(jù)，是否侵犯了當(dāng)事人的權(quán)益，就貿(mào)然推行這樣的制度，閉門(mén)造車(chē)，帶來(lái)的結(jié)果可想而知，簡(jiǎn)直是鬧笑話(huà)。民法典不學(xué)嗎？合同備案能得出房產(chǎn)歸買(mǎi)受人所有嗎？新制度是用來(lái)解決問(wèn)題的，不是來(lái)制造問(wèn)題的，如果出現(xiàn)這種制造一大堆問(wèn)題的制度，干脆不要出臺(tái)制度得了。

筆者觀點(diǎn)：新版二手房交易系統(tǒng)，不但復(fù)雜了交易流程，而且間接縱容了毀約方，單邊代理制度也未必能夠達(dá)到預(yù)想效果，到底是便民還是勞民，還需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

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